![[부동산 경매] 낙찰대금의 배당 순서 (배당 순위)](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FeyvPvE%2Fbtrm5y9QdR8%2FsJfWRa3FlNRlgB5Byvc770%2Fimg.png)
[부동산 경매] 낙찰대금의 배당 순서 (배당 순위)
경매인에게 배당 순서는 '대항력이 있는 임차인'이 있을 경우에만 중요한 요소이다.
배당표에 따른 배당순서에 밀려서 대항력있는 임차인이 전액 배당받지 못해 예상치 못하게 미배당액을 떠안아야 할 수 있기 때문이다.
1. 배당에 관하여 알아야 할 사항
1) 배당기일에 모든 채권자들이 모여 배당표에 따라 배분받게 된다.
2) 배당 순서는 법정기일, 채권/비용의 종류등에 따라 정해지게 된다. (아래 정리 예정)
2) 배당표는 배당기일 약 7일 전에 나오게 되고 3일전 법원 배당표원안에 비치하게 된다.
3) 배당기일에 채무자/채권자만 배당에 대하여 이의신청이 가능하다. (구두상으로 이의신청 후 7일 이내에 배당이의의 소를 정식 제출해야 함)
-> 잘못된 배당에 의해 임차인의 보증금을 물어주는 낙찰자의 경우, 배당이의 할 수 없다.
-> 낙찰자는 배당기일이후 잘못 배당된 기관을 상대로 부당이득금반환청구소송을 해서 돈을 받아야한다.
4) 대항력 있는 임차인의 물건을 낙찰받게되면, 낙찰받자마자 경매기록을 열람하여 배당순위에 따라 우선배당받는 금액이 얼마인지 파악하고, 금액이 상식을 벗어난 정도로 많게되면 매각불허가 신청을 해야한다. (법원에 따라 받아들여지지 않을 수 있다.)
5) 배당표는 정확하지 않을 수 있다. 반드시 미확정배당표를 열람하여 배당표의 금액이 맞는지 확인해야 한다.
* 경매계장은 그렇게 똑똑한 사람이 아니다. (필자는 경매계장 실수로 선 배당한 항목을 따져 73만원을 줄였다.)
6) 대항력있는 임차인의 미배당액이 발생하게되면, 임차권등기 등 등기부등본의 권리사항은 소멸되지 않고 배당기일 이후 미배당액으로 경정등기된다. (미배당이 예상되는 임차권등기는 소유권이전등기촉탁시 소멸이 불가능하다.)
7) 대항력있는 임차인이 전입신고일과 확정일자일이 다른 경우, 전입신고일과 확정일자일 중 늦은 날짜를 배당기준일로 한다. (이에 대해선 논란의 여지가 있다. 밑에 추가 기술하도록 하겠다.)
8) 등기부등본상 압류를 하지 않은 채권일지라도 배당요구종기일 전까지 교부청구를 하였다면, 배당순서에 따라 배당 가능하다. (등기부에 안나오는 채권이 있을 수 있으나, 압류를 안했다면 소액이므로 무시해도된다.)
2. 세금의 종류
국세
1) 중앙정부에서 걷는 세금으로, 종합소득세, 양도세, 상속세, 증여세, 부가세, 종부세, 법인세 등이 있다.
2) 보통 국세는 큰 금액으로 체납되어있는 경우가 많다. (조심할 것)
3) 등기부상 '국처분청 OO세무서'라고 적혀있다.
지방세
1) 지자체에서 걷는 세금으로, 재산세, 등록세, 취득세 등이 있다.
2) 해당 부동산의 지자체의 세무과에서 압류가 있는 경우, 거의 당해세라고 보면 된다.
3) 금액은 OOO만원 선이다.
★꿀팁★ 입찰 전 대항력있는 임차인의 전입신고일/확정일자일 중 늦은 기준으로
① 6개월 안에 국세 압류가 있다. --> 매우매우 위험! 마진 5,000만원은 까먹을 각오 해야함
② 1년 안에 지방세 압류가 있는데, 강남/서초/송파구청이다. --> 위험! 마진 2,000만원은 까먹을 각오 해야함
※ 전입신고/확정일자에 대하여
1. 전입신고: 대항력의 유무를 결정함 (권리기준일보다 일찍 전입신고를 하면 대항력을 갖춤)
2. 확정일자: 근저당권의 배당순서를 결정
3. 대항력있는 임차인(임차권) : 동순위배당순서는 전입신고/확정일자 모두를 완전하게 갖춘 날짜의 다음날로 순서 결정
4. 대항력없는 임차인 : 확정일자를 기준으로 배당순서 결정
국세기본법/지방세기본법이 개정되었습니다.
23년 4월 1일(국세), 23년 5월 4일(지방세)부터 확정일자 이후 발생한 체납세금에 한해 당해세(국세/지방세)보다 전세금을 먼저 배당받습니다.
3. 배당 순서 (배당 순위)
1순위 : 집행비용
- 경매절차 진행에 필요한 비용 (경매신청비, 송달비 등등)
2순위 : 필요비/유익비(필요유익비)
- 건물에 관하여 지출한 보존비용(필요비), 개량비용(유익비)
3순위 : 최우선변제권(소액임차인 최우선변제금/최우선 임금채권)
- 임대차보호법 상 소액보증금 중 일정액
- 3개월치 임금, 3년치 퇴직금(개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)
4순위 : 당해세(국세:종부세/상속세/증여세, 지방세:재산세/자동차세)
- 배당요구종기일 전까지 해당 부동산에 부과된 국세/지방세 (당해세는 해당 구청/해당 세무서에서 부과함)
*(법개정) 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세만 해당
5순위 : 우선변제권(담보물권/임차권/조세채권)
* 저당설정일자/전입및확정중 늦은날+1/법정기일 중 빠른순으로 순서 책정
- (설정일자기준) 근저당권, 가등기, 전세권
- (전입신고/확정일자 중 늦은날 +1일 기준) 임차권등기, 점유중인 대항력
- (법정기일기준) 당해세 이외의 국세/지방세 조세채권 (압류여부 상관 X)
- 우선변제권이 동일일자이면 등기부상 순위가 높은게 선순위
6순위 : 일반 임금채권
- 최우선변제 임금채권 외 남은 임금채권 (개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과함)
7순위 : 후순위 조세채권
- 법정기일이 늦은 후순위 조세채권
8순위 : 공과금
- 국인연금, 건강보험료, 산업재해보험료, 사회보험료, 부담금, 과징금, 환수금, 배상금, 과태료, 비용징수금, 사용료, 기타경상이전수입, 기타 세외수입(수익자 부담금, 재산수입, 사용료 · 임대료 수입, 수수료수입, 공기업수입 그밖에 기부금, 몰수금, 벌금 과료)
9순위 : 일반채권
- 확정일자 없는 보증금(우선변제권), 기타 가압류, 집행력있는 일반채권 등
※ 세금의 법정기일 산정방법
□ 국세기본법 제 35조(국세의 우선)
□ 국세기본법 제 35조(국세의 우선)
② 이 조에서 “법정기일”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기일을 말한다. <개정 2020. 12. 22., 2020. 12. 29.>
1. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세(「소득세법」 제105조에 따라 신고하는 경우로 한정한다)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액: 그 신고일
2. 과세표준과 세액을 정부가 결정ㆍ경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액(제47조의4에 따른 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 납부지연가산세와 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 원천징수 등 납부지연가산세를 포함한다): 그 납부고지서의 발송일
3. 인지세와 원천징수의무자나 납세조합으로부터 징수하는 소득세ㆍ법인세 및 농어촌특별세: 그 납세의무의 확정일
4. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일
5. 제42조에 따른 양도담보재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일
6. 「국세징수법」 제31조제2항에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 국세: 그 압류등기일 또는 등록일
7. 「부가가치세법」 제3조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 부가가치세등: 같은 법 제52조의2제1항에 따른 납부고지서의 발송일
8. 「종합부동산세법」 제7조의2 및 제12조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 종합부동산세등: 같은 법 제16조의2제1항에 따른 납부고지서의 발송일
2023년 4월 1일(국세), 5월 4일(지방세) 부터 바뀌는 당해세와 우선변제금 배당 순위
경ㆍ공매시 해당 주택에 부과되는 당해세 중 주택임차보증금의 확정일자보다 늦은 당해세(국세 및 지방세)의 배분 한도만큼 주택임차보증금이 우선 변제받도록 개선
< 수정이유 > 임차인의 주택임차보증금 보호 강화
< 시행시기 > ‘23.4.1.(국세) 및 '23.5.4.(지방세) 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매)하는 분부터 적용
하지만 법정기일이 빠른 당해세(국세/지방세)는 여전히 임차보증금보다 우선배당하므로, 당해세의 법정기일을 알 수 없는 이상 투자자입장에서 이것 또한 베팅이다.
Q & A
Q. 확정일자가 없는 소액임차인이 배당요구를 한 경우
A. 임대차보호법에 의거, 소액임차인은 확정일자유무와 상관없이 최우선 변제금은 보호받는다.
Q. 확정일자가 없는 임차인이 배당요구를 한 경우
A. 소액임차인인 경우, 최우선 변제금을 우선배당받고 남은 금액은 일반채권중에서도 맨 꼴찌로 잉여금이 있으면 받고 없으면 못받는다.
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