[부동산 경매] 취하 또는 취소될 가능성이 높은 물건 판별 방법

[부동산 경매] 취하 또는 취소될 가능성이 높은 물건 판별 방법

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※ 부동산 경매 '취하'와 '취소'의 차이

'취하' : 경매를 신청한 채권자(돈받을자)가 스스로 경매진행을 철회하는 것

'취소' : 채무자가 부채를 변제해 경매진행을 막는것과 무잉여로 인해 법원이 경매를 중단시킨 경우

 

일반적으로 경매 취하(또는 취소)는 낙찰자가 매각대금을 완납하여 완전한 소유권을 취득하기 이전이라면

언제든지 취하할 수 있다.

물건 선정시 경매취하 가능성이 높은 물건인지 판단해 보는 것이 필요하다.

 

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부동산 경매 취하(또는 취소) 가능성이 높은 물건의 종류

 

 

1. 경매신청권자의 청구액이 소액인 경우

 

해당 부동산경매물건의 시세대비 경매신청권자의 청구액이 소액인 경우

채무자입장에서는 얼마되지 않는 돈때문에 자신의 부동산을 경매로 날려버릴수 없으니

채권자에게 채무를 변제하여 자신의 부동산을 지켜려고 할 확률이 높다.

따라서 청구금액이 클수록 취하 가능성이 희박.

 

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2. 경매신청권자가 배당을 못받는 경우 (무잉여 취소처리)

 

경매제도는 경매신청권자가 부동산을 매각시켜 배당을 받는 실익이 있어야만 그 경매과정이 유효하다.만약 최우선변제금, 국세/지방세/임금채권등 경매신청권자보다 선순위 배당순서가 많아경매신청권자가 배당을 0원 받는 경우 경매는 취소된다. (1원이라도 받으면 유효함)

따라서 경매신청권자가 배당을 받을 확률이 높을수록 취소 가능성이 희박.

 

 

 

3. 해당 부동산경매물건의 매각기일의 변경 및 연기가 잦은 사건인 경우

 

법원경매물건을 살펴보다 보면 변경, 연기등이 잦은 물건들이 있다. 

채무자가 채권자와의 합의를 통해 채무를 변제하기 위해 노력한다고 볼 수 있는데

채권자의 입장에서도 얼마에 낙찰이 될지도 모르는 리스크보다는 

채무자로부터 안전하게 채권을 회수하는 것이 더 유리하다.

따라서 변경/연기가 없는 물건일수록 최소/취하 가능성이 희박.

 

 

 

4. 강제경매인경우

 

강제경매의 경우 가압류만 딸랑 하나 있고, 

소액의 (근)저당이 하나정도(아예 없는 경우도 있습니다) 있는 경우가 있다.

이경우 분쟁으로 인해 경매가 진행되는 것 이기 때문에 

마지막에 쉽게 합의로 인해 해결을 하는 경우가 많아서 

쉽게 부동산경매가 취하 되는 경우가 많다. 

그러나 강제경매라 할지라도 각종 가압류나 세금체납 등을 이유로 한 압류가 여러개 있는 경우

취하 가능성은 낮다.

특히 카드사의 가압류가 여러건 있다면 

채무자는 현재 돈줄이 막혀있는 상황일 확률이 높기때문에 

취하 가능성이 현저히 떨어진다.

따라서 (가)압류가 많은 물건일수록 최소/취하 가능성이 희박.

 

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5. 지분경매인경우

 

지분을 가진 소유자가 원만한 해결로 경매를 해결하는 경우가 많기 때문에 취하 가능성이 있다.

경매로 진행 되는 경우도 많지만 이해 관계인이 아니라면 쉽게 입찰하기가 어려운 물건이다.

따라서 지분경매가 아닐수록 취소/취하 가능성이 희박

 

 

 

6. 높은 가격의 낙찰과 대금미납의 연속인 부동산경매물건인 경우

 

채무변제를 하기위한 기간을 늘리기위한 전략일 가능성이 높다.

대금미납으로 몰수된 보증금은 채권자에게 채무를 변제하기로하고 

취하시키게 되면 돌려받게 된다.

따라서 높은 낙찰가/대금미납이 없는 물건일수록 최소/취하 가능성이 희박.

 

 

 

7. 대규모 개발계획 혹은 개발호재가 있는 지역의 부동산경매물건

 

이런 경우에는 부동산경매가 아니더라도 일반 매물로도 정리하기가 쉽다.

소유자는 개발호재가 적용되지 않은 낮은 감정가에 저감률이 적용되어 경매로 파는것보다

일반매매로 급매가에 팔아서 채무 상환을 택한다.

따라서 재개발/재건축 등 개발호재나 시세급등이 없는 물건일수록 최소/취하 가능성이 희박.