[부동산 경매] 토지 경매 시 알아야 할 사항

 

1. 토지 경매를 하는 이유

시간이 갈수록 토지 가격이 상승하기를 기다리는 투자는 하수들의 방식이다. 진정한 고수는 지목변경으로 토지를 개발해 토지의 가치를 높이고 필요한 사람에게 적절한 가격에 팔아 자금을 회수하기 위해 토지경매를 이용한다.

 

※ 토지 투자의 고수들이 즐겨 쓰는 방식 : 개발 호재와 상관없이 용도변경만으로도 땅의 가치를 높이기

1) 움푹 들어간 땅을 산 뒤 공사장에서 나오는 흙으로 메워 평지로 만들기
2) 맹지(도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지. 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다)를  사서 길가에 접하고 있는 앞 땅까지 추가로 매입해 수익을 높이기
3) 값싼 산지나 농지를 사서 지목변경으로 땅의 가치를 높이기 등

※ 지목변경이란? 입지가 좋은 농지나 산지에 대해 개발행위허가를 받아 전원주택이나 펜션 부지, 공장용지, 창고용지, 음식점 부지로 개발하는 것을 말한다.

 

토지의 개발행위허가 여부는 해당 지차제 인허가 담당자에게 문의하거나 토지 소재지의 토목 설계 사무소를 방문해 컨설팅을 받으면 된다. 그러나 지목변경은 전문적인 영역일 뿐 아니라 경험이 많은 사람들의 도움이 절대적이기 때문에 전문가에게 컨설팅을 받는 게 좋다.

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토목비용은 대략 평당 30만원 정도 잡으면 알맞다.

 

컨설팅 회사와 계약을 할 땐 토지거래 허가 요건이 예상과 달리 난관에 부딪칠 가능성도 있어 가급적 특약 사항에 ‘토지거래허가 조건으로 계약을 한다’는 문구를 넣어야 낭패를 미연에 방지할 수 있다. 

 

2. 지목의 종류 (28 가지)

※ 상세설명 - 아래 더보기 클릭

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• 논(전) : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물(과수류는 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지입니다.
• 밭(답) : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지입니다.
• 과수원 : 사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지입니다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 합니다.
• 목장용지 : 다음 각 목의 토지를 말합니다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 합니다.
  • 가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
  • 나. 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지
  • 다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
• 임야 : 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지입니다.
• 광천지 : 지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지입니다. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외합니다.
• 염전 : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지입니다. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외합니다.
• 대지(대)
  • 가. 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
  • 나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지
• 공장용지
  • 가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
  • 나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성 공사가 준공된 토지
  • 다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
• 학교용지 : 학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지입니다.
• 주차장 : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외합니다.
  • 가. 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다)
  • 나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
• 주유소용지 : 다음 각 목의 토지입니다. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외합니다.
  • 가. 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
  • 나. 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
• 창고용지 : 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
• 도로 : 다음 각 목의 토지입니다. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외합니다.
  • 가. 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
  • 나. 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지
  • 다. 고속도로의 휴게소 부지
  • 라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
• 철도용지 : 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지
• 제방 : 조수ㆍ자연유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제 ㆍ방파제 등의 부지입니다.
• 하천 : 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지입니다.
• 구거 : 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지입니다.
• 유지(溜池) : 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지입니다.
• 양어장 : 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
• 수도용지 : 물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
• 공원 : 일반 공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지입니다.
• 체육용지 : 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지입니다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프 연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외합니다.
• 유원지 : 일반 공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장(遊船場)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외합니다.
• 종교용지 : 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
• 사적지 : 문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지입니다. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외합니다.
• 묘지 : 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 합니다.
• 잡종지 : 다음 각 목의 토지입니다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외합니다.
  • 가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물
  • 나. 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
  • 다. 다른 지목에 속하지 않는 토지

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3. 용도지역의 종류

 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다.

1) 도시지역

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- 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 관리, 정비, 보전 등이 필요한 지역

 

①주거지역

②상업지역

③공업지역

④녹지지역

 

2) 관리지역 ★★★ 

- 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리할 필요가 있는 지역

- 지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에 대부분 관리지역에서 이뤄진다.

①보전관리지역

②생산관리지역

③계획관리지역

 

3) 농림지역

- 도시지역에 속하지 않는 지역. 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위함

①농업진흥지역

②보전산지

     

4) 자연환경보전지역

- 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 육성, 보호 등을 위해 필요한 지역

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각 지역별 건폐/용적률 등은 아래 링크에서 확인 할 것

건축면적 / 대지면적 / 바닥면적 / 연면적 / 건폐율 / 용적률 정의