경매하는 개발자

[부동산 일반] 주택 임차인에 대한 임대인의 국세/지방세 열람

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Wed, 26 Nov 2025 06:00:49 +0900

[부동산 일반] 주택 임차인에 대한 임대인의 국세/지방세 열람

추가 개정 사항은 2024년 1월 1일부터 시행된 국세기본법 및 지방세기본법 개정입니다.

1. 주택 임차인의 선순위 확인 권한 강화 (국세기본법, 지방세기본법)

주요 내용: 임대차 계약 체결 전(계약 기간 개시일 전) 임차인이 임대인의 납세증명서를 요구할 수 있도록 하고, 임대인이 정당한 사유 없이 이에 응하지 않으면 임차인이 과세관청에 미납 국세/지방세 열람을 직접 신청할 수 있도록 했습니다.
- 시행일: 2024년 1월 1일

2. 체납 사실 공매 통지 의무 강화 (국세기본법)

주요 내용: 임차 주택이 공매(公賣)되는 경우, 체납 세금이 있는 임대인은 임차인에게 체납 사실을 의무적으로 통지해야 합니다. 이를 통해 임차인이 공매 절차 및 배당 예측에 대비할 수 있도록 했습니다.
- 시행일: 2024년 1월 1일

3. 전세사기피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법(전세사기특별법)에 따른 조치

이는 국세/지방세법 자체의 개정은 아니지만, 부동산 경매 배당과 관련하여 전세사기 피해자에게 특별히 적용되는 중요한 내용입니다.

주요 내용: 전세사기 피해자로 결정된 임차인에게 경·공매 절차에서 우선매수권을 부여하고, 매각대금에서 국세나 지방세가 임차보증금에 안분(나누어 계산)되어 배당될 수 있도록 안분 요청권을 부여하는 등 구제 방안이 마련되었습니다.
- 시행일: 2023년 6월 1일부터 시행 중 (법의 효력은 한시적일 수 있음)

임차인이 임대인의 미납 국세/지방세를 열람 신청하려면 임대차계약서가 필수적으로 필요합니다.

임대차계약서가 필요한 이유

구분	신청 시점	임대인 동의 여부	필수 제출 서류
A	임대차 계약 체결 전	동의 필요	열람신청서 (임대인 서명/날인), 임대인 신분증 사본, 신청인 신분증
B	임대차 계약 체결 후 (임대차 기간 시작일 전까지)	동의 불필요 (보증금 1천만 원 초과 시)	열람신청서, 임대차계약서, 신청인 신분증

임대인의 미납 세금 열람 제도는 임차인(또는 임차 예정인)의 보증금을 보호하기 위해 마련된 제도입니다. 따라서 신청인이 해당 건물의 정당한 임차인 또는 임차 예정인임을 증명해야 합니다.
열람 신청 시점에 따라 임대차계약서의 역할이 조금 다릅니다.

주요 사항:

임대차 계약 체결 전 (A의 경우): 이때는 계약서가 아직 없으므로 임대인의 **동의서(열람 신청서에 임대인의 서명/날인)**를 통해 임차 예정자임을 입증합니다.
임대차 계약 체결 후 (B의 경우): 임차보증금이 1천만 원을 초과하는 경우에는 임대인의 동의 없이도 열람이 가능하며, 이때 임대차계약서를 제출하여 해당 부동산과 임대인과의 계약 관계를 증명해야 합니다.

따라서 임대차계약서는 '신청인(임차인)'이 해당 부동산에 대한 이해관계를 가지고 있음을 입증하는 가장 중요한 서류입니다.

이 제도는 전적으로 임차인 보호를 위해 설계된 것이기 때문에, 임차인이나 임차 예정인이 아닌 제3자(경매 입찰자 등)는 계약서를 제출하더라도 열람 신청 자격 자체가 없다는 점을 다시 한번 참고해 주십시오.

Q)임차인이 아닌 경매개시결정이 된 부동산 목적물에 입찰을 희망하는 경매입찰자는 과세관청에 미납 국세/지방세 열람을 직접 신청하여 열람이 가능할까?

매개시결정이 된 부동산의 입찰 희망자(입찰자)는 현행법상 과세관청에 직접 미납 국세/지방세 열람을 신청하여 열람할 수는 없습니다.

미납 국세 및 지방세 열람 제도는 임차인 보호를 목적으로 합니다.

️ 미납 세금 열람 제도의 주체 및 목적

현재 국세기본법 및 지방세기본법에 따른 미납 세금 열람 제도는 다음과 같이 임차인에게만 한정되어 있습니다.

1. 열람 신청 가능자 (주체)

해당 건물을 임차하여 사용하려는 자 (임차인, 임차 예정자)입니다.
경매 입찰자는 임차인이 아니며, 임대차 계약 당사자도 아니므로 이 제도를 통한 직접 열람 권한이 없습니다.

2. 제도의 목적

임대차 계약 체결 시 임차인이 임대인의 체납 세금을 확인하여, 나중에 해당 건물이 경매/공매될 경우 보증금을 잃을 위험에 대비하도록 보호하기 위함입니다.
이 권한은 임대차 관계를 전제로 부여된 것입니다.

[부동산 경매] 대항력있는 임차인 물건 입찰시 주의사항 총정리

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Wed, 26 Nov 2025 04:42:02 +0900

[부동산 경매] 대항력있는 임차인 물건 입찰시 주의사항 총정리

이번 시간에는 대항력있는 임차인의 물건을 입찰시 주의사항에 대해 총정리하는 시간을 가져보도록 하자.

대항력 또는 경매절차에 대해 기본적인 배경지식이 없다면, 아래 글들을 먼저 읽고 오는 것을 추천한다.

[부동산 경매] 경매와 공매에 대하여

[부동산 경매] 법원 경매 입찰 시 준비물 및 주의할 점

[부동산 경매] 경매물건 권리분석 (기초)

[부동산 경매] 경매물건 권리분석 (심화 : 배당순서)

[부동산 경매] 낙찰대금의 배당 순서 (배당 순위)

[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_1 (대항력/임차권/전세권)

[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_2 (가처분/가등기)

[부동산 경매] 2023년 최우선변제금 정의 및 현황

[부동산 경매] 지분경매 입찰 시 주의할 점

필자는 상기 글들을 모두 읽고 지식을 습득했다는 가정하에, 본 글을 작성할 것이다.

대항력있는 임차인 물건은 자칫 잘못하면 보증금 전액 또는 일부를 자기가 직접 물어줘야 하기 때문에 철저한 준비 후 입찰에 참여하여야 한다. 아래의 체크리스트를 잘 확인 후 입찰에 참여한다면, 안전할 것이라고 확신한다. 필자 또한 대항력있는 임차인의 물건을 입찰할 때 본 글을 참고하여 직접 체크해보기 때문이다.

독자분들은 모두 잘 알겠지만, 대항력에 대해 간단히 짚고 가면 아래와 같다.

대항력 : 채권의 말소기준권리 기준일(접수일)보다 일찍 전입신고(확정일자 상관X)하고 현재까지 점유하고있는 경우

보증금 전액을 보호받는 권리 (배당 후 미배당 잔액은 낙찰자가 인수)

※ 실점유를 안하는 경우 : 임차권등기를 하지 않았다면, 대항력을 상실한다 (임장이 꼭 필요한 이유이다).

대항력을 상실한 임차인은 우선변제금도 한푼 못받고 배당 순서와 상관없이 모든 권리가 소멸한다.

•전입신고 : 나 여기 살고있어요! (*효력발생일 : 전입신고 한 다음날 0시)

•확정일자 : 내 배당 순위는 여기에요! (* 효력발생일 : 확정일자 받은 그날 낮(09~18시 사이))

•배당요구 : 나도 배당해주세요! (배당종기일 전까지)

Q1) 대항력과 배당요구는 적법한가?

가장 우선적으로 체크해봐야 할 점은 대항력, 우선변제권, 배당요구 세 가지가 적법하게 이루어졌는지를 체크하는 것이다.

아래 사진을 예시로 설명하도록 하겠다.

소멸기준권리보다 앞선 전입신고일로, 적법한 대항력이 있는 경우이다.

Step 1. 행정복지센터에서 전입신고열람원을 발급받아 전입일자, 확정일자가 경매지와 일치하는 지 확인한다.

- 가끔 틀리기도 하므로 반드시 전입세대열람원 발급하여 확인하자. 일치하지 않는 경우라면, 낙찰을 받더라도 매각불허가결정이 떨어지기 때문에 수포로 돌아갈 수 있다.

Step 2. 진짜 대항력이 있는지 확인한다.

- 위 예시에는 대항력의 취득일자는 2016년 4월 5일(전입신고 다음날 00시)이다.

- 말소기준권리일은 2016년 5월 19일이다.

- 대항력 취득일이 말소기준권리일보다 앞서므로, 임차인은 적법한 대항력을 취득했다.

Step 3. 배당요구종기일전에 배당요구를 하였는지 확인한다.

- 배당요구종기일 이후에 배당요구를 하였다면 그것은 인정되지 않는다.

- 받아들여지지 않는 배당요구 또한 법원은 배당요구신청서를 받아들여주고, 경매지에 기입한다(입찰자들의 혼란만 가중시킨다).

- 위 예시에는 배당요구일은 2021년 1월 21일이고, 배당요구종기일은 2021년 2월 17일이므로 종기일 전에 잘 신청하여, 배당에 적법하게 참여할 수 있다.

Q2) 우선변제권이 4~5순위보다 확실히 먼저 배당받는가?

이번 사항은 반드시 아래 링크를 먼저 읽고 이해해야만 한다.

★ 국세기본법/지방세기본법이 개정되었습니다. ★

23년 4월 1일(국세), 23년 5월 4일(지방세)부터 확정일자 이후 발생한 체납세금에 한해 당해세(국세/지방세)보다 전세금을 먼저 배당받습니다. (아래 링크 참고)

[부동산 경매] 낙찰대금의 배당 순서 (배당 순위)

Step 1. 대항력있는 임차인의 우선변제권 취득일을 확인한다.

- Q1의 예시에서 우선변제권 취득일은 2016년 4월 5일이다.

Step 2. 우선변제권 취득일과 5순위 담보물권의 배당 우선순위를 비교한다.

- 5순위 담보물권의 경우 경매지 및 등기부등본에 설정일자가 기입되기 때문에 판별이 쉽다.

- Q1의 예시에서는 우선변제권 취득일보다 앞선 5순위 담보물건은 없었다.

Step 3. 조세채권의 법정기일과 설정금액을 확인한다.

- 문제는 4순위 당해세와 5순위 조세채권이다. 법정기일은 사건기록을 보지 않는 이상 알 수 없다.

- 입찰자는 이해관계인이 아니므로 조세채권의 법정기일(배당기준일)과 설정금액을 알 수 없다.

- 대항력있는 임차인 또는 채권은행에 도움을 받아, 사건기록을 열람하여 배당요구한 조세채권들의 법정기일과 설정금액을 확인한다.

- 대항력있는 임차인 또는 채권은행이 도움을 주지 않아 Step 3가 쉽지 않은 경우, Step 4~5로 우회하도록 하자.

(Step 3가 성공한 경우, Step 4~5는 진행 불필요함)

Step 4. 우선변제권 취득일로 1년이내에 설정된 조세채권을 확인한다.

- 경험적으로 우선변제권 취득일이 당해세 및 조세채권의 설정일자보다 1년이상 앞서있다면 안전하다. 공무원의 행정처리지침상 6개월이상 체납하는 경우, 최종고지 후 체납자의 소유자산을 (가)압류 집행하기 때문이다.

- Q1의 예시에서 우선변제권 취득일로부터 1년 이내(2017년 4월 5일)에 등기설정된 조세채권은 3번 국세와 4번 송파구청 지방세가 있다.

Step 5. 1년이내에 설정된 조세채권 부서에 전화하여 우회적으로 답변을 듣는다.

- 1년이내에 설정한 국세/지방세 담당부서에 전화하여 "2017년 4월 5일 이전인지 이후인지만 알려주시면 안될까요?"나 "먼저 배당받는 이 금액이 천만 원을 넘어가나요?" 정도로 힌트만 달라는 식의 질문을 통해 우회적으로 질문한다.

Step 6. 최종적으로 내가 인수해야 하는 금액이 얼마인지 추정한다.

- 대항력있는 임차인이 3순위 최우선변제금 배당이 가능한 지 확인한다.

- 선순위 배당이 얼마인지 추정하여 최종적으로 인수해야 하는 미배당 잔액을 추정한다.

Q3) 3순위 최우선변제금을 우선배당 받을 수 있는가?

우선배당을 받는지 여부를 확인하는 이유는 최우선변제금만큼은 확실하게 배당받으므로, 그만큼 떠안아야 하는 리스크가 작아지는 효과가 있기 때문이다. 즉, 전액을 떠안게 되는 Worst Case를 추정함에 있어 그 액수를 가늠할 수 있다는 점에서 Q3를 꼭 수행해봐야 한다.

최우선 변제금은 경매종류에 따라 기준시점이 다르다. 아래 링크를 참고하자

[부동산 경매] 2023년 최우선변제금 정의 및 현황

"""

- 대항력있는 임차인의 임의경매의 경우, “대항력이 생긴 시점일＂을 기준으로 범위가 소액이어야 함.
- 대항력없는 임차인의 임의경매의 경우, “선순위 담보물권(근저당 등) 설정일”을 기준으로 보증금의 범위가 소액이어야 함.
(임차인의 전입신고일이 기준이 아님!!!)
- 강제경매의 경우, "배당표 작성 시점일"을 기준으로 보증금의 범위가 소액이어야 함.
(말소기준권리, 등기일 기준이 아님!!!)

"""

Step 1. 경매의 종류와 소액임차인 기준을 확인한다.

- Q1의 예시는 보증금을 돌려받지 못해 경매를 신청한 강제경매이다.

- 강제경매의 경우, 낙찰 및 매각허가결정 이후 배당표 작성이 시작되는 시점일을 기준으로 한다.

- 따라서, Q1의 예시에서는 현재시점(2021년 10월)이 소액임차인 기준시점이 되겠다.

Step 2. 소액임차인 여부와 소액보증금 범위를 확인한다.

- Q1의 예시에서 서울시의 소액임차인 기준시점(2021년 10월)에서, 소액보증금 범위는 1.1억 이내이고 최우선변제금액은 3,700만 원까지이다.

- Q1의 예시에서 확정일자를 받은 보증금은 2.3억이므로 소액보증금 범위를 넘어간다.

- 따라서 Q1의 예시에서는 최우선변제금을 3순위 우선배당받지 못한다.

Q4) 특수 권리가 엮여있는 물건은 아닌가?

특수한 권리라 함은 지분경매, 유치권, 지상권, 가처분, 가등기 등을 이야기한다. 대항력있는 임차인 물건은 다른 특수권리가 함께 엮이게 되면 매우 골치아프다. 왜냐하면 인수한 대항력에 대한 구상권 청구의 대한 대상을 확정하는 것이 쉽지 않기 때문이다. 그냥 다른 특수 권리가 함께 있으면 하지 마라.

Step 1. 기준권리보다 선순위의 특수권리가 있는가?

특수권리 리스트는 아래와 같다.

유치권	법정지상권	분묘기지권	선순위가등기	선순위가처분
지분매각	토지지분매각	재진행/재매각	예고등기	대지권미등기
건물만매각	건물매각제외	별도등기	공유자우선매수신고	농지취득자격증명
선순위임차권	위반건축물

모든 종류의 지분매각도 위험하다. 임차인-낙찰자 간 채무는 낙찰자가 전액 인수를 하고 보증금을 반환해주어야 하고 추후 낙찰자가 공유자들에게 반환청구권(구상권)을 행사하여 받아내야 하기 때문이다. (자세한건 아래 링크 참고)

[부동산 경매] 지분경매 입찰 시 주의할 점

Step 2. 후순위 가처분, 가등기, 예고등기가 있는가?

대항력있는 임차인 물건이 아니더라도, 소유권을 흔들 수 있는 후순위 가처분/가등기/예고등기는 위험하다. 이유는 아래 링크를 참고하기 바란다.

[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_1 (대항력/임차권/전세권)

[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_2 (가처분/가등기)

Q5) 대항력있는 임차인이 경공매로 배당요구한 적이 있는가?

대항력있는 임차인의 우선변제권은 대항력 생애전체에 걸쳐 1회만 유효하다. 즉, 과거에 경공매로 배당요구를 하여 우선변제권을 사용했다면, 우선변제권은 소멸하게 되어 9순위 임차권이 되게 된다.

★반드시 등기부등본을 확인해야 하는 이유!!★

위에 대한 관련 판례는 아래와 같다. (더보기 클릭)

대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결 [배당이의] [공2001.5.15.(130),988]

판시사항

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부(소극)

판결요지

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.

참조조문

주택임대차보호법 제3조 제2항 , 제3조의2 제2항 , 제4조 제2항

참조판례

대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793), 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결(공1998하, 1984), 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결(공1998하, 2093)

원고,피상고인	원고
피고,상고인	피고 1 외 1인
원심판결	서울고등법원 1997. 12. 12. 선고 97나27871 판결

주문

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

이유

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 판시사실을 인정한 다음 그 인정 사실에 터잡아, 피고들의 이 사건 대지에 대한 각 임차권은 제1경매로 인하여 선순위인 소외 1 명의의 근저당권과 함께 소멸하여 피고들은 낙찰인인 소외 2에 대하여 위 대지에 대한 임차권의 효력을 주장할 수 없으므로 제2경매의 배당금액 중 위 대지에 대한 몫인 금 87,287,571원은 전액을 위 대지의 근저당권자인 원고에게 배당하여야 하고, 이 사건 주택에 관하여는 제1경매에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액의 범위에서 피고들의 임대차관계가 소외 2에게 승계되었다고 할 것이지만, 피고 1과 원심 피고 2(1999. 7. 8. 상고 취하)는 원고의 근저당권설정등기에 앞서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서 그 우선순위 및 임차보증금액수가 동일하므로 제2경매의 배당금액 중 위 주택에 대한 몫인 금 40,164,542원을 제1순위로 안분하면 그 배당액이 각 금 20,082,271원이 되며, 피고 2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이기는 하지만 그 순위가 원심 피고 2, 피고 1보다 뒤지므로 배당할 금액이 없게 된다고 판단하였다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 피고들이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 피고들은 제2경매절차에서 배당을 받을 수 없다고 할 것인바, 이와 달리 피고들의 우선변제권이 존속하여 제2경매절차에서 이 사건 주택 부분에 대하여 임차보증금을 우선변제받을 권리가 있고, 다만 피고 2는 후순위여서 배당받을 것이 없다고 한 원심 판단은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.

피고 2에 대한 원심의 판시는 비록 이유가 잘못되었으나 제2경매절차에서 배당받을 수 없다고 한 결론에 있어 정당하고, 피고 1에 대하여는 원심이 제2경매절차에서의 우선변제권을 인정한 것은 잘못이라 하겠으나 위 피고만이 상고한 이 사건에서 당원은 불이익변경금지의 원칙에 따라 원심의 결론을 유지할 수밖에 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 박재윤

대법관 서성

주심

대법관 유지담

대법관 배기원

아래는 경매사건 예시이다.

대구서부지원 2022타경33248

물건명세서를 보면 아래와 같다.

이전 공매절차에서 임차인 김희정씨는 임차권에 대하여 우선배당받고 남은 잔존 보증금이 1.19억이 있다는 내용이 친절하게 써있다. '임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.'는 내용을 직접적으로 적지 않아서

[부동산 경매] 낙찰대금의 배당 순서 (배당 순위)

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Wed, 26 Nov 2025 04:40:01 +0900

[부동산 경매] 낙찰대금의 배당 순서 (배당 순위)

경매인에게 배당 순서는 '대항력이 있는 임차인'이 있을 경우에만 중요한 요소이다.

배당표에 따른 배당순서에 밀려서 대항력있는 임차인이 전액 배당받지 못해 예상치 못하게 미배당액을 떠안아야 할 수 있기 때문이다.

1. 배당에 관하여 알아야 할 사항

1) 배당기일에 모든 채권자들이 모여 배당표에 따라 배분받게 된다.

2) 배당 순서는 법정기일, 채권/비용의 종류등에 따라 정해지게 된다. (아래 정리 예정)

2) 배당표는 배당기일 약 7일 전에 나오게 되고 3일전 법원 배당표원안에 비치하게 된다.

3) 배당기일에 채무자/채권자만 배당에 대하여 이의신청이 가능하다. (구두상으로 이의신청 후 7일 이내에 배당이의의 소를 정식 제출해야 함)

-> 잘못된 배당에 의해 임차인의 보증금을 물어주는 낙찰자의 경우, 배당이의 할 수 없다.

-> 낙찰자는 배당기일이후 잘못 배당된 기관을 상대로 부당이득금반환청구소송을 해서 돈을 받아야한다.

4) 대항력 있는 임차인의 물건을 낙찰받게되면, 낙찰받자마자 경매기록을 열람하여 배당순위에 따라 우선배당받는 금액이 얼마인지 파악하고, 금액이 상식을 벗어난 정도로 많게되면 매각불허가 신청을 해야한다. (법원에 따라 받아들여지지 않을 수 있다.)

5) 배당표는 정확하지 않을 수 있다. 반드시 미확정배당표를 열람하여 배당표의 금액이 맞는지 확인해야 한다.

* 경매계장은 그렇게 똑똑한 사람이 아니다. (필자는 경매계장 실수로 선 배당한 항목을 따져 73만원을 줄였다.)

6) 대항력있는 임차인의 미배당액이 발생하게되면, 임차권등기 등 등기부등본의 권리사항은 소멸되지 않고 배당기일 이후 미배당액으로 경정등기된다. (미배당이 예상되는 임차권등기는 소유권이전등기촉탁시 소멸이 불가능하다.)

7) 대항력있는 임차인이 전입신고일과 확정일자일이 다른 경우, 전입신고일과 확정일자일 중 늦은 날짜를 배당기준일로 한다. (이에 대해선 논란의 여지가 있다. 밑에 추가 기술하도록 하겠다.)

8) 등기부등본상 압류를 하지 않은 채권일지라도 배당요구종기일 전까지 교부청구를 하였다면, 배당순서에 따라 배당 가능하다. (등기부에 안나오는 채권이 있을 수 있으나, 압류를 안했다면 소액이므로 무시해도된다.)

2. 세금의 종류

국세

1) 중앙정부에서 걷는 세금으로, 종합소득세, 양도세, 상속세, 증여세, 부가세, 종부세, 법인세 등이 있다.

2) 보통 국세는 큰 금액으로 체납되어있는 경우가 많다. (조심할 것)

3) 등기부상 '국처분청 OO세무서'라고 적혀있다.

지방세

1) 지자체에서 걷는 세금으로, 재산세, 등록세, 취득세 등이 있다.

2) 해당 부동산의 지자체의 세무과에서 압류가 있는 경우, 거의 당해세라고 보면 된다.

3) 금액은 OOO만원 선이다.

★꿀팁★ 입찰 전 대항력있는 임차인의 전입신고일/확정일자일 중 늦은 기준으로

① 6개월 안에 국세 압류가 있다. --> 매우매우 위험! 마진 5,000만원은 까먹을 각오 해야함

② 1년 안에 지방세 압류가 있는데, 강남/서초/송파구청이다. --> 위험! 마진 2,000만원은 까먹을 각오 해야함

※ 전입신고/확정일자에 대하여

1. 전입신고: 대항력의 유무를 결정함 (권리기준일보다 일찍 전입신고를 하면 대항력을 갖춤)

2. 확정일자: 근저당권의 배당순서를 결정

3. 대항력있는 임차인(임차권) : 동순위배당순서는 전입신고/확정일자 모두를 완전하게 갖춘 날짜의 다음날로 순서 결정

4. 대항력없는 임차인 : 확정일자를 기준으로 배당순서 결정

국세기본법/지방세기본법이 개정되었습니다.

23년 4월 1일(국세), 23년 5월 4일(지방세)부터 확정일자 이후 발생한 체납세금에 한해 당해세(국세/지방세)보다 전세금을 먼저 배당받습니다.

3. 배당 순서 (배당 순위)

1순위 : 집행비용

- 경매절차 진행에 필요한 비용 (경매신청비, 송달비 등등)

2순위 : 필요비/유익비(필요유익비)

- 건물에 관하여 지출한 보존비용(필요비), 개량비용(유익비)

3순위 : 최우선변제권(소액임차인 최우선변제금/최우선 임금채권)

- 임대차보호법 상 소액보증금 중 일정액

[부동산 경매] 2023년 최우선변제금 정의 및 현황

- 3개월치 임금, 3년치 퇴직금(개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)

4순위 : 당해세(국세:종부세/상속세/증여세, 지방세:재산세/자동차세)

- 배당요구종기일 전까지 해당 부동산에 부과된 국세/지방세 (당해세는 해당 구청/해당 세무서에서 부과함)

*(법개정) 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세만 해당

5순위 : 우선변제권(담보물권/임차권/조세채권)

* 저당설정일자/전입및확정중 늦은날+1/법정기일 중 빠른순으로 순서 책정
- (설정일자기준) 근저당권, 가등기, 전세권
- (전입신고/확정일자 중 늦은날 +1일 기준) 임차권등기, 점유중인 대항력
- (법정기일기준) 당해세 이외의 국세/지방세 조세채권 (압류여부 상관 X)

- 우선변제권이 동일일자이면 등기부상 순위가 높은게 선순위

6순위 : 일반 임금채권

- 최우선변제 임금채권 외 남은 임금채권 (개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)

7순위 : 후순위 조세채권

- 법정기일이 늦은 후순위 조세채권

8순위 : 공과금

- 국인연금, 건강보험료, 산업재해보험료, 사회보험료, 부담금, 과징금, 환수금, 배상금, 과태료, 비용징수금, 사용료, 기타경상이전수입, 기타 세외수입(수익자 부담금, 재산수입, 사용료 · 임대료 수입, 수수료수입, 공기업수입 그밖에 기부금, 몰수금, 벌금 과료)

9순위 : 일반채권

- 확정일자 없는 보증금(우선변제권), 기타 가압류, 집행력있는 일반채권 등

※ 세금의 법정기일 산정방법

□ 국세기본법 제 35조(국세의 우선)

□ 국세기본법 제 35조(국세의 우선)

② 이 조에서 “법정기일”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기일을 말한다. <개정 2020. 12. 22., 2020. 12. 29.>

1. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세(「소득세법」 제105조에 따라 신고하는 경우로 한정한다)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액: 그 신고일

2. 과세표준과 세액을 정부가 결정ㆍ경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액(제47조의4에 따른 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 납부지연가산세와 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 원천징수 등 납부지연가산세를 포함한다): 그 납부고지서의 발송일

3. 인지세와 원천징수의무자나 납세조합으로부터 징수하는 소득세ㆍ법인세 및 농어촌특별세: 그 납세의무의 확정일

4. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일

5. 제42조에 따른 양도담보재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일

6. 「국세징수법」 제31조 제2항에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 국세: 그 압류등기일 또는 등록일

7. 「부가가치세법」 제3조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 부가가치세등: 같은 법 제52조의2 제1항에 따른 납부고지서의 발송일

8. 「종합부동산세법」 제7조의2 및 제12조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 종합부동산세등: 같은 법 제16조의2 제1항에 따른 납부고지서의 발송일

2023년 4월 1일(국세), 5월 4일(지방세) 부터 바뀌는 당해세와 우선변제금 배당 순위

경ㆍ공매시 해당 주택에 부과되는 당해세 중 주택임차보증금의 확정일자보다 늦은 당해세(국세 및 지방세)의 배분 한도만큼 주택임차보증금이 우선 변제받도록 개선

< 수정이유 > 임차인의 주택임차보증금 보호 강화

< 시행시기 > ‘23.4.1.(국세) 및 '23.5.4.(지방세) 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매)하는 분부터 적용

230427 (즉시) 임차인의 주택 임차보증금을 두텁게 보호합니다(지방세정책과).pdf

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하지만 법정기일이 빠른 당해세(국세/지방세)는 여전히 임차보증금보다 우선배당하므로, 당해세의 법정기일을 알 수 없는 이상 투자자입장에서 이것 또한 베팅이다.

Q & A

Q. 확정일자가 없는 소액임차인이 배당요구를 한 경우

A. 임대차보호법에 의거, 소액임차인은 확정일자유무와 상관없이 최우선 변제금은 보호받는다.

Q. 확정일자가 없는 임차인이 배당요구를 한 경우

A. 소액임차인인 경우, 최우선 변제금을 우선배당받고 남은 금액은 일반채권중에서도 맨 꼴찌로 잉여금이 있으면 받고 없으면 못받는다.

[부동산 경매] 낙찰 이후 해야 할 일 총 정리 (잔금납부, 소유권이전 등)

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Sat, 1 Nov 2025 22:44:13 +0900

[부동산 경매] 낙찰 이후 해야 할 일 총 정리 (잔금납부, 소유권이전 등)

!주의! - 특례보금자리론을 이용한 경락잔금대출
한국주택보증공사(HF)의 특례보금자리론을 이용해서 경락잔금납부가 가능하다.(다른 보금자리론도 잔금납부가 가능) 다만, 주의해야 할 부분은 처리기간이다.

특례보금자리론은 최대 60일까지 처리기간이 소요됨에 반해, 낙찰잔금 납부는 25일 이내이기 때문이다.
이렇기 때문에, 안전한 잔금납부를 위해서는 '입찰 전에' 특례보금자리론을 먼저 신청 접수해놓고 낙찰받으면 관련 서류들을 준비하는 방식으로 가야 처리시간을 조금이라도 줄일 수 있다. (계약서가 없어도 특례보금자리론 신청 접수는 가능하다. 패찰하면 그냥 접수 취소하면 됨. 요지는 접수처리시간을 단축시키는 것이다.)

1-1. 낙찰 당일 : 임차인/소유자 연락처 얻기

- 낙찰 당일 최고가매수신고인(차순위매수신고인)은 경매기록 열람 및 복사를 하자. (스마트폰 촬영도 가능하다.)
※ 경매기록에서 알아와야 할 사항
1) 소유자 주민등록번호/주소/전화번호
2) 임차인 주민등록번호/주소/전화번호
3) (대항력있는 임차인의 경우) 대항력있는 임차인보다 배당순서가 빠른 채권의 금액 확인 (사진찍기)
↓ 아래 글 확인
[부동산 경매] 경매 낙찰 대금 배당 순서 (배당 순위)

★ 2023. 11. 13. 낙찰후 새로운 정보 업데이트 ★

최고가매수신고인에게 주는 영수증이다.

→ 사건기록을 천천히 읽어보고 싶다고 하고 복사신청은 하지말고 열람신청만 해보자!

낙찰받고 사건기록을 복사하려고 신청했더니, 어떤 부분 복사가 필요하냐고 물어보았다. 천진난만하게 임차인의 인적사항 부분이 필요하다고 하니, 최고가매수신고인(이해관계자)이어도 임차인의 인적사항은 임차인의 동의가 없으면 공개할 수 없다는 답변을 받았다. 이에, 임차인에게 전화하더니 최고가 매수신고인에게 연락처를 알려주어도 되겠냐고 물어보았고 임차인은 "거절"한다고 해서 연락처를 받지 못했다 ㅠㅠ

그냥 임차인 인적사항에 대해 말하지 말고, 천천히 사건기록을 둘러보고 싶다고 이야기하고 몰래 임차인 인적사항을 확인 후 사진을 찍든 전화번호를 외우든 할 걸 그랬다...ㅠㅠ 꼼짝없이 잔금납부까지 컨택하지 못하게 되었다 ㅠ_ㅠ..

비록 꼼수이지만, 열람만 한다고 하고, 임차인의 인적사항을 몰래 확인하자!

Q) 매각허가 및 확정이 나기 전이니 2주후에 오라고 말하는 경우?
- 간혹 잘 모르는 법원직원이 매각허가 및 확정이 나기 전이니 2주후에 오라고 말하는 경우가 있다. 이때는 "경매절차처리지침 제 53조에 따라 최고가매수신고인으로서 매각기일 이후부터 경매기록을 열람할 권리가 있습니다."라고 이야기하면 보여준다.

제53조 (경매기록의 열람ㆍ복사)

① 경매절차상의 이해관계인( 민사집행법 제90조, 제268조) 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람ㆍ복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위는 다음과 같다.

1. 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자

2. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인, 매수인, 자기가 적법한 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수신고시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인

부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)

개정 2013. 6. 4. [재판예규 제1442호, 시행 2013. 7. 1.]

Q) 경매계장이 사진촬영이 안된다고 말하는 경우?

"재판기록열람 및 복사규칙 제 6조 제1항에 의해 사진 촬영이 가능합니다." 라고 이야기한다.

제6조(복사의 방법 등) ① 재판기록 복사 신청인은 법원이 지정한 장소에서 재판기록을 스스로 필사하거나 복사 신청인의 설비(복사기, 스캐너, 사진기 등을 말한다. 이하 같다)를 이용하여 복사할 수 있다.

재판기록 열람. 복사규칙

[시행 2019. 1. 1.] [대법원규칙 제2810호, 2018. 12. 4., 일부개정]

- 공매는 개인정보 보호때문에 낙찰자가 되어 매각허가결정이 떨어져도 일체 개인정보를 알 수 없다.

○ 경매 사건기록 열람 복사의 활용

▷ 임차인의 정보(연락처)를 미리 알 수 있기에 부동산 인도시 활용

▷ 내가 낙찰받은 부동산에 입찰해서 패찰한 입찰자들의 정보
비록 내가 낙찰받았지만 그들도 부동산을 분석하고 입찰했기에 경매 부동산의 정보를 잘 알고 있고 해당 경매
부동산이 필요한 입찰자가 있을 수 도 있겠죠. 거래가 성사된다면 중개수수료는 세이브

▷ 경매신청 채권자가 개인일 경우 자신의 채권을 빨리 회수하기 위해 도움울 줄 수 있고 예상치 못한 정보를
얻을 수 있습니다.

▷ 서류를 일일이 보고 검토하는 과정에서 여려 문서양식과 내용을 접할 수 있기에 실질적인 경매 데이터를
축적 할 수 있습니다.(경매신청서, 여신거래약정서, 세무서의 교부청구, 세금의 법정기일 등)

1-2. 낙찰 당일 : 임차인에게 연락하여 집 내부 살펴보기

- 임차인에게 문자/전화를 남겨 당일 집 내부를 살펴본다. 집의 심각한 하자가 있으면 7일의 매각불허가신청기간안에 처리해야하기 때문이다. (지금 안하면 너한테도 손해라는 점을 어필하면서 문자를 보낸다.)

문자 예시)

안녕하십니까, 최고가매수신고인 XXX입니다.
금일 낙찰받은 물건에 대해 향후 일정을 설명드리고자 연락드렸습니다.

향후 일정은 7일 후 매각허가결정이 나고 잔금납부기일은 아직 미정이나 XX월XX일으로 예상됩니다.
제가 잔금납부를 하고나면 이사완료 후 명도가 완료됐다는 증서인 명도확인서와 제 인감증명서를
법원에 제출하셔야만 배당기일에 임차권등기하셨던 전액을 배당받으실 수 있습니다.

매각허가결정 이전 집의 상태나 권리상 치명적인 하자가 발견되어 매각불허가신청을 하게되면 바로 다음차수로
경매가 재진행되지만, 매각허가결정이후 상기 사유로 매각취소신청이 들어가게되면 최소 4개월 이후에나
경매가 재진행됩니다. (그만큼 선생님의 임차권 배당또한 늦어지겠죠.)

혹시 오늘중으로 집안 내부 확인이 가능하다면 비밀번호를 알려주시면 감사드리겠습니다.

전화 예시)

안녕하십니까, OO타경OOOO 경매로 나온 OO아파트 OO동 OOOO호 물건의
최고가매수신고인 XXX라고 합니다. 임차인 OOO 선생님 맞으신가요?

제가 오늘 최고가로 낙찰을 받았는데 지금 잠시 물건지로 찾아뵈면 만날 수 있을지 여쭤보려고 전화드렸습니다.

만나뵙고, 집 내부 상태나

2-1. 매각확정판결 : 2주 기다리기

- 낙찰 7일 후 매각허가결정이 잡히고, 추가로 1주일간의 항고기간을 거쳐 항고가 없으면 매각확정결정 및 잔금납부기일이 잡힌다. (낙찰 후 매각확정까지 총 2주 소요)

- 매각허가결정 전에는 취하 등 매각 불허가되는 경우가 많지만, 매각허가결정 이후는 낙찰금의 10%를 보증금으로 걸고 항고해야하므로 이의신청하는 경우가 거의 없다.

- 잔금납부 전 채무 변제하여 취하되는 경우
(임의경매) 경매신청권원 말소등기 이후 취하신청 가능함. 낙찰자 동의 필요 X
(강제경매) 경매신청권원 말소등기 이후 취하신청 가능함. 낙찰자 동의 필요 O
(동의하지 않을 경우, 소송을 통해 취하신청 필요)

2-2. 매각확정판결 이후 : 임차인과 명도 사전 협상하기

- 임차인과 원활한 명도 협상을 위해 아래와 같이 전화/문자를 한다.

예시)
안녕하십니까, 잘 지내셨습니까? 쌀쌀한 환절기 건강 잘 챙기시길 바라겠습니다.

다름이 아니라, 매각확정 및 잔금기한이 확정되어 연락드렸습니다. 잔금확정기한은 XX월 XX일 X요일입니다.

저희가 XX월 XX일~XX일 중으로 잔금준비가 가능할 듯 한데, 아래 사항에 합의해주신다면 잔금 납부를 약 X주 당겨서 진행하도록 하겠습니다. (잔금 대납이 X주 당겨지는 만큼 배당도 X주가 당겨집니다.)

<잔금납부일 당일 함께 내부에 들어가 짐이 없음을 확인 후 비밀번호를 양도받고 명도확인서를 지급한다.>

만약 위 내용에 동의해주신다면 감사의 의미로 임차권 등기설정까지의 미납관리비 8개월분 또한 제가 대납하도록 하겠습니다.

만약 동의하지 않으신다면 저는 대출이자를 최소화하기 위해 잔금지급을 최대한 늦출 예정이며, 미납관리비가 정산될때까지 명도확인서를 드릴 수 없습니다.

생각해보시고 답장주시면 감사드리겠습니다.

- 추가적으로, 확정판결 이후 매각허가결정문을 받을 수 있다. 이는 보금자리론 등에서 매매계약서 대용으로 사용된다.

3. 잔금 납부 ~ 셀프등기

아래를 보고 차근차근 따라하길 바란다.

경락잔금 대출 시: 셀프등기 불가능. 반드시 법무사를 통해 대출 및 등기 실행
대출없이 잔금 치를 경우: 셀프 등기 가능함. 물론 법무사를 통한 등기도 가능

- 모든 서류는 제출용으로 뽑아야 한다. (열람용으로 뽑으면 빠꾸됨)

[법원 출발 전 준비물]
1. 말소할 등기목록 4부
2. 부동산 등기사항 전부증명서(등기부등본) 1통
3. 토지대장등본(대지권이 있는 집합건물은 대지권등록부) 1통
4. 건축물대장등본(집합건물의 경우 전유부) 1통
5. 주민등록등본(매수인용) 1통
6. 주민등록초본(매수인용) 1통
7. 취득세 신청서
8. 등록면허세 신청서
9. 국민주택채권 매입영수증 (잔금 당일만 매입 가능, 평일09:00~17:30, 토/휴일 불가)
10. 매각대금완납증명원 1통
11. (선택) 인도명령신청서 1통
12. 부동산소유권이전등기 촉탁 신청서

[법원에서 받는 서류 / 준비할 서류]
1. 법원보관금 영수증서
2. 매각대금완납증명원 (뒷장에 '부동산의 표시'라는 페이지도 같이 준다.)
3. 매각허가결정문 (뒷장에 '부동산의 표시'라는 페이지도 같이 준다.)
4. 부동산목록 ('부동산의 표시') 4장 복사
5. 대봉투 1통 + 송달용 선납등기 우표 1개 (5,190원)

[동선 순서]
담당 경매계 -> 은행 -> 담당 경매계 -> 열람복사실 -> 관할구청 -> 구청내 은행 -> 법원 우체국 -> 경매 접수계 (인도명령필요시 함께 제출)

1) 담당 경매계 : 법원보관금납부명령서 발부
2) 은행 : 잔금납부 및 수입인지 구매
3) 담당 경매계 : 매각대금완납증명원에 납부직인 찍어줌
4) 열람복사실 : 부동산목록 ('부동산의 표시') 4장 복사
5) 관할구청 : 취등록세 납부서 발부
6) 구청내 은행 : 취등록세, 말소를 위한 등기신청수수료 납부 및 국민채권 매입
7) 법원 우체국 : 대봉투 1장 + 송달용 선납등기 우표 1개 (5,190원)
8) 경매 접수계 : 소유권이전등기촉탁신청

3-1. 법원 출발 전 : 자료 준비

1. 말소할 등기목록 4부

- 경매지를 참고하여 소멸기준부터 끝까지 복붙 후 등기부등본의 갑구와 을구를 참고하여 아래와 같이 작성한다.

경매지를 참고한다. 총 11개의 말소목록이 있다.

말소할 등기목록_서식.hwp

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2. 부동산 등기사항 전부증명서 (등기부등본) 1부

제출용으로 뽑아야 한다.
부동산 등기부등본입니다. 인터넷등기소에서 출력 가능합니다. 참고로 발급하기를 누르게 되면 프린터 어쩌고저쩌고 하면서 진행이 안됩니다. 열람하기로도 출력이 가능하오니 열람하기로 출력하시기 바랍니다.
인터넷 등기소: http://www.iros.go.kr/

3~6. 토지대장등본 1부, 건축물대장등본 1부, 주민등록등본 1부, 주민등록초본 1부

1. 토지대장등본(대지권이 있는 집합건물은 대지권등록부) 1통
2. 건축물대장등본(집합건물의 경우 전유부) 1통
3. 주민등록등본(매수인용) 1통
4. 주민등록초본(매수인용) 1통
모두 제출용이어야한다.
인터넷 사이트 정부 24에서 발급 가능하다. (집합건물의 경우 전유부를 뽑으면 된다.)
사이트: http://gov.kr/

7~8. 취득세/등록면허세 신청서 1부

- 구청에 직접 가서 소유권 이전과 관련해서 ‘통합취득세’, 등기의 말소와 관련해 ‘등록면허세’ 납부를 위한 신청서이다.
- 경매 취득 부동산은 위택스를 통한 취등록세 온라인 납부가 불가능하다. 직접 관할구청 세무과에 가서 납부를 해야한다.

9. 국민주택채권 매입 영수증 1부

- 내용이 길어 아래 글을 참고하기 바란다.
[부동산 경매] 국민주택채권 온라인 매입하기
- 시간이 안되면 은행가서 매입하면 된다. (단, 건물시가표준액/매입금액은 알고 가야한다!)

10. 매각대금완납증명원 1부

- 잔금납부를 위해 필요한 서류이다. 잔금을 납부하면 여기에 도장(납부직인)을 찍어준다.

매각대금완납증명원_서식.hwp

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11. (선택) 인도명령신청서 1부

- 대항력 있는 임차인을 제외한 모든 점유자는 잔금납부 이후 바로 인도명령 신청이 가능하다.

구분	인도명령 결정기간
채무자	신청일로부터 3일 이내 인도명령 결정
소유자	신청일로부터 3일 이내 인도명령 결정
임차인	대항력 있음	심문서 발송	대항력 있는 임차인이 배당받으면 인도명령 가능
	대항력 없음	신문서 발송	심문 후 결정, 결정은 배당기일 이후
유치권자	심문기일 지정		심문 후 결정
기타 점유자	심문기일 지정		심문 후 결정

부동산인도명령 신청서.hwp

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12. 부동산소유권이전등기촉탁신청서 1부

- 경매를 통해 주택을 취득한 경우, 소유권이전등기는 법원에서만 등기신청이 가능하다. 이 때 필요한 서류이다.

부동산소유권이전등기촉탁신청서_서식.hwp

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3-2. 잔금 납부 : 매각대금 완납증명원 도장 받기

① 집으로 날라온 잔금납부고지서를 가지고 해당 경매계로 가져가면 경매계에선 법원보관금납부명령서를 발급해준다.
장소 : 해당 경매계
제출 : 잔금납부고지서
발급 : 법원보관금납부명령서

② 법원보관금납부명령서를 가지고 지정 은행(법원구내 은행)으로 가서 법원보관금 납부서를 작성하여 잔금을 납부한다. 이때 은행은 '법원보관금 영수필통지서'을 발급해준다. 법원보관금 영수필통지서는 2장으로 되어있어서 앞장은 법원제출용이고 뒷장은 개인보관용이다.
장소 : 법원내 은행
구입 : 수입인지 500원 (③에서 사용하기 위함)
(인도명령 필요시) 수입인지 1000원 + 송달료납부 & 송달료예납납부서
제출 : 법원보관금납부명령서 + 법원보관금 납부서 + 잔금
발급 : 법원보관금 영수필통지서

③ '법원보관금 영수필통지서'을 가지고 다시 경매계로 가서 미리 뽑아온 '매각대금 완납증명원'을 1부를 제출하여 납부직인을 받는다. (매각대금 완납증명원은 등기전까지 소유자 증명자료로써 활용된다.)
장소 : 해당 경매계
제출 : 법원보관금 영수필통지서 + 매각대금 완납증명원 + 수입인지 500원
발급 : 매각대금완납증명원에 납부직인 찍어줌

- 등기부상의 소유권변동과 상관없이 잔금을 납부하는 순간에 소유권을 취득하게 되는것이고 이 완납증명원이 그 증명자료이다.

※ 잔금납부기일까지 잔금을 납부하지 못한 경우 : 기한일로부터 납부 일까지 연 25%의 지연이자를 추가로 부담하여야 하며, 납부가능기간은 법조문상으로는 재경매 실시 3일전까지이다.

3-3. 잔금납부 이후 (1) : 매각허가결정문 받기

- 잔금납부와는 관련이 없지만, 한번에 법원에서 처리하기 위해 아래 글을 참고하여 받길 바란다.

[부동산 경매] 매각허가결정문(매각허가결정정본) 받는 방법

3-4. 잔금납부 이후 (2) : 부동산 목록 4부 복사하기

- 법원내 열람복사실에서 매각허가결정문/매각대금완납증명원 뒷장에 있는 '부동산의 표시'가 적혀있는 부동산 목록 4부를 복사한다.

3-5. 잔금 납부 이후 (3) : 취등록세 납부하기

① 관할구청의 세무민원실 방문하여 취득세 납부서, 등록면허세 납부서 수령한다.

장소 : 관할구청 세무민원실
제출 : 취득세 납부서 + 등록면허세 납부서
발급 : 취득세 납부서 겸 영수증 + 등록면허세 납부서 겸 영수증

- 사전에 작성한 서류(취득세신고서, 등록면허세신고서)를 공무원에세 제출하면 취득세 납부서와 등록면허세 납부서 2가지를 받는다.

등록면허세는 말소1건당 7,200원입니다.

취득세 납부서과 등록면허세 납부서를 가지고 비용납부를 위해 구청내 은행으로 갑니다.

② 구청내 은행 방문하여 비용 납부하기

장소 : 관할구청내 은행
제출 : 취등록세 납부서 겸 영수증 + 등기신청수수료 등 현금납부서 + 국민주택채권 매입신청서 + 현금(카드)
비용 : 취등록세 + 등기신청수수료 + 국민주택채권 매입액
※ 등기신청수수료-이전 15,000원, 말소 1건당 3,000원(토지, 건물 각각임)
(필자는 소유권이전 + 말소 11건이므로 48,000원의 등기신청수수료 납부가 필요하다)
발급 : 취등록세 납부서 겸 영수증에 납부직인 찍어줌 + 등기신청수수료 현금영수증 + 등기신청수수료 영수필확인서

※ "전자수입인지신청서"(150,000원)" 구매 절대 금지!!!!
※ 국민주택채권 즉시매도 할 것 !!! (국민채권매입신청서 하단에 즉시매도( )에 v 체크)

-등기신청수수료 현금영수증은 내가 갖고, 등기신청수수료 영수필확인서는 법원에 제출하면 된다.
구청내 은행을 방문하여 취득세납부서와 등록면허세납부서를 보여주니, 현금 or 카드로 낼 수 있다고 합니다.
저는 카드로 내기 위해 납부 기기에서 카드로 결제를 합니다.

<작성 예시>

비용을 내고 나서 확인서를 받습니다.

등기신청수수료 영수필확인서 - 법원제출용은 법원에 내야 합니다.

취득세와 말소등록세 내면 담당자가 영수증에 도장을 찍어 줍니다.

이제 다시 법원으로 가면 된다!

3-6. 잔금 납부 이후 (4) : 인도명령 신청하기

장소 : 경매 접수계
제출 : 부동산인도명령신청서 + 매각대금완납증명원 사본 + 수입인지 1000원 + 송달료예납납부서

- 인도명령결정이 내려진 후에도 점유자가 이전을 하지 않으면 매수인은 강제집행을 신청할 수 있다. (인도결정문이 상대방에게 송달되었다는 ‘송달증명원’을 발급받아야 강제집행 신청 가능)

※ 강제집행 신청방법
장소 : 법원 집행관사무실
제출 : 인도명령결정문 + 송달증명원

- 인도명령신청~송달증명원까지 과정을 실시간으로 보고싶을 경우, 대법원 전자소송시스템-나의전자소송에서 열람이 가능하다.

- 대금납부 후 6개월안에 인도명령을 신청하여야 하며, 신청 시 3~4주의 현장조사 이후 한두 달 안에 강제집행이 이뤄진다. (6개월이후에는 명도소송으로 진행해야하므로 반드시 6개월안에 해야한다.)

- 인도명령의 소멸시효는 10년이다. 인도명령이 확정된 날로부터 10년 내에 집행을 하면 되니 일단 신청해놓고 고민하자. (민법 제165조)

- 인도명령결정이 나면 별도의 '점유이전금지가처분' 신청은 필요 없다. 자세한 내용은 아래 더보기를 읽어보라.

- 대항력이 있는 임차인이어서 당일에 법원에서 하지 못한다면 배당후 대법원 전자소송시스템에서도 인도명령신청이 가능하다.

1. 부동산인도명령과 점유이전금지가처분

가. 부동산인도명령

경매에서 부동산을 매수한 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 법원에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 하는 인도명령을 받을 수 있다(민집 136조 1항 본문). 공매와 달리 경매에만 인정되는 제도이므로, 공매로 부동산을 매수하였을 경우에는 인도소송을 해야만 한다.

인도명령은 즉시항고로써만 불복할 수 있는 재판으로 민사집행법 56조 1호에 해당하는 집행권원이다.

나. 점유이전금지가처분

부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위하여 목적물의 주관적, 객관적 현상변경을 금지하고자 하는 가처분이다. 점유이전금지가처분을 집행해 두었다면, 부동산에 대한 인도(명도)소송 도중에 피고가 제3자에게 점유를 이전하였더라도 인도소송의 판결에 대한 승계집행문을 받아 인도집행을 할 수 있으므로, 인도소송을 하기 전에 점유이전금지가처분을 해 두는 것은 필수적이다.

2. 부동산인도명령을 받을 수 있는 매수인이 점유이전금지가처분을 할 필요가 있는지 여부

가. 부동산인도명령을 이미 받았는데, 점유이전금지가처분도 추가로 받아야 하는지

부동산인도명령을 이미 받았는데, 점유이전금지가처분도 추가로 받아야 하는지를 묻는 사람이 가끔 있다. 결론적으로 말한다면, 인도명령을 받았다면 점유이전금지가처분은 필요가 없고, 대부분의 경우에는 받을 수도 없다.

인도명령은 그 자체로서 집행권원이고, 확정되어야 효력이 생기는 재판이 아니므로 인도명령이 상대방에게 송달만 되면 바로 집행이 가능하다. 따라서 인도명령을 이미 받았다면 점유이전금지가처분을 받기 위한 요건인 ‘보전의 필요성’이 없게 된다. 인도소송 도중에 제3자에게 점유가 이전되는 것을 막기 위해서는 점유이전금지가처분을 할 필요가 있으나, 이미 집행을 할 수 있는 인도명령이라는 집행권원을 받았기 때문에 바로 집행을 하면 되는데, 무엇을 보전하겠다고 별도로 점유이전금지가처분을 할 필요가 있을까.

점유자 중에 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자가 있을 수 있으므로 점유이전금지가처분을 받을 필요가 있다고 하는 사람도 있으나, 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자에 대해서는 애초에 인도명령을 받을 수 없다(민사집행법 136조 1항 단서). 또한 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자에 대해서는 인도소송을 제기하더라도 승소할 수 없다.

나. 부동산인도명령을 신청하기 전에 미리 점유이전금지가처분을 받을 필요성이 있는지

1) 인도명령이 결정되어 송달되기 전에 점유자가 변경될 가능성이 있으므로 점유이전금지가처분을 받아 둘 필요성이 있다고 하는 사람도 있다. 그러나 인도명령이 발하여진 뒤에 점유의 승계가 발생하였을 경우 승계집행문을 부여받아 집행할 수 있으므로 굳이 점유이전금지가처분을 미리 받을 필요도 없다.

2) 점유자가 불명확한 경우

점유자 중 일부가 실제로 부동산을 점유하고 있는지 여부를 소명하지 못하여 인도명령이 기각될 수 있는데, 점유이전금지가처분의 집행단계에서 점유자가 누구인지 확인할 수 있는 수단이 되기 때문에 점유이전금지가처분의 필요성이 있다고 하는 의견이 있다.

그러나 점유자가 불명확한 경우, 점유이전금지가처분을 신청할 때는 상대방을 누구로 해서 신청할 것인가? 전 소유자를 상대방으로 해서 가처분결정을 받은 다음 가처분을 집행할 때 점유자의 신원을 알아내서 인도명령을 신청하겠다면, 전 소유자를 상대방으로 해서 인도명령을 받은 다음 인도명령을 집행할 때 점유자의 신원을 알아내서 추가로 인도명령을 신청하는 것과의 차이점은 없지 않나?

3) 점유이전금지가처분 결정을 인도명령 결정보다 빨리 받을 수 있는 것은 사실인데, 점유이전금지가처분 결정을 받아 집행하는 시점과 인도명령을 발령받을 수 있는 시점 사이의 기간에 점유가 이전될 경우를 대비하여 할 필요가 있다는 의견이 있다. 그러나 사안에 따라 다르겠지만 그 기간은 1주일 내외에 불과하거나 거의 차이가 없다. 게다가 점유이전금지가처분 사건에서 보정명령이라도 한번 받는다면?

- 비어있는 집의 경우, 임차인이 있으면 임차인을 상대로 인도명령 신청을 하고 임차인이 없으면 소유자를 상대로 인도명령 신청을 하면 된다.

3-7. 잔금납부이후 (5) : 법원 내 우체국 가기

장소 : 법원내 우체국
구입 : 대봉투 1장 + 선납등기 우표 1개

이제 마지막으로 법원 내 우체국으로 갑니다. 이곳에서 대봉투 1장, 선납등기 우표 1개를 구매합니다. 구입 이유는 등기필증을 우편으로 받기 위함입니다. 혹시 법원이 집 근처라 우편으로 받을 필요가 없으신 분들은 직접 오셔서 찾으시면 됩니다. 이때는 대봉투와 우표를 구매하실 필요가 없습니다.

이 선납등기우표를 대봉투에 붙인다.

3-8. 셀프등기 (소유권이전등기촉탁신청)

- 여태 준비한 모든 서류들을 경매 접수계에 제출하면 된다.
- 아래 서류는 반드시 제출용으로 뽑아야 한다.

셀프등기 제출필요서류
1. 소유권이전등기촉탁신청서
2. 부동산목록 ('부동산의 표시') 4부
3. 말소할 등기목록 4부
4. 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부등본) 1통
5. 토지대장등본(대지권이 있는 집합건물은 대지권등록부) 1통
6. 건축물대장등본(집합건물의 경우 전유부) 1통
7. 주민등록등본(매수인용) 1통
8. 주민등록초본(매수인용) 1통
9. 취득세 영수증
10. 등록면허세 영수증
11. 등기신청수수료 영수필확인서
12. 대봉투 1통 + 송달용 선납등기 우표 1개 (5,190원)

4. 명도 & 명도확인서 발급해주기

- 낙찰자는 임차인이 집을 비우는 것을 확인하고 집에 이상한 것이 없는지, 고의적으로 파손한 것이 없는지를 확인하고 명도확인서와 인감증명서를 주면 된다.

명도확인서_서식.hwp

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- 만일의 사태를 대비하여 명도확인서 배부 전 각서를 반드시 작성 한다.

각서_서식.hwp

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- 임차인은 이 서류들을 가지고 법원에서 배당기일에 배당을 받으면 되고, 배당기일이 지난 상태라면 법원에서 공탁해둔 배당금을 수령하면 된다.

Q) 배당금을 먼저 받아야만 이사갈 수 있는 돈없는 임차인이라면 ?

이런 경우 낙찰자와 임차인이 협의를 통해 언제까지 집을 비우겠다고 협의를 한 뒤, 명도확인서를 미리 써 주는 경우가 많다. 협의한 날짜에 안 비워줄 것을 대비하여 각서를 써야 한다.

하지만, 약속한 날짜까지 임차인이 집을 비워주지 않는 경우 문제가 복잡해집니다. '이사비를 달라, 아직 새로운 집을 구하지 못했다' 등 온갖 변명을 늘어놓으면서 시간을 끄는 경우지요. 낙찰자 입장에서는 집을 점유하지도 못한 채 대출이자만 계속 나가니 속이 타들어가는 것입니다.

상황이 해결되지 않으면 인도명령 혹은 명도소송까지 가야하는데 이런 경우 낙찰자 입장에서는 허비하지 않아도 되는 시간 및 경제적인 비용이 소모되고, 정신적인 스트레스도 많이 받게 됩니다.

반대로 자주 발생하지는 않지만 집을 비워줬는데도 낙찰자가 명도확인서를 써주지 않아 배당금을 수령하지 못하는 경우가 있습니다. 낙찰자 입장에서는 이득이 되는 점이 전혀 없음에도 불구하고 가끔 일어나는 일입니다. 명도의 과정에서 임차인과 합의가 잘 이루어지지 않고 다투는 등 감정이 상하여 고의적으로 명도확인서를 써주지 않는 경우라고 보시면 됩니다.

이런 경우 명확한 해답이 있는 것은 아니지만 집을 비웠다는 것을 증명하면 배당금을 수령할 수 있습니다. 불거주 확인서, 새로 전입한 곳의 주민등록등본, 빈 집의 사진 등 명도를 했음을 증명할 수 있는 서류를 제출하여 인정받으면 됩니다. 이 부분은 법원에 따라 차이가 있을 수 있으므로 해당 경매계에 문의를 해 보는 것이 가장 좋을 것입니다.

+ 등기부등본 등기 완료 후 2~3일 뒤에 건축물대장도 업데이트 된다.

[부동산 경매] 법원 경매 입찰 시 준비물 및 주의할 점

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Tue, 16 Sep 2025 11:06:35 +0900

[부동산 경매] 법원 경매 입찰 시 준비물 및 주의할 점

※ 법원 경매 입찰 시 준비물 및 제출 서류

→ 경매 며칠 전 법원에 가서 기일입찰서, 보증금 봉투, 입찰봉투 등 필요한 서류를 미리 받아서 집에서 바로 제출하면 되게끔 다 작성해가자. (실수하면 몇천만원 날리는거 한순간이다.)

→ 어차피 봉투때문에 법원을 가야하지만, 아래에 경매 관련 문서 링크해두니 참고바란다.

→ 같은 경매건에서 대금을 미납한 사람은 참여불가한다.

→ 농지를 경매하려면 '농지취득증명서'가 필요한데, 농지취득증명서는 금주 금요일까지 제출해야 한다.

→ 10시부터 경매절차가 시작된다. 10시~10:30분에는 경매절차 및 입찰방법에 대해 설명하므로, 절차에 대해 잘 아는 사람은 늦게 와도 상관없다.
(그래도 11:30 전까지는 와서 입찰봉투를 제출해야한다.)

→ 입찰마감은 11:30분까지이고 개찰은 11:40분부터 시작한다.
(진주지원은 11:30분 마감, 11:40분 개찰)
(순천지원은 11:20분 마감, 11:30분 개찰)
(창원지법은 11:10분 마감, 11:11분 개찰)
(부산동부는 11:20분 마감, 11:30분 개찰)
(대구서부는 11:10분 마감, 11:11분 개찰)

→ 앞선 년/사건번호(타경) 순서대로 개찰하며, 약 20개 경매건 당 30분정도가 소요된다.

<기일입찰서 & 위임장 양식 다운로드>

기일입찰표&위임장.hwp

0.04MB

<공동입찰신고서 & 공동입찰자 목록 양식 다운로드>

공동입찰신고서&공동입찰자목록.hwp

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→ 입찰 전 반드시 대한민국 법원경매정보 공식사이트에서 미종국인 물건인지 다시한번 확인한다.
<법원경매정보 사이트 바로가기>

1. 법원 경매 일정 변동사항 확인하기

입찰에 참여하기 전 법원 경매일정 변동사항을 다시한번 확인해야 한다. 특히 요즘같이 코로나로 변동사항이 많은 시기에는 법원 경매일정이 변동되거나 취소되는 경우가 있다.

필자가 참여예정이였던 경매가 코로나로 인하여 취소되었다.

아래 링크를 클릭하여 대한민국법원 경매 홈페이지로 이동한다.

<법원경매정보 바로가기>

'경매공고' - '부동산 매각 공고'에서 기일입찰 & 법원을 선택 후 '검색'을 클릭하면 본인이 참여하고자 하는 경매계의 일정이 나온다. 법원에 가기 전에 다시한번 반드시 확인하고 참여하도록 하자.

2. 제출 서류 미리 작성해가기

1) 기일입찰표 작성하기

- 물건번호가 없으면 공란 또는 1을 적어낸다. (물건번호가 있으면 반드시 적어야 함.)
- 주소는 반드시 주소는 도로명주소로 입력해야한다.
- '보증을 반환 받았습니다.'는 업무의 신속성을 위해 미리 찍음. 본인입찰이면 본인도장을, 대리인입찰이면 대리인도장을 찍는다.

☆ 꿀 팁 ☆
실수 방지를 위하여 기일입찰표의 입찰가격 & 보증금액 앞자리에 X표시를 먼저 치고 가격을 작성하자
예를들면, 입찰보증금 1,000만원 & 입찰가격 1억원인 물건에 입찰한다고 하면
입찰보증금의 백억, 십억, 억 부분에 X를 치고, 입찰가격의 천억, 백억, 십억 부분에 X를 치고 가격을 작성하자!

<본인 입찰 시>

<대리인(홍길순) 입찰 시>

<공동명의 입찰 시(홍길순만 참석)>

<공동명의 입찰 시(모두 참석)>
- 성명에 '별지 공동입찰자목록 기재와 같음'이라고 쓰고 대리인은 공란으로 두면 된다.

2) (공동명의자 불참 또는 대리입찰 시) 위임장 작성하기

- 공동명의 중 홍길순 한사람만 참석하거나, 대리인 자격으로 홍길순이 참석하는 경우
- 공동입찰자가 모두 참석하신 경우라면 위임장 및 인감증명서 필요 X

3) (공동명의 시) 공동입찰신고서 & 공동입찰자목록 작성하기

- 공동입찰신고서 이름 옆에 도장을 찍을 필요는 없음.

- 전화번호나 주소가 지분칸을 넘으면 절대 안됨!!!!

4) 제출문서들이 동일문서임을 확인하는 도장찍기

- 찍는 부위는 별도로 없으며 모든 제출문서가 겹쳐져 동일문서임이 확인만 되면 됨

5) 보증금 봉투 작성하기

- 물건번호 있을 경우 반드시 입력 필수 ! 예) 2016 타경 1234 (2) 호
- 봉투에 도장 날인은 대리인(제출자) 도장을 찍으면 된다.

+ 수표 이서하기
보증금 수표 이서시 아래의 항목을 수표 뒷면에 수기로 작성한다.
1. 본인 이름, 주민등록번호
2. 본인 전화번호
3. 사건번호 (물건번호)
예) 2016 타경 1234 (2) 호

이서 후 수표의 앞면과 뒷면을 사진찍어놓는 것이 좋다.
(혹시나 분실시 사진이 있으면 돈을 찾을 수 있다.)

6) 입찰봉투 작성하기

- 대리인 또는 공동명의 불참자가 없을 경우, 대리인 작성 불필요
- 봉투에 제출 서류들을 모두 넣었는지 다시 한번 확인!!
(기일입찰서, 보증금봉투, 위임장&인감증명서, 공동입찰신고서&공동입찰자목록)
- 풀칠 금지!!! 스테이플러로 봉인! (100번 확인하고 봉인)
- 법원에서 잘못썻나 의심하면서 뜯지마. 괜히 뜯었다가 문서하나 잃어버리고 그러지 말고 나 자신을 믿기

- 봉투에 도장 날인은 대리인(제출자) 도장을 찍으면 된다.

※ 도장을 안가져왔다면?
- 법원 안에는 도장집이 있다. 막도장 하나 파는데 10분 정도 걸리니까 침착하게 도장집에 가서 도장을 파라. 만약에 도장 팔 시간이 없으면 오른쪽 엄지 손가락 지장도 가능하다.(본인입찰에 한하여)

※ 보증금 수표를 안가져왔다면?
- 법원 안에는 은행이 있기때문에 은행에 가서 수표를 발급받으면 된다.
- 은행에 대기인이 너무 많거나 시간이 없으면 5만원짜리 현금을 인출해서 제출하자.
(단, 보증금보다 금액이 많아야 함. 예를 들어 1,235,100원이면 125만원을 인출해서 제출하면 된다. 법원 담당자의 짜증섞인 투정은 기꺼이 받아들여야 함...)

※ 법원이 너무 멀어 참석이 힘들 경우엔?
- 경매매수신청대리인 제도를 이용하면 된다.
- 해당 지역에 매수신청대리인 등록을 마친 개업 공인중개사에게 대리 요청을 하면 된다. (법원 근처 공인중개사무소에 전화해서 문의하여 진행하면 되고, 반드시 매수신청대리인 등록여부를 물어봐야 한다.)
- 매수신청대리인 미등록 공인중개사가 매수신청대리를 할 경우, 수수료를 주지 않아도 된다. (판례: 2014가단24540)
- 매수신청대리인이 의뢰인에게 손해를 입힐 경우, 손해를 배상할 책임이 있다. (공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제 11조 1항)
- 의뢰인의 인감증명서와, 인감도장이 날인된 위임장을 우체국 등기로 보내면 된다.

※ 차순위매수신고는 1명만 할 수 있으며, 입찰에 참여한 아무나 가능하다. 2명 이상이라면 그중 입찰가격이 높은 사람으로 정해진다. 차순위매수신고시 보증금은 잠금일까지 법원이 보관한다.

※ 보통 10시부터 입찰이 시작되고 입찰안내를 해준다(약10분 소요). 이후 10시 10분부터 11시 30분까지 입찰봉투를 제출 가능하다.

[부동산 경매] 2025년 최우선변제금 정의 및 현황

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Tue, 16 Sep 2025 01:27:09 +0900

[부동산 경매] 2025년 최우선변제금 정의 및 현황

이번시간에는 2025년 현재 최우선변제금 현황에 대해 알아보고자 한다.

1. 2025년 기준 최신 개정 현황

소급적용의 뜻 : 2023. 02. 14. 이전에 계약된 임대차주택이라도 서울의 경우 보증금이 1억 6500만 원 이하라면 5500만 원까지는 최우선적으로 변제 가능. (단, 임대차 계약보다 앞선 선순위 저당권 등 담보물권에 대해서는 종전 규정에 따라 보호함. 소급 적용에 따른 채권자의 재산권 침해는 막겠다는 취지)

※ 이전 개정 현황

※ 과밀억제권역은 아래 링크 참고
<인터넷등기소-과밀억제권역 안내 바로가기>

※ 상가 임대차의 최우선 변제금

※ 상가 최우선변제금의 개정 이력은 아래 링크 참고
<인터넷등기소-상가임대차보호법 안내 바로가기>

상가 임대차의 우선변제권 관련 읽어보면 좋은 글 아래 링크 참고
<우선변제권의 행사-생활법령정보>

★★ 상가의 경우 환산보증금 요건이 추가된다.(위 표에서 적용대상을 의미함) ★★

환산보증금 계산식 :: 보증금+월세X100 = 환산보증금으로 계산한다.

(주택임대차의 경우는 고려 대상 아님!)
예) 서울기준 보증금이 7,000이고 월세가 530이라 하면, 7000 + 530X100 = 6억이 환산보증금이다. 이 경우, 환산보증금은 적용대상이나, 소액보증금 기준(6,500만원)을 초과하므로 소액임차인이 아니다.

2. 최우선변제 정의 및 자격 요건

- "최우선변제권"이란 말 그대로 "최우선"적으로 "변제"를 받을 수 있는 권리
- 비록 "후순위 임차인"이어도 조건을 갖추면 최대 낙찰금액의 50%까지 최우선 배당받을 수 있음 (아래 자세히 설명)

- 조건 : 임대차보호법대상 + 대항력 요건 유지 + 배당신청 + 소액임차인

1) 임대차보호법 대상

(1) [주택임대차 보호법] 적용 대상 : 주거용 건물에 대한민국 국민이 전입신고 한 경우

임차인 : 대한민국 국민, 외국인(출입국관리법 제88조의 2), 외국국적의 재외동포(재외동포법 제9조)
주거용 건물의 전부 또는 일부
등기가 된 주택 또는 미등기 된 주택
무허가 건물, 가건물
비주거용 건물의 일부를 집주인이 주거용 건물로 개조한 후 세를 놓은 건물
비주거용 건물을 세입자(임차인)가 주거 용도로 개조하여 사용하는 건물

(2) [주택임대차 보호법] 적용되지 않는 대상

임차인

※ '법인'이 임차한 경우는 적용 대상 X.
다만, 전세임대주택을 지원하는 법인 (예: 한국 토지주택공사, 지방공사)이 주택을 임차한 경우에는 적용 대상
중소기업인 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 적용 대상(직원이 전입신고 필수)

일시적으로 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우(예, 여관, 호텔, 민박 등)
보증금 및 월세 등을 납부하지 않고 무료로 사용하고 있는 경우
비주거용 건물을 임차인이 임대인의 승낙 없이 주거용으로 개조한 경우

2) 대항력 유지 + 배당요구

- 배당까지 대항력 요건(전입신고 + 점유)을 유지해야 함
- 배당요구 종기일 전까지 배당요구를 해야 함
- 확정일자 필요조건 X
- 자세한 사항은 아래 링크 참고

[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들 (대항력/임차권/전세권/가처분)

★★ 상가의 경우 대항력 존속요건은 배당요구종기일까지 사업자등록 + 점유를 유지하는 것이다.
상가는 임차인이 법인도 대항력 대상으로 인정 (주택은 법인 인정 X)

3) 소액임차인

배당이의

[대구지법 2004. 3. 31., 선고, 2003가단134010, 판결: 항소]

【판시사항】

임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준(=배당시의 임대차보증금)

【판결요지】

임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제8조
,

부칙(1989. 12. 30.) 제3항
,
주택임대차보호법시행령 부칙(1995. 10. 19.) 제2항

【전문】

【원고】

배영욱

【피고】

정리회사 주식회사 이트로닉스의 관리인 강석규 (소송대리인 이정윤)

【변론종결】

2004. 3. 17.

【주문】

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】

대구지방법원 2003타경13024호 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 2003. 11. 27. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 7,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 71,146,996원을 64,146,996원으로 경정한다.

【이유】

1. 원고의 주장

가. 배당표 작성의 경위
(1) 주식회사 인켈은 1995. 6. 1. 박삼암 소유의 대구 달서구 감삼동 203의 5 대 160.8㎡와 그 지상 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 대한 근저당권설정등기를 마치고, 주식회사 이트로닉스에 합병되어, 2000. 2. 10. 인천지방법원으로부터 정리절차개시결정을 받았다.
(2) 피고의 신청에 따라 2003. 3. 19. 이 법원 2003타경13024호로 이 사건 부동산에 대한 임의경매절차가 개시되자, 원고는 이 사건 부동산 2층 일부를 임대차보증금 15,000,000원에 임차한 주택임대차보호법상의 소액임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구를 하였다.
(3) 위 임의경매절차의 진행으로 2003. 10. 10. 이 사건 부동산이 정재홍에게 낙찰되자, 경매법원은 2003. 11. 27. 실제 배당할 금액 71,146,996원을 가지고 제1순위로 피고에게 전액 배당하고, 원고를 위 배당에서 제외하는 것으로 배당표를 작성하였다.
(4) 이에 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 7,000,000원에 대하여 이의한 다음, 2003. 12. 3. 이 사건 소를 제기하였다.

나. 배당표 작성의 위법성
원고는 1993. 8. 20. 박삼암으로부터 이 사건 부동산의 2층 일부를 임대차보증금 15,000,000원, 월차임 130,000원으로 정하여 임차하였다가, 1999.경 임대차보증금을 25,000,000원으로 증액하고, 2001. 6. 12. 다시 임대차보증금을 30,000,000원으로 증액하였다. 피고가 근저당권설정등기를 할 당시인 1995. 6. 1. 시행되고 있던 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것)이 정하는 소액임차인은 임대차보증금 20,000,000원 이하의 임차인이고, 최우선변제권이 인정되는 일정액은 7,000,000원이다. 그렇다면 1995. 6. 1. 기준으로 임대차보증금 15,000,000원인 원고는 소액임차인에 해당한다고 할 것이고, 소액임차인으로서 우선변제권이 인정되는 7,000,000원에 대하여 담보권자인 피고에 앞서 배당하여야 할 것이므로, 이에 어긋나는 배당표 작성은 위법하다.

2. 판 단
주택임대차보호법 부칙(1989. 12. 30.) 제3항, 같은법시행령 부칙(1995. 10. 19.) 제2항은 우선변제권이 있는 임차인의 소액보증금의 액수를 개정함에 있어서 소액보증금 액수가 변동되기 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 원고가 1995. 6. 1. 담보물권을 취득한 피고에게 배당절차에서 소액임차인의 지위로서 대항할 수 있는지 여부는 1995. 6. 1. 시행 중인 법령에 따라야 하고, 당시 소액임차인은 임대차보증금 20,000,000원 이하의 임차인이므로, 결국 원고가 임대차보증금 20,000,000원 이하인 소액임차인에 해당하는지 여부를 결정하여야 한다.
한편, 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 어느 시점의 임대차보증금을 비교의 기준으로 삼아야 하는지 문제된다. 결론적으로 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하다(민일영, 민법주해 [XV], 266면 참조). 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.

원고는 담보권자의 담보설정 당시 임대차보증금이 15,000,000원이므로 이를 기준으로 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다고 주장한다. 그러나 원칙적으로 법률의 해석·적용은 현재의 사실관계를 기초로 하여야 한다. 소액임차인에 해당하는 기준금액의 변동이 있는 경우 변동되기 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정은 담보물권자가 예상하지 못한 손해를 입게 되는 결과를 방지하려는 입법적 배려일 뿐이고, 이를 근거로 과거의 사실관계를 기초로 한 법률적용의 정당성을 일반화할 수는 없다. 우선권 있는 소액임차인으로서 담보권자에게 대항할 수 있는 임차인의 범위는 담보권 설정 당시 이미 확정되어 있고, 더군다나 담보권은 등기에 의하여 공시되고 있으므로, 임차인이 새로운 임대차계약을 체결하거나 종전 임대차계약을 갱신하는 방법으로 임대차보증금을 증액하여 소액임차인으로서의 지위를 상실하게 되는 것은 전적으로 임차인의 지배영역 하에 있는 일로서 임차인에게 불측의 손해를 가할 우려가 없다. 그리고 법률관계는 시간의 경과에 따라 역동적인 양상을 띠게 되는데 과거에 형성된 법률상 지위가 여러 사정 변경에도 불구하고 그대로 유지된다고 할 수는 없다. 과거에 한 번 소액임차인이기만 하면 그 후 임대차보증금이 어떻게 변경되든 소액임차인의 지위를 유지한다는 주장은 자의적일 뿐이다.
따라서 원고가 피고와의 관계에서 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는지 여부는 배당시의 임대차보증금을 기준으로 1995. 6. 1. 당시 법령에 의하여 인정되는 소액임차인(임대차보증금 20,000,000원 이하)에 해당하는지 여부에 따라야 할 것인데, 원고의 주장에 따른 배당시의 임대차보증금은 30,000,000원이므로, 원고 주장 자체에 의하더라도 원고는 소액임차인에 해당한다고 할 수 없다.

3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 더 이상 나아가 살필 필요도 없이 이유 없으므로 기각한다.

판사 권순탁

- 이전 개정 현황이 중요한 이유 :: 아래 예시 참고

예를 들어, 세입자 A가 다음과 같이 "임대차 계약"을 했다고 가정을 합시다.

구 분	임대차 내용
건물의 종류	원 룸
지 역	서울특별시
임차 보증금	1억원
계약기간	2021년 4월 10일 ~ 2023년 4월 9일
"주택의 인도(이사 입주)" + "전입신고" + "확정일자" 받은 날	2021년 4월 10일
선순위 담보물권(은행 근저당권 등) 설정일	2015년 10월 1일

세입자 A는 계약 당시까지만 해도, 현재 [주택임대차 보호법] 소액임차인 결정기준에 따라, 보증금액이 서울시 기준으로 "1억 1,000만 원 이하"이기 때문에 "3,700만 원"은 최우선변제받을 수 있을 거라고 생각했습니다. 그런데 과연 그럴까요?

그러나, 실제로 경매가 진행이 된다면 세입자 A가 최우선변제로 받을 수 있는 금액은 "0원"입니다. 그 이유는 앞에서 말했듯이 "최초로 설정된 담보물권 설정일"을 기준으로 하기 때문입니다. 이 사례의 경우에는 최초로 설정된 은행 근저당권 설정일이 "2015년 10월 1일"(7차개정)이기 때문에, 이 당시에 서울시 소액보증금 한도는 "9,500만 원"이하입니다. 따라서, 세입자 A의 보증금 "1억 원"은 소액보증금 한도인 "9천5백만 원"을 넘었기 때문에 소액임차인이 아닙니다. 즉, 최우선변제는 전혀 받을 수 없습니다.

소액임차인 최우선변제 사례

서울특별시에서 경매 집행 주택의 권리관계가 아래와 같습니다.
2009년 9월 근저당 A 5,000만원
2016년 9월 임차인 B 보증금 8,000만원
2017년 1월 임차인 C 보증금 5,000만원 월세 10만원

이런 경우, 임차인 B는 임대차 계약을 할 때 근저당 A 설정 내용을 확인할 수 있었기 때문에,
(1) 위 표의 담보물건 설정일 "2008. 8. 21.~2010. 7. 25." 구간 소액보증금(6,000만원)보다 보증금(8,000만원)이 크기 때문에 소액임차인에 해당하지 않아 최우선변제를 받을 수 없습니다.
("2016. 3. 31.~" 구간을 적용하는 것이 아님에 주의하셔야 합니다)

임차인 C는 소액보증금(6,000만원)보다 보증금(5,000만원)이 작기 때문에 소액임차인에 해당하고, 최우선변제금(2,000만원)까지 최우선으로 배당을 받을 수 있습니다.
(물론, 배당을 신청한 경우만 받을 수 있습니다)

3. 최우선변제금 한도

최우선변제금을 받을 수 있는 소액임차인이어도 변제금 한도가 정해져 있다. 이는 '낙찰대금 + 기타수익(입찰보증금 이자 + 몰수된 입찰보증금) - 집행비용'의 절반까지이다.

[대법원 2001.4.27, 2001다8974]
제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 여기서 주택가액이란, 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다.

4. 최우선 변제권에 관한 Q & A

Q. 소액임차인이 보증금 증액으로 소액임차인이 아니게 된 경우는?

A. 보증금을 증액해서 소액임차인 한도를 초과해버리면, 최우선 변제를 받지 못합니다.(법원에서는 소액임차인 여부를 판단할 때, 최초 계약 금액이 아닌 경매개시결정 당시의 보증금 총액을 기준으로 삼습니다.)

Q. 보증금을 감액해서 소액임차인에 해당한 경우는?

A. 처음 임대차 계약을 체결할 당시 보증금액이 소액임차인에 해당하지 않았지만, 보증금을 감액하여 소액임차인이 된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 소액 임차인인으로 보호받을 수 있습니다.

Q. 기존 채권 회수를 목적으로 소액임차인이 된 경우

A. 채권자가 실제 주택에 거주 목적이 아니고, 소액임차인으로 보호받아, 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것이 주된 목적인 경우입니다. 이 경우에는 법을 악용하려는 경우이므로 소액임차인으로서 보호를 받을 수 없습니다.

Q. 방 쪼개기 등으로 동, 호수 잘못 기재하여 전입신고를 한 경우

A. 다가구(원룸) 등과 다르게 공동주택 등 각 호수 별로 소유권이 분리되어 있는 집합건물의 경우, 전입신고를 할 때 동, 호수까지 정확하게 전입신고를 해야 합니다.
예를 들어, 세입자 A는 임대차 계약 당시에 다세대 주택의 현관문에 호실 표시가 101호라고 되어 있어서, 101호로 임대차 계약을 작성하고 전입신고를 했는데도 최우선 변제를 받지 못할 수 있습니다.

★★★★방 쪼개기 등으로 실제 부동산의 동, 호수들이 잘못 기재되어 있는 경우에는, 건축물 관리 대장 등 관련 서류에 기재되어 있는 것과 일치된 동, 호수로 전입신고를 정확하게 해야 보호를 받을 수 있습니다. 따라서, 집합건물 등에 전입신고를 할 때는 반드시 이 부분을 숙지하고 있어야 합니다.★★★★★

Q. (소액,선순위) 임차인은 경매신청권이 있을까?

A. 없다. 임차인은 임대인인 주택 소유자에 대해 임대차보증금반환청구 소송을 제기해 확정판결 등 집행권원을 얻어 임대인의 재산에 대해 경매를 청구할 수 밖에 없다.

[부동산 세금] 1주택자의 세컨드홈 투자전략

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Tue, 19 Aug 2025 22:03:43 +0900

[부동산 세금] 1주택자의 세컨드홈 투자전략

2025. 8. 14.(목) 정부는 지방 건설경기 활성화 및 인구감소지역 부동산 수요 보완을 위해 ‘세컨드홈(Second Home) 세제지원 특례’를 확대하는 대책을 발표했습니다.
이 정책은 무주택자와 1주택자 모두를 대상으로 하지만, 사실상 1주택자에게 집중되는 것이 특징입니다.

본 칼럼에서는 세컨드홈 정책의 개요와 인구감소지역 특례, 그리고 1주택자의 투자 전략적 관점을 정리합니다.

1. 세컨드홈 정책의 핵심

세컨드홈 제도는 인구감소지역 또는 인구감소관심지역의 주택을 취득하는 경우 세제 부담을 완화해 주택 수요를 촉진하는 장치입니다.

주요 내용

적용대상: 무주택자, 1주택자
적용지역: 인구감소지역(89곳, 이미 적용됨) + 인구감소관심지역(18곳, 적용 예정)까지 확대
세제 혜택
- 양도소득세: 기존 주택 비과세 한도 12억 원, 장기보유특별공제 최대 80%.
- 종합부동산세: 기본공제 12억 원, 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%.
- 재산세: 세율 인하(△0.05%p), 공정시장가액비율 특례 적용.
- 취득세: 최대 50% 감면 (무주택자·1주택자)
  - 조세특례제한법(국세 차원): 인구감소지역 주택 취득 시 취득세 25% 감면 근거 마련
  - 지방세특례제한법(국가지정 지방세) + 지방자치단체 조례(지자체지정 지방세): 추가로 25% 감면까지 허용 가능
  - (지자체 조례는 지자체 의회에서 지정함. 실제 감면 폭은 지자체(지방의회)가 정하는 구조이므로 최대 25%를 받으면 50%까지 감면이 가능한 것)
  - 예시
    1. A시(조례 반영 O): 인구감소지역 세컨드홈 취득 시 50% 감면 가능
    2. B군(조례 반영 X): 법률상 기본 25% 감면만 적용 → 25% 감면에 그침

2. 인구감소지역과 관심지역

행정안전부는 인구감소율, 청년층 비중, 고령화율 등을 종합적으로 고려해 인구감소지역(89곳)과 인구감소관심지역(18곳)을 지정했습니다.

아래는 2021년 10월 첫 지정 이후, 현재까지 고시된 ‘인구감소지역’ 89개와 ‘인구감소관심지역’(이하 '관심지역') 18개를 정리한 목록입니다. 공식 출처인 행정안전부 고시 기준을 따랐으며, 지정 시점 이후 변경된 사실은 없다.

인구감소지역: 이미 인구감소가 뚜렷한 지역 → 적극적 지원 필요
- 부산: 동구, 서구, 영도구
- 대구: 남구, 서구, 군위군
- 인천: 강화군, 옹진군
- 경기: 가평군, 연천군
- 강원: 고성군, 삼척시, 양구군, 양양군, 영월군, 정선군, 철원군, 태백시, 평창군, 홍천군, 화천군, 횡성군
- 충북: 괴산군, 단양군, 보은군, 영동군, 옥천군, 제천시
- 충남: 공주시, 금산군, 논산시, 보령시, 부여군, 서천군, 예산군, 청양군, 태안군
- 전북: 고창군, 김제시, 남원시, 무주군, 부안군, 순창군, 임실군, 장수군, 정읍시, 진안군
- 전남: 강진군, 고흥군, 곡성군, 구례군, 담양군, 보성군, 신안군, 영광군, 영암군, 완도군, 장성군, 장흥군, 진도군, 함평군, 해남군, 화순군
- 경북: 고령군, 문경시, 봉화군, 상주시, 성주군, 안동시, 영덕군, 영양군, 영주시, 영천시, 울릉군, 울진군, 의성군, 청도군, 청송군
- 경남: 거창군, 고성군, 남해군, 밀양시, 산청군, 의령군, 창녕군, 하동군, 함안군, 함양군, 합천군
인구감소관심지역: 곧 감소 우려가 있는 지역 → 예방적 정책 개입
- 대전: 동구, 중구, 대덕구
- 인천: 동구
- 부산: 중구, 금정구
- 광주: 동구
- 경북: 경주시, 김천시
- 경남: 통영시, 사천시
- 강원: 강릉시, 동해시, 인제군, 속초시
- 전북: 익산시
- 경기: 동두천시, 포천시

1) 인구감소지역 선정 기준

- 기본 원칙: 최근 30년간 인구감소율, 최근 5년간 인구이동, 청년인구 비중, 고령화율 등 정량 지표를 조합한 지수를 사용.

- 지표 예시:

- 30년간 인구감소율

- 청년층(20~39세) 인구 비율

- 고령인구(65세 이상) 비율

- 순이동률(최근 5년간 인구 유출입)

- 종합 지수 산출: 위 지표를 가중 평균하여 전국 평균보다 인구감소 위험이 큰 시·군·구를 “인구감소지역”으로 지정.

2) 인구감소관심지역 선정 기준

- 경계선상에 있는 지역: 아직 “인구감소지역”으로 지정될 정도는 아니지만, 인구구조나 인구이동 추세상 머지않아 인구감소가 본격화될 우려가 있는 지역.

- 특징: 대도시권 일부 구(예: 부산 중구, 대전 동구 등)처럼 절대 인구는 많지만 청년층 유출이 크거나 고령화가 급속히 진행되는 곳. 추세상 “잠재적 인구감소 위험지역” 성격.

3. 세컨드홈 특례의 법적 근거

세컨드홈 세제 지원은 「조세특례제한법」에 근거를 두고 있습니다.

예시

기존 보유: 남원시 아파트
신규 취득: 남원시 단독주택 → ❌ 특례 불가
신규 취득: 정읍시 주택 → ✅ 특례 적용 가능

법령 원문

법령 원문

제68조의2(인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례) ① 법 제71조의2제1항에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 주택(이하 이 조에서 “인구감소지역주택”이라 한다)을 말한다. 1. 취득 당시 인구감소지역에 소재할 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택은 제외한다. 가. 수도권(「접경지역 지원 특별법」 제2조제1호에 따른 접경지역은 제외한다) 나. 광역시(광역시에 있는 군은 제외한다) 다. 해당 주택 취득 전에 보유한 주택(해당 주택 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권을 통해 공급하는 주택)과 동일한 시ㆍ군ㆍ구 2. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조제1항에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득일(법 제71조의2제2항을 적용하는 경우에는 해당 주택 취득일 및 「종합부동산세법」 제3조에 따른 과세기준일) 현재 4억원을 초과하지 않을 것 ② 법 제71조의2제1항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 「소득세법」 제105조 또는 같은 법 제110조에 따른 양도소득과세표준신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례신고서를 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통해 다음 각 호의 서류를 확인해야 한다. 1. 인구감소지역주택의 토지대장 및 건축물대장 2. 인구감소지역주택 취득 전에 보유한 주택의 토지대장 및 건축물대장 ③ 인구감소지역주택 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 자는 제2항에 따라 양도소득과세표준신고와 함께 과세특례신고서를 제출하는 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권 보유 여부를 증명할 수 있는 서류를 함께 제출해야 한다. ④ 법 제71조의2제2항에 따른 과세특례를 적용받으려는 1세대 1주택자는 기획재정부령으로 정하는 신청서를 관할세무서장에게 제출해야 한다. 다만, 최초로 신청을 한 연도의 다음 연도부터는 그 신청 내용에 변동이 없으면 신청하지 않을 수 있다.

4. 무주택자 vs 1주택자의 실효성 비교

구분	무주택자	1주택자
주택 지위 변화	취득 즉시 유주택자	기존 1주택 + 지방 주택 추가
세제 혜택	취득세 최대 50% 감면 양도세·종부세 일부 특례 적용	종부세·양도세 중과 배제 취득세·재산세 완화 사실상 1주택자 혜택 유지
청약 자격	무주택 상실 → 청약 불리	변동 없음 (원래 청약 불리)
대출 혜택	무주택자 전용 상품 (특례보금자리론, 디딤돌대출 등) 이용 불가	원래 무관
실효성 평가	단기적 혜택 외 실익 적음	사실상 2주택 보유 효과 → 실질 수혜자

결론적으로, 세컨드홈의 진짜 수혜자는 1주택자입니다.

5. Q&A

Q1) 1주택자 + 세컨드홈 구매 후 기존 주택은 유지하고 세컨드홈을 매도하는 경우?

(즉, 세컨드홈 제도를 이용하여 해당지역 부동산을 사고팔고 하는 경우)

취득세 : 취득세는 취득 시 이미 납부한 세금이므로, 매도와는 무관
양도세 : 보유기간·거주기간에 따라 일반 양도세율로 과세. 단, 특례에 따라 다주택 중과세율(20~30%p 가산) 적용에서 배제

Q2) 다주택자(2주택 이상)는 세컨드홈 특례가 불가한지?

불가능함

Q3) 1주택자 + 세컨드홈 1주택자는 세컨드홈 추가 구매가 불가한지?

추가 세컨드홈 구매 불가 (즉, 세컨드홈은 최대 1채만 가능)

Q4) 시행이 된건가?

세제 특례는 반드시 국회의 개정안 의결 및 통과를 통한 세법 개정(조세특례제한법)이 수반됩니다. 법률 개정 전까지는 효력이 없다!!!(소급적용도 없음)
발표일: 2025년 8월 14일
국회 통과 및 공포: 2025년 말 (예정)
효력 발생: 2026년 1월 1일부터 신규 취득 주택에 적용 (유력)
- 실제 발효일은 2026년 1월 1일이 유력합니다. (예외적으로 정부가 시행령 개정만으로 가능한 부분이 있다면, 2025년 하반기 중 일부 조기 시행 가능성은 있지만, 세제 특례 대부분은 “세법”에 근거해야 해서 1월 1일 시행이 원칙입니다.)
국회 통과 가능성: 세컨드홈 특례의 세법 개정 통과 가능성은 매우 높다
- 현재 의석 구조는?
  - 더불어민주당을 중심한 야당 의석이 168석(전체 의석의 약 56%),
  - 국민의힘 중심의 여당이 107석(약 35.7%)**를 보유하고 있습니다.
- 세법 개정안은 일반적으로 **재적 의원 과반수(150석 이상)**의 찬성만으로도 통과가 가능하기 때문에, 야당이 단일하면서도 현재 의석 수만으로는 충분히 세법 개정안 통과가 가능한 구조입니다.

6. 결론

1) 정책 자체는 나쁘진 않으나, 시장 파급력은 낮아보임

세컨드홈 특례 확대는 지방 건설경기 부양과 인구감소지역 활성화를 위한 정책입니다. 그러나 제도 설계상 1주택자가 가장 큰 실효적 혜택을 누릴 수 있는 구조이며, 무주택자에게는 오히려 장기적인 불이익이 발생할 수 있습니다. 따라서 향후 지방 부동산 시장에서의 세컨드홈 투자는 1주택자 중심 전략으로 접근하는 것이 합리적입니다. 정책 자체가 완화기조이므로 나쁘진 않다. 하지만 무주택자=효용없음, 1주택자=효용있음, 다주택자=불가 이므로 똘똘한 한 채 선호 현상을 막을만한 파급력은 없다고 보임.

2) 세컨드홈으로 투자할 바엔 일시적 2주택자로 투자하는 것이 나음

세컨드홈이나 일시적 2주택자나 1주택자가 대상이라는 점은 같고, 보유세 동일하고, 양도세는 기존주택에 대해 비과세인 점에서 똑같다. 취득세에서 세컨드홈이 50% 감면으로 유리하지만, 지역이 한정된다는 단점이 있다. 반면, 일시적 2주택자는 신규주택을 전국 어디에서나 취득할 수 있다.

괜히 인구감소지역(또는 인구감소관심지역)이 아니다. 투자적 관점에서는 매력도가 떨어진다는 것인데, 85 미만 1.1%(85 초과 1.3%)의 50% 감면 받는 것이 큰 금액이 아니므로, 세컨드홈을 통한 취득세 절감효과보단 일시적 2주택자의 전국투자 가능성을 취하는 것이 더 유리하다.

*일시적 2주택자 : 종전주택 구매 후 1년 뒤 신규주택 구매, 신규주택 구매 후 3년 이내에 종전주택 매도시 1주택자 지위 유지

*세컨드홈 : 1주택자가 인구감소지역(또는 인구감소관심지역)에 신규주택 구매시 기존주택에 대한 1주택자 지위 유지

보도자료 원문

250814(석간) 세컨드홈 지원확대 예타제도 개선 등으로 지방 건설경기에 활력을 제고한다(건설정책과 관계부처합동).pdf

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[부동산 경매] 경매 매각 절차 및 진행기간

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Fri, 3 Nov 2023 11:58:11 +0900

[부동산 경매] 경매 매각 절차 및 진행기간

이번시간에는 경매 매각 절차 및 진행기간에 대해 알아보고자 한다.

대한법률구조공단에서 자료를 참조하였음을 출처로 밝힌다.

※ 자료출처 : 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5)
개정 2004.08.24[재판예규 제968호, 시행 2004.09.01]

종류		기산일	기간	비고
경매신청서 접수			접수당일	법 80조, 264조 1항
미등기건물조사명령		신청일부터	3일 안 (조사기간은 2주 안)	법 81조 3항, 4항, 82조
개시결정 및 등기촉탁		접수일부터	2일 안	법 83조, 94조, 268조
채무자에 대한 개시결정 송달		임의경매:개시결정일부터 강제경매:등기필증 접수일부터	3일 안	법 83조, 268조
현황조사명령		임의경매:개시결정일부터 강제경매:등기필증 접수일부터	3일 안 (조사기간은 2주 안)	법 85조, 268조
평가명령		임의경매:개시결정일부터 강제경매:등기필증 접수일부터	3일 안 (평가기간은 2주 안)	법 97조 1항, 268조
배당요구종기결정, 배당요구종기 등의 공고･고지		등기필증 접수일부터	3일 안	법 84조 1항, 2항,3항, 268조
배당요구종기		배당요구종기결정일부터	2월 후 3월 안	법 84조 1항, 6항, 87조 3항, 268조
채권신고의 최고		배당요구종기결정일부터	3일 안(최고기간은 배당요구종기까지)	법 84조 4항
최초매각기일･매각결정기일의 지정･공고(신문공고의뢰) 이해관계인에 대한 통지		배당요구종기부터	1월 안	법 104조, 268조
매각물건명세서의 작성, 그 사본 및 현황조사보고서･평가서사본의 비치			매각기일(입찰기간개시일) 1주 전까지	법 105조 2항, 268조, 규칙 55조
최초매각기일 또는 입찰기간		공고일부터	2주 후 20일 안	규칙 56조
입찰기간			1주 이상 1월 이하	규칙 68조
새매각기일･새매각결정기일 또는 재매각기일･재매각결정기일의 지정･공고 이해관계인에 대한 통지		사유발생일부터	1주 안	법 119조, 138조, 268조
새매각 또는 재매각기일		공고일부터	2주 후 20일 안	법 119조, 138조, 268조, 규칙 56조
배당요구통지		배당요구일부터	3일 안	법 89조, 268조
매각실시	기일입찰, 호가경매		매각기일	법 112조, 268조
매각실시	기간입찰	입찰기간종료일부터	2일 이상 1주일 안	규 68조
매각기일조서 및 보증금등의 인도		매각기일부터	1일 안	법 117조, 268조
매각결정기일		매각기일부터	1주 안	법 109조 1항, 268조
매각허부결정의 선고			매각결정기일	법 109조 2항, 126조 1항, 268조
차순위매수신고인에 대한 매각결정기일의 지정 이해관계인에의 통지		최초의 대금지급기한 후	3일 안	법 104조 1항, 2항, 137조 1항, 268조
차순위매수신고인에 대한 매각결정기일		최초의 대금지급기한 후	2주 안	법 109조 1항, 137조 1항, 268조
매각부동산관리명령		신청일부터	2일 안	법 136조 2항, 268조
대금지급기한의 지정 및 통지		매각허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날부터	3일 안	법 142조 1항, 268조, 규칙 78조, 194조
대금지급기한		매각허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날부터	1월 안	규칙 78조, 194조
매각부동산인도명령		신청일부터	3일 안	법 136조 1항, 268조
배당기일의 지정･통지, 계산서 제출의 최고		대금납부 후	3일 안	법 146조, 268조, 규칙 81조
배당기일		대금납부 후	4주 안	법 146조, 268조
배당표의 작성 및 비치			배당기일 3일 전까지	법 149조 1항, 268조
배당표의 확정 및 배당실시			배당기일	법 149조 2항, 159조, 268조
배당조서작성		배당기일부터	3일 안	법 159조 4항, 268조
배당액의 공탁 또는계좌입금		배당기일부터	10일 안	법 160조, 268조, 규칙 82조
매수인 앞으로 소유권이전등기 등 촉탁		서류제출일부터	3일 안	법 144조, 268조
기록인계		배당액의 출급, 공탁 또는 계좌입금 완료 후	5일 안

예정물건의 경우,
배당종기일로부터 3~4개월
개시결정정본부터 6~7개월

폐문부재되면 더 딜레이되지만
배당종기일 + 개시결정정본 도합 9~11개월을 넘지 않는다.

[C언어] 재귀함수(피보나치수열)는 자신을 return하면 안된다

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Sun, 22 Oct 2023 15:27:06 +0900

[C언어] 재귀함수(피보나치수열)는 자신을 return하면 안된다

백준 1003번 문제인 피보나치수열(재귀함수)를 풀면서 자꾸 시간초과가 떴는데, 알고보니 자기 자신을 리턴해서 발생했던 것이었다. 이번시간에는 피보나치수열(재귀함수)에서 자기자신을 리턴해주면 안되는 이유를 포스팅하고자 한다.

<백준 1003번 문제(피보나치 수열) 바로가기>

1. 피보나치 수열은 무엇인가?

피보나치 수열이란 자기 함수안에서 자기 함수를 재귀적(Recursive)으로 불러들이는 수열을 의미한다.

피보나치 수열의 수학적 정의는 아래와 같다.

이런 피보나치 수열형태를 소스코드화하면 간단하게 아래와 같이 생각할 수 있다.

fibonacci(int n){
   //주저리 주저리..
   
   return fibonacci(n-1) + fibonacci(n-2)
}

즉, 함수안에서 자기 자신을 계속 부르고 부르는 형태로 소스를 짤 수 있다.

2. 백준1003번 소스코드로 구현하기 (시간초과로 실패!)

아래 소스코드는 백준 1003번 문제인 피보나치수열의 소스코드를 구현한 결과이다.

#include <stdio.h>

int fibonacci(int, int*, int*);

int main(){
	int T=0;
	int n=0;
	int count_0 = 0;
	int count_1 = 0;

	scanf("%d",&T); //실행할 테스트케이스 개수 설정

	for(int i=0; i < T ; i++)
	{
		printf("Put number:");
		scanf("%d", &n);
		if(n <= 40 && n >= 0)
		{
			fibonacci(n, &count_0, &count_1);
			printf("%d %d\n", count_0, count_1);
		}
		else i--;
		count_0 = 0;
		count_1 = 0;
	}
	return 0;
}

int fibonacci(int n, int *count_0, int *count_1) {
    if (n == 0) {
        //printf("0");
		(*count_0)++;
        return 0;
    } else if (n == 1) {
       //printf("1");
		(*count_1)++;
        return 1;
    } else {
        return fibonacci(n-1, count_0, count_1) + fibonacci(n-2, count_0, count_1);
    }
}

근데, 채점결과가 자꾸 '시간 초과'로 뜨는 것이 아닌가..

시간이 몇초가 걸리는지 시간체크를 해봤다(아래 코드 참고).

#include <stdio.h>
#include <time.h>

int fibonacci(int, int*, int*);

int main(){
	int T=0;
	int n=0;
	int count_0 = 0;
	int count_1 = 0;
	double stime=clock();

	//scanf("%d",&T); //실행할 테스트케이스 개수 설정

	for(int i=0; i < 1 ; i++)
	{
		printf("Put number:");
		scanf("%d", &n);
		if(n <= 40 && n >= 0)
		{
			fibonacci(n, &count_0, &count_1);
			printf("%d %d\n", count_0, count_1);
		}
		else i--;
		count_0 = 0;
		count_1 = 0;
	}
	printf("%f sec!!!!",(double)(clock()-stime)/CLOCKS_PER_SEC);
	return 0;
}

int fibonacci(int n, int *count_0, int *count_1) {
    if (n == 0) {
        //printf("0");
		(*count_0)++;
        return 0;
    } else if (n == 1) {
       //printf("1");
		(*count_1)++;
        return 1;
    } else {
        return fibonacci(n-1, count_0, count_1) + fibonacci(n-2, count_0, count_1);
    }
}

가장 큰 수인 40을 넣고 소스코드를 돌려보니.. 무려 2.4초나 걸리는 것이 아닌가!!

자연수 40으로 피보나치 걸린 시간

백준 1003번 문제의 ' 0.25 초 (추가 시간 없음)' 시간제한 요구도를 충족시키지 못하는 주요 이유는 피보나치수열을 구현하면서 사용했던 자기자신을 return하면서 발생했던 것이었다.

3. 피보나치 수열(재귀함수)에서 자기자신을 return하면 안되는 이유

최종 값을 리턴하기 전까지의 데이터는 스택(Stack) 메모리에 저장된다. 스택 영역은 프로그램이 자동으로 사용하는 임시 메모리 영역이다. 함수 호출 시 생성되는 지역 변수와 매개 변수가 저장되는 영역이고, 함수 호출이 완료되면 사라진다.

이러한 임시 영역에 대량의 데이터를 쌓다보니 재귀함수처럼 함수 안에 함수를 넣게 되면 엄청난 시스템의 부하를 일으키고 Stack Overflow를 야기시킬 수 있다.

일례로, 백준에서 제공하는 요구도인 40을 피보나치수열로 돌리게 되면, 2^40의 계산을 수행해야 한다. 2의 40승은 1조 정도의 큰 수다. 이것은 컴퓨터 메모리에 저장하기에도 상당한 양의 공간이 필요하며, 정수 데이터 타입의 범위를 초과하는 큰 수다. 이를 우리는 '시간복잡도'라고 하며, 피보나치 수열은 o(n^2)의 시간복잡도를 갖는다고 표현한다.

따라서, 이렇게 함수안에 자기자신을 Return하여 뺑뺑 돌리는 코드는 임시로 값 확인용으로 써야지, 공식 버전에 갖다 쓰면 큰 문제를 일으키므로 조심해야 한다!!!

회사에서 절대 쓰지 말길 바란다!!

4. 동적 프로그래밍(DP)과 메모이제이션

이러한 피보나치 수열의 O(n^2)의 시간복잡도를 낮출 수 있는 트릭이 있다.

바로 이전 스텝에서 썼던 결과값들을 Stack메모리가 아닌 영구 메모리에 저장해두고 필요할 때 다시 사용하는 것이다.

이런 기법을 메모이제이션(memoization)이라고 한다. 메모이제이션은 동적 프로그래밍(DP)의 한 종류로, 기본적인 아이디어로 하나의 큰 문제를 여러 개의 작은 문제로 나누어서 그 결과를 저장하여 다시 큰 문제를 해결할 때 사용하는 방법론이다. 쉽게 말해, DP는 '기억하며 풀기' 인 셈이다.

아래는 메모이제이션의 간단한 예시이다.

long long fib(int n) { 
long long a[100] = { 0, 1, };
if (n < 2 || a[n] != 0) { // 해당 피보나치 수를 이미 구한 경우
return a[n];
}

else { // 피보나치 수를 아직 구하지 않은 경우
a[n] = fib(n - 1) + fib(n - 2);
return a[n];
}
}

위 방법의 시간복잡도를 구해보면

T(0) = 1, T(1) = 1이고

T(2) = T(1) + T(0) + 1 = 3

T(3) = T(2) + T(1) + 1 = 5

T(4) = T(3) + T(2) + 1에서 T(2)는 저장한 피보나치 수를 가져오기만 하면 되기 때문에 T(2) = 1이다. 따라서 T(3) + T(2) + 1 = 7이고, 같은 이유로 T(5) = T(4) + T(3) + 1에서 T(3) = 1이므로 T(5) = 9이다. 따라서 T(n) = 2n - 1이라고 할 수 있고, 시간복잡도는 O(n)가 되는 것이다.

5. 메모이제이션을 이용하여 백준 1003번 풀기

앞서 말했다시피, 함수가 자기 자신을 불러오는 방식은 스택 영역의 메모리 버퍼를 엄청나게 차지하기 때문에 좋은 방법이 아니라고 했다. 이를 해결하기 위해서, memo라는 배열에 이전 결과값들을 저장해놓고, 조건이 맞으면 memo 배열에서 값을 가져와서 그대로 리턴하는 방식을 수행하게 되면, O(2^n)의 복잡도를 O(n)으로 줄일 수 있다.

<C언어로 코드를 구현한 것>

#include <stdio.h>

void fibonacci(int n, int *memo_0, int *memo_1) {
    int max_n = 40;  // n의 최댓값
    if (n > max_n) {
        n = max_n;
    }

    int i;
    memo_0[0] = 1;
    memo_1[0] = 0;

    if (n > 0) {
        memo_0[1] = 0;
        memo_1[1] = 1;
    }

    for (i = 2; i <= n; i++) {
        memo_0[i] = memo_0[i - 1] + memo_0[i - 2];
        memo_1[i] = memo_1[i - 1] + memo_1[i - 2];
    }
}

int main() {
    int T;  // 테스트 케이스 개수
    scanf("%d", &T);

    for (int t = 0; t < T; t++) {
        int n;  // N 입력
        scanf("%d", &n);

        int memo_0[41];  // 최댓값 n = 40을 고려하여 크기 설정
        int memo_1[41];

        fibonacci(n, memo_0, memo_1);

        printf("%d %d\n", memo_0[n], memo_1[n]);
    }

    return 0;
}

<파이썬으로 코드를 구현한 것>

def fibonacci(n):
    max_n = 40  # n의 최댓값
    if n > max_n:
        n = max_n

    memo_0 = [0] * (n + 1)
    memo_1 = [0] * (n + 1)

    memo_0[0] = 1
    memo_1[0] = 0

    if n > 0:
        memo_0[1] = 0
        memo_1[1] = 1

    for i in range(2, n + 1):
        memo_0[i] = memo_0[i - 1] + memo_0[i - 2]
        memo_1[i] = memo_1[i - 1] + memo_1[i - 2]

    return memo_0[n], memo_1[n]

T = int(input())  # 테스트 케이스 개수

for _ in range(T):
    n = int(input())  # N 입력
    result = fibonacci(n)
    print(result[0], result[1])

코드는 둘 다 잘 작동하고, 결과도 정상적이다.

[vscode] C언어 디버깅 오류 (-environment-cd 에러)

크몽 '경매하는 개발자' 님의 경매/부동산/IT/사업 채널 — Sun, 15 Oct 2023 00:45:24 +0900

[vscode] C언어 디버깅 오류 (-environment-cd 에러)

vscode를 이용하여 C언어를 디버그 모드로 실행하자 아래 에러가 떴다.

Unable to start debugging. Unexpected GDB output from command "-environment-cd d:\\백준\\1002". d:\\백준\\1002: invalid argument.

에러가 뜬 이유는 경로 중의 한글 폴더 때문이었다.

경로 중의 한글이름을 없애주자 에러가 해결됐다.