[부동산 경매] 경매물건 권리분석 (기초)

[부동산 경매] 경매물건 권리분석 (기초)

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 이 건물에 채무관계가 어떻게 되는지 분석하는 것을 권리분석이라고 한다. 권리분석에는 크게 두 가지만 분석하면 된다. (매우 쉬움 주의)

 

1. 건물 권리 분석

- 건물에 대하여 내가 갚아줘야 할 돈이 있나 분석하는 것.

 

2. 임차인 권리 분석

- 살고있는 사람에게 내가 갚아줘야 할 돈이 있나 분석하는 것.

 

★ '유치권'이 붙어있는 건물은 보지도 말고 넘겨라. 특수매물은 1시간 공부해서 넘 볼 영역이 아니다.

 

 

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1. 건물 권리 분석

- 다른건 보지말고 경매에 나온 매물의 '물건명세서'만 본다.

 

 

 물건명세서에서 아래 3개만 깨끗하면 된다. '해당사항없음'이라고 안적혀있으면 그냥 뒤로가기 눌러라. 아래 3개에 해당사항이 없으면 낙찰대금으로 건물에 모든 채무관계를 해결한다는 뜻이다. (낙찰금액으로 알아서들 하시고 돈 못받은 사람들은 나가리)

- 건물 권리 분석 끝 -

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2. 임차인 권리 분석

- 이것도 역시 다른건 보지말고 경매에 나온 매물의 '물건명세서'만 본다.

 

 

- 최선순위 설정일자와 정보출처구분이 '권리신고'인 부분의 전입신고일자와 확정일자를 확인한다.

 (현황조사란은 의미없음. 조사관이 가서 쓱 보고 쓴거라 의미 X)

 

Case1) 최선순위 설정일자보다 전입신고일자가 빠르다. (확정일자 상관없음)

- 임차인은 계약 시 저당이 없는걸 확인하고 계약한 것이므로 보호받을 권리(대항력)이 있음. 돈을 100% 물어줘야 함.

 

  Case 1-1) 배당요구권 청구 할 경우

    - 낙찰받으면 소멸기준(2019년 4월 17일)부터 시간순서대로 낙찰금액을 나눠서 먹는다. 임차인의 확정일자가 소멸기준보다 빠르므로 1순위로 나눠먹는다. 예를 들어, 20억에 건물이 낙찰 될 경우 홍광희씨가 1빠로 13억원을 먹고 3번부터 나머지금액을 먹음. (3번에서 나머지 7억 먹으면, 3번 남은돈 8억과 4번이후 채권자들은 다 나가리되서 소멸됨) 실질적으로 건물을 20억에 낙찰 받은 것이나 마찬가지임. (단, 대항력이 있는 보증금의 100%를 다 배당받지 못하더라도 낙찰자가 나머지 금액을 물어줘야 한다.)

  Case 1-2) 배당요구권 청구하지 않을 경우

     - 낙찰가와 상관없이 대항력있는 임차인 돈을 100% 물어줘야 함. 예를 들어, 20억에 건물이 낙찰 될 경우 20억은 등기부에 소멸기준순으로 나눠먹고 그와 별개로 임차인 돈 13억을 추가로 물어줘야 함. 즉, 건물이 33억에 낙찰 된 것이나 다를 바가 없음.

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Case2) 최선순위 설정일자보다 전입신고일자가 느리다. (확정일자 상관없음)

- 임차인은 계약 시 저당이 있는걸 알고도 계약한 것이므로 보호받을 권리(대항력)이 없음. 무시 가능.

 

Case3) 전입신고를 안했다. (확정일자 상관없음)

- 보증금 냈다는 증거가 없음. 무시 가능.

 

※ 임차권등기 설정이 되어있는 매물이 있다. 그냥 100%물어주는 거라고 생각하면 된다. 임차권등기란 대항력(경매결과와 상관없이 100%지급)과 우선변제권(1순위로배당받는것)을 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다. 엄밀히 말해 대항력과 우선변제권은 실점유를 하고 있는 임차인에게만 해당된다. (직접 찾아가도 임차인이 실점유를 하고있는지 안하고있는지 알기 어렵다. 아파트의 대부분은 실거주를 하고있지 않은 가짜대항력이라고 한다. 소송을 통해 가짜대항력을 증명하면 돈을 안물어줘도 된다.)  

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연습문제

- 2018타경8773 매물은 권리가 엄청나게 복잡한(복잡해보이는) 시장 건물이다. 권리분석을 해보자.

 

물건명세서를 보자.

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1. 건물 권리분석 : 깨끗하다. 패스.

 

 

2. 임차인 권리분석 : 최선순위 설정일자는 2017년 4월 21일이다. 다른거 다 무시하고 '권리신고'만 보면 된다. '권리신고'에서 전입신고가 17년 4월보다 빠른것만 100% 물어주면 된다.

 ①의 경우, 어떻게든 100% 보상받는다. 확정일자 없이 배당요구하면 맨 마지막으로 배당순위가 주어지므로 배당과 상관없이 3000만원을 물어줘야 한다고 봐야한다.

 ②의 경우, 3000만원을 100% 보상받지만, 최선순위 설정일자(17년 4월)보다 5개월 뒤에 확정일자를 받았으므로 낙찰금액을 순서대로 배정받은 배당금액에 따라 물어줘야 할 돈이 결정된다. (예를 들어 3000만원 중 1500만원만 배당받았으면, 나머지 1500만원은 물어줘야 함)

 즉 낙찰가격 + 3천만원~6천만원이 내가 낼 돈이라고 생각하면 된다. (나머지는 나가리)

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