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[부동산 경매] 빅데이터를 활용하여 적정 낙찰가 예측하기
코로나로 어렵다 어렵다 하는데, 실질적으로 얼만큼 경매건수와 매각건수, 낙찰가율에 영향을 끼치는지에 대해 과거 3년치의 데이터를 기반으로 분석하고, 적정 낙찰가를 예측해보자.
1. 경매 대상 지역 / 용도 빅데이터 통계 분석
1) 법원경매정보에서 '매각통계' > '용도별매각통계' - 법원/소재지 및 기간입력 - 검색
- 정확한 통계 추정을 위해선 최소 2개월단위, 최소 4년 이상의 데이터 수집이 필요하다. 예를들어 필자가 살고있는 경남 진주시의 근린시설 경매추이를 분석해보자.
검색하면 아래와 같은 결과가 나온다.
2) 통계자료 엑셀로 정리 및 그래프 표시
- 2016년 12월~2021년 1월까지 4년의 데이터를 2개월씩 끊어서 경매건수/매각건수/매각율/매각가율을 따져보니 아래와 같은 결과를 도출할 수 있었다. 4년 평균 매각가율은 64.5%인 반면, 코로나시기의 매각가율은 32.5%에 불과했다.
- 이를 이용하여 경매건수/매각건수/매각율/매각가율에 대한 그래프를 만들자. 여기에 식별에 용이하도록 3차 다항식으로 추세선을 그려보자.
추세선 추가하는 방법
1) 차트에서 그래프 마우스 우클릭 - '추세선 추가' 클릭
2) 3차 다항식으로 설정 - '닫기' 클릭
- 2차 다항식은 너무 변동성이 작고, 4차는 너무 크다. 추세파악엔 3차가 가장 적절하다.
*경매건수 : 4년간 진주시의 경매건수는 코로나시기 이후 급격히 증가하는 모습을 보이는 것을 알 수 있었다.
*매각건수 : 반대로 매각건수는 코로나시기 이후 다소 감소하는 경향을 보인다.
*매각율 : 경매건수는 증가하는데 반해, 매각건수는 감소하므로 매각율의 하락은 두드러지게 보인다.
*매각가율 : 심지어 매각이 된 물건의 매각가율은 코로나 이후 급격하게 감소하여 감정가대비 평균 32.5%의 가격으로 낙찰됨을 알 수 있다.
총평 : 진주의 상가경매시장에서의 코로나의 영향성은 지대한 것으로 보인다. 경매건수는 오르는데, 낙찰은 안되고 심지어 낙찰된 매물도 매우 싼 가격에 매각되고 있는 실정이다. 앞으로 필자가 살고있는 진주시의 상가경매 시 감정가대비 32.5% 낮은 가격이 평균 낙찰가율임을 인지하고 경매에 참여해야겠다.
2. 대상 지역과 인구/도시면적이 비슷한 타지역 빅데이터 분석 및 비교
1) 전국 시도별 인구/도시면적 데이터 획득
- 위 두 개의 링크를 통해서 전국 시도별 도시면적과 인구를 산출한다. (엑셀로 다운로드 가능)
2) 엑셀로 도시면적 당 인구 수 계산 & 비슷한 도시모형 도출
- 인구수 / 도시면적 = 도시면적당 인구수가 나온다. 진주의 경우 도시면적당 인구수는 약 3.13명이다. 85~115% (±15%)범위에 드는 시군은 총 13개이다. 만약 13개의 도시에서도 기존에 분석했던 진주시와 같은 형태가 나타난다면, 위 분석의 형태가 단순 진주시에서만 나타나는 추세가 아닌 진주시와 비슷한 규모의 도시에서 동시에 나타난다고 판단할 수 있다. (도시별 부동산 호재/악재가 아닌 경기사이클에 의한 결과라고 생각할 수 있음)
- 귀찮은 독자들을 위해 필자가 직접 만든 면적당인구수 자료를 아래에 첨부해놓도록 하겠다. 입찰을 희망하는 지역과 비슷한 규모의 지역을 분석할 때 사용하도록 하라.
3) 비슷한 규모의 지역 분석 : 하남시 (유사성 : 99%)
- 이전과 같은 방법으로 해당 지역을 분석한다.
- 아래표는 진주시와 도시면적당 인구수 유사성이 무려 99%인 하남시이다. 하지만 정작,
평균경매건수와 평균매각건수가 비교가 불가능할정도로 차이난다.
- 도시면적당 인구수 유사성과 경매 결과는 상관관계가 없는듯 하다.
(어쩌면 하남시 자체가 워낙 핫한지역이다보니 경매상가 자체가 없는것일지도..)
3. 대상지역과 인접한 타지역 빅데이터 분석 및 비교
- 진주와 비슷한 도시면적당 인구수를 지닌 경상남도/전라남도의 도시는 아래와 같다.
- 인접한 지역(비슷한 규모)에 따라 얼마나 상관관계가 있는지 확인해보자.
거제시의 예)
- 거제시는 진주시와 약 50km 떨어져 있는 가까운 지역이다.
- 진주시와 거제시는 도시면적당 인구수 유사성이 104.2%인 지역이다.
- 진주시와 가까우면서 가장 비슷한 지역이라고 할 수 있다.
- 가장 유사성이 높은 지역인 만큼, 진주시와 매우 비슷한 경향을 보인다. 거제시는 평균 매각가율 51.6%에 비해 코로나시기엔 38.6%의 매각가율을 보인다. (매우 저렴한 수준이다.)
*경매건수 : 거제시와 진주시는 비슷한 경향성을 보이는 것으로 보인다. (진주시의 4개월 선행지표)
*매각건수 : 어느정도 비슷한 경향을 보인다.
*매각율 : 진주시와 비교했을 때 더욱 드라마틱한 매각율을 보인다. (경향성 비슷)
*매각가율 : 같은 경향성을 보이나, 더욱 드라마틱하게 낮아진 매각가율을 기록하고있다.
총평 : 거제시는 진주시와 매우 비슷한 경향성을 보이고 있다. 아래 표만 보면 '진주시가 더 큰 폭으로 떨어졌구나'라고 생각할 수 있지만, 거제시는 17~18년도에 경매매물자체가 적은 도시였다. 코로나시기에 경남 도시의 상가에 대한 적정 낙찰가격 가이드라인을 30% 후반으로 잡고 경매에 도전해야겠다.
| 평균매각가율 | 코로나시기 평균매각가율 | |
| 거제시 | 51.6% | 38.6% |
| 진주시 | 60.0% | 34.9% |
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