[부동산 경매] 2023년 최우선변제금 정의 및 현황

이번시간에는 2023년 현재 최우선변제금 현황에 대해 알아보고자 한다.

1. 2023년 기준 최신 개정 현황

※ 이전 개정 현황

※ 과밀억제권역은 아래 링크 참고
<인터넷등기소-과밀억제권역 안내 바로가기>

※ 상가 임대차의 최우선 변제금

※ 상가 최우선변제금의 개정 이력은 아래 링크 참고
<인터넷등기소-상가임대차보호법 안내 바로가기>

상가 임대차의 우선변제권 관련 읽어보면 좋은 글 아래 링크 참고
<우선변제권의 행사-생활법령정보>

★★ 상가의 경우 환산보증금 요건이 추가된다.(위 표에서 적용대상을 의미함) ★★

환산보증금 계산식 :: 보증금+월세X100 = 환산보증금으로 계산한다.

(주택임대차의 경우는 고려 대상 아님!)
예) 서울기준 보증금이 7,000이고 월세가 530이라 하면, 7000 + 530X100 = 6억이 환산보증금이다. 이 경우, 환산보증금은 적용대상이나, 소액보증금 기준(6,500만원)을 초과하므로 소액임차인이 아니다.

2. 최우선변제 정의 및 자격 요건

- "최우선변제권"이란 말 그대로 "최우선"적으로 "변제"를 받을 수 있는 권리
- 비록 "후순위 임차인"이어도 조건을 갖추면 최대 낙찰금액의 50%까지 최우선 배당받을 수 있음 (아래 자세히 설명)

- 조건 : 임대차보호법대상 + 대항력 요건 유지 + 배당신청 + 소액임차인

1) 임대차보호법 대상

(1) [주택임대차 보호법] 적용 대상 : 주거용 건물에 대한민국 국민이 전입신고 한 경우

임차인 : 대한민국 국민, 외국인(출입국관리법 제88조의 2), 외국국적의 재외동포(재외동포법 제9조)
주거용 건물의 전부 또는 일부
등기가 된 주택 또는 미등기 된 주택
무허가 건물, 가건물
비주거용 건물의 일부를 집주인이 주거용 건물로 개조한 후 세를 놓은 건물
비주거용 건물을 세입자(임차인)가 주거 용도로 개조하여 사용하는 건물

(2) [주택임대차 보호법] 적용되지 않는 대상

임차인

※ '법인'이 임차한 경우는 적용 대상 X.
다만, 전세임대주택을 지원하는 법인 (예: 한국 토지주택공사, 지방공사)이 주택을 임차한 경우에는 적용 대상
중소기업인 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 적용 대상(직원이 전입신고 필수)

일시적으로 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우(예, 여관, 호텔, 민박 등)
보증금 및 월세 등을 납부하지 않고 무료로 사용하고 있는 경우
비주거용 건물을 임차인이 임대인의 승낙 없이 주거용으로 개조한 경우

2) 대항력 유지 + 배당요구

- 배당까지 대항력 요건(전입신고 + 점유)을 유지해야 함
- 배당요구 종기일 전까지 배당요구를 해야 함
- 확정일자 필요조건 X
- 자세한 사항은 아래 링크 참고

[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들 (대항력/임차권/전세권/가처분)

★★ 상가의 경우 대항력 존속요건은 배당요구종기일까지 사업자등록 + 점유를 유지하는 것이다.
상가는 임차인이 법인도 대항력 대상으로 인정 (주택은 법인 인정 X)

3) 소액임차인

- 대항력있는 임차인의 임의경매의 경우, “대항력이 생긴 시점일＂을 기준으로 범위가 소액이어야 함.
- 대항력없는 임차인의 임의경매의 경우, “선순위 담보물권(근저당 등) 설정일”을 기준으로 보증금의 범위가 소액이어야 함.
(임차인의 전입신고일이 기준이 아님!!!)
- 강제경매의 경우, "배당표 작성 시점일"을 기준으로 보증금의 범위가 소액이어야 함.
(말소기준권리, 등기일 기준이 아님!!!)

배당이의

[대구지법 2004. 3. 31., 선고, 2003가단134010, 판결: 항소]

【판시사항】

임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준(=배당시의 임대차보증금)

【판결요지】

임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제8조
,

부칙(1989. 12. 30.) 제3항
,
주택임대차보호법시행령 부칙(1995. 10. 19.) 제2항

【전문】

【원고】

배영욱

【피고】

정리회사 주식회사 이트로닉스의 관리인 강석규 (소송대리인 이정윤)

【변론종결】

2004. 3. 17.

【주문】

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】

대구지방법원 2003타경13024호 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 2003. 11. 27. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 7,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 71,146,996원을 64,146,996원으로 경정한다.

【이유】

1. 원고의 주장

가. 배당표 작성의 경위
(1) 주식회사 인켈은 1995. 6. 1. 박삼암 소유의 대구 달서구 감삼동 203의 5 대 160.8㎡와 그 지상 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 대한 근저당권설정등기를 마치고, 주식회사 이트로닉스에 합병되어, 2000. 2. 10. 인천지방법원으로부터 정리절차개시결정을 받았다.
(2) 피고의 신청에 따라 2003. 3. 19. 이 법원 2003타경13024호로 이 사건 부동산에 대한 임의경매절차가 개시되자, 원고는 이 사건 부동산 2층 일부를 임대차보증금 15,000,000원에 임차한 주택임대차보호법상의 소액임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구를 하였다.
(3) 위 임의경매절차의 진행으로 2003. 10. 10. 이 사건 부동산이 정재홍에게 낙찰되자, 경매법원은 2003. 11. 27. 실제 배당할 금액 71,146,996원을 가지고 제1순위로 피고에게 전액 배당하고, 원고를 위 배당에서 제외하는 것으로 배당표를 작성하였다.
(4) 이에 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 7,000,000원에 대하여 이의한 다음, 2003. 12. 3. 이 사건 소를 제기하였다.

나. 배당표 작성의 위법성
원고는 1993. 8. 20. 박삼암으로부터 이 사건 부동산의 2층 일부를 임대차보증금 15,000,000원, 월차임 130,000원으로 정하여 임차하였다가, 1999.경 임대차보증금을 25,000,000원으로 증액하고, 2001. 6. 12. 다시 임대차보증금을 30,000,000원으로 증액하였다. 피고가 근저당권설정등기를 할 당시인 1995. 6. 1. 시행되고 있던 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것)이 정하는 소액임차인은 임대차보증금 20,000,000원 이하의 임차인이고, 최우선변제권이 인정되는 일정액은 7,000,000원이다. 그렇다면 1995. 6. 1. 기준으로 임대차보증금 15,000,000원인 원고는 소액임차인에 해당한다고 할 것이고, 소액임차인으로서 우선변제권이 인정되는 7,000,000원에 대하여 담보권자인 피고에 앞서 배당하여야 할 것이므로, 이에 어긋나는 배당표 작성은 위법하다.

2. 판 단
주택임대차보호법 부칙(1989. 12. 30.) 제3항, 같은법시행령 부칙(1995. 10. 19.) 제2항은 우선변제권이 있는 임차인의 소액보증금의 액수를 개정함에 있어서 소액보증금 액수가 변동되기 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 원고가 1995. 6. 1. 담보물권을 취득한 피고에게 배당절차에서 소액임차인의 지위로서 대항할 수 있는지 여부는 1995. 6. 1. 시행 중인 법령에 따라야 하고, 당시 소액임차인은 임대차보증금 20,000,000원 이하의 임차인이므로, 결국 원고가 임대차보증금 20,000,000원 이하인 소액임차인에 해당하는지 여부를 결정하여야 한다.
한편, 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 어느 시점의 임대차보증금을 비교의 기준으로 삼아야 하는지 문제된다. 결론적으로 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하다(민일영, 민법주해 [XV], 266면 참조). 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.

원고는 담보권자의 담보설정 당시 임대차보증금이 15,000,000원이므로 이를 기준으로 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다고 주장한다. 그러나 원칙적으로 법률의 해석·적용은 현재의 사실관계를 기초로 하여야 한다. 소액임차인에 해당하는 기준금액의 변동이 있는 경우 변동되기 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정은 담보물권자가 예상하지 못한 손해를 입게 되는 결과를 방지하려는 입법적 배려일 뿐이고, 이를 근거로 과거의 사실관계를 기초로 한 법률적용의 정당성을 일반화할 수는 없다. 우선권 있는 소액임차인으로서 담보권자에게 대항할 수 있는 임차인의 범위는 담보권 설정 당시 이미 확정되어 있고, 더군다나 담보권은 등기에 의하여 공시되고 있으므로, 임차인이 새로운 임대차계약을 체결하거나 종전 임대차계약을 갱신하는 방법으로 임대차보증금을 증액하여 소액임차인으로서의 지위를 상실하게 되는 것은 전적으로 임차인의 지배영역 하에 있는 일로서 임차인에게 불측의 손해를 가할 우려가 없다. 그리고 법률관계는 시간의 경과에 따라 역동적인 양상을 띠게 되는데 과거에 형성된 법률상 지위가 여러 사정 변경에도 불구하고 그대로 유지된다고 할 수는 없다. 과거에 한 번 소액임차인이기만 하면 그 후 임대차보증금이 어떻게 변경되든 소액임차인의 지위를 유지한다는 주장은 자의적일 뿐이다.
따라서 원고가 피고와의 관계에서 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는지 여부는 배당시의 임대차보증금을 기준으로 1995. 6. 1. 당시 법령에 의하여 인정되는 소액임차인(임대차보증금 20,000,000원 이하)에 해당하는지 여부에 따라야 할 것인데, 원고의 주장에 따른 배당시의 임대차보증금은 30,000,000원이므로, 원고 주장 자체에 의하더라도 원고는 소액임차인에 해당한다고 할 수 없다.

3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 더 이상 나아가 살필 필요도 없이 이유 없으므로 기각한다.

판사 권순탁

- 이전 개정 현황이 중요한 이유 :: 아래 예시 참고

예를 들어, 세입자 A가 다음과 같이 "임대차 계약"을 했다고 가정을 합시다.

구 분	임대차 내용
건물의 종류	원 룸
지 역	서울특별시
임차 보증금	1억원
계약기간	2021년 4월 10일 ~ 2023년 4월 9일
"주택의 인도(이사 입주)" + "전입신고" + "확정일자" 받은 날	2021년 4월 10일
선순위 담보물권(은행 근저당권 등) 설정일	2015년 10월 1일

세입자 A는 계약 당시까지만 해도, 현재 [주택임대차 보호법] 소액임차인 결정기준에 따라, 보증금액이 서울시 기준으로 "1억 1,000만 원 이하"이기 때문에 "3,700만 원"은 최우선변제받을 수 있을 거라고 생각했습니다. 그런데 과연 그럴까요?

그러나, 실제로 경매가 진행이 된다면 세입자 A가 최우선변제로 받을 수 있는 금액은 "0원"입니다. 그 이유는 앞에서 말했듯이 "최초로 설정된 담보물권 설정일"을 기준으로 하기 때문입니다. 이 사례의 경우에는 최초로 설정된 은행 근저당권 설정일이 "2015년 10월 1일"(7차개정)이기 때문에, 이 당시에 서울시 소액보증금 한도는 "9,500만 원"이하입니다. 따라서, 세입자 A의 보증금 "1억 원"은 소액보증금 한도인 "9천5백만 원"을 넘었기 때문에 소액임차인이 아닙니다. 즉, 최우선변제는 전혀 받을 수 없습니다.

소액임차인 최우선변제 사례

서울특별시에서 경매 집행 주택의 권리관계가 아래와 같습니다.
2009년 9월 근저당 A 5,000만원
2016년 9월 임차인 B 보증금 8,000만원
2017년 1월 임차인 C 보증금 5,000만원 월세 10만원

이런 경우, 임차인 B는 임대차 계약을 할 때 근저당 A 설정 내용을 확인할 수 있었기 때문에,
(1) 위 표의 담보물건 설정일 "2008. 8. 21.~2010. 7. 25." 구간 소액보증금(6,000만원)보다 보증금(8,000만원)이 크기 때문에 소액임차인에 해당하지 않아 최우선변제를 받을 수 없습니다.
("2016. 3. 31.~" 구간을 적용하는 것이 아님에 주의하셔야 합니다)

임차인 C는 소액보증금(6,000만원)보다 보증금(5,000만원)이 작기 때문에 소액임차인에 해당하고, 최우선변제금(2,000만원)까지 최우선으로 배당을 받을 수 있습니다.
(물론, 배당을 신청한 경우만 받을 수 있습니다)

3. 최우선변제금 한도

최우선변제금을 받을 수 있는 소액임차인이어도 변제금 한도가 정해져 있다. 이는 '낙찰대금 + 기타수익(입찰보증금 이자 + 몰수된 입찰보증금) - 집행비용'의 절반까지이다.

[대법원 2001.4.27, 2001다8974]
제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 여기서 주택가액이란, 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다.

4. 최우선 변제권에 관한 Q & A

Q. 소액임차인이 보증금 증액으로 소액임차인이 아니게 된 경우는?

A. 보증금을 증액해서 소액임차인 한도를 초과해버리면, 최우선 변제를 받지 못합니다.

Q. 보증금을 감액해서 소액임차인에 해당한 경우는?

A. 처음 임대차 계약을 체결할 당시 보증금액이 소액임차인에 해당하지 않았지만, 보증금을 감액하여 소액임차인이 된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 소액 임차인인으로 보호받을 수 있습니다.

Q. 기존 채권 회수를 목적으로 소액임차인이 된 경우

A. 채권자가 실제 주택에 거주 목적이 아니고, 소액임차인으로 보호받아, 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것이 주된 목적인 경우입니다. 이 경우에는 법을 악용하려는 경우이므로 소액임차인으로서 보호를 받을 수 없습니다.

Q. 방 쪼개기 등으로 동, 호수 잘못 기재하여 전입신고를 한 경우

A. 다가구(원룸) 등과 다르게 공동주택 등 각 호수 별로 소유권이 분리되어 있는 집합건물의 경우, 전입신고를 할 때 동, 호수까지 정확하게 전입신고를 해야 합니다.
예를 들어, 세입자 A는 임대차 계약 당시에 다세대 주택의 현관문에 호실 표시가 101호라고 되어 있어서, 101호로 임대차 계약을 작성하고 전입신고를 했는데도 최우선 변제를 받지 못할 수 있습니다.

★★★★방 쪼개기 등으로 실제 부동산의 동, 호수들이 잘못 기재되어 있는 경우에는, 건축물 관리 대장 등 관련 서류에 기재되어 있는 것과 일치된 동, 호수로 전입신고를 정확하게 해야 보호를 받을 수 있습니다. 따라서, 집합건물 등에 전입신고를 할 때는 반드시 이 부분을 숙지하고 있어야 합니다.★★★★★

Q. (소액,선순위) 임차인은 경매신청권이 있을까?

A. 없다. 임차인은 임대인인 주택 소유자에 대해 임대차보증금반환청구 소송을 제기해 확정판결 등 집행권원을 얻어 임대인의 재산에 대해 경매를 청구할 수 밖에 없다.

'부동산 > 경매' 카테고리의 다른 글

[부동산 경매] 낙찰대금의 배당 순서 (배당 순위) (1)	2023.06.20
[부동산 경매] 등기명의인 과다등기부란? (0)	2023.05.15
[부동산 경매] 낙찰 이후 해야 할 일 총 정리 (잔금납부, 소유권이전 등) (12)	2023.03.11
[부동산 경매] 강제경매개시 취소기각결정 이란? (0)	2023.03.08
[부동산 경매] 매각불허가 사유 총정리 (0)	2023.03.05