공시지가 / 기준시가 / 실거래가 / 호가 정의 및 차이점
한 줄 요약
공시지가 : 나라에서 정한 땅값
기준시가 : 나라에서 정한 땅+건물값
실거래가 : 실제 거래된 가격
호가 : 팔려고 내놓은 가격
1. 공시지가 : 나라에서 정한 땅값
왜 산정하게 될까요?
"당신을 5억짜리 집을 갖고 있으니 이만큼의 세금을 내세요"
"당신은 10억원 정도의 땅을 갖고 있으니 이만큼의 건강보험료를 내세요"
라는 기준, 즉 "과세표준"을 만들기 위해서 산정하게 됩니다.
이 모든 것의 과세 기준, 부담금, 보상금 이런 것들의 대한 기준이 되기 때문에 누구나 알 수 있게끔
'이 집의 땅값은 얼마입니다'를 산정해주는 게 공시지가입니다.
'부동산가격공시및 감정평가에 관한 법률'에 근거해 국토해양부장관이 토지 이용 상황이나 주변환경, 기타 자연적.사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 산정하고 적정가격을 조사 평가해 결정 공시한 가격으로 건축물을 제외한 순수한 땅값만을 의미하는 것으로 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘어집니다.
전국의 모든 땅에 대해 값을 매길 수 없어 전국 2700만 필지의 토지 가운데 대표성 있는 50만 필지의 표준지를 대상으로 2인 이상의 감정평가기관이 산정한 땅 값이 표준지공시지가이고, 나머지 각 지자체에서 감정평가사를 통해 매긴 땅값이 개별공시지가입니다.
국토해양부가 2월 29일 발표한 것이 이 표준지공시지가 입니다.
요약하자면 공시지가란 [국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 토지의 단위면적(㎡)당 가격.] 이 됩니다.
이 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가.지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으롤 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 되며 양도소득세, 상속.증여세, 취득세, 재산세, 개발부담금 등의 과세표준산정에 이용됩니다.
표준공시지가도 중요하지만 우리집의 공시지가가 얼마가 되는지 한번 알아보세요^^
아래 국토교통부 주소로 접속하시면 간단한 주소입력만으로도 확인 가능합니다.
-공시지가 열람
토지 : 토지공시지가 열람
단독주택 : 개별단독주택공시가격 열람
공동주택(아파트, 빌라) : 공동주택공시가격 열람
서울 주택외건축물(오피스텔,상가 등) : 위택스 바로가기
'ETAX 이용안내 > 조회/발급 > 주택외건물시가표준액조회' 클릭
★ 건물분만 검색되고 토지분은 따로 검색해야 함★
서울외 주택외건축물(오피스텔,상가 등) : 건축물시가표준액 열람
★ 동호수 반드시 입력할 것!!!!! ★
★ 건물분만 검색되고 토지분은 따로 검색해야 함★
* 단독주택의 경우, 개별공시지가는 토지만 공시되고, 토지+건물의 가격은 '좌측>개별주택가격'에서 확인
* 서울외 주택외건축물의 경우, 동호수 입력 반드시 해야됨!! 이걸로 2시간 날림..
표준지공시지가는 1월1일
개별공시지가는 매년 1월1일과 7월1일
표준단독주택공시가격은 매년 1월1일
개별단독주택공시가격과 공동주택공시가격은 매년 1월1일 및 6월1일에 공시됩니다
2. 기준시가 : 나라에서 인정한 땅값 + 건물값 (감정가)
국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세와 상속. 증여세를 매길 때 기준으로 삼는 가격으로 땅 값만 의미하는 공시지가와는 다르게 땅과 그 위에 지어진 건물까지 포함한 전체 재산에 대한 감정가액이라고 할 수 있으며, 공동주택 기준시가, 건물 기준시가(상가 일반주택 기준시가), 골프회원권 기준시가가 있습니다.
요약하자면 기준시가란 [국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 토지와 건물의 단위면적(㎡)당 가격.] 이 됩니다.
3. 실거래가 : 부동산을 사고 팔때 실제로 거래되는 가격
실거래가는 정말 간단합니다. 우리가 실제로 거래하는 가격입니다.
일반적으로 공시지가는우리가 실제로 실제 거래하는 실거래가와는 차이가 있습니다.
공시지가가 실거래가를 얼마나 반영하고 있는지 보는 게 공시지가율이라고 말합니다.
보통 공시지가는 실거래가보다 낮습니다.
하지만 최근 보유세를 개편하기 위해 움직이고 있고 예상 방안 중 하나가 공시지가율을 상향하는 방안도 있습니다.
공시지가율을 약 60%로 반영했을시 약 10억원짜리 집이라면 공시지가로는 6억이 되는 셈입니다.
① 시골땅, 임야 등 : 세금 때문에 공시지가가 낮게 책정되어서 공시지가의 3~4배를 시가로 봅니다.
② 시 근처 미개발지역 : 토지개발보상금때문에 공시지가를 높이 책정되어 공시지가와 시가 차이가 적습니다.
(지역에 따라 개발지 경우 공시지가의 10배가 시가일 때도 있습니다.)
국토교통부 실거래가보단 KB나 밸류맵이 더욱 정확합니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등 부동산 공공기관에서도 국토부 실거래가가 아닌 KB국민은행 통계를 채택 중입니다.
(최근 KB국민은행이 돌연 매매거래동향, 전세거래동향을 알 수 있는 `매매·전세거래지수` 통계 공개를 중단했습니다. 일각에서는 최근 김현미 국토교통부 장관 등이 KB시세와 감정원 시세가 벌어지자 국감에서 집중공격을 받았고, 이로인해 KB가 부담을 느낀 나머지 슬그머니 통계 집계를 멈췄다는 의혹이 제기되고 있습니다..)
4. 호가 : 부동산을 팔고자 할 때 집주인이 매도하고자 하는 가격
이는 집주인이 부동산에 내놓은 가격으로, 아직 거래되지 않은 가격입니다. 그렇기 때문에 보통 실거래가보다는 높게 호가가 형성되어있습니다.
실거래가가 아닌 호가로 시세조사를 하여 낭패보지 않도록 주의하시기 바랍니다.
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