[부동산일반] 부동산 매도(양도) 시 해야할 일 총정리

필자는 오늘 부동산 잔금을 받고 양도까지 모두 끝냈다. 부동산 중개소를 끼고 진행하였고, 부동산 매도(양도) 시 해야 할 일을 필자가 추후 또 진행할 때 보기 위해 정리하는 시간을 갖도록 하겠다.

1. 부동산 중개소 컨택

부동산 매도를 진행하기 위해 집 근처에 있는 부동산중개소 30곳에 전화를 돌렸다. 많이 노출될수록 빠르게 팔릴 것이라는 계산이었다. 수많은 부동산과 컨택을 하다보니, 전화로 진행하면 내용이 헷갈리기도 하고 부동산 소장님의 특성을 파악하기가 어려웠다.

이에, 우선 전화를 하여

"안녕하세요, 집좀 내놓으려고 하는데요. 매물 관련 정보는 문자로 넣어드려도 될까요?"

- "네 그러세요."

"네 알겠습니다. 소장님 명함 하나만 문자로 넣어주시겠어요?"

- "네 전화 끊고 바로 넣어드릴게요."

한 20초 컷으로 빠르게 전화를 돌리고 이렇게 미리 저장해놓은 사전정보를 문자로 보내준다. 이렇게 하면 굳이 길게 이야기할 필요도 없고, 정확하고 간결하게 내용을 전달하며 완전 경쟁에 따라 어떤 집이 잘하는지 필터링된다. 어떤 곳이 인성이 좋은 곳인지 나쁜 곳인지도 판별할 수 있게되고, 다음에 근처 집을 또 팔때 유용한 데이터로 활용할 수 있기까지 하다.

이렇게 문자를 싹 돌리고, 1페이지짜리 액셀로 내용을 정리한다. 개인적으로 한 두 곳의 중개소에만 매물을 내놓는 행동을 좋지않다고 생각한다. 시장의 수많은 공급자들끼리 경쟁하여 1등이 취하는 것이 자본주의의 근간이라고 생각하기 때문이다.

2. 부동산 매도계약서 작성

수 많은 중개소에 연락을 뿌리고 여러 차례 집을 보여준 결과, 매수희망자를 찾을 수 있었다. 필자는 59타입 구축아파트를 구매하여 리모델링 후 2년 계약을 돌리고 매도하는 것이었는데, 59타입의 구축아파트라 매수자를 찾는 것이 조금 걱정되었다. 하지만 집앞에 바로 강이 흐르고 산책로가 매우매우 잘 되어있는 덕에, 은퇴한 노부부에게 잘 매도할 수 있었다. 거실로 보이는 강뷰가 너무 예쁘고 아침마다 산책을 즐겨하시는 분들이면서 은퇴하셨기에 짐이 많이 없으셨다. 본 물건과 가장 잘 어울리는 매수자였던 것이다.

매도계약서 작성은 공인중개사를 끼고 거래하는 경우 중요하지 않다. 왜냐하면 중개사만큼 보편타당하게 계약서를 작성해주는 사람이 없기 때문이고 매도자 입장에서는 계약서가 보편타당할수록 좋은 것이다. 다만, 부동산(아파트) 매매 계약서에 통상적으로 들어가는 계약사항 및 특약사항을 첨부하니 참고하기 바란다.

하지만 공인중개사를 끼고하지 않는 경우 부동산 매도계약서를 직접 작성해야 한다. 아래 글을 참고하여 매수희망자와 계약하면 된다.

<[부동산 일반] 부동산매매계약서 양식(hwp 파일) 바로가기>

참고로 필자의 경우, 1.15억에 매도하였고 중개수수료는 632,500원이 나왔다. 수수료율은 0.55%를 납부하였다.

중개수수료 계산은 아래 부동산 계산기를 참고하기 바란다.

<중개수수료 부동산 계산기 바로가기>

추가적으로, 현시설 상태의 매매계약이므로 매도자의 하자보증의무는 없지만, 누수 및 보일러 고장은 다르다. 누수 및 보일러 고장은 통상 6개월의 매도자 보증이 들어간다. (6개월까지 매도자 책임으로 한다는 판례가 있다.) 매도하기 전에 아랫집에 가서 누수여부를 물어보았는데, 누수 흔적이 있었다.

이런 누수 흔적은 윗집의 미세누수에 의함이라는 결과를 10곳의 누수업체를 통해 확인하였다. 미세누수 수리(50만원)과 앞으로 1년 간 누수 처리 합의금(50만원)으로 떼워버렸다. 굳이 매수자랑 얼굴 붉히고 싶지 않았기 때문이다. 합의시 합의서 또는 녹음을 반드시 해두어야 한다. (아랫집에서 딴소리 할 수 있기 때문이다.)

3. 현 세입자 전출시 집주인이 해야할 일

필자는 현 세입자가 전출 후 공실이 된 상태로 매도하는 계약이었다. 세입자 전출시 집주인이 해야할 일에 대해 따로 포스팅을 할까 하다가 포스팅할 정도의 업무량은 아닌거 같아 한 카테고리로 적는다.

필자의 세입자는 일요일(주말)에 전출하였다. 원칙은 전기/가스/관리비 모두 정산됨을 확인하고 보증금을 돌려주어야 한다. 하지만, 일요일에는 업무를 할 수 없으므로, 필자는 그냥 믿고 전세금을 돌려주었다(사실 대손충당금이라는 믿는 구석이 있었다). 주말 전출은 평일에 비해 조금 더 제한적이므로, 매수자가 조금 더 신경써서 챙기길 바란다.

<이사 3일 전>

1) 가스 업체에 전출 신청

- 지역마다 다르며, 필자가 있는 경남의 경우 지에스이도시가스(1577-1169)이다. 최소 3일전에는 신청해야 하고, 주말이라면 다음주 월요일에 직접 기사가 출장을 와서 확인 후 정산내역표를 문자로 보내주면 납부하는 형식이다.

2) 아파트 관리실에 전출 신청

- 이 부분은 세입자가 해야하는 부분이다. 엘리베이터에 보호커버도 씌우고, 사다리차 공간확보도 해야하기 때문에 대부분 알아서 잘 하신다. 다만, 잘 모르는 세입자가 있을 수 있으므로 안내는 한번 해주는게 좋겠다.

<이사 당일>

1) 세입자 이사 후 집 파손여부 확인

2) 전기요금 정산 확인 (한전 123) 전화 후 실시간 계량기 정산 (주말에도 가능)

3) 가스요금 정산 확인

- 필자의 경우, 주말 이사에 따라 차주 월요일에 정산 절차가 완료되었다.

4) 미납관리비 중간정산 확인

- 필자의 경우, 주말 이사에 따라 차주 월요일에 정산 절차가 완료되었다.

5) 대손충당금 돌려주기

- 대손충당금 : 건물의 공용부분(외벽, 엘리베이터, 주차장 등) 수리를 위해 전 세대에 돈을 미리 걷는다. 이는 법적으로 소유주가 납부해야 하며, 세입자는 납부의무가 없다. 다만, 편의를 위해 아파트 관리비 내역서에 함께 첨부되어 세입자가 대납하는 형태로 전출시 집주인은 세입자에게 대납한 대손충당금을 돌려주어야 한다.

- 필자는 이 부분을 믿고 전세보증금을 반환해주었다. 집 파손이 없고, 전기요금까지만 주말에 정산됨을 확인하면 대손충당금이 2년만 살아도 충분히 큰 액수이기 때문이다. (59타입 2년 살면 대손충당금이 35만원 정도 쌓인다.) 전출하는 세입자에게 가스요금 및 미납관리비 정산을 모두 마치면 대손충당금을 이체해드리겠다고 하니 원만하게 진행되었다.

4. 매도 당일

1) 소유권 이전 등기 수행

※ 소유권 이전 등기 매도인 준비물

* 등기권리증 (등기필증)
* 인감증명서1통 (부동산매도용-매수인주소,성명,주민등록번호기재)
* 인감도장 ㆍ신분증
* 주민등록초본(주소변동사항포함)

- 부동산 중개사무소에 가면 협약된 법무사의 사무장과 매수인이 와있을 것이다. 진행될 업무 순서는 아래와 같으며, 순서가 진행되며 발생하는 모든 서류는 반드시 받아놓길 추천한다(추후 양도세 납부시 비용처리 가능).

<업무순서>

① 매수인이 잔금을 법무사 법인계좌로 이체

② 매도인이 마지막 대출이자와 중도상환수수료(통상 3년간 잔존가액의 2%)를 이자납부계좌에 넣어놓음

③ 매도인이 등기 말소비용(건당 5~7만원)을 법무사 법인계좌로 이체

④ 법무사가 대출 상환, 등기 말소 접수 수행

⑤ 집 비밀번호 안내 (명도)

※ 근저당 말소에 대하여

대출금을 모두 상환하고 근저당을 말소하는 경우, 근저당 기입은 은행에서 알아서 해주지만 말소는 스스로 해야 한다. 방법은 세 가지가 있다.

① 법무사한테 말소요청 (5만원)

- 매도시 해당 법무사가 대리로 진행해준다.

② 은행에 상환시 말소대리요청 (4만원)

- 은행 직원분들이 '근저당권 말소는 (해당 은행과 연결된) 법무사 님한테 맡기면 처리되는데, 그렇게 하실래요?' 물어본다.

③ 인터넷 등기소로 셀프 말소 (1만원)

- 업무처리 기간도 있기 때문에 부동산 매도 최소 5일전(영업일기준)에는 진행해야 한다.

- 근저당권말소등기의 등록면허세는 건당 6,000원 + 지방교육세 1,200원이다. 말소 등기의 양이 많아 법무사 비용이 많이 나오는 경우(셀프가 현격하게 저렴한 경우)에는 시도해볼법 한 것 같다.

- 3~4만원 아낄 수 있지만, 인터넷 등기소 온라인 업무(공인인증서 필), 각종 서류 인쇄, 직접 대출받은 은행 방문, 등기소 방문 등 공수가 엄청 든다.. 그냥 밥 한끼 더 먹었다 셈 치고 법무사 쓰는게 정신건강에 좋을 것 같아 업무는 수행하지 않았지만, 아래 더보기에 셀프 말소 방법은 추가해놓도록 하겠다.

Chapter I.

1. 근저당권 말소, 법무사한테 맡겨야 하나 아니면 혼자서 해볼까?

근저당권 말소, 법무사 비용은 얼마일까요?

일반적으로, 은행으로부터 대출받을 때, 담보로서 부동산에 근저당권을 설정하지요. 대출금을 모두 상환하면, 부동산에 설정된 근저당권을 말소해야 하는데요, 이때 은행 직원분들이 '근저당권 말소는 (해당 은행과 연결된) 법무사 님한테 맡기면 처리되는데, 그렇게 하실래요?'라는 얘기를 듣게 됩니다.

근저당권 말소 업무를 법무사에게 위임할 경우 그 비용은 (법무사 마다 차이가 있을 수 있겠지만) 보통, 건당 50,000원 ~ 80,000원 정도 됩니다.

여기서 고민이 시작됩니다. 근저당권 하나 말소하는데 소요되는 법무사 비용 50,000원이 어떻게 보면 그리 크지 않은 금액이므로, '속 편하게 법무사에게 맡길까?'라는 생각이 들면서도, '혼자서 해볼까?'라는 생각도 하게 되는 것이지요.

혼자서 근저당권설정등기 말소를 해보자 라고 마음먹으셨으면, 본 블로그 포스팅을 통해 차근차근 따라 해 보시기 바랍니다. 다소 복잡한 부분이 있어, '그냥 법무사한테 맡길걸'이라는 생각이 들어도, 끝까지 잘 따라오시면, 결국 스스로 무언가를 해냈다는 뿌듯함을 느끼실 수 있을 겁니다!

2. 근저당권 말소를 위한 절차 및 서류는?

근저당권 말소 관련 절차와 서류를 살펴보겠습니다.

근저당권설정등기 말소를 위한 절차는 크게, [① 인터넷등기소에서 근저당권말소등기 신청서 작성 및 등기신청수수료 납부, ② 인터넷으로 등록면허세 납부, ③ 해지증서 및 위임장 작성, ④ 대출받은 은행 방문, ⑤ 관할 등기소 방문]으로 구분할 수 있습니다.

그리고 근저당권 말소를 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다.

근저당권설정등기 말소등기 신청시 첨부해야할 서류	기타 참고 서류
1. 근저당권말소등기 신청서 2. 해지증서 3. 위임장 4. 근저당권설정 등기필증 5. 등기신청수수료 영수필확인서 6. 등록면허세 납부확인서	1. (근저당권이 설정된 부동산의) 부동산 등기부등본 2. (대출받은 은행의) 법인 등기부등본

위에서 말씀드린 절차 순서대로, 필요한 서류들을 어떻게 작성하고 준비하는지 살펴보고자 합니다.

해당 내용이 다소 방대하여, 이번 포스팅에서는 "① 인터넷등기소에서 근저당권말소등기 신청서 작성 및 등기 신청 수수료 납부하는 방법"에 대해 살펴보겠습니다(인터넷으로 등록면허세 납부 하는 방법 등에 대해서는 계속해서 포스팅하도록 하겠습니다).

3. 근저당권말소등기 신청서 작성 방법

근저당권말소등기 신청서 작성 방법입니다.

근저당권설정등기를 말소하기 위해서는, 근저당권말소등기 신청서를 작성하여 관할 등기소에 제출해야 합니다. 이에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

① 먼저, "인터넷등기소"사이트에 들어가서 로그인을 한 뒤, "통합전자등기"로 들어갑니다.

② "신규작성"으로 들어갑니다.

③ "이용동의" 부분에 모두 체크해주시고, "전체유형 검색"에 들어갑니다. 그리고 "근저당권말소" 부분을 선택합니다.

④ "부동산 입력"을 누릅니다. 그리고 새로 뜬 창에, 해당 부동산 지번 등을 입력하고 "입력"부분을 누르면,

해당 부동산의 고유번호, 소재, 지번 등이 나타납니다. 이를 선택하여 "확인"을 누릅니다.

⑤ "등기원인 및 연월일"을 입력해주는데, "연월일"은 대출금을 모두 상환한 날을 입력해야 합니다!!(중요 ★★★★★) 많이 실수하는 부분이니 주의하시기 바랍니다. 대출금 완제일을 입력하는 것! 그리고 등기원인은 "해지"입니다. 여기까지 입력을 완료하였으면, "임시저장"을 눌러줍니다.

⑥ "말소해야 할 등기 입력"을 눌러줍니다.

대출금 변제로 말소되어야 할 근저당권설정등기를 특정해주어야 합니다. 이에 대한 정보는 해당 부동산 등기부등본을 확인해보면, 알 수 있습니다.

등기부등본 상 [을 구]에 말소할 근저당권설정등기의 정보를 아래와 같이 입력해 준 뒤, "입력"을 눌러주면, 해당 근저당권설정등기의 접수일자, 접수번호, 순위 번호가 나타납니다. 그러면 이를 선택하여, "확인"을 눌러줍니다.

⑦ "등기의무자 입력"을 눌러줍니다.

근저당권말소등기 의무자는 은행(근저당권자)이므로, 해당 은행 정보를 입력해줍니다. 은행에 대한 정보는, 해당 부동산 등기부등본 상에 기재된 내용을 입력해주면 됩니다.

정보를 입력한 후, "입력"을 누르면 해당 은행에 대한 성명, 등록번호, 주소 등이 나타납니다. 그런 뒤 "확인"버튼을 눌러줍니다(참고로, "대표자/기관", "대위자" 부분은 입력하지 않으셔도 무방합니다!).

⑧ "등기의무자의 등기필정보 입력"을 눌러줍니다.

"등기의무자의 등기필정보 입력" 부분은 대출받은 은행에서 (말소할) 근저당권설정등기에 대한 등기필증을 수령해야 입력할 수 있습니다. 따라서 아직 위 등기필증을 수령하지 못한 분들은 이 부분을 남겨 두고, 다른 부분을 먼저 작성하시면 됩니다!

위 등기필증을 수령하셨으면, 다음과 같이 작성하면 됩니다. 검증대상 등기의무자 정보는 입력되어있기에, "선택"부분을 눌러줍니다. 그러면 "등기필증정보 검증" 부분의 '성명, 등록번호, 주소, 등기필정보접수번호, 등기필정보접수일자'가 자동으로 입력됩니다.

그리고 은행에서 수령한 등기필증 중 스티커가 붙여진 부분에 기재된 일련번호와 비밀번호를 차례대로 입력해줍니다.

비밀번호는 (예를들면) 01-1233, 02-2222 등이 기재된 것을 의미하며, 50개 번호 중 하나를 입력해주면 됩니다. 그런 뒤, "검증"을 누르면, "검증결과" 부분에 "유효함"이라고 나오게 되지요! 여기까지 한 뒤 "확인"을 누릅니다.

⑨ "등기권리자 입력"을 누릅니다.

근저당권말소등기의 권리자는 부동산 담보를 제공한 자(근저당권 설정자)입니다(대출금 채무자인 나, 자신이 권리자가 되는 것이지요). 나 자신의 정보를 입력한 뒤, "입력" 및 "저장"을 눌러줍니다.

다음으로는, "등기필정보 또는 등기완료통지서 수령자 확인"입니다. 이 부분 역시, 은행에서 근저당권설정등기에 대한 등기필증을 수령한 경우에 입력할 수 있습니다. 위 등기필증을 은행에서 수령하였다면, "발행 여부" 부분에 "방문 수령"이 나타납니다.

⑩ 등록면허세, 지방교육세, 등기수수료를 입력해줍니다. 근저당권말소에 관한 사항이 등기부상에 등기되기 때문에 등록면허세가 부과되며, 등록면허세 납부세액이 있는 경우, 그 납부세액의 20%가 지방교육세로 부과됩니다.

참고로, 근저당권말소등기의 등록면허세는 건당 6,000원입니다. 지금 이 경우는, 근저당권말소등기가 한 건이기에, 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원을 입력해줍니다.

등기신청수수료는 "전자납부시스템 바로가기"를 통해 바로 납부할 수 있는데, 이에 대해서는 '4.'항에서 살펴보니, 이를 참고해주시기 바랍니다.

⑪ "첨부서면 및 연계정보"는 근저당권말소등기 신청서 제출 시 첨부할 서류를 선택해 주는 부분입니다. '해지증서 / 위임장 / 등기필증 / 등록면허세영수필확인서'를 선택합니다.

"임시저장" 후 "작성완료 및 확인"을 누릅니다(한편, "대표자가 입력되지 않은 법인 명의인이 존재합니다. 계속 진행하시겠습니까?"라는 메시지가 나오는데, "확인"을 눌러 진행해도 무방합니다).

그러면 다음과 같이, 근저당권말소등기 신청서가 완성됩니다!

4. 근저당권말소등기 신청수수료, 전자납부 하는 방법

근저당권말소등기 신청수수료 전자납부 하는 방법입니다('3.'항의 ⑩번). "전자납부시스템 바로가기"를 선택합니다.

관할 등기소가 제대로 입력되었는지 확인합니다(관할 등기소는 해당 부동산 등기부등본 마지막 페이지에 기재되어 있습니다).

붉은색 글자와 같이, 입력한 등기소 정보와 신청서 제출 등기소가 다른 경우, 추가 비용 등 불이익을 받을 수 있으니 주의해야 됩니다! 입력을 완료한 뒤 "저장 후 결제"를 누르고, 납부절차를 진행하면 됩니다.

납부가 완료되었으면, "납부정보 작성 및 영수필확인서 출력"부분으로 들어갑니다. 근저당권말소등기 신청서 제출 시, "등기신청수수료 영수필확인서"를 첨부해야 되기 때문이죠!

"결제완료된 납부정보(영수필확인서 출력가능)"부분을 누르면, 좀 전에 납부한 부분이 나옵니다. 이를 선택한 후 "출력"부분을 누릅니다.

그리고 이렇게 출력하면 끝!

Chapter II.

1. 공동인증서 없이 인터넷으로 등록면허세 납부하는 방법(WETAX)

등록면허세 납부와 관련하여, 해당 부동산이 서울에 소재하고 있으면 이택스(ETAX) 사이트에서, 그 외 지역에 소재하고 있으면 위택스(Wetax) 사이트에서 납부하면 됩니다(공동인증서 등의 문제로 인터넷으로 등록면허세를 납부하기 힘들다면, 해당 부동산이 소재하는 지역의 구청 세무과에 가서 납부하면 됩니다).

서울시ETAX - 소중한세금! 알뜰하게 사용하겠습니다. (seoul.go.kr)

서울시ETAX - 소중한세금! 알뜰하게 사용하겠습니다

etax.seoul.go.kr

Wetax 위택스

전국 지방세 신고·납부 서비스 국민의 세금, 지역사회 발전을 위해 소중하게 사용하겠습니다. -->

www.wetax.go.kr

위택스에서는 등록세 신고·납부와 관련하여, 반드시 공동인증서 등을 통한 로그인이 필요합니다. 그러나 이택스(ETAX)에서는, 로그인을 하지 않고, 등록세 신고·납부할 수 있는 기능이 있어, 이를 소개하고자 합니다. 먼저, 위 이택스 사이트에 접속하셔서, (모니터 화면을 바라보고 있는 쪽을 기준으로) 오른쪽 하단에 있는 "대법원연계 등록분신고" 부분으로 들어갑니다.

그러면 다음과 같이, 등록면허세(등록분) 신고를 위해, 정보를 입력할 수 있는 창이 나타납니다. ① 여기에서 납세의무자[(일반적으로) 나 자신]의 정보를 입력합니다. ② 그리고 "등기/등록 내역"에서, "물건 구분"은 "부동산"으로, "등기종류"는 "정액_말소"로 선택합니다. ③ 그러면 (1건 당) 등록세 6,000원 / 지방교육세 1,200원 / 합계 7,200원이 자동적으로 기입됩니다. ④ 그리고 신고인 사항도 입력한 뒤, "신고하기"를 선택하면, "신고내역 보기"에 신고사항이 나타납니다.

"신고내역 보기"에 나타난 목록을 선택하면, 다음과 같이 납부서를 확인할 수 있으며, 이를 출력할 수도 있습니다. 납부서에서 안내하고 있는 것처럼, 이택스(ETAX)상에서 <납부확인서>를 출력한 후, 관할 등기소에 제출해야 합니다. 이를 위해서, 납부서상에 기재된 "전자납부번호"를 메모합니다.

납부서상에 기재된 전자납부번호 19자리를 입력한 뒤 "조회"버튼을 누릅니다. 그리고 등록면허세(등록분) 및 지방교육세를 안내된 방식에 따라 납부합니다. 여기까지 완료되었으면, "납부확인서"부분을 선택하여, 납부확인서를 출력하면 끝! 이때 출력한 납부확인서는 관할 등기소에 제출될 서류이므로, 잘 챙기시기 바랍니다.

2. 해지증서 및 위임장 작성 방법

해지증서 및 위임장 작성 방법에 대해 살펴보겠습니다. 대출금을 완제한 뒤, 근저당권 말소를 셀프로 하겠다고 하면, 어떤 은행에서는 해지증서 및 위임장을 작성하여 교부해 주는 곳도 있다고 합니다. 이에 대해서는 대출을 한 은행에 문의해보시기 바랍니다. 만약, 해지증서 및 위임장을 작성해주지 않는다고 하면, 스스로 이를 작성한 뒤, 은행에 방문하여 은행으로부터 도장을 받아야 합니다.

먼저, 해지증서 작성 방법에 대해 살펴보겠습니다. 해지증서 양식을 첨부하였으니, 이를 활용하시기 바랍니다.

해지증서.hwp

0.02MB

작성방법을 구체적으로 살펴보면, ① "부동산의 표시"부분은 [1편]에서 작성했던 근저당권말소등기 신청서에 기재된 부동산 표시 부분을 그대로 기재해줍니다(저는 근저당권말소등기 신청서에 기재된 부분을 캡쳐하여 붙여 넣었습니다). ② 다음으로는, 말소할 근저당권설정등기를 특정해주어야 하는데요, 해당 부동산 등기부등본을 확인해봅니다. 말소할 근저당권설정등기의 순위번호, 접수 번호 등을 기재합니다.

③ 가장 중요한 부분입니다. 해지증서 연월일은 대출금 완제일(대출금을 모두 상환한 날)을 기재해줍니다. [1편]에서 근저당권말소등기 신청서에서도 강조했지요. 해지증서의 연월일은 근저당권말소등기에 있어 등기원인에 기재될 연월일이므로, 해지증서상의 연월일과 근저당권말소등기 신청서의 "등기원인" 연월일이 일치해야 합니다!(매우 중요 ★★★★★) ④ 근저당권설정등기에 있어, 근저당권자인 은행에 대한 정보(은행이름, 법인등록번호, 주소, 지배인, 취급지점)를 입력해줍니다. 해당 지점의 지배인은 해당 법인등기부등본의 지배인 부분에 나와있으니 이를 참고하시면 됩니다. ⑤ 해당 부동산 소유자 정보(이름, 주소)를 입력하면 끝! 완성된 해지증서에 근저당권자인 은행의 도장을 받으면 됩니다.

다음으로, 위임장 작성 방법에 대해 살펴보겠습니다. 근저당권말소등기는, 권리자(나 자신)와 의무자(은행)가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 그러나 실무상, 당사자 중 일방이 상대방에게 이를 위임하여, 일방이 근저당권말소등기 절차를 진행하지요. 그래서 우리가 작성할 위임장은, 은행이 나에게 근저당권말소등기 신청에 관한 사항을 위임하였다는 내용인 것입니다. 위임장 약식을 첨부하였으니, 이를 활용하시기 바랍니다.

근저당권말소_위임장.hwp

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위임장에 기재할 "부동산의 표시", "등기원인과 그 연월일", "말소사항" 등은 해지증서 기재사항과 동일하니 이를 참고하시기 바랍니다. 대리인 부분에는 (특별한 사정이 없는 한) 해당 부동산의 소유자인 자기 자신의 이름과 주소를 기재합니다. 이렇게 작성하면 끝!

3. 미리 연락하고, 대출 받은 은행 방문하기!

해지증서와 위임장을 작성완료 하였다면, 대출 받은 은행에 방문해야 합니다. 왜냐하면, 위 은행에 방문하여 해지증서와 위임장에 은행의 도장을 받아야 하고, 근저당권설정등기에 대한 등기필증을 수령해야 하기 때문입니다. 여기서 주의할 점은, 반드시 대출 받은 은행에 방문해야 하는 것입니다. 대출 받은 은행이 서울에 **역 지점의 농협은행이라면, 위 농협은행에 방문해야하지, 수원 집 근처에 있는 농협은행에 방문해서는 안됩니다!

그리고 방문하기 전에, 미리 해당 은행에 연락하여, '근저당권말소등기와 관련하여 방문할 예정이니, 언제 방문하면 좋을지'에 대해 얘기하여 스케쥴을 정하고 가시기 바랍니다. 왜냐하면, 은행에서도 근저당권설정등기에 대한 등기필증을 준비할 시간이 필요하기 때문입니다.

은행에 방문하여, 해지증서 및 위임장에 도장 받고, 근저당권설정등기에 대한 등기필증을 수령하시면 됩니다(근저당권설정계약서도 교부해주는데, 이는 관할등기소에 제출할 필요는 없습니다). 등기필증을 수령하였다면, [1편]에서 살펴본 것처럼, 근저당권말소등기 신청서 중 등기필증 내용을 입력하는 부분을 완성하실 수 있을 겁니다.

4. 관할 등기소 방문하여, 신청서 등 접수하기!

자, 이제 마지막입니다. [1편]에서 살펴본 것처럼, 관할등기소에 제출할 서류를 다시 한번 더 체크합니다(① 근저당권말소등기 신청서, ② 해지증서, ③ 위임장, ④ 근저당권설정 등기필증, ⑤ 등기신청수수료 영수필확인서, ⑥ 등록면허세 납부확인서). 다만, 은행과 해당 부동산의 관할 등기소가 다를 경우, 은행에 대한 법인등기부등본도 제출해야 합니다. 위 법인등기부등본은 등기소에서 발급받을 수 있으니, 걱정안하셔도 됩니다!

해당 부동산의 관할 등기소에 방문하여, 위 서류들을 제출하면 됩니다(관할 등기소는, 해당 부동산 등기부등본 마지막 페이지에 기재되어 있습니다). 제출된 서류 중 보완할 부분이 있으면, 담당자가 지적해줍니다. 그 부분을 보완하여 접수하면 끝! 근저당권말소등기 신청서 등이 접수되면, 메일로 통지됩니다. 그리고 근저당권이 등기부상 말소 완료되었으면, 또 메일로 통지됩니다. 제 경험상, 접수 후 근저당권 말소등기가 완료되는 시간은 1~2일 정도 소요되었던 거 같습니다.

위 절차를 수행하고 1~3일 후 소유권 명의가 이전되어있을 것이다. (이전 업무는 법무사가 알아서 처리함)

2) 매수인에게 선수관리비 받기

- 선수관리비 : 아파트관리비를 마지막 1~2개월치를 떼먹고 가는 사람들이 많아서, 아파트관리실에서는 미리 '선수관리비'명목으로 아파트 매수시 돈을 일부 선납하게 한다. 매수인에게 선수관리비 납부 내역을 사전 공지하는 것이 좋다. 사전공지를 통해 매도 당일에 얼굴 붉힘을 미연에 방지하고 웃는 얼굴로 돈을 돌려받을 수 있다. (필자는 선수관리비 6만원이 있었다.)

5. 양도세 납부

- 양도세 관련 내용은 아래 링크를 먼저 읽고 오길 바란다.

[부동산 세금] 2023년 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 완벽 정리 (23년 부동산 규제 개편안 업데이트)

- 양도세는 주택·아파트, 분양권, 조합원 입주권, 토지 등 부동산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로, 매매거래 후 직접 신고·납부해야 한다.

- 납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 납부(기한 내 미납 시 가산세가 부과)

- 필자의 경우, 9월 4일 매도하였으므로 9월 30일부터 납부가 가능하므로 납부 절차 및 방법은 추후 서술하도록 하겠다.

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