2022년 오피스텔 투자 장단점 및 주의 사항 (주택수 포함? 무주택 인정? 취득세/보유세/양도세)

2022년 오피스텔 투자 장단점 및 주의 사항 (주택수 포함? 무주택 인정?취득세/보유세/양도세)

 

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주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 세금,

비교해서 보기 쉽게 표로 만들어봤습니다.

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구분	주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
신청기간	▶잔금 납부후 60일이내 ▶주택임대사업자등록가능 (단기4년 or 장기8년 중 택일)	▶분양계약후 20일이내 ▶일반임대사업자등록가능 (10년)
부가세	▶환급안됨	▶건물분에 대해 10%환급
취득세	▶분양가에 대해 4.6% ▶전용면적 60㎡ 이하만 감면 -- 주택임대사업자로 등록후 4년간 임대시 -- 신규취득자만 감면됨. -- 200만원 이하시 면제 -- 200만원 초과시 85%감면	▶감면 없이 4.6% --취득세 4% --농어촌특별세 0.2% --지방교육세 0.4% ​
재산세	▶건물분 : 0.1%~4% -- 과세표준 : 시가표준액 +공정시장가액비율 60% ▶ 감면 조건 -- 전용면적 40㎡이하 :면제 -- 전용면적 40㎡~60㎡이하 : 50%감면 -- 전용면적 60㎡~85㎡ : 25%감면 ▶토지분 : 0.2%~0.4% -- 과세표준 : 개별공시지가 +공정시장가액비율 70%	▶ 건물분 : 과표의0.25% --과세표준 : 개별공시지가 +공정시장가액비율 70% ​ ▶ 토지분 : -- 2억원이하 : 0.2% -- 2억~10억 : 40만원 + 2억 초과분 0.3% -- 10억 초과 : 280만원 + 10억 초과분 0.4%
종합 부동산세	▶매입 기준시가 6억이하 합산배제(비수도권3억) ▶18년 4월부터 8년이상 임대해야 배제	▶종합부동산세 비과세임
임대소득세	▶연2천만원 이하 분리과세 선택가능 ▶종합소득세 과세 ▶신고의무 없음.	▶종합소득세 과세 ▶월세에 부가세 10%부과 ▶1년에 2회 -월 임대료의 10%신고
전입신고	▶전입신고 가능	▶전입신고 불가능 -- 전세권 설정해야 함.
양도세	▶주택으로 봄. 주택수에 포함	▶주택수에 불포함

최근 청약 광풍에 전세난으로 주거형 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’에 관심을 가지는 분들이 많이 늘었는데요.

 실제로 85㎡ 이하 바닥 난방과 욕조 설치 등을 허용하고, 비싼 관리비 문제도 줄어드는 추세라서 방 2~3개에 거실과 주방을 모두 갖추고 있는 전용 59~85㎡의 경우 아파트 대체제로 각광을 받고 있습니다. 서울 도봉구 도봉동 일대 ‘힐스테이트 도봉역 웰가’는 총 355가구 모집에 3421명이 청약하며 평균 9.64대 1의 성적을 기록하는 등 최근 분양한 오피스텔 청약성적도 좋았습니다.

 

 이번 시간에는 오피스텔 투자 시 장단점 및 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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1. 오피스텔 투자 장점

 

  1) 오피스텔은 아파트 청약 시 무주택으로 간주한다.

 주택청약시의 오피스텔은 건축법 제2조 및 동시행령[별표1]에서 업무시설(오피스텔)로 분류되며 주택법 제2조 및 동시행령 4조에 의해 준주택에 해당됩니다. 공부상(등기부등본)으로 주택인지 아닌지를 판단하기 때문에 등기부등본을 출력하여 용도란에 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있다면 주거용, 업무용 구분 없이 무주택으로 간주되어 청약이 가능합니다.

 

 단, 공공분양의 경우 특별분양 또는 60제곱미터이하 분양시에는 오피스텔이 자산보유기준에는 포함되므로 오피스텔을 포함하여 기준이하이어야 청약이 가능합니다. 세부기준은 LH청약센터/분양임대정보/청약주택 해당지역(지구) 모집공고문을 참고하거나 마이홈상담센터 1600-1004(교환1번)로 상담사 통한 확인을 하시는 것을 권유드립니다.

 

 

 

  2) 아파트에 비해 대출이 잘나온다.

 

 아파트의 경우 조정대상지역 내 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%까지 대출이 가능하고, 투기과열지구의 경우 LTV가 40%밖에 적용되지 않습니다. 심지어 15억원 초과 주택은 대출이 불가능합니다. 오피스텔은 금액에 상관없이 주택담보대출(LTV)이 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

 

 

 

  3) 아파트보다 청약기준 및 경쟁률이 낮다.

 

 아파트는 무주택기간, 자녀 수, 소득인정액 등 기준이 복잡하고 경쟁률도 높은 반면, 오피스텔 청약은 청약에 자격 제한이 없습니다. 그에 비해 요즘 오피스텔은 실제로 85㎡ 이하 바닥 난방과 욕조 설치 등을 허용하고, 비싼 관리비 문제도 줄어드는 추세라서 방 2~3개에 거실과 주방을 모두 갖추고 있는 전용 59~85㎡의 경우 아파트 대체제로 각광을 받고 있습니다. 최근 오피스텔(아파텔)의 인기가 높아져 청약경쟁이 올라갔다고는 하지만, 특정 지역을 제외한 대부분의 오피스텔 청약 경쟁률은 1:1 내외입니다.

 

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  4) 아파트에 비해 소자본 투자가 가능하다.

 

 2020년 말 기준 서울 아파트의 평균 가격이 10억509만원을 기록했습니다. 평균 매매가가 10억이 넘는 아파트는, 대출도 막히고 자산 포트폴리오 상 너무 큰 비중을 차지하고 있어 투자가 부담스럽습니다. 이에 반해 2~4억대의 오피스텔은 소자본 투자가 가능하면서도 대출도 잘 나오니 인기가 높아지고 있습니다.

 

 

  5) 취득세가 무조건 4.6%이다.

 아파트 등 주택은 조정/비조정대상지역 및 주택수에 따라 취득세가 다릅니다. (아래 표)

 

 

 하지만 오피스텔은 대상지역, 주택수, 크기에 상관없이 취득세가 4.6%로 고정되어있습니다. 처음 구입할 때는 주거용인지, 업무용인지 구분되지 않기 때문입니다. 1주택자기준으로는 오피스텔이 취득세가 높지만, 2주택자부턴 아파트보다 오피스텔이 오히려 취득세가 낮아집니다.

 * 오피스텔은 내집마련용도가 아닌 다주택자의 월세 수입 용도로 사용되는 것이 적합합니다.

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2. 오피스텔 단점

 

  1) 가격하락 및 감가상각률이 높다.

 아파트에 비해 오피스텔은 시간이 지날수록 매매가격이 떨어지는 경향을 가지고 있습니다. 아파트는 감가상각에 대한 가격방어가 뛰어난 반면, 오피스텔은 가감없이 시간에 따라 매매가격이 떨어집니다. 따라서 자칫 잘못하면 양도시 그동안 받았던 월세보다 양도손실을 입게 될 수 있습니다. 이를 방지하기 위해선 역세권 등 최대한 목이 좋은 위치에 오피스텔을 청약하는 것이 필요합니다.

 

 

 

  2) 초기 분양가가 높다.

 

 아파트에 비해 오피스텔은 초기 분양가가 높은 경향이 있습니다. 분양가상한제를 적용받지 않기 때문입니다. 만약, 목이 좋지 않은 위치에 오피스텔을 높은 가격에 분양받았다가, 높은 가격하락 및 감가상각을 당하게 되면 실패하는 투자가 될 위험이 높습니다.

 

 

 

  3) 아파트에 비해 미분양률이 높다.

 

 오피스텔은 초기 분양가가 높아, 미분양률이 아파트에 비해 높습니다. 지난 8월, 전국 아파트 가격이 미친듯이 오를때에도 서울 및 수도권의 주요 오피스텔은 완판을 기록하지 못한 곳이 더 많았습니다. 청약 및 분양에 대한 낮은 진입 장벽은 역설적이게도 오피스텔 매도시 큰 위험요소로 작용합니다.

 최근의 패닉바잉 패러다임에서 강남이나 역세권 등 주요 오피스텔에서나 청약경쟁률이 높지, 사실 오피스텔은 큰 인기를 끌지 못했습니다.

 

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3. 오피스텔 투자 시 주의사항

 

 

 1) 오피스텔은 용도에 따라 다른 임대사업자를 등록해야한다.

 

 오피스텔 등기완료 후 업무용 / 주거용에 따라 각각 다른 임대사업자를 등록해야합니다. 만약 각 용도에 다른 사업자를 등록하게되면 가산세 등 불이익이 있습니다. (만약 주거용 오피스텔에 일반사업자를 등록하게되면 임차인은 임대차보호법을 적용받지 못합니다.) 용도 불일치 오피스텔은 임대인 임차인 모두 손해입니다.

* 예를 들어 업무용으로 신고 후 주거용 사용은 불법입니다. 

 

 

 

 

  2) 오피스텔 전매 제한 

 

*전매 제한 : 분양권을 매매하는 행위를 제한하는 것.

 

① 조정대상지역 내 100실 이상 규모의 오피스텔 : 전매제한 1년 (등기 후 1년 후 매도 가능)

 

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② 비조정대상지역 or 조정대상지역 내 100실 이하 규모의 오피스텔 : 1인 1채에 한해 전매제한 없음

 비규제지역이거나 100실 이하인 규제지역 오피스텔은 1년의 전매제한을 적용받지 않습니다.

 

 

 하지만 건축물 분양에 관한 법률에서 모든 건축물 분양시 ‘2명 이상에게 전매하거나 전매를 알선할 수 없다’는 규정이 있습니다. 가격이 저렴하고 규제가 적다고 해서비규제지역 오피스텔을 여러 채 샀다간 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 비 규제지역의 동일한 사업지에서 분양하는 오피스텔은 살 때는 여러 개를 사도 상관없지만, 완공 전 전매할 경우 한 사람에게 다 팔거나 여러채 중 한 채만 한 사람에게 팔아야 합니다.

 

 

 예를 들면 한 사업지에서 오피스텔 3채를 분양받은 A씨가 있다면, 준공 전에는 이를 각각 B씨와 C씨, D씨에게 나눠 팔 수 없습니다. 심지어 매수자가 부부 공동명의여도 안됩니다. 국토교통부 부동산개발정책과 관계자는 “부부 중 한 사람에게 오피스텔을 전매하고, 이 오피스텔을 구입한 사람이 부부 간에 일부를 증여하는 것은 가능하지만, 부부 공동명의로 전매하면 이는 2인에게 판매한 것으로 간주돼 전매제한법에 위반된다”고 말했습니다.

 대신 3채 전체를 B씨, 혹은 C씨 한 사람에게 매도하는 것은 가능합니다. 오피스텔 완공 후 취득세를 납부하면 여러 사람에게 자유롭게 팔 수 있습니다.

 위와 같은 정부의 조치는 한 사람이 여러 채씩 오피스텔을 사들여 과도한 시세차익을 남길 투기로 이어질 수 있어 만든 규제다. 이를 어길 경우 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.

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  3) 취득세 - 1억 이상 오피스텔은 주택수에 포함된다.

 오피스텔을 취득시 보유 주택수와 상관없이 취득세가 4.6%가 부과되지만, 주거용 오피스텔을 보유한 사람이 추후에 주택을 취득시 주택수에 포함되어 취득세가 부과됩니다.

 

 

 <오피스텔 취득 시 - 주택 수 상관없이 4.6% 취득세 부과>

 

 

 

<오피스텔 이후 아파트 취득 시 - 주택수에 포함되어 취득세 부과>

*단, 오피스텔 공시지가 1억 이상일 경우

 

 

 

 

 

 

 

 

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  4) 종부세 - 무조건 주택수에 포함된다. 

 주거용 오피스텔은 종부세 계산시 주택수에 포함되어 계산됩니다. (업무용 제외)

 

 

 

  5) 양도세 - 조정대상지역은 무조건 주택수에 포함, 비조정대상지역은 공시지가 3억이상일 경우 주택수에 포함된다.

 

주거용 오피스텔은 조정대상지역 및 공시지가에 따라 양도세 계산시 주택수에 포함되어 계산됩니다. (업무용 제외) 특히 조정대상지역 내 오피스텔을 매각할 경우, 2주택자: 20%, 3주택자: 30%의 양도세를 중과합니다.

 

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참고로 조정대상지역에서 주택수에 포함되지 않는 주택은 아래와 같습니다.

 

 

  5) 주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔 구분 방법

  - 건축물대장을 보면 주거용 오피스텔은 '오피스텔' 업무용 오피스텔은 '업무시설(오피스텔)'로 표기된다.

주거용 오피스텔

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업무용 오피스텔