[부동산 경매] 상가 수익률 초간단 계산 방법
[부동산 경매] 상가 수익률 초간단 계산 방법
수익형 부동산을 임장하며 부동산중개사무소에서 '이 상가는 매매가 4억이고 2000/100 받을 수 있어요.' 라고 들었을 때 상가 수익률을 곧바로 계산할 수 있어야 원활한 대화가 진행된다. 이에 대해 상가 수익률 초간단 계산방법을 공유하고자 한다.
우리가 머리속에 집어넣어야 하는 수익률 계산법은 3개이다.
1. 월세 수익률 6% 마지노선 계산법 : 아래 내용들을 대략 계산해보면 월세 수익률이 6%이상 되어야 손익분기점이 된다. 손익분기점을 빠르게 계산하고 대화를 이어가자.
경락잔금대출 이자 - 금리 3~4% (감정가의 70-80% 대출)
소득세, 재산세, 의료보험 및 연금보험료 인상분
공실 리스크
중개수수료 등
- 수익률 6% 계산법
월세 수익률 6% = 낙찰가 ÷ 2
예를 들어 낙찰가 2억 6천에 대해 2.6 ÷ 2 = 1.3 즉, 월세 수익률이 130만원 이상이면 월세 수익률이 6%가 넘는다고 바로 계산이 가능하다.
2. 월 이자 부담률 3%, 4% 계산법 : 경락잔금 대출 상담을 받게되면 '새마을신협에서 조건이 10억에 3.2%, 3년, 중도상환 1.5%, 2년 슬라이딩입니다.' 라고 이야기 한다. 대략 3~4%가 대출조건이므로 아래의 식으로 월 이자 부담률(혹은 수익률)을 계산할 수 있다.
- 월 이자 부담률 3% 계산법
월 이자 부담률 3% = 대출금 ÷ 4
월세 수익률 3% = 낙찰가 ÷ 4
예를 들어 대출금 10억에 금리가 3%이면 10억 ÷ 4 = 2.5 즉, 250만원이 월 이자 부담액이 된다.
반대로, 낙찰가 10억에 수익률이 3%가 되려면, 10억 ÷ 4 = 2.5 즉, 월세 수익률이 250만원 이상이면 월세 수익률이 3%가 넘는다고 할 수 있다.
- 월 이자 부담률 4% 계산법
월 이자 부담률 4% = 대출금 ÷ 3
월세 수익률 4% = 낙찰가 ÷ 3
예를 들어 대출금 10억에 금리가 4%이면 10억 ÷ 3 = 3.3 즉, 330만원이 월 이자 부담액이 된다.
반대로, 낙찰가 10억에 수익률이 4%가 되려면, 10억 ÷ 3 = 3.3 즉, 월세 수익률이 330만원 이상이면 월세 수익률이 4%가 넘는다고 할 수 있다.
