![[부동산 세금] 2023년 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 완벽 정리 (23년 부동산 규제 개편안 업데이트)](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2Fbkss8q%2FbtrVIvJZAKc%2FAFPXJeggkFUrgArVUqUK01%2Fimg.png)
[부동산 세금] 2023년 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 완벽 정리 (23년 부동산 규제 개편안 업데이트)
2023년 1월 8일 현재 취득세 및 보유세(종부세,재산세) / 양도세를 완벽정리를 하는 시간을 가져보겠습니다.
+ 윤석열 부동산 정책 업데이트 완료하였습니다.
5.10 소득세법 시행령 개정안 반영
6.21 부동산정책 반영
1.1 부동산 규제 개편안 반영 (입법이 예고된 사항까지만 반영)
1. 취득세 : 살때 내는 세금
취득세란? 토지, 건물, 주택 등 일정한 재산을 취득하는 경우 납부하는 지방세입니다.
1) 취득세 적용 세율
- 취득세 적용 세율은 아래와 같습니다.
- 조정대상지역은 아래 링크를 참조하시기 바랍니다.
<2023년 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 효과 및 지정 현황 (23' 1월 기준) 바로가기>
* 일시적 2주택 : 2주택을 취득할때 아래 2가지 조건을 충족하면 신규주택 취득시 1주택자로 취득세를 낸다.
신규주택 취득시 "저 일시적 2주택으로 취득세 납부할게요" 하고 시청에 신고하면 되고 아래 2가지 요건을 만족시키면 조용히 넘어가고, 만족 못 시키면 언젠가 부당이득본 취득세 가산세 고지서가 날아온다.
① 종전주택을 산지 1년 이후에 신규주택을 산다. (매입기준 : 등기접수일/잔금일 중 빠른날)
② 2개 모두 조정대상지역 :: 1년이내에 매도 신규주택에 세대원 전원이 전입신고
→ 2년이내에 종전주택 매도 (5.10 소득령 개정)
2개 중 하나라도 비조정대상지역 :: 3년이내에 종전주택 매도
※ 계약시점이 기준. 계약 이후 조정대상지역이 되었더라도 비조정대상지역으로 간주. 3년 이내에 매도하면 됨
※ 종전주택(A) / 신규주택(B) 주택 시 양도 순서가 바뀌면 인정 안됨.
예를들어 A 사고 1년뒤에 B 샀는데 2년(또는 3년)이내에 A를 팔아야 일시적 2주택 인정 (B 팔아버리면 인정 X)
* 취득금액/시가표준액(토지+건물) 중 많은 금액이 1억 미만 주택의 경우, 보유 주택수와 상관없이 1.1% 취득세 과세
<공시지가 / 기준시가 / 실거래가 / 호가 정의 및 차이점 바로가기>
1~3% 취득세율의 경우, 아래 표와 같이 취득가액 및 면적에 따라 취득세가 결정됩니다.
* 주택의 취득가액(6억이하/6억초과/9억이하/9억초과)과 면적(85이하/85초과)에 따라 취득세율,농특세율,교육세율이 결정됩니다.
2) 취득세 산정을 위한 주택수 산정
- 취득세, 종부세 등에서 사용하는 주택수 산정법이 각각 다릅니다.
취득세 산정에 사용되는 주택수 정의는 아래와 같습니다.
특히 지방세법에 따라서, 2020/8/12 이후 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔은 주택수로 산정되어 취득세가 부과됩니다. (단 공시지가 1억 이하는 주택수 산정이 되지 않습니다.)
오피스텔,분양권,입주권 등의 주택 수 산정방법 등 자세한 내용은 아래 링크에서 취득세 부분을 참고하시기 바랍니다.
<2021년 오피스텔 투자 장단점 및 주의사항 (주택수 포함? 무주택 인정?) 바로가기>
3) 취득세 감면 혜택
- 지방세법 28조에 의거하여 특정 계층에 취득세를 감면해주는 대상은 총 4가지 입니다. 아래에 해당되는 경우, 취득세를 면제 또는 감면해줍니다.
- 생애 최초 주택(1.5억 미만, 3억 미만에 따라 감면율이 다름), 상시거주 목적의 서민주택, 주택임대사업자의 최초분양 임대주택(취득가액 3억(수도권 6억)이하인 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양(신축, 구축안됨)받는 경우), 자경농민 또는 귀농인의 농지 취득 등 총 4가지 입니다.
위에서 설명했던 것 처럼 2020년 7.11 부동산대책 이후 단기임대사업자는 폐지되었고, 장기임대는 아파트가 불가능하게 되었습니다.
* 건설임대와 매입임대의 차이점
건설임대 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 미분양되어 건설사가 임대하는 주택
매입임대 : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택
- 취득세 예시1 (85㎡ 이하 주택 매매 시 취득세 예시) : 취득세 관점에서는 공시지가 1억 미만 주택을 구매하는 것이 가장 효율적이다.
* 생애최초는 비과세이므로 예시에서 제외함
2. 보유세(종부세, 재산세) : 소유할 때 내는 세금
보유세란? 주택, 토지 등 부동산을 보유한 경우 부담하게 되는 세금인 종합부동산세와 재산세를 합하여 보유세라고 합니다.
1) 종부세 (종합부동산세)
종합부동산세란? 주택, 토지 등 보유 부동산의 공시가격 합계액이 일정 기준금액을 초과하는 경우, 그 초과분에 대하여 과세되는 국세입니다.
- 종부세 계산 방법
- 공정시장가액비율
종부세는 시간이 지날수록 세율(공정시장가액비율)이 올라갑니다. 고가주택 소유자 및 다주택자가 내야 할 종부세는 앞으로 계속 가중될 전망입니다.
| 년도 | 공정시장가액비율 |
| ~2019년 | 85% |
| 2020년 | 90% |
| 2021년 | 95% |
| 2022년~ | 100% |
- 적용세율
2023년 1월 1일부로 규제지역 2주택자 종부세 중과제도가 폐지되었다.
(과거 기준은 아래 더보기 클릭)
2021년도 납부분부터 아래 과세표준에 따른 적용세율이 적용됩니다.
과세표준 당 실거래가는 아래와 같습니다.(공시지가를 실거래가로 환산한 것)
| 과세표준 | 실거래가 |
| 3억이하 | 1주택 : 18억 이하 다주택 : 14억 이하 |
| 3~6억 | 1주택 : 18~23억 다주택 : 14~19억 |
| 6~12억 | 1주택 : 23~34억 다주택 : 19~30억 |
| 12~50억 | 1주택 : 34~102억 다주택 : 30~98억 |
| 50~94억 | 1주택 : 102~181억 다주택 : 98~176억 |
| 94억초과 | 1주택 : 181억 초과 다주택 : 176억 초과 |
종부세는 과세표준이 높을수록 세율이 올라가는 누진 구조입니다. 공시가격 현실화율(19년 공동주택 68.1%)을 고려하면 공시가격 6억 원은 시가 8억8천만 원, 공시가격 9억 원은 약 13억 수준이 되며, 과세대상자는 종전의 2만 6천 명에서 27만 4천 명으로 늘어나게 됩니다.
관련 기사는 아래 <더보기>에서 확인하시기 바랍니다.
정부가 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 현실화하는 방안을 확정했다.
이에 따라 아파트 등 공동주택은 2030년까지 10년간, 단독주택은 2035년까지 15년간 점진적으로 공시가격을 올려 현실화율을 90%까지 높이게 된다.
이렇게 되면 아파트 등 공동주택은 연 3~4%, 단독주택은 3~7%씩 공시가격이 오른다.
이에 따라 우선 부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화된다.
올해 기준으로 공시가격의 현실화율은 토지(표준지 기준)는 65.5%, 단독주택(표준주택 기준)은 53.6%, 공동주택은 69.0% 수준이나 내년부터 모두 공시가격을 현실화율이 90%가 될 때까지 꾸준히 올리게 된다.
다만 부동산의 유형과 주택가격에 따라 90%가 반영되는 기간은 다르게 적용한다.
현실화율은 평균적으로 연간 약 3%포인트씩 오르는데 현재 현실화율 수준이 유형별·가격대별로 각기 다르기에 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성한다.
시세 9억원 미만 주택은 개별부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려, 초기 3년간(2021∼2023년) 현실화율의 균형을 먼저 맞춘다. 이후 연간 약 3%포인트씩 현실화율을 높인다.
2020년 기준 시세 9억원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준이다. 이를 2023년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후 2030년에는 90%까지 올린다는 목표다.
평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 2023년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 2035년까지 90%를 달성한다.
- 종부세 감면 혜택
종부세는 1세대 1주택자에 한하여 60세 이상이거나, 5년 이상 보유 시 세액공제 혜택을 줍니다.
- 부부공동명의 1주택자 특례
※ 부부공동명의 전략
2) 재산세
재산세란? 토지, 건물, 주택 등 일정한 재산에 부과되는 지방세입니다.
재산세는 현 부동산 정책에서 그리 크리티컬한 부분이 아니므로 간단하게만 짚고 넘어가겠습니다.
- 적용 세율
아래 표는 적용세율입니다. 1주택자의 경우, 표준세율보다 0.05%씩 할인해주는 적용세율 할인혜택이 있습니다. 재산세는 3억을 초과하게되면 초과분에 대하여 표준세율 0.4%로 고정입니다.
- 재산세 계산 예시
10억 아파트를 소유한 1주택자 A의 경우
과세표준 = 10억 X 60% = 6억
재산세 = (6억-3억) X 0.35% = 1,050,000원
- 주거용/상업용 오피스텔 재산세 차이
| 상업용 오피스텔 | ● 상업용으로 사용할 경우 건물에 대하여 0.25%, 토지에 대하여 0.2% ~ 0.4%의 세율을 적용받음 (주택수에 가산 X) |
| 주거용 오피스텔 | ● 주거용으로 사용할 경우 주택으로 분류되어 0.1% ~ 0.4%의 세율을 적용받음 ● 주거용으로 신고하는 것이 재산세는 이득이나, 주거용으로 신고할 경우 주택 수에 가산되어 양도세, 종합부동산세 등 다른 세금에 영향을 줄 수도 있음 (되도록 상업용이 좋음) |
- 임대사업자의 재산세 감면
| 전용면적 | 재산세 감면 | 비고 | |
단기임대사업자 (10년 미만, 폐지됨) |
~ 60㎡ | 50% 감면 | 공시지가 3억(수도권 6억) 초과하는 공동주택 또는 공시지가 2억(수도권 4억) 초과하는 오피스텔은 제외 |
| 60㎡ ~ 85㎡ | 25% 감면 | ||
장기임대사업자 (10년 이상) |
~ 40㎡ | 면제 | |
| 40㎡ ~ 60㎡ | 75% 감면 | ||
| 60㎡ ~ 85㎡ | 50% 감면 |
- 지역자원시설세 중과
주거용이 아닌 4층 이상 10층 이하의 건축물 등 화재위험건축물은 지역자원시설세가 2배 중과되며, 주거용이 아닌 11층 이상의 고층 건축물 등 대형화재위험건축물은 지역자원시설세가 3배 중과됩니다.
- 도시지역분 재산세 중과
도시지역분 재산세는 명칭 그대로 도시에 국한해서 걷어들이는 세금이다. 도시지역분 재산세는 도로의 개설유지, 상하수도, 공원 등 각종 도시계획 사업에 필요한 비용을 충당하기 위해 도시계획구역 안에 있는 토지나 주택에 부과하는 세금이다. 일반적으로 읍 단위 이상지역은 모두 도시계획구역이므로 해당 시청·군청·읍사무소 등 도시계획과에 가서 도시계획 확인 원을 떼 본다. 따라서 도시계획구역이 아니면 부과되지 않는다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역과 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 용도가 구분돼 있다. 과세표준의 0.14%이다.
- 보유세 예시1 : 보유세만 놓고 본다면, 3주택자 & 보유가액 총합 6억 미만이 효율이 가장 좋다.
3. 양도세 : 팔 때 내는 세금
양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다.
- 양도세의 납부기일 : 양도일로부터 2개월 이후 말일까지 주소관할세무서에 납부
- 양도세 계산 방법
* 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다.
* 양도소득금액을 줄여주는 필요경비를 공제받기 위해서 주택수와 상관없이 필요경비내역을 잘 보관해놓아야 한다.
(도배, 인테리어 등은 경비로 인정되지 않는다.)
- 양도세 비과세 요건
① 1세대 1주택자 & 2년이상 보유 & 양도차익 12억 이하 & 조정대상지역은 2년 이상 거주한 주택을 매도시
* 2주택자였다가 1주택을 양도하면, 양도일 이후부터 다시 1가구1주택자로서 보유기간 및 거주기간을 계산한다.
→ 5.10 소득령 개정안 :: 재기산 제도 폐지됨. A/B 2주택자였다가 A 양도하면, 나머지 B의 양도세는 B주택의 취득일 기준으로 보유기간 산정함. 즉, A 팔자마자 B 팔때 ① 조건 만족하면 바로 비과세 가능
* 위 조건은 만족하지만 양도차익이 12억보다 많을 경우?
→ 12억을 뺀 나머지만큼 일반과세 적용. 예를 들어 15억 양도차익이 생겼으면 15-12 = 3억분에 대한 양도세 부과됨
② 일시적 2주택자의 종전주택 매도시 (일시적2주택은 위 내용 참고)
- 장기보유특별공제
1세대 1주택자의 경우, 양도세는 오래 갖고 있을수록, 오래 실거주를 할 수록 장기보유특별공제라는 이름으로 양도세를 깎아준다. 예를들어 15억의 양도차익이 있지만 10년이상 보유&거주했다고 하면, 15억-12억 = 3억 분에 대한 양도세가 부과되지만 장기보유특별공제로 80%가 공제된다. (아래 표 참고)
* 1주택자의 장특공은 조정대상지역이어도 상관없이 적용된다.
* 2년 이상 ~ 3년 미만 거주 8% 받으려면 보유기간은 3년이 넘어야 한다.
* 단, 상가/토지/비조정지역 다주택자의 경우 1년에 2%씩 15년까지 최대 30% 장기보유특별공제가 가능하다.
(역시 3년차부터 적용 가능)
* 조정대상지역의 다주택자는 공제 없음
* 2주택자였다가 1주택을 양도하면, 양도일 이후부터 다시 1가구1주택자로서 보유기간 및 거주기간을 계산한다.
→ 5.10 소득령 개정안 :: 재기산 제도 폐지됨. A/B 2주택자였다가 A 양도하면, 나머지 B의 양도세는 B주택의 취득일 기준으로 보유기간 산정한다.
- 단기양도세율 (2년미만)
2년 이내에 매도하면 양도차익 대부분을 세금으로 낸다. (최소 2년은 가지고 있어야 한다.)
- 양도소득세율 (2년이상)
조정대상지역 내 주택 매도 시 어마무시한 양도소득세를 중과한다. (2주택자는 + 20%, 3주택자는 + 30%... ㄷㄷ)
(다주택자가 조정대상지역의 주택 처분 시 비조정대상지역의 주택을 먼저 처분해야 양도세를 줄일 수 있음)
* 5.10 소득령 개정안 :: 2년이상 보유중인 주택을 팔때 양도세 중과 (2주택자 : 20% / 다주택자 : 30% 중과). 2023년 5월까지 한시 유예 중인 양도세 중과배제 조치는 2024년 5월까지 연장한다.
예) 다주택자의 비조정지역 vs 조정대상지역 별 단기양도세율/장기양도세율 비교
(추가) 토지의 세율 및 과세표준
* 단, 아래의 경우 양도세 중과(20%또는 30%)되지 않는다. (양도세 중과가 안되는거지 주택수에는 포함되어 1세대 1주택 장기보유특별공제는 못받음)
* 최악의 투자 예시 : 서울에 5억이상 오른 아파트 1채를 갖고있는 사람이 '3억이하는 비과세래~ 라는 말을 어디서 듣고' 투자목적으로 3억 이하 주택을 신규 취득 후 3년 뒤에 서울 아파트를 매각
--> 3억이하 주택에 대해 양도세 중과는 면제되었으나 1가구 2주택자가 됨. (3년안에 매각하지 않아서 일시적 1가구 2주택 날림) 따라서 조정대상지역의 양도차익 5억에 대하여 2주택자 +20%를 중과. (두번째 주택을 소유하지 않았으면 1세대 1주택자로, 양도세 면제)
- 양도세 계산 예 1 (단독명의) : 9억 초과 주택 양도 시
- 양도세 계산 예 2 (공동명의)
공동명의 시 250만원 기본공제를 2번 받게 되어 양도소득세가 낮아진다.
자세한 내용은 아래 국세청 홈페이지를 참고하길 바란다. 개인적으로 현행 양도세는 최악의 복잡도를 지니고 있다. 정리하면서 머리 터지는 줄 알았다.
※ 결론 (가장 이상적으로 다주택자 되는 방법)
- 주택합산시세 6억(시가 6억 7천만원)미만의 3~4주택자
* 시세는 공시지가의 90%로 가정한다. (공시지가 6억 = 시가 6억 7천만원)
1) 취득세
생애최초 첫 주택 : 취득가액 3억미만(수도권4억 미만) 평수 상관없이 구매 (취득세 면제 또는 50% 감면)
생애최초안되는 경우 : 지역 상관없이 취득가액 6억 이하 주택 구매 (취득세 1.1~1.3%)
이후 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (1억 미만 기본 취득세율 1.1~1.3% 적용)
※ 2주택 포지션만 유지한다고 하는 경우, 2번째 주택 : 지역 상관없이 6억 이하 주택 구매. 종부세 컨트롤 필요 (취득세 1.1~1.3%)
2) 보유세 (재산세 & 종부세)
* 합산시세 6억을 초과하게되면 종부세가 부과되므로 넘지않도록 주의하자.
첫 주택 : 지역 상관없이 공시지가 4억 대 평수 상관없이 구매 (공시지가 2.5~5억 재산세 2.5% 적용, 종부세 X)
2번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (공시지가 2.5~5억 재산세 2.5% 적용, 종부세 X)
3번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (공시지가 5~6억 재산세 4% 적용, 토탈 6억미만이므로 종부세 X)
4번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (공시지가 5~6억 재산세 4% 적용, 토탈 6억미만이므로 종부세 X)
3) 양도세 (다주택자는 실거주/장기보유에 따른 혜택이 없다.)
* 일시적 2주택자 혜택을 누리는게 중요!!! (3년 이내에 매도하게끔 로테이션을 설계해야 함!!!)
첫 주택 : 비조정지역 공시지가 4억 대 평수 상관없이 구매
(조정대상지역일 경우, 향후 탈출 시 양도세 면제를 위해 실거주 2년 필요함)
2번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (규제지역 3억미만 다주택자 양도세중과 X,일반세율)
3번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (규제지역 3억미만 다주택자 양도세중과 X,일반세율)
4번째 주택 : 지역 상관없이 공시지가 1억 미만 주택 구매 (규제지역 3억미만 다주택자 양도세중과 X,일반세율)
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