[재건축/재개발] 이주비 대출 총정리

[재건축/재개발] 이주비 대출 총정리

재개발/재건축 투자에 관한 내용을 아래 링크에 상세하게 정리해놓았으니, 재개발/재건축에 대한 이해도가 낮은 분들은 아래 링크를 먼저 보고나서 글을 읽길 바란다.

<재개발/재건출 기본부터 실전까지> 바로가기

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필자는 아래와 같이 이주비 대출을 신청하고 등기비용 영수증을 받았다. 이 글은 직접 경험자가 하나부터 열까지 경험하고 작성한 것이므로 신뢰해도 좋다.

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1. 이주비 대출이란?

- 이주비 대출이란 재건축/재개발구역의 관리처분인가 후 시공사 등의 주선으로 금융기관에서 조합원에게 이주에 대한 금액을 대출해 주는 것을 말한다. 즉, 조합원의 임시 거처를 마련하고 또는 조합원이 세입자의 임대차보증금을 지급하는데 드는 비용을 지원하고자 금융사가 조합원(세입자X)에게 이주비 대출을 해주는 것이다. 이로써 조합원은 돈걱정없이 임시거처를 구할 수 있고, 시공사는 빠르게 공실처리 및 철거진행이 가능하다.

 

- 시공사 연대지급보증 등 우량한 담보로 시중 1금융권 주담대보다 1.2~1.5% 정도 이자가 저렴하다.

 

※ 이주비 대출을 안받은 매물은 매도하기가 쉽지않다. (좋은 조건의 레버리지가 없는 매물은 투자자가 비선호하기 때문)

 

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2. 이주비대출 자격 및 한도

 

1) 대상 : 재개발/재건축 1주택만 소유한 조합원 (다주택자X)

 

- 이주비 대출을 받기 위해서는 ① 1세대 1주택자(원 조합원 혹은 승계 조합원) 이거나 ② 일시적인 1세대 2주택자(입주권 + 종전 주택) * 단 종전 주택 처분 조건 이어야 한다. 2주택 이상 다주택자에게는 이주비 대출이 되지 않는다.

 

이주비 대출 한도 = 주택 담보대출 한도

 

구분	금액	투기과열지구	조정 지역	조정 지역 외
무주택자*	15억 원 미만	LTV 50%	LTV 60%	70%
1세대 1주택 ​	9억 원 이하	LTV 40%	LTV 50%	60%
	9억 원 초과 ~ 15억 원 미만	LTV 20%	LTV 30%
	15억 원 초과	이주비 대출 불가(단, 대출특례조항 있음*)
1세대 2주택 이상	이주비 대출 불가

* 무주택자 : 여기서 무주택자는 관리처분인가 후 조합원의 입주권을 매매하여 이주비대출을 실행(또는 승계)하는 신규 매수자를 의미한다.

* 시가 15억원 이상 이주비대출 특례조항 : 원칙은 불가능하지만, 조합설립 이전 1년간 실거주 이력이 있는 원조합원은 대출이 나옴. (아래 기술한 시공사 재량으로 대출이 가능한 경우도 있음)

 

 

필자가 받은 이주비 대출은 주택수와 상관없이 LTV 60%를 지원받았고, 이주비대출을 가지고 신규주택을 취득할 수도 있었다(담당 법무사 및 담당 은행 확인 완료). 지금 부동산이 힘들어서 금융당국이나 국가기관에서 알면서도 봐주는 듯 하다.

 

2) LTV 산정 기준 및 대출 만기 기간

 

- 이주비 대출 금액은 이주 시점의 감정평가액(권리가액)을 기준 LTV를 산정기준으로 한다.

 

관처가 나면 관리처분인가통지서에 최종 권리가액이 찍히고 여기서 LTV가 산정된다.

 

- 대출만기는 준공일까지이나, 준공 이후 이주비대출 → 잔금대출로 전환이 가능하므로 사실상 만기는 없다고 볼 정도로 길다. (2022년 3분기부터 잔금대출은 50년까지도 가능하므로)

 

 

3) 시공사 재량에 따라 추가 대출 가능

 

- 시공사업체가 회사를 담보로 사업자대출을 일으켜서 조합원에게 유상 대출을 실행해주는 경우, LTV 100%까지도 대출이 가능하다. (한남뉴타운3구역 조합원의 경우, 무려 감정가의 LTV 100%에 대한 이주비 대출을 받을 수 있기 때문에 효율적인 자금 계획을 세울 수 있었다.)

- 단, 추가 이주비 대출은 건설업자가 사업시행자(조합)에게 제안할 수 있는 것이지 추가 이주비 대출 실행을 해줄 의무는 없기 때문에 재개발 투자 전 확인이 필요하다.

4) 이주비대출 무상지원은 더이상 없다.

 

- 한줄 요약 : 이주비 대출은 무상은 아니지만 무상이다(엥?).

 

- 한편, 정부는 조합의 이주비 대출이자 무상지원을 인정하지 않고 있다. 국세청은 조합이 이자를 대신 납부하는 것은 조합원이 장차 일반분양을 통해 얻을 수 있는 이익을 미리 배당받은 것으로 간주하고 사업소득에 대해 과세한다는 입장이다.

- 따라서, 조합원이 세금을 내지 않기 위해서는 ①조합원이 직접 매달 이주비 대출이자를 내는 방식 ②조합이 사업비에서 이자 비용을 먼저 지불하고 이주 기간에 조합원에게 대여한 것으로 처리하는 방식(선호) 중 한 가지를 선택해야한다.

- 자금 운용 측면에서 후자의 방식이 좀 더 선호될 것으로 보이며, 결과적으로 어떤 방식으로든 조합원이 이주비 대출이자를 부담하여야 한다. 후자는 조합원이 당장은 이주비 대출이자를 납부하지 않는 것처럼 보이지만 실제 대출이자는 정비사업의 기타사업비에 포함되며, 대여 방식으로 실행되는 것이기 때문에 공짜가 아닌 것이다.

- 필자의 재개발사업체의 경우, 이주비대출을 받게되면 그 대출 이자분을 조합에서 선지급하고 나중에 일반분양에서 얻는 이익금에서 대출이자를 제하고 조합원에게 지급한다. 만약 이주비대출을 안받게되면 종전자산평가액의 60%에 해당하는 대출이자를 계산하여 일반분양에서 얻는 이익금에 가산하여 조합원에게 지급한다.

 

 

필자가 받은 이주비 대출은 조합에서 이자를 대납해주고 조합 청산시 사업비 처리하는 방식으로 무이자 처리한다. 만약 이주비 대출을 안받는 조합원은 낸 이자(사업비 처리할 이자)가 없다고 해서 청산시 분배금을 더주진 않는다. 즉 이주비 대출을 받는게 유리하다. 

 

 

5) 이주비 대출받으면 신규주택 매수 불가

- 이주비 대출은 전세 자금으로만 사용 가능하고 주택 구입으로는 사용 불가능하다. 이주비 대출 시 약정서에 추가 주택 구입을 하지 않는다는 약정서를 작성한다고 한다. 만약 이주비로 대체주택을 사게 되면 대출금 즉시 회수하고 주택 관련 대출(전세 대출, 주담대 등)만 3년간 못받는다.

- 이주비대출은 1금융 주담대금리보다도 저렴하다고 기술했다. 약정을 위반하지 않고 기존 대출들을 싹 정리하고 이주비대출로 갈아타기하는게 제일 좋은 방법이다.

 

 

6) 세입자 있는 경우 이주비대출이 불가

 - 조합 내 이주점검센터에서 멸실 확인 후 이주비대출이 실행되므로 보증금 반환을 고려한 자금계획을 사전에 세워놓고 접근해야 한다.

 

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※ 필자가 진행중인 재개발 물건의 이주개시 및 이주비대출 공고문이다.

상기 공고문과 안내책자에 있는 내용 중 중요한 부분을 몇가지 정리하자면 아래와 같다.

1) 7일(토,일 포함)간의 이주비 대출 신청기간 안에 이주비 대출신청을 하면 조합에서 한번에 처리가 가능하고 접수기간 이후에는 직접 이주관리센터, 은행, 법무사를 컨택하여야 한다.

2) 이주하는 날 15일 전까지 '이주일자 확정신고 및 이주비 신청서'를 제출해야 하며, 이주당일 공가 확인 후 대출이 지급된다.

3) 이주비 대출 가능액은 종전 자산 평가액의 60%이며, 세대별 주택 보유 현황에 따라 그 비율은 달라진다(다주택자도 대출 되는듯?).

4) 이주기간은 6개월 간 주어지며, 이 기간 내에 이주하지 않는 경우를 대비해 모든 거주자에게 명도소송과 점유이전금지가처분신청을 진행하며, 공가확인시 자동 취하처리된다.

5) 이주비 대출 가능액을 초과하는 근저당이 있는 경우 차액분을 대출 전 소유자가 갚아야 하고, 압류,가압류,가처분,가등기,전세권 등 권리가 경우, 소유자 책임하에 말소시켜야 한다.

6) 이주시작(2월 6일)으로부터 1개월 후 부터 이주비 지급(3월 6일)이 가능하다.

7) 공가처리시 폐전,폐수,정화조 및 폐기물 처리 확인서(납부영수증)와 열쇠 제출이 필요하다.

8) 대출금리는 6.28%(코픽스 3개월 변동 + 가산금리 2.3%)이다.

9) 대출이자는 이자후불제이다. 이주개시일부터 입주 만료일까지의 기본이주비 이자는 조합에서 일괄 조합사업비로 부담하고 이주비 이자는 조합원 분담금에 포함하여 입주시에 일시상환해야 한다. 단, 조합 청산 시 조합의 수익 중 조합원별 이자 부분을 정산하여 추가 지급한다(감평액이 크면 안좋은 이유).

10) 이주비 지급에 대한 소요비용 :

•     주소변경등기비 1건 당 50,000원
•     근저당말소 등기비 1건 당 50,000원.
•     확인서면비 : 1건당 40,000원(등기권리증 분실의 경우에 해당).
•     대출인지세 : (대출금 ~5,000만원) 0원, (대출금 5,000~1억) 35,000원, (대출금 1억~10억) 75,000원

11) 이주당일 공가처리 완료 후 잔금 전액을 지급하는데 최초지급이 3월 6일이므로 지급 최소 15일 전에 지급을 신청해야 한다. 단, 이사일이 토,일,공휴일인 경우 이주비 지급이 되지 않으므로 공유일 전일을 지급일로 신청해야 한다.

 

 

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3. 이주비 대출 관련 Q&A

 

 - 아래 내용은 실제 우리 조합의 이주비 대출 대상 은행인 경남은행에서 직접 받은 Q&A 내용이므로 가장 확실하다고 할 수 있다(물론 은행마다, 구역마다 답변은 상이할 수 있다.)

 

<경남은행 - 이주비 관련 답변 (22' 10/17) >

 

Q1) 다주택자도 이주비대출 가능?

A1) 가능. 당행 내규 및 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준에 의거, 기타지역 소재 주담대 진행시 2주택 이상 가구에 대해 LTV60%(담보인정비율)이내로 심사 및 적용 예정. 따라서 다주택자도 보증서 발급 및 은행 내부심사 통과시 이주비대출이 가능함.

 

Q2) 분양신청시 1+1 조합원도 이주비대출 가능?

A2) 가능. 이주비대출은 종전자산을 담보로 주택도시보증공사(HUG)에서 근저당 설정 후 보증서 발급 처리함. 해당지역 내 동일 자산으로 이주비대출 보증서는 최대 1건까지 발급 가능하며 동일지역 내 개별 물건지를 각각 보유하고 있다면 가능함.

 

Q3) 이주비대출 실행 후 이주비 대출을 활용하여 신규주택 취득 가능?

A3) 불가. 이주비 대출의 자금용도는 이주자금임. 종전 소재지의 재개발로 인한 거주지의 소멸때문에 잠시 거주할 전월세를 제공하는 목적으로 해당 자금을 이용해야 하므로 신규주택 취득은 불가함.

 

Q4) 이주비 금액 산정 기준은?

A4) 기타지역 소재 물건지이므로 LTV 60% 및 70% 적용 심사 함. LTV 70%는 *서민 실수요자 및 무주택세대, LTV 60%는 2주택 이상 보유세대임. 

*서민 실수요자 : 무주택 세대주 및 부부합산소득 9,000만원 미만인 자

 

Q5) 보유물건에 선순위 주담대 보유시 이주비대출은 불가능한가?

A5) 조건부 가능. 주택도시보증공사(HUG)의 근저당권은 제 1순위를 원칙으로 함. 단, 이주비 대출금으로 선순위 권리를 전액 상환(대환)하여 이주비대출이 1순위 근저당권을 취득한다면 가능. 이주비 대출금으로 선순위 권리를 말소할 수 없다면 차액은 본인이 직접 마련해야 함(경남은행 XX금융센터에 신용대출 또는 다른 담보대출 상담바람).

 

Q6) 선순위 주담대를 이주비대출로 대환 시, 중도상환수수료를 취급 은행에서 지원이 가능한가?

A6) 조건부 가능. 선순위 주담대가 당행(경남은행) 대출의 경우, 해당 영업점과 협의 후 중도상환수수료 면제 가능. 그러나 타 금융기관의 경우 지원 불가능.

 

Q7) 공동명의의 경우, 대표 조합원이 아닌 나머지 조합원 명의로 대출 실행 가능?

A7) 조건부 가능. 공동명의의 경우, 보증서 발급시 연대보증인으로 공동명의인이 입보할 경우, 대출 가능

 

Q8) 대출서류 작성은 본인만 가능한지? 대출 접수 일정 수립시 주말 요청 가능?

A8) 본인만 작성 가능. 대출 접수 일정은 주중만 가능(주말불가)

 

Q9) 나대지 소유자도 이주비대출 가능?

A9) 조건부 가능. 토지에 대해서 근저당권 설정 후 보증 취급 가능. 이주비대출 보증서 발급 완료 후 이주비대출 실행됨.

 

Q10) 무허가 건물(뚜껑)도 이주비대출 가능?

A10) 불가.

 

Q11) 근생 상가분양자도 이주비대출 가능?

A11) 불가.

 

Q12) 무직자도 이주비대출 가능?

A12) 가능. 보증서 발급만 가능하다면 소득, 신용에 관계없이 LTV의 최대 가능액까지 신청 가능. 단, 연체(신불자) 등 신용정보 보유중이면 불가.

 

Q13) 법인의 경우 이주비대출 가능?

A13) 불가. 법인의 경우 보증서 발급대상 자체가 아님. 이주자금이 필요할 경우 경남은행 XX금융센터로 문의 바람.

 

Q14) 해외 거주자의 경우 대출자서 대리인 방문 가능?

A14) 조건부 가능. 영사관에서 공증받은 위임장을 대리인이 구비해올 시 대리인 접수 가능. 

 

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<새마을금고 - 이주비 관련 답변 (22' 12/06) >

 

Q1) 다주택자도 이주비대출 가능?

A1) 가능. 주택도시보증공사(HUG) 보증서 발급 및 금융기관 내부 심사에 문제가 없을 경우 다주택자도 이주비 대출 가능.

 

Q2) 분양신청시 1+1 조합원도 이주비대출 가능?

A2) 가능. 

 

Q3) 이주비대출 실행 후 이주비 대출을 활용하여 신규주택 취득 가능?

A3) 가능. 이주비 대출 이후 신규주택 구입은 가능하나, 이주비 대출 신청시 고지한 주택 외 다른 주택이 이주비대출 실행 전에 보유했음이 밝혀지면 약정위반으로 대출회수됨.

 

Q4) 이주비 금액 산정 기준은?

A4) 기타지역 소재 물건지이므로 LTV 60% 적용

 

Q5) 보유물건에 선순위 주담대 보유시 이주비대출은 불가능한가?

A5) 조건부 가능. 주택도시보증공사(HUG)의 근저당권은 제 1순위를 원칙으로 함. 단, 이주비 대출금으로 선순위 권리를 전액 상환(대환)하여 이주비대출이 1순위 근저당권을 취득한다면 가능. 이주비 대출금으로 선순위 권리를 말소할 수 없다면 차액은 본인이 직접 마련해야 함.

 

Q6) 선순위 주담대를 이주비대출로 대환 시, 중도상환수수료를 취급 은행에서 지원이 가능한가?

A6) 불가.

 

Q7) 공동명의의 경우, 대표 조합원이 아닌 나머지 조합원 명의로 대출 실행 가능?

A7) 불가. 대출 실행하고자 하는 조합원을 대표조합원으로 조합사무실에서 변경 후 대출 실행 필요.

 

Q8) 대출서류 작성은 본인만 가능한지? 대출 접수 일정 수립시 주말 요청 가능?

A8) 본인만 작성 가능. 대출 접수 일정은 조합원들의 편의와 조합 일정을 고려하여 결정할 예정임.

 

Q9) 나대지 소유자도 이주비대출 가능?

A9) 조건부 가능. (단, HUD 보증서 발급 가능한 조합원에 한함)

 

Q10) 무허가 건물(뚜껑)도 이주비대출 가능?

A10) 조건부 가능. (단, HUD 보증서 발급 가능한 조합원에 한함)

 

Q11) 근생 상가분양자도 이주비대출 가능?

A11) 조건부 가능. (단, HUD 보증서 발급 가능한 조합원에 한함)

 

Q12) 무직자도 이주비대출 가능?

A12) 가능. 보증서 발급만 가능하다면 소득, 신용에 관계없이 LTV의 최대 가능액까지 신청 가능. 단, 연체(신불자) 등 신용정보 보유중이면 불가.

 

Q13) 법인의 경우 이주비대출 가능?

A13) 불가.

 

Q14) 해외 거주자의 경우 대출자서 대리인 방문 가능?

A14) 조건부 가능. 영사관에서 공증받은 위임장을 대리인이 구비해올 시 대리인 접수 가능. 

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4. 중도금 대출이란?

 

- 필자의 재개발 물건의 경우, 신청한 주택의 '분양가격 < 권리가액'이기 때문에 오히려 환급을 받지만, '분양가격 > 권리가액'의 이라고 하면 일반분양 시기에 일반분양자&조합원 동시에 중도금 대출이 시작된다.

 

 - 중도금 대출액 : (분양가격-권리가액) X LTV(%)*

   *LTV : 이주비 대출과  동일

 

관리처분인가통지서

 

 

 

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5. 잔금대출(일반주담대) 전환하기

 

1) 잔금대출은 이주비&중도금 대출을 일반 주담대로 전환하는 것이다

 - 지역별 LTV는 이주비대출 부분의 표와 동일하다. 

 - 잔금대출에서는 무주택자 : 재개발 주택만 소지한 사람(관처이후 매수자 아님!).

 - 2주택자 : 1주택 처분조건이고, 역시나 3년이내에 처분하지 못하면 대출회수 및 3년간 주담대가 제한된다.

 - 3주택자 이상 : 대출 불가