[부동산 경매] 공장 경매 낙찰 노하우 총정리

[부동산 경매] 공장 경매 낙찰 노하우 총정리

이번 시간에는 공장 경매 시 투자 포인트, 고려사항 및 주의사항 등 전반적인 낙찰 노하우에 대해 정리하고자 한다.

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1. 공장은 경기 사이클에 훨씬 민감하다

- 경기가 좋으면 큰 공장이 수요가 좋고(공장 확장이전), 경기가 안좋으면 작은 공장이 수요가 좋다(공장 축소이전)
- 주변 공장들은 비슷한 산업군끼리 묶여있으므로 임장시 주변 공장들의 실물 체감 경기를 꼭 체크해봐야 한다.
- 큰길에서 공장으로 들어오면서 임대 현수막이 얼마나 있는지에 따라 체감경기를 간접적으로 확인할 수 있다.
- 만고불변의 법칙은 싸게 받아서 싸게 파는 것이다.

2. 공장 임대의 보증금은 통상 월 임대료의 10개월치를 받는다.

※ 실제 낙찰된 공장 낙찰 예시 하나를 보여주고자 한다. (임대완료 1건, 매매완료 1건)
- 충분한 레버리지를 사용하게 되면 수익률이 12.6%까지 올라가게 된다.
- 공장 경매는 금리에 매우 민감하기 때문에 대출전 수익률도 충분히 나오는지 검토가 필요하다.
- 낙찰가 및 시세는 대지면적을 기준으로 산정한다.
- 월임대료는 건물면적 기준 평당 X만원으로 산정한다.
- 공장임대/매매를 전문으로 하는 공인중개사 여러곳을 가보면 그 동네의 평당 임대가/매매가 국룰로 정해져 있다.

건물면적 100평짜리 물건 (임대 완료)

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건물면적 120평짜리 물건 (매매 완료)

 

3. 공장의 규모와 임대/매매 수요는 반비례한다.

- 하기 도표는 화성&평택시 기준이고, 건물면적 기준이다.
- 가장 작은 공장 규모가 60~100평대이다.
- 60~100평대, 100~200평대가 가장 임대/매매가 활발하다.
- 공장의 국민평수는 건물 100평 내외이다.

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4. 공장은 감정가 이하로 받을 경우 낙찰가의 90%까지 대출이 가능하다

- 보수적으로 접근하기 위하여 낙찰가의 80%선으로 대출라인을 잡는것을 추천한다.

5. 기계기구가 감정가에 포함되어있는지 확인하라

- 기계기구는 활용을 못한다고 생각하고 접근하는 것이 마음 편하다.
- 감정가에 기계기구가 포함되어 있다면 기계기구 가격을 제하고 입찰가를 다시 산정하자.
- 공장 임대/매매 전문 공인중개사무소에서 고철기계 매매 브로커를 연결해주는 경우가 많다. 기계기구 처분에 겁먹을 필요가 전혀 없고, 고철값은 보너스이다(기대하진 마라).

6. 의외로 명도(또는 유치권)가 쉽다

- 공장 임차인도 법적 지식이 뛰어나지 않은 일반인이다. 유치권도 대부분 형식적 유치권이 많으므로 유치권 금액을 입찰가에는 포함시키되, 자신있게 밀어붙이면 된다.
- 반대로 망하기 직전의 사업체는 돈되는 집기류들은 다 사전에 팔아버리므로 공실인 경우가 많다.

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7. 계획관리지역만 고려하라

- 계획관리지역 외의 공장들은 업종제한 등 초보투자자들이 참여하기 난이도가 있는 물건이다.
- 산업단지(공단)가 정의되어있으면 조심해야 한다. 산업단지의 경우, 특정 번지마다 특정 업종만 들어올 수 있도록 제한하고 있다. 오수관, 통신배선 등 기반 시설들이 그 특정 산업에 특화되어 설치되어있다.
- 특히 산업단지(공단)은 소유자가 임대를 내놓기 위해서는 최초 1회 사업개시를 해야 한다(바로 임대행위는 고발당함)
- 지자체 담당자와 반드시!!!! 협의하고 입찰을 진행해야 한다(유권해석이 지자체마다 다르므로 사업개시 없이 임대가 가능한 지자체도 있음). 지구단위변경은 되는지? 기간 및 비용은 어떻게 되는지? 등등 다각도의 출구전략 모색
- 국가산업단지 : (산업자원부) 나라에서 필수적인 산업을 국가에서 관리하는 단지(자동차,반도체,섬유 등)
- 일반산업단지 : (지자체) 지자체에서 육성하고 싶은 산업들을 모아놓고 관리하는 단지
(유치 가능한 업종은 시청 또는 도청홈페이지의 고시공고에서 자세한 사항 확인 가능)

 

8. 1종근생(소매점), 2종근생(제조업소), 공장만 고려하라

- 도로폭, 건물면적에 따라 1종근생(소매점), 2종근생(제조업소), 공장으로 신고를 한다.
- 1종근생(소매점) : 제조업소, 공장으로 신고하지 못하는 가장 작은 형태의 공장
- 2종근생(제조업소) : 도로폭 6m 이내 또는 150평 미만인 형태의 공장 (중형 공장)
- 공장 : 도시계획심의를 거치고 6개월의 허가기간이 필요한 형태로 거의 모든 업종이 다 들어올 수 있는 공장
- 좋은 순서는 공장→제조업소→소매점 순이다.
- 식당으로 신고하고 공장으로 쓰는 경우도 있다. 위의 3가지 아니면 그냥 하지마라(매도하기 힘들다).

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9. 공장이 몰려있는 곳으로 선정하라

- 공장끼리 서로 낼 수 있는 시너지가 있어 임차인은 공장이 몰려있는 것을 선호한다.
(옆 공장이랑 다음 공정 계약을 진행한다거나, 밥집도 근처에 공장이 많으면 좋고, 공구상가도 있을 가능성이 있고 등등)
- 공장이 몰려있지 않고 주변에 주택이 있으면 소음, 분진 등으로 민원이 발생할 수 있다.
- 주변 주택 여부에 따라 디스카운트 여지 있음

10. 큰길로부터 얼마나 떨어져있는지 확인하라

- 소형 공장의 경우, 큰길로부터 조금 멀고 도로폭이 좁더라도 임대매매수요가 괜찮다.
- 계획관리지역에 도로접이면 거의 90% 이상 업종이 들어올 수 있다. (공장 연식 상관없이 선호함)
- 도로폭에 따라 디스카운트 여지 있음
- 주변에 IC(고속도로진입)가 많으면 매우 좋음

11. 공장의 연식을 고려하라

- 신축급 : 5년 이내
- 구축급 : 5년~10년 이내
- 완전구축급 : 10년 이상

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12. 층고 및 게이트 개수를 고려하라

- 층고가 높아야 물건 적재가 용이하다.
- 공장 벽은 대부분 주름들이 있다. 개당 1m로 보면 된다.
- 6~7m면 적당하다.
- 게이트 개수가 여러개일 경우, 나눠서 임대도 가능한 옵션이 된다.

 

13. 앞마당에서 차를 한번에 돌릴 수 있는지 보자

- 앞마당에서 어느 크기의 물류차까지 한번에 돌릴 수 있는지 확인해보자

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14. 도로 폭은 6m 정도가 최적이다

- 6m면 운행에 부담이 없다

15. 시세조사 방법

- 시세조사 기준은 2차선도로변 신축공장이 상한폭이다. (네이버부동산)
- 구축 5개, 신축 5개 정도 공장 규모로 나눠서 평당가를 산정한다. (네이버 부동산)
(공장의 감가상각을 예상해볼 수 있다.)
- 실거래가는 찾는 것이 쉽지 않다. (디스코, 밸류맵에 작지만 실거래 몇 개 있음)
- 실거래가 유추방법은 토지원형지 +100만원 = 해당 토지 및 건물의 시세라고 생각할 수 있다.
- 토지원형지 +100만원의 산정 기준은 공장 건축가격이 평당 200만원정도인데, 건폐율 40%이므로 대충 100만원 더하면 얼추 맞게 됨
- 모든 부동산 투자가 마찬가지겠지만, 손품을 팔고나면 반드시 중개사무소 발품이 필수이다.
(다른 부동산 유형보다도 공장은 현장의 분위기가 무조건 있음)

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※ 토지 및 건물 평가방법

복성식 평가법

평가가치 = 토지 기각 + 건물의 잔존 가격

• 토지 가격: 비슷한 조건의 평당 시세를 파악하여 대지면적에 곱하여 계산
  • 현장 조사를 통한 시세 정보
  • 부동산 거래 사이트(네이버 부동산) 및 시세 정보 서비스(밸류맵 등) 이용
  • 공시지가 × 1.4~1.6 (공시지가 현실화율 고려)
• 건물 가격: 연면적 × 건축 비용 × 잔존 연수 고려
  • 건축 비용: 평당 약 400~600만원
  • 잔존 연수: 총 나이를 약 40년 정도로 추정
    • 나이 / 40년 * 100으로 감가상각 적용

계산 예시

토지 시가가 평당 3000만원, 대지면적 50평, 건물 연면적 약 120평, 건물 준공 후 20년인 경우

• 토지 가격: 3000만원 × 50평 = 15억 원
• 건물 가격: 200평 × 500만원 × 20년/40년 = 5억 원
• 적정 가격 = 20억 원

수익률 평가법

평가가치 = 연 임대료 / 적정 수익률 + 보증금

• 수익률: 지역에 따라 적정 비율 선정
  • 서울 상가주택 3~5%
  • 지방은 4~7%

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계산 예시

월 임대료가 약 800만원이고 적정 수익률이 4%, 보증금이 2억인 경우

• (800만원 × 12개월) / 0.04 + 2억 = 26억 원

미래가치 평가법

• 호재가 있다면 5~20% 가산
• 악재가 있다면 5~20% 감산

구분항목가중치

플러스 요인	지하철 개통 도로 개통 상권 활성화 기업, 기관 유치	+ 5~20%
마이너스 요인	개발 계획 상권 침체 기업, 기관 유출 혐오시설 유입	- 5~20%

종합

• 복성식 평가법과 수익률 평가법에 따라 계산된 가치에 미래가치를 감안하여 가중치나 가감치 적용
• 더 작은 값을 하한가로, 더 큰 값을 상한가로 잡고 시세 추정

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16. 해당 지자체에 제조업 지원사업이 있는지 확인해보자