![[부동산 경매] 전세사기 피해자의 요건 및 혜택](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FGzVrT%2Fbtsk82krOmV%2F7EJbAaK5VWZGXfgQKgZIE0%2Fimg.png)
[부동산 경매] 전세사기 피해자의 요건 및 혜택
1. <전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법> 제정에 관해
- <전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법>이 새로 제정되면서 '전세사기피해지원위원회'가 전세사기 피해자로 인정되면 각종 혜택을 받을 수 있게 되었다.
- 특별법은 한시적으로 운영되는 법이므로 2023년 6월 1일~2025년 6월 1일까지 효력이 유효하다.
- 단, 만료일 전까지(2025년 6월 1일) 전세사기피해자 결정 또는 신청한 사람은 만료일이 지나도 특별법이 적용된다.
- 시행일로부터 2년 전까지(2021년 6월 1일~2023년 6월 1일 사이) 소급하여 경공매절차가 완료된 사람도 적용해준다.
2. 전세사기 피해자의 인정 요건
※ 공통적용사항
(1) 대상물이 주거용 건물일 것
→ 단, 공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차인의 실제 용도가 주거용인 경우 주거용 건물로 인정
(2) 임차인은 자연인이어야 함 (법인 X)
※ 선택적용사항
(1) 3대요건(전입신고/확정일자/점유) 만족 할 것.
→ 단, 임차권등기를 마친 경우도 인정
(2) 임차보증금 3억 이하일 것
→ 단, 위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 같은거 보고 심의결과에 따라 5억까지 봐줄 수 있음
(3) '임대인 파산(회생절차개시)' 또는 '경공매절차 개시(사유불문)' 또는 '강제경매를 위한 집행권원을 확보'할 것
(4) 임대인의 전세사기가 의심될 것
→ 여기서 '전세사기가 의심된다'는 뜻은 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것으로 의심되는 것을 말함
→ 적법한 임대권한을 갖고있지 않은 자와의 임대차계약을 하더라도 전세사기 의심으로 간주함
전세사기 피해자의 인정 : 공통 적용사항을 만족하면서 아래 3가지 중 하나에 해당
1. 선택적용사항 중 (1) (2) (3) (4) 만족하는 경우
2. 선택적용사항 중 (1) (3) (4) 만족하는 경우
3. 선택적용사항 중 (1) (2) (4) 만족하는 경우
☆전세사기 피해자로 인정받지 못하는 경우☆
1. 보증보험가입으로 인하여 보증금 전액이 대위변제 가능한 경우
2. 보증금 전액이 최우선변제금으로 보호받을 수 있는 경우
3. 대항력으로 보증금 전액이 인수되는 경우
<관계 법조문>
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
3. “전세사기피해자”란 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말한다.
4. “전세사기피해자등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
가. 전세사기피해자
나. 제3조제1항제1호ㆍ제3호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인(같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다)
다. 제3조제1항제2호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택을 포함한다)을 인도(인도받았던 경우를 포함한다)받고, 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 하였으며, 그 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 자(제3조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다)
제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.
1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다)
2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.
3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것
4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다.
1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우
2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우
3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우
3. 전세사기 피해자 신청방법
- 전세피해지원센터에서 신청 가능
4. 전세사기 피해자 혜택
전세사기 피해자로 선정되면 아래와 같은 혜택을 얻을 수 있다.
1) 경매 유예 및 정지 신청
- 경매 사유를 불문하고 최대 1년동안 경매 집행 유예 및 정지를 신청할 수 있음
- 법원은 임차보증금 미반환으로 생계나 주거안정이 해하여 진다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있음
2) 경공매절차 우선매수권
- 경공매절차에서 최고가 낙찰가격에 우선매수 할 수 있는 권한이 부여됨
- 최고가 매수인이 없는 경우, 공매 예정가격 혹은 경매매각예정가격으로 매수신청이 가능함
- 전세사기 피해자가 우선매수권을 신청한 경우, 최고가 매수인은 차순위 매수신청인이 됨
- HUG에 경공매 절차 대행 요청 가능함 (대행료 70% 지원)
- 우선매수 신청시 저금리의 정책자금 지원함
3) 조세채권(국세/지방세) 안분배당 신청
- 아래 모든 요건을 만족하는 경우, 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 선순위 조세채권(국세/지방세)의 안분배당 신청이 가능
- 조세채권만 안분배당 가능한 것이지 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 선순위 당해세(국세/지방세)는 여전히 우선배당함
※ 안분배당 신청가능 요건 (모두 만족 필요)
(1) 임대인이 2개 이상의 주택을 보유할 것
(2) 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 조세채권(국세/지방세)가 존재할 것 (법정기일 : 신고,고지일)
(3) 임차인이 법원(경매의 경우) 또는 한국자산관리공사(공매의 경우)에 안분적용신청서를 제출 해야 할 것
(+) 당해세, 조세채권의 용어에 대해 궁금하다면? (아래 링크 참고)
(+) 안분배당의 뜻이 궁금하다면? (아래 링크 참고)
[부동산 경매] 채권(안분배당)과 물권(순위배당)의 차이
※ 조세채권 안분배당은 왜 혜택으로 추가된건가요?
현재까지 파악된 '빌라왕' 김씨의 체납 종부세는 약 62억5천만원이다. 빌라왕 피해 임차인 ㄱ씨가 살고 있는 집에서 종부세가 500만원(당해세) 발생했다면, ㄱ씨가 신청한 강제경매에서 나머지 종부세 62억4500만원은 국세로 취급돼 보증금보다 선순위(선순위 조세채권)가 된다. 여기서 ㄱ씨가 신청한 강제경매가 1억원에 낙찰되었다면, 500만원(당해세)가 가장 먼저 배당받고 그 다음 순위인 선순위 조세채권이 9500만원 전액 배당되면서 전세사기 피해자들은 경매에서 선순위 조세채권한푼도 회수할 수 없는 셈이다.이런 경우 법원은 경매를 취소하게 된다. 민사집행법 102조는 경매 신청자의 채권이 후순위라 배당받을 것이 없다고 인정되면, 경매 절차를 취소(무잉여 기각)한다.
즉 위와 같은 예시에는 경매절차 자체가 열리지 않는 문제점이 있어 안분배당함으로써 매각절차에 대한 무잉여 기각을 막기 위함이다.
4) 공공주택사업자(HUG)가 우선매수하여 우선임대 가능
- 전세사기 피해자가 직접 매수는 싫으나, 피해주택에서 계속 거주를 희망하는 경우, 공공주택사업자(HUG)에게 우선매입요청이 가능하고, HUG는 우선매입하여 피해자에게 우선공급이 가능함
5) 최우선변제금 만큼 10년간 무이자 대출
- 경매 낙찰일 기준에서의 최우선변제금액에 해당하는 금액만큼 10년 무이자 대출
- 최우선변제금을 받을 수 있든 없든 상관없이 모든 피해자에게 해당
- 최우선 변제금은 아래 링크 참고
6) 최대 2.4억까지 1~2% 저금리 대출
- 전세대출 대환 및 신규대출 받는 경우, 저금리 대출 지원
7) 기존 대출은 최대 20년간 무이자 분할상환
- 신용 및 연체기록 등에서 제외
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