[부동산 경매] 다가구/단독주택의 방공제 계산방법 (MCI, MCG란?)

[부동산 경매] 다가구/단독주택의 방공제 계산방법 (MCI, MCG란?)

이번 시간에는 주택(다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트)의 방공제 계산 방법에 대해 알아보고자 한다.

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1. 방공제란?

 - 주택담보대출을 받을 때 말 그대로 방의 개수만큼 최우선변제금을 공제하고 대출을 해준다는 의미이다.

 - 채권의 성격인 임대차 계약은 계약서 상 방 1칸마다 임대차가 가능하기 때문에 실제 세입자가 있든 없든 은행에서는 보수적으로 각 방마다 세입자가 있을 것으로 가정하고 공제한다.

 - 현재 건물 전체 임대로 임대차 계약이 성립되어있어도, 방공제는 방의 개수로 공제한다.

 - 방공제 계산법은 모든 종류의 주택에 모두 동일하게 적용된다.

 

 

※ 주택구매시 대출한도 계산 방법

 (예시) LTV 40%를 적용받는 서울에 위치한 방 4개 6억원 짜리 단독주택을 구매하는 경우

    계산식) ① LTV 계산 : 6억 X LTV 40% = 6억 X 0.4 = 2억 4,000만원

                 ② 방공제 계산 : 방 4개의 방공제(각 방 당 5,000만원) = 5,000만원 X 4 = 2억원

                 ③ LTV - 방공제 : 2억 4,0000만원 - 2억원 = 4,000만원

       → 이 경우, 6억원짜리 단독주택에서 대출받을 수 있는 실제 대출액은 4,000만원에 불과하다.

 

 ※ 최우선 변제금 관련해서는 아래 링크를 참고 할 것.

<[부동산 경매] 2023년 최우선변제금 정의 및 현황 바로가기>

 

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2. MCI·MCG 보험이란?

 - MCI·MCG(Mortgage Credit Insurance·Guarantee) 보험이란 금융기관에서 방공제(최우선변제금)를 보증함으로써 LTV를 최대한으로 받을 수 있도록 하는 보험이다.

 - 등기부등본상 선순위 근저당이 있는 경우, MCI·MCG 보험을 받을 수 없다.(선순위 근저당 말소 후 신청해야 함)

 - 은행별로 MCI·MCG 한도가 있어, 연말에는 한도가 소진되는 경우가 많다.

 - 은행마다 다르지만 보증보험 가입 시 가산금리를 부과할 수도 있다.

 - 은행에서는 차주가 안물어보면 굳이MCI·MCG 보증보험 안내해주지 않는다.

    (은행에서 할 일이 많으므로 처리하는걸 귀찮아 한다.)

 

 1) MCI (Mortgage Credit Insurance)

 - 방공제 자체를 하지 않고 보증보험에서 보증하는 금융상품

 - 대출 금융기관에서 직접 신청해야 한다.(차주가 신청하는 것이 아님)

 - 아파트, 연립, 다세대, 단독주택 등 모든 주거형태에서 가입 가능하지만, 투기지역의 주택은 가입이 불가하다.

 -  MCI의 경우 1인당 1건 가입이 가능하다.

 - 보증보험료를 은행이 납부하므로 다수의 은행에서 MCI를 안좋아하지만 모객에 적극적인 은행은 MCI를 취급한다.

 - 수수료를 고객이 내겠다고 특약을 적용하면 조건부로 승인해주는 은행도 있다. 은행 창구별로 다르다.

 - MCI는 해당 부동산의 대출을 상환하고 나면 사용가능횟수도 다시 회복된다.

 

 

 2) MCG (Mortgage Credit Guarantee)

 - 임대차 계약이 되어있지 않은 방에 대하여 은행에서 보증하는 금융상품

 - MCG의 경우 가구당 2건(방 2개)을 최대로 받을 수 있다.

 - 9억 이내의 주택에 대해서만 MCG 가입이 가능하다.

 - 방 전체가 임대중(공실인 방이 없다면)이라면 MCG 보험 가입이 불가능하다.

 - 보증료는 보증금액의 0.3% 정도로 차주가 납부해야 한다.

 

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3. 실무상 은행에서의 방공제 처리 방법

 - "나 대출받을때는 방공제 그런거 잘 안하던데?"

 - 대출액이 많을수록 수익이 늘어나는 은행 특성 상, 실무에서는 규정대로 방공제를 엄격하게 적용하지 않는 경우가 많다.

 - 아파트의 경우, 거의 대부분의 은행에서 1건의 방공제(최우선변제금)만 계산한다.

 - 다가구를 제외한 다른 주택의 경우에도 은행 몇 군데만 돌아다녀봐도 1건의 방공제만 계산하는 은행이 반드시 있다.

   (다가구는 100% 방 개수만큼 방공제 함)

- 방공제에 대해 고객이 보증료 내는 조건으로 MCI 가입한다거나, MCG 가입을 요청하는 등 적극적인 협상이 가능하다.

 

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4. 주택금융공사(HF)의 안심전환대출 상 방공제 처리 방법

 

 - HF(한국주택금융공사)의 안심전환대출 등 국가주도형 주택담보대출상품은 얄짤없이 방의 개수 모두 방공제한다.

 - HF나 SGI는 수익을 추구하는 기관이 아니기에 극한의 보수성을 보인다.

 - 필자의 경우에도 방7개 짜리 단독주택을 은행에서 주담대받았을 때는 1건의 방공제만 했으나, 안심전환대출에서는 7개를 방공제하는 동시에 건물전부 임대계약이 되어있어서 MCG도 못받았다(MCI는 취급안함). 결국 대출가능액이 5,900만원밖에 안되어서 안심전환대출을 포기했다.(아파트도 방 개수만큼 공제한댄다. 거의 생색내기 정책이라고 생각한다.)

 - 감정평가 시 감정평가액도 약 2,500만원 까였다.

 - 아래는 HF에서 직접 문자로 받은 답변 내용이니 참고하길 바란다.

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제목 주택금융공사
[Web발신]
[한국주택금융공사] 

전화로 말씀드린 내용, 안내드리겠습니다.

 

< LTV 산정 공식 >
{(본건 대출 금액 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보주택 평가액} X 100
(담보주택 평가액 = 285,078,200)

※ 임대보증금 및 임대보증금 산정 방법

- 전부 임대차의 경우 (임대보증금 4,000만원으로 계약 성립)
임대보증금(4,000만원) < 주택 평가액 X 50%(1.425억)인 경우,

아래 식으로 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 계산함

- 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 계산식

전체방수 X 지역별 소액보증금 vs. 주택평가액 X 50% 중 작은 금액(지역별 소액보증금은 2000만원)

 → 방 7개 X 2,000만원 = 1억 4,000만원 vs. 2.85억 X 0.5 = 1.425억 중 작은 금액

 → 1억 4,000만원으로 적용

 

창원지역은 LTV 70%이므로

→ {(본건 대출 금액 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보주택 평가액} X 100 = 70%

→ (본건 대출 금액 + 1.4억) / 2.85억 X 100 = 70%

∴ 본건 대출 금액 = 0.7 X 2.85억 - 1.4억 = 5,900만원 (00만원 절삭)

따라서, LTV 70% 안쪽에서 최대 대출가능 금액은 5900만원입니다.

(전부 임대차이므로 MCG 불가능합니다.)

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