[부동산 경매] 채권(안분배당)과 물권(순위배당)의 차이

[부동산 경매] 채권(안분배당)과 물권(순위배당)의 차이

항상 헷갈리는 채권과 물권, 안분배당과 순위배당에 대해 정리해보고자 한다.

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1. 채권 : 신용대출(차용증) → 안분배당

 

- 채권은 쉽게 생각해서, 그 사람만 믿고 돈을 빌려준 것으로 부동산 등 담보를 설정하지 않은 금전관계이다. 

 

- 채권에 대해 좀 더 풀어쓰자면, ‘채무자에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리’이다. ‘채무자에게 돈을 받을 권리’와 ‘금전이 아닌 특정 권리’도 채권의 대상이 될 수 있다. 채권은 채권자와 채무자 간의 약정 계약에 의해 성립되며 대부분 채권자와 채무자 사이의 금전 관계로 요약된다.

 

- 채권의 종류는 국채, 지방채, 특수채, 금융채, 회사채 같은 것이 있지만, 부동산에서는 금전채권(차용증)에 의한 가압류, 임차권이 있다.

 

- 채권은 그 사람을 믿고 돈을 빌려주었기 때문에, 채권자평등의 원칙이 적용되어 그 권원이나 성립시기에 관계없이 순위가 같다. 채권액의 크기 비율에 따라 안분배당한다.

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2. 물권 : 담보대출(근저당) → 순위배당

 

- 물권은 쉽게 생각해서, 부동산 등 목적물을 담보로 돈을 빌려준 것이다.

 

- 물권에 대해 좀 더 풀어쓰자면, ‘특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적 권리’라고 요약된다. 직접 지배에 대한 물권을 갖고 있으면, 이 권리를 침해하지 못한다는 의미다. 예를 들어 부동산을 취득하여 등기를 마친다면, 소유권이라는 ‘물권’을 취득한 것이고, 이 권리는 배타적으로 귀하의 소유이므로 누구도 이를 침해하지 못한다는 말이다. ​하지만

 

- 물권의 종류는 우리에게 익숙한 소유권, 전세권, (근)저당권이 있고, 조금 생소한 유치권, 질권, 지상권, 지역권, 점유권, 기타 특별법 및 관습법이 인정하는 물권이 있다. 이러한 물권은 법으로 정해지게 되며, 물권의 권리를 가진 사람은 해당 물건을 사용, 수익, 처분의 배타적 권리가 부여된다.

 

- 부동산에 설정된 물권은 등기가 가능하다. (저당권, 지상권, 전세권 등은 부동산 등기부등본 상에 등기를 하면 되지만 유치권은 부동산뿐만 아니라 동산과 관련한 채권에도 성립하므로 등기할 수 없다. 또한 등기를 하기 위해서는 등기 의무자와 권리자가 공동으로 신청해야 하지만 공사비를 지급하지 않은 소유자가 등기에 협력할 이유가 없기 때문이다.)

 

- 물권은 철저하게 목적물의 담보가치에 의해 돈을 빌려준 것이기 때문에 권원 및 등기설정일에 따라 순위배당한다.

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3. 경매 배당시 물권과 채권이 경합한다면?

 

1) 물권 → 채권의 경우

 

- 물권과 채권이 경합할 경우, 성립시기를 불문하고 물권이 우선한다. (배당 순위는 아래 링크 참고)

 

[부동산 경매] 낙찰대금의 배당 순서 (배당 순위)

 

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2) 가압류 채권 → 물권의 경우

 

- 단, 금전채권(차용증)에 의한 가압류가 물권보다 선순위인 경우, 채권임에도 불구하고 물권과 안분배당한다. 그 사유는 가압류의 처분금지의 효력에 의해서 저당권의 효력이 상대적으로 무효가 되기 때문에, 후순위 물권도 채권으로 취급되어 그 형평성에 의해 안분배당을 원칙으로 한다.

 

 

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3) 가압류 채권 → 물권 → 가압류 채권의 경우

 

- 2의 사유로 선순위 가압류 채권 이후 모든 권리는 1차로 안분배당을 한다. 그리고 남은 금액은 물권이 채권보다 우선하여 배당받는다는 원칙에 따라, 2차로 순위배당한다.

 

※ 여기서 2차배당의 뜻은, 2차로 배당되었을때 1차를 포함하여 최종적으로 배당받은 총액을 의미한다.

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