건축면적 / 대지면적 / 바닥면적 / 연면적 / 건폐율 / 용적률 정의
아래 사진과 같이 면적의 종류는 총 4가지입니다.
1. 대지면적
대지의 면적을 의미합니다.
1) 언덕 등 대지가 경사진 경우
- 대지의 수평투영면적을 대지면적으로 산정합니다. 즉, 언덕이 가파를수록 실제 토지에 비해 대지면적이 작게 산정됩니다.
2) 대지 내에 하천등이 있는 경우
- 하천도 면적에 포함됩니다.
3) 도로와 대지가 접한 경우
- 1개의 도로가 접하는 경우 : 1m 부분이 대지면적에서 제외됩니다.
- 2개의 도로가 접하는 경우 : 3m씩 대지면적에서 제외됩니다.
(이후 도로와 접하는 1m부분을 대지면적에서 제외합니다.)
2. 건축면적
건축물을 하늘에서 봤을때 대지에 수평투영되는 면적을 의미합니다.
1) 처마나 차양 등이 있는 경우
- 처마나 차양 끝에서 1m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 산정
- 한옥의 경우, 2m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 산정
- 축사의 경우, 3m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 산정
- 전통사찰의 경우, 4m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 산정
2) 발코니(노대)가 있는 경우
- 발코니 1.5m 이상 돌출된 면적만 건축면적으로 산정
3) 건축면적 제외 부분
- 반지하 등 지표면에서 1m 이하에 있는 부분
(창고 등 차량진입이 가능한 경우, 1.5m이하에 있는 부분)
- 비상구, 옥외피난계단 피난공간
(어린이집의 경우, 피난용 미끄럼틀도 제외)
- 보행통로, 차량통로
- 지하주차장 경사로
- 생활폐기물 보관함 (음식물쓰레기장, 헌옷수거함 등)
3. 바닥면적
건물의 각 층 바닥의 면적을 말합니다.
1) 바닥이 경사진 경우
- 대지면적 계산법과 동일한 방법으로 산정합니다.
2) 처마, 차양, 발코니(노대)가 있는 경우
- 건축면적 계산법과 동일한 방법으로 산정합니다.
3) 바닥면적 제외 부분
- 필로티 건물의 1층 주차구역
(필로티 아닌경우 주차구역도 바닥면적에 포함됨)
- 엘리베이터, 계단, 물탱크, 정화조 등 공용 부분
- 층고 1.5m 이하의 다락
- 기계실, 전기실, 조경시설, 생활폐기물 보관함 등 공용 부분
- 비상구, 피난시설, 옥외피난계단, 어린이집 대피용 미끄럼틀
- 외벽의 단열재
4. 연면적
건물 각 층 바닥면적의 합계를 말합니다.
건축법상 연면적과 용적율 계산상 연면적은 서로 다른 개념입니다. (절대 혼동하시면 안됩니다.)
용적율 계산상 연면적 = 건축법상 연면적 - 제외부분
1) 용적율 계산상 연면적 산정 시 제외 부분
- 지하층 (지표면 기준 지하면 모두 제외됨)
- 주차장 (층수 상관없이 주차구역은 모두 제외됨)
5. 건폐율
건폐율이란 대지 면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다.
예를들어 대지면적 100평에 바닥면적이 20평이면 건폐율은 20%가 됩니다.
건폐율(%) = 건축면적 / 대지면적
건폐율을 규제하는 목적은 대지안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의
과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다.
아울러 화재 기타 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한
공간을 확보하는데 목적이 있습니다.
건폐율이 클수록 대지면적에 비해 건축면적의 비율이 높다는 것입니다.
즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 뜻입니다.
그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 것이겠죠~
그러므로 건폐율은 높은 것이 좋습니다.
건폐율은 토지 가격에 직접적인 영향을 미칩니다.
건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높습니다.
6. 용적률
용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다.
위에서 설명했듯, 용적률 계산을 위한 연면적 산정시 아래 면적을 제외해야 합니다. (계산착오 주의!!)
- 지하층 (지표면 기준 지하면 모두 제외됨)
- 주차장 (층수 상관없이 주차구역은 모두 제외됨)
건폐율과 용적율은 지역의 용도에 따라서 크기가 달라집니다. (아래 표 참고)
제가 살고있는 지역은 제2종 일반주거지역으로, 건폐율 70%, 용적율 250% 이하를 만족하고 있습니다.
(법률은 반드시 지켜야 되는 것, 시행령은 지자체별로 선택하여 적용하고 있는 것이라고 이해하시면 됩니다.)
진주시 조례 발췌
제53조 (용도지역에서의 건폐율) [조 제목 변경 2012. 3. 26.]
① 영 제84조제1항에 따라 용도지역에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다. <개정 2012. 3. 26., 2014. 12. 26., 2017. 3. 9.>
1. 제1종전용주거지역 : 40퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 40퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 60퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 70퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하
9. 근린상업지역 : 60퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 60퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 70퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 60퍼센트 이하(다만, 「건축법 시행령」별표1 제17호의 공장의 경우에는 70퍼센트 이하로 한다)
14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하
20. 농림지역 : 20퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하
② 시장이 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정·공고한 주거지역, 상업지역, 공업지역에 학교이적지 및 공공시설 이적지는 제1항에도 불구하고 30퍼센트 이하로 한다. <개정 2012. 3. 26.>
제58조 (용도지역에서의 용적률) [조 제목 변경 2012. 3. 26.]
① 영 제85조제1항에 따라 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다.[단서신설 2008. 5. 30] <개정 2012. 3. 26.>[단서 삭제 2014. 12. 26.]
1. 제1종전용주거지역 : 80퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 120퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 180퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 230퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 270퍼센트 이하
6. 준주거지역 : 300퍼센트 이하
7. 중심상업지역 : 800퍼센트 이하
8. 일반상업지역 : 900퍼센트 이하 <개정 2009. 1. 5.>
9. 근린상업지역 : 400퍼센트 이하
10. 유통상업지역 : 400퍼센트 이하
11. 전용공업지역 : 200퍼센트 이하
12. 일반공업지역 : 300퍼센트 이하
13. 준공업지역 : 350퍼센트 이하(다만, 아파트의 경우 250퍼센트 이하로 한다)
14. 보전녹지지역 : 60퍼센트 이하
15. 생산녹지지역 : 60퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 80퍼센트 이하
17. 보전관리지역 : 60퍼센트 이하
18. 생산관리지역 : 60퍼센트 이하
19. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하(다만, 성장관리방안을 수립한 지역의 경우 125퍼센트 이하로 한다) <개정 2014. 12. 26.>
20. 농림지역 : 60퍼센트 이하
21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이하
② 제1항에도 불구하고 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에서 건축물인 도시계획시설은 영 제85조제1항 각호의 범위에서 도시계획위원회의 심의를 거쳐 따로 정할 수 있다. <개정 2012. 3. 26., 2017. 3. 9.
지자체별 정확한 건폐율 및 용적률을 알고싶으시면 아래 더보기를 참고하시기 바랍니다.
인터넷으로 '자치법규정보시스템(www.elis.go.kr)'을 검색하시면 다음과 같은 행정안전부 자치법규정보시스템 사이트가 뜹니다. 다음에 화면 상단의 자치법규검색 탭을 클릭하면 아래와 같이 자치법규검색의 창이 나타납니다. 이제 원하는 자치단체별 법규를 검색하면 됩니다. 건페율과 용적률은 각 자치단체별 조례에 규정되어 있으므로 인천광역시 도시계획조례를 한번 검색해보겠습니다.  검색하기를 눌러서 검색결과상의 인천광역시 도시계획 조례를 클릭하면 "인천광역시 도시계획 조례"의 전 조문을 볼 수 있습니다.  여기서 내가 원하는 '건폐율"과 '용적률'을 검색하게 되면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 한도내에서 실제 적용되는 건폐율, 용적률을 알 수 있습니다. 또한 조문내용의 특정단어찾기는 'Ctrl+f'키를 눌러서 찾으시면 됩니다. 'Ctrl+f'를 누르면 왼쪽 상단에 찾기 창이 뜨는데 여기에 '건폐율' 또는 '용적률'치고 엔터키를 누르면 바로 해당 조문으로 이동하게 됩니다.   |
'부동산 > 부동산일반' 카테고리의 다른 글
| [부동산일반] 건축물대장 도면(평면도) 발급 방법(건축물 현황도) (0) | 2021.11.16 |
|---|---|
| 한방으로 끝내는 인테리어 기본 지식 (0) | 2021.06.20 |
| 공시지가 / 기준시가 / 실거래가 / 호가 정의 및 차이점 (0) | 2021.03.01 |
| 이사비용 절약 방법 & 이사짐 센터 똑똑하게 선택하기 (0) | 2021.01.24 |
| 전월세 계약 후 반드시 해야 할 일들 (전입신고/확정일자/보증보험) (0) | 2021.01.17 |