[부동산 경매] 매각불허가결정 해결방법

[부동산 경매] 매각불허가결정 해결방법

아래 서술하는 해결방법은 매각불허가 사유가 '개인 회생을 통한 강제집행 중지'에 대해서만 해결할 수 있는 방법이다. 기타 사유에 대한 매각불허가결정에는 적용할 수 없으니 참고바란다.

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1. 서론

 요즘 개인 회생을 통한 강제집행 중지가 빈번하게 일어나고 있는 것 같다. 개인 회생은 채무자의 권리이고 그 권리를 통해 회생 말 그대로 채무자에게 다시 일어날 기회를 준다는 점에서 개인 회생은 꼭 필요하다고 생각한다. 그러나 최근 경매 물건들을 보다 보면 이 회생을 악용하는 경우를 종종 볼 수 있다. 우리가 어렵게 낙찰받은 소중한 경매 물건이 개인 회생을 통한 집행 중지가 되어도 쉽게 불허가를 내어주지 말고 경매 법원과 회생 법원에 적극적으로 대처해서 우리의 권리를 찾아야한다.

 

 

2. 개인회생을 악용하는 사례

 경매에서 매각불허가 결정이 나게 되면, 잔금을 치루지 못하고 입찰보증금은 돌려받게 된다. 이후 시간이 조금 흐른 뒤 다시 경매가 진행되어 종전 낙찰가보다 훨씬 높은 금액으로 낙찰되는 경우를 주변에서 심심치 않게 볼 수 있다. 이런 일이 벌어지는 대부분의 이유는 개인회생때문이다.

 개인회생이란 재정적 어려움 때문에 파탄에 직면한 채무자의 채무를 법원에서 재종해 채무자가 다시 일어설 수 있도록 돕는 좋은 제도이다. 하지만 일부에서는 이 개인회생을 악용해 경매절차를 지연시키는 방법으로 사용하는 경우가 많다. (더 높은 금액으로 낙찰받기 위함도 있다.)

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개인회생 사유로 인한 경매절차 중단 공문(매각불허가결정)

 

 

 3. 개인회생사유로 인한 매각불허가 해결방법

 우리가 낙찰받고 잔금을 납부하기 전 채무자가 회생법원에 개인회생신청과 함께 강제집행 중지 신청서를 제출하게되면 회생법원 판사님은 '강제집행을 잠시 멈춰주세요'라고 결정하여 송달하게 된다. 그리고 문서를 송달받은 경매법원 담당 계장은 최고가매수신고인(낙찰자)에게 '개인회생으로 불허가낼테니 입찰보증금 찾아가세요' 라고 이야기를 한다. 이때 '네 알겠습니다'라고 하지말고 이렇게 말해보자.

 

'매각결정기일을 개인회생인가 혹은 기각 결정 이후 경매속행시점으로 연기해주세요. 매각기일연기 신청서를 즉시 제출하겠습니다.'

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 이후, 매각결정기일 연기 신청서를 해당경매법원에 제출하고 즉시, 회생법원에 탄원서를 제출하면 좋다.

 

 근저당 미변제로 인해 발생하는 임의 경매사건의 경우, 근저당 채권은 개인회생에 있어 쇼부의 대상이 되는 채권이 아니다. (국세/지방세 체납등의 강제경매에는 관계가 있을 수 있음) 따라서 근저당설정액 자체가 큰 경매물건의 경우, 회생절차가 끝나게되면 100% 다시 경매매물로 나오게 된다.

 

 따라서 매각불허가결정으로 인해 피해를 보는 근저당 채권자와 함께 강제집행 중지를 취소하는 탄원서를 회생법원에 제출하여 빠르게 집행중지를 풀어 잔금을 치뤄야 한다. 그리고 회생인가나 기각결정을 전자소송 사이트에서 <나의 사건검색>을 통해 바로바로 팔로우해서 인가나 기각시 바로 속행신청을 통해 경매절차를 빠르게 진행할 수 있어야 한다.

매각결정기일연기신청서.hwp

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탄원서.hwp

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※ 보통 탄원서 작성시 손글씨로 작성해서 법원에 보내시면 조금(?) 더 효과적이었던 것 같습니다.

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4. 매각결정기일 연기 신청시 유의사항

 

1) 사건이 정리될때까지 입찰보증금이 묶인다.

 - 매각결정기일을 연기하게되면 입찰보증금은 개인회생인가 혹은 기각이되어 경매가 다시 속행될때까지 묶이게 된다. 그래서 짧으면 3~4개월, 길면 1년 넘게 개인회생으로 인해 자금이 묶일 수 있다는 생각을 하고 스케줄상 묻어둬도 괜찮다고 생각이 들면 '매각결정기일 변경(연기)신청서'를 법원에 제출하면 된다. 비록 꽤 긴시간 돈이 묶이긴 하지만 ① 확실한 안전마진을 확보했다는 점 ② 보유비용(보유세 등) 없이 미래에 부동산 시세에 투자가 가능하다는 점이다.

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2) 경매채권금액이 소액일 경우, 변제하여 경매가 취하될 수 있다.

 - 경매신청된 채무액이 많지 않다고 하면 3개월~1년이 소요되는 개인 회생 기간 동안에 채무자가 채무액을 모두 갚아 경매를 취하시킬 가능성도 있다. 이건 어차피 우리가 컨트롤할 수 있는 부분이 아니라 일단 좋은 물건을 좋은 가격에 낙찰받았고 소유권을 꼭 가져오고 싶다면 매각결정기일 연기를 신청하자.