내집마련에 대한 고찰
1. 글을 시작하며..
- 내집 마련에 대한 합리적 의사결정을 위해서는 내집 마련으로 인해 얻게되는 것과 잃게 되는것에 대해서 객관적 지표가 필요하다.
- 막연한 감정으로는 아몰랑 집사기를 시전하고 싶은데, 감정에 치우쳐 의사결정을 하기엔 가액이 너무 크다. 따라서 본 글을 통해 합리적 의사결정 절차 및 결론을 내고자 한다.
2. 나의 현황 파악
1) 월 주거비
- 나는 현재 34평 아파트에 전세 2억을 주고 살고있다.
- 전세 2억 중 1억 6천은 전세담보대출을, 나머지 4천은 자비로 부담을 하였지만, 신용대출을 포함한 다른 대출들이 많이 있으니 사실상 4천도 대출을 일으킨 셈이다.
- 전세담보대출의 금리는 5.926%이고, 신용대출의 금리는 6.11%이며 지속적으로 금리가 상승중이다.
- 따라서, 현재 소비중인 월 주거비는 993,800원이다.
2) 경매 경험의 부족
- 며칠 전, 내 경매 컨설팅을 통해 경매를 낙찰받은 의뢰인이 명도 팁에 대해 물어왔다. 나는 공매를 통한 인도, 임차권등기를 하고 나간 세입자만 명도해봤기 때문에 실제 살고있는 명도인에게 내용증명 및 인도명령신청을 해본 적이 없다. 상당히 답변하기가 애매했다. (내가 경험하지 못한 것이므로)
- 엊그제 공장 경매 컨설팅 의뢰가 들어왔다. 공장에 대해서는 스터디를 깊게 했던 경험이 있어 컨설팅은 잘 해주었지만, 가액도 크고 공장을 낙찰받아본 경험이 없어서 전문가인 척을 하는 것 같아 양심의 가책을 느꼈다.
3) 큰 대출 규모
- 우리 가계의 대출 총액은 무려 4억 8500만 원이다. 월 상환액(원금+이자)은 550만 원이다. 금리인상으로 월마다 갚아야 하는 원금+이자가 내가 설정해놓은 가계 DSR 상한선인 40%를 막 돌파하였다. 다운사이징을 하든 소득을 늘리든 추가 대책이 필요하다.
4) 자녀 계획
- 우리 부부는 자녀를 갖고싶어 하는 것 같다. 서로 에둘러 표현하기는 하지만, 대외적 상황(경제적인 부분)이 우리의 의사결정을 막는 가장 큰 요소이다. 출산을 하면 둘 중 하나의 소득은 끊기게 되고, 대출상환에 문제가 생기며 지금까지 쌓아놓은 정교한 사슬들이 끊어지기 때문이다(사실상 파산이다). 경매쟁이가 경매당하는 웃픈 상황이 발생할 수 있다.
3. 내집 마련에 대하여
1) 내집마련 타겟에 대한 기본정보
- 우리가 타겟으로 잡고있는 아파트는 회사와 가까이 있는 A아파트이다. 이 아파트는 올해 9월(6개월 남음)에 준공 완료이다.
- 이 아파트 입주권의 분양가는 2.8억이다. A 아파트 입주권을 보유한 지인에게 물어보니, 발코니 확장비는 1,000만 원이고 기타옵션(풀옵기준)은 1,550만 원이다. 1,000만 원 정도 마피가 붙어있으므로, 복비, 취득세 생각하면 최종매매가는 3억이다.
- 바로 옆의 구축아파트 현재 84 실거래가는 2.4억이다. 0.6억 차이나므로 구축 매매가는 신축의 80%수준이다. 구축대비 신축가격의 비율을 이용하여 A아파트의 전세가 및 월세가를 추정해보자.
- 구축 전세가는 2억, 월세는 2000/80이다. 신축의 추정 전세가는 2.5억, 추정 월세는 2500/100이다.
- 매매/전세/월세/스테이 4가지 옵션의 환산 거주비는 아래와 같다.
case 1) 매매의 경우
매매가 : 3억
주담대 60% : 1.8억
신용대출 40% : 1.2억
주담대 금리 및 월 이자 : 6.74% (월 이자 : 1,011,000원)
신용대출 금리 및 월 이자 : 6.11% (월 이자 : 611,000원)
총 거주비 : 1,622,000원
case 2) 전세의 경우
추정 전세가 : 2.5억
전담대 80% : 2억
신용대출 20% : 0.5억
전담대 금리 및 월 이자 : 5.926% (월 이자 : 987,667원)
신용대출 금리 및 월 이자 : 6.11% (월 이자 : 254,583원)
총 거주비 : 1,242,250원
case 3) 월세의 경우
추정 월세 보증금 : 2,500만 원
추정 월세 : 100만 원
신용 대출 100% : 2,500만 원
신용대출 금리 및 월 이자 : 6.11% (월 이자 : 127,292원)
총 거주비 : 1,127,292원
case 4) 스테이의 경우
총 거주비 : 993,800원
ㅇㅇ?? 뭐임? 왜 지금 집에 남아있는게 제일 쌈? 이게 머선일이고?
2) 의사결정을 위한 고려사항
- 객관적 의사결정이라 함은 위에서 기술한 내 현황을 더 나은 방향으로 발전시키는 것이다. 고로 내 현황과 이를 발전시키기 위한 방안을 정리하면 다음과 같다.
1) 월 주거비
-> 주거비용을 낮출 것
2) 경매경험의 부족
-> 다양한 종류의 부동산 낙찰 경험 횟수를 늘릴 것
- 주택의 경우 : DSR때문에 대출 규모를 줄일 것
- 비주택의 경우 : 대출 규제와는 상관없지만 리스크 관리 측면에서 대출 규모를 줄일 것.
3) 큰 대출 규모 (DSR 정책 위배)
-> 소득 규모를 늘릴 것 또는
-> 대출 규모를 줄일 것
4) 자녀 계획
-> 한명이 일을 안해도 될 만큼 소득 규모를 늘릴 것
정리하면 주거비 낮추고, 대출 줄이고, 소득을 늘리면 객관적 의사결정이 되겠다.
3) 난 앞으로 무엇을 해야 하는가?
- A아파트 매매는 미친짓이다. 객관적 의사결정 3개와 모두 반대되는 일이다 ㅋㅋㅋㅋ 매매하면 주거비 오르고, 대출 늘어나고, 이로인해 가처분소득은 완전 쪼그라든다. (아 새집살고싶다. 내집에서 애기낳고 키우고싶다. 아!!!! 현실이여)
- 그냥 거기 살아라.. 혹시나 A아파트가 입주장 임팩트로 인해 전/월세가 개떡락하여 월 주거비가 현재보다 낮아지면 이사가라.. 내 개인적인 욕심으로는 주거비 더 낮추고 싶지만, 이미 84는 내 몸과 영혼의 안식처가 되었다. 포기할 수 없다.
- 돈을 열심히 모아서 대출 갚고 DSR을 안정화해라. 그러면 경매를 할 시드가 모이게 되고, 경매를 통해 시세보다 더 낮게 부동산을 낙찰받으면 차익이 생기고, 임대를 놓으면 결국 소득이 올라간다. 경험이 쌓일수록 물건을 보는 능력은 높아지고 더 큰 차익이 발생한다. 컨설팅도 풍부한 경험을 통해 사고없이 자신있게 진행하게 되면서 소득은 더 높아진다. 이 경험은 추후에 공인중개사 자격증 취득에도 큰 도움이 될 것이다. 이 길만이 위 모든 요구도를 만족할 수 있다.
이상 내집마련의 고찰을 마무리하고자 한다.
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