[부동산 경매] 임차권/전세권의 '건물만에 관한 것임' 부기등기

[부동산 경매] 임차권/전세권의 '건물 만에 관한 것임' 부기 등기

 

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임차권등기가 "건물만에 관한 것임" 이라 되어 있다하더라도, 임차권등기의 원인인 임차권이 건물과 토지 모두를 포함하고 있는 이상 전체매각대금에서 배당이 이루어지게 된다. <주택임대차보호법 3조 제2의 2항>

(단, 법인 임차인 또는 상가 임대차 범위를 벗어나는 임차인은 건물에만 해당됨)

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1. 건물만에 관한 것이라는 뜻의 등기

 부동산등기규칙 제92조(대지권의 변경 등) 제1항에 의하면, 대지권등기를 하는 경우에 건물에 관하여 소유권보존등기와 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있을 때에는 그 등기에 '건물만에 관한 것이라는 뜻'을 기록하여야 합니다.

 종전 부동산등기법 제102조의3에서는 그 등기에 '건물에만 효력이 미친다는 뜻을 부기하여야 한다'고 규정하였으나, 그 등기가 건물에만 효력이 미치는지 토지에도 미치는지는 실체법상 판단하여야 할 문제이므로 위와 같이 개정한 것입니다.

 

2. 대지권등기가 되어있는 전유부분에 전세권을 설정하는 경우

 대지권등기가 되어있는 집합건물의 경우 대지권인 공유지분에는 용익물권인 전세권을 설정할 수 없고 전유부분만에 대하여 전세권등기를 하게 됩니다. 이 경우 전세권등기에 부기등기로 건물만에 관한 것이라는 뜻의 등기를 등기관이 직권으로 기록하게 됩니다.

 여기서 건물만에 관한 뜻을 기록한 것은 당해 등기가 건물만에 관하여 되어 있다는 의미에 한정되고, 그 등기된 전세권의 효력이 대지권에도 미치느냐는 별개의 문제입니다. 우리 판례는 이 경우 그 전세권의 효력이 대지권에도 미친다고 합니다. 등기형식상 지분에 용익물권을 설정할 수는 없지만 실체법상 대지권은 전유부분에 대한 종물이므로 담보물권으로서의 전세권의 효력은 당연히 대지권에도 미친다고 보는것입니다.

(대판1995.8.12. 94다12722, 2002.6.14. 2001다68389)

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3. 건물전세권에 대한 보론

 보통 전세권은 임대차계약에 따른 담보물권으로서 건물에 많이 설정됩니다.

즉 용익물권으로서의 전세권이 사실상 채권계약인 임대차계약에 대한 이중적 담보기능을 수행하고 있다고 보는 것이 정확할 것입니다.

 따라서 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서 보호를 받는 임차인들이라면 설사 전세권의 효력이 대지에 미치지 못한다고 해석하더라도 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물임대차보호법 제5조 제2항에 따라 대지가격을 포함하여 배당을 받을 수 있어 다툼의 실익이 없으나, 위 두 법의 적용을 받지 않는 임차인 예컨대 주택임대차에서의 법인(이 법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없다(대판1997.7.11. 96다7236)고 하므로, 상가건물 임대차에서의 적용범위를 벗어나는 임차인(상가건물임대차보호법 제2조 및 같은법 시행령 제2조)들은 물권으로서의 전세권의 확보가 필요한 것입니다.

 

4. 토지건물의 공동전세(공동담보)

 이런 경우라면 건물에만 설정한 전세금으로 토지와 건물을 합산하여 평가한 최저매각가격에 비추어 담보가치를 파악해서는 안 될 것입니다. 즉 건물에 설정한 전세권만으로는 당연히 대지까지 미치지는 않으므로 별도로 토지에 금액을 안분하여 전세권을 설정하거나, 동일한 전세금으로 공동전세권을 설정하는 것이 한 방법이 될 수 있습니다.(부동산등기법 제72조 제2항, 같은법 규칙 제128조 제3항)

 그러나 위 2항에서 본 바와 같이 위 두 법의 적용을 받지 않는 임차인이라 하더라도 대지권등기가 되어있는 집합건물의 경우라면 전세권이 건물에만 설정되고, 건물만에 관한 것이라는 뜻의 등기가 경료 되더라도 대지에도 전세권의 담보적효력은 미치게 된다는 점은 구분하여야 합니다.