[부동산 경매] 제시외수목 처리방법
[부동산 경매] 제시외수목 처리방법
이번 시간에는 토지경매에서 골치를 앓는 제시외수목에 대해 알아보고자 한다.
1. 제시외수목이란?
- 토지가 경매에 나왔는데, 토지에 빽뺵하게 나무가 심어져있다. 제시외수목이란 의미는 나무는 매각에서 제외하고 토지만 경매가 나왔다는 뜻이다. 아래 예시와 같이 말이다.
- 위 예시를 보면 '임차인은 토지를 관리목적 상 무상으로 임차하여 사용하고 있으며, 계약서는 없고 구두계약임을 진술했다.'고 진술했다.
- 무상으로 임차하는 것은 임대차가 아닌 사용대차라고 부른다.
- 정당한 임대차(또는 사용대차)가 있는 경우, 낙찰자는 임차인의 자산인 수목의 소유권을 취득할 수 없다.
2. 제시외수목 처리방법
1) 낙찰자가 제시외수목을 인수할 가능성 검토
① 토지주인이 직접 나무를 심은 경우
② 제 3자가 *사용권원없이 무단으로 나무를 심은 경우
*사용권원 : 지상권, 임차권, 전세권, 사용차권(무상임대)
2) 인수할 수 없다면 지료 청구 또는 철거 청구(부당이득반환 청구)
- 소유권이 낙찰자에게 귀속되면 기존의 사용차권은 소멸하게 된다.
- 따라서 낙찰자는 임차인을 상대로 철거하라고 청구할 수 있고, 철거할 때까지 토지를 사용하지 못하는 데에 대한 부당이득금반환청구소송을 제기할 수 있다.
- 이러한 철거소송,부당이득금반환청구소송, 지료청구소송은 신속하게 처리해야 내가 토지 사용 제한 기간을 최소화할 수 있다.
※ 실무상 심리에서는 제 3자가 정당한 사용권으로 나무를 식재했다고 주장하지만, 실제로는 토지주가 심어놓고 뺏기지 않으려고 거짓말하는 경우가 대부분이다. <- 이런 경우 내용증명 날아오고 소장접수되면 제3 자가 바로 꼬리내리고 이실직고한다.
결론 : 현황상 제시외수목은 소송으로 해결할 수 밖에 없다. 소송을 각오하되, 승기는 무조건 낙찰자한테 있으니 겁먹지 말자.
