[부동산 세금] 1주택자의 세컨드홈 투자전략

2025. 8. 14.(목) 정부는 지방 건설경기 활성화 및 인구감소지역 부동산 수요 보완을 위해 ‘세컨드홈(Second Home) 세제지원 특례’를 확대하는 대책을 발표했습니다.
이 정책은 무주택자와 1주택자 모두를 대상으로 하지만, 사실상 1주택자에게 집중되는 것이 특징입니다.

본 칼럼에서는 세컨드홈 정책의 개요와 인구감소지역 특례, 그리고 1주택자의 투자 전략적 관점을 정리합니다.

1. 세컨드홈 정책의 핵심

세컨드홈 제도는 인구감소지역 또는 인구감소관심지역의 주택을 취득하는 경우 세제 부담을 완화해 주택 수요를 촉진하는 장치입니다.

주요 내용

적용대상: 무주택자, 1주택자
적용지역: 인구감소지역(89곳, 이미 적용됨) + 인구감소관심지역(18곳, 적용 예정)까지 확대
세제 혜택
- 양도소득세: 기존 주택 비과세 한도 12억 원, 장기보유특별공제 최대 80%.
- 종합부동산세: 기본공제 12억 원, 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%.
- 재산세: 세율 인하(△0.05%p), 공정시장가액비율 특례 적용.
- 취득세: 최대 50% 감면 (무주택자·1주택자)
  - 조세특례제한법(국세 차원): 인구감소지역 주택 취득 시 취득세 25% 감면 근거 마련
  - 지방세특례제한법(국가지정 지방세) + 지방자치단체 조례(지자체지정 지방세): 추가로 25% 감면까지 허용 가능
  - (지자체 조례는 지자체 의회에서 지정함. 실제 감면 폭은 지자체(지방의회)가 정하는 구조이므로 최대 25%를 받으면 50%까지 감면이 가능한 것)
  - 예시
    1. A시(조례 반영 O): 인구감소지역 세컨드홈 취득 시 50% 감면 가능
    2. B군(조례 반영 X): 법률상 기본 25% 감면만 적용 → 25% 감면에 그침

2. 인구감소지역과 관심지역

행정안전부는 인구감소율, 청년층 비중, 고령화율 등을 종합적으로 고려해 인구감소지역(89곳)과 인구감소관심지역(18곳)을 지정했습니다.

아래는 2021년 10월 첫 지정 이후, 현재까지 고시된 ‘인구감소지역’ 89개와 ‘인구감소관심지역’(이하 '관심지역') 18개를 정리한 목록입니다. 공식 출처인 행정안전부 고시 기준을 따랐으며, 지정 시점 이후 변경된 사실은 없다.

인구감소지역: 이미 인구감소가 뚜렷한 지역 → 적극적 지원 필요
- 부산: 동구, 서구, 영도구
- 대구: 남구, 서구, 군위군
- 인천: 강화군, 옹진군
- 경기: 가평군, 연천군
- 강원: 고성군, 삼척시, 양구군, 양양군, 영월군, 정선군, 철원군, 태백시, 평창군, 홍천군, 화천군, 횡성군
- 충북: 괴산군, 단양군, 보은군, 영동군, 옥천군, 제천시
- 충남: 공주시, 금산군, 논산시, 보령시, 부여군, 서천군, 예산군, 청양군, 태안군
- 전북: 고창군, 김제시, 남원시, 무주군, 부안군, 순창군, 임실군, 장수군, 정읍시, 진안군
- 전남: 강진군, 고흥군, 곡성군, 구례군, 담양군, 보성군, 신안군, 영광군, 영암군, 완도군, 장성군, 장흥군, 진도군, 함평군, 해남군, 화순군
- 경북: 고령군, 문경시, 봉화군, 상주시, 성주군, 안동시, 영덕군, 영양군, 영주시, 영천시, 울릉군, 울진군, 의성군, 청도군, 청송군
- 경남: 거창군, 고성군, 남해군, 밀양시, 산청군, 의령군, 창녕군, 하동군, 함안군, 함양군, 합천군
인구감소관심지역: 곧 감소 우려가 있는 지역 → 예방적 정책 개입
- 대전: 동구, 중구, 대덕구
- 인천: 동구
- 부산: 중구, 금정구
- 광주: 동구
- 경북: 경주시, 김천시
- 경남: 통영시, 사천시
- 강원: 강릉시, 동해시, 인제군, 속초시
- 전북: 익산시
- 경기: 동두천시, 포천시

1) 인구감소지역 선정 기준

- 기본 원칙: 최근 30년간 인구감소율, 최근 5년간 인구이동, 청년인구 비중, 고령화율 등 정량 지표를 조합한 지수를 사용.

- 지표 예시:

- 30년간 인구감소율

- 청년층(20~39세) 인구 비율

- 고령인구(65세 이상) 비율

- 순이동률(최근 5년간 인구 유출입)

- 종합 지수 산출: 위 지표를 가중 평균하여 전국 평균보다 인구감소 위험이 큰 시·군·구를 “인구감소지역”으로 지정.

2) 인구감소관심지역 선정 기준

- 경계선상에 있는 지역: 아직 “인구감소지역”으로 지정될 정도는 아니지만, 인구구조나 인구이동 추세상 머지않아 인구감소가 본격화될 우려가 있는 지역.

- 특징: 대도시권 일부 구(예: 부산 중구, 대전 동구 등)처럼 절대 인구는 많지만 청년층 유출이 크거나 고령화가 급속히 진행되는 곳. 추세상 “잠재적 인구감소 위험지역” 성격.

3. 세컨드홈 특례의 법적 근거

세컨드홈 세제 지원은 「조세특례제한법」에 근거를 두고 있습니다.

예시

기존 보유: 남원시 아파트
신규 취득: 남원시 단독주택 → ❌ 특례 불가
신규 취득: 정읍시 주택 → ✅ 특례 적용 가능

법령 원문

법령 원문

제68조의2(인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례) ① 법 제71조의2제1항에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 주택(이하 이 조에서 “인구감소지역주택”이라 한다)을 말한다. 1. 취득 당시 인구감소지역에 소재할 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택은 제외한다. 가. 수도권(「접경지역 지원 특별법」 제2조제1호에 따른 접경지역은 제외한다) 나. 광역시(광역시에 있는 군은 제외한다) 다. 해당 주택 취득 전에 보유한 주택(해당 주택 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권을 통해 공급하는 주택)과 동일한 시ㆍ군ㆍ구 2. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조제1항에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득일(법 제71조의2제2항을 적용하는 경우에는 해당 주택 취득일 및 「종합부동산세법」 제3조에 따른 과세기준일) 현재 4억원을 초과하지 않을 것 ② 법 제71조의2제1항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 「소득세법」 제105조 또는 같은 법 제110조에 따른 양도소득과세표준신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례신고서를 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통해 다음 각 호의 서류를 확인해야 한다. 1. 인구감소지역주택의 토지대장 및 건축물대장 2. 인구감소지역주택 취득 전에 보유한 주택의 토지대장 및 건축물대장 ③ 인구감소지역주택 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 자는 제2항에 따라 양도소득과세표준신고와 함께 과세특례신고서를 제출하는 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권 보유 여부를 증명할 수 있는 서류를 함께 제출해야 한다. ④ 법 제71조의2제2항에 따른 과세특례를 적용받으려는 1세대 1주택자는 기획재정부령으로 정하는 신청서를 관할세무서장에게 제출해야 한다. 다만, 최초로 신청을 한 연도의 다음 연도부터는 그 신청 내용에 변동이 없으면 신청하지 않을 수 있다.

4. 무주택자 vs 1주택자의 실효성 비교

구분	무주택자	1주택자
주택 지위 변화	취득 즉시 유주택자	기존 1주택 + 지방 주택 추가
세제 혜택	취득세 최대 50% 감면 양도세·종부세 일부 특례 적용	종부세·양도세 중과 배제 취득세·재산세 완화 사실상 1주택자 혜택 유지
청약 자격	무주택 상실 → 청약 불리	변동 없음 (원래 청약 불리)
대출 혜택	무주택자 전용 상품 (특례보금자리론, 디딤돌대출 등) 이용 불가	원래 무관
실효성 평가	단기적 혜택 외 실익 적음	사실상 2주택 보유 효과 → 실질 수혜자

👉 결론적으로, 세컨드홈의 진짜 수혜자는 1주택자입니다.

5. Q&A

Q1) 1주택자 + 세컨드홈 구매 후 기존 주택은 유지하고 세컨드홈을 매도하는 경우?

(즉, 세컨드홈 제도를 이용하여 해당지역 부동산을 사고팔고 하는 경우)

취득세 : 취득세는 취득 시 이미 납부한 세금이므로, 매도와는 무관
양도세 : 보유기간·거주기간에 따라 일반 양도세율로 과세. 단, 특례에 따라 다주택 중과세율(20~30%p 가산) 적용에서 배제

Q2) 다주택자(2주택 이상)는 세컨드홈 특례가 불가한지?

불가능함

Q3) 1주택자 + 세컨드홈 1주택자는 세컨드홈 추가 구매가 불가한지?

추가 세컨드홈 구매 불가 (즉, 세컨드홈은 최대 1채만 가능)

Q4) 시행이 된건가?

세제 특례는 반드시 국회의 개정안 의결 및 통과를 통한 세법 개정(조세특례제한법)이 수반됩니다. 법률 개정 전까지는 효력이 없다!!!(소급적용도 없음)
발표일: 2025년 8월 14일
국회 통과 및 공포: 2025년 말 (예정)
효력 발생: 2026년 1월 1일부터 신규 취득 주택에 적용 (유력)
- 실제 발효일은 2026년 1월 1일이 유력합니다. (예외적으로 정부가 시행령 개정만으로 가능한 부분이 있다면, 2025년 하반기 중 일부 조기 시행 가능성은 있지만, 세제 특례 대부분은 “세법”에 근거해야 해서 1월 1일 시행이 원칙입니다.)
국회 통과 가능성: 세컨드홈 특례의 세법 개정 통과 가능성은 매우 높다
- 현재 의석 구조는?
  - 더불어민주당을 중심한 야당 의석이 168석(전체 의석의 약 56%),
  - 국민의힘 중심의 여당이 107석(약 35.7%)**를 보유하고 있습니다.
- 세법 개정안은 일반적으로 **재적 의원 과반수(150석 이상)**의 찬성만으로도 통과가 가능하기 때문에, 야당이 단일하면서도 현재 의석 수만으로는 충분히 세법 개정안 통과가 가능한 구조입니다.

6. 결론

1) 정책 자체는 나쁘진 않으나, 시장 파급력은 낮아보임

세컨드홈 특례 확대는 지방 건설경기 부양과 인구감소지역 활성화를 위한 정책입니다. 그러나 제도 설계상 1주택자가 가장 큰 실효적 혜택을 누릴 수 있는 구조이며, 무주택자에게는 오히려 장기적인 불이익이 발생할 수 있습니다. 따라서 향후 지방 부동산 시장에서의 세컨드홈 투자는 1주택자 중심 전략으로 접근하는 것이 합리적입니다. 정책 자체가 완화기조이므로 나쁘진 않다. 하지만 무주택자=효용없음, 1주택자=효용있음, 다주택자=불가 이므로 똘똘한 한 채 선호 현상을 막을만한 파급력은 없다고 보임.

2) 세컨드홈으로 투자할 바엔 일시적 2주택자로 투자하는 것이 나음

세컨드홈이나 일시적 2주택자나 1주택자가 대상이라는 점은 같고, 보유세 동일하고, 양도세는 기존주택에 대해 비과세인 점에서 똑같다. 취득세에서 세컨드홈이 50% 감면으로 유리하지만, 지역이 한정된다는 단점이 있다. 반면, 일시적 2주택자는 신규주택을 전국 어디에서나 취득할 수 있다.

괜히 인구감소지역(또는 인구감소관심지역)이 아니다. 투자적 관점에서는 매력도가 떨어진다는 것인데, 85 미만 1.1%(85 초과 1.3%)의 50% 감면 받는 것이 큰 금액이 아니므로, 세컨드홈을 통한 취득세 절감효과보단 일시적 2주택자의 전국투자 가능성을 취하는 것이 더 유리하다.

*일시적 2주택자 : 종전주택 구매 후 1년 뒤 신규주택 구매, 신규주택 구매 후 3년 이내에 종전주택 매도시 1주택자 지위 유지

*세컨드홈 : 1주택자가 인구감소지역(또는 인구감소관심지역)에 신규주택 구매시 기존주택에 대한 1주택자 지위 유지

보도자료 원문

250814(석간) 세컨드홈 지원확대 예타제도 개선 등으로 지방 건설경기에 활력을 제고한다(건설정책과 관계부처합동).pdf

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