[재개발/재건축] 기본부터 실전까지

[재개발/재건축] 기본부터 실전까지

반응형

 

---

1. 재개발/재건축 차이

*1 접도율 : 접도율이란 4m 이상 도로에 접한 주택의 비율로 접도율이 높다는 것은 그 만큼 교통이 편리한 지역이라는 뜻이다.
*2 재건축 연한 30년을 넘기면 정비기본계획에 속해있지 않아도 주민간에 뜻을 모아 안전진단 신청이 가능하다. A~E 등급까지 있으며, A~C등급은 재건축 불가, D등급은 2차정밀안전진단 실시(2차때 E나오면 재건축 가능), E등급은 재건축 가능하다. 안전진단 평가 항목은 구조안전성 50%, 설비노후도 25%, 주거환경적합성 15%, 수익성 10%으로 평가한다.
*3 1989' 3/29 이전부터 존재한 무허가 건물도 조합원 자격을 부여한다. (매수전 반드시 조합에 문의)
*4 현금청산 : 조합원 자격 미달이나 자격을 포기하면 감정평가액 만큼 돈을 받고 나간다.
※ 재개발 현금청산 대상자(2018' 2/9 이후 4단계(관) 신청한 조합 대상)
1. 30제곱미터 미만 나대지 소유자
2. 30~90제곱미터 미만 나대지 소유한 유주택자
3. 90제곱미터 미만 나대지 공유지분 소유자
4. 분양 신청 X, 분양 철회한 조합원
5. 권리산정기준일(각각다름) 이후 분할된 토지 소유자
6. (투기과열지구) 5년 재당첨 제한인 자 (5년 내 일반분양 당첨자)
*5 재초환 : 이익이 아주 클 때만 환수하겠다는 의도인 만큼 재초환 대상이면 본인의 투자가 그만큼 성공적이었다는 뜻이다. (입주 전에 매도 시 매수자에게 전가 가능. 프리미엄 지불액은 평균이익에 고려 안함)

반응형

 

재초환 부과액

재개발 투자의 장점은 네 가지이다.
1. 청약없이 100% 아파트 당첨
2. 일반분양가보다 10~20% 저렴
3. RR(로얄동,로얄층) 선점
4. 발코니 확장, 가전제품 무료 지급
5. 공시지가 기준으로 취득/보유세가 산정되므로 내야될 세금이 작음
6. 4단계(관)이후 매도하는 재개발 물건은 양도세 중과 면제 (이주 후 멸실이 된다는 뜻이니 주택으로 치지 않음)
7. 조합원이 3단계(사)이후 대체 주택을 매수하는 경우 훗날 그 주택을 매도할 때 대체주택의 양도세 비과세 (단, 종전주택이 4단계(관)이전에 구매할 것, 대체주택 1년이상 거주의무, 새아파트 완공 후 2년이내 이사해서 1년거주, 준공일기준 대체주택은 2년이내 처분 조건)
★ 재개발하면서 대체주택사서 2주택자하면 대체주택 비과세 개이득 ★


+ 입주권/분양권 차이
입주권 : 재개발/재건축에서 나온 아파트 소유할 권리
분양권 : 일반분양에서 나온 아파트 소유할 권리

반응형

 

---

2. 재개발/재건축 4단계 (정조사관)

2-1. 재개발 보스몹은 건축심의이고, 재건축 보스몹은 안전진단이다.
재개발 투자적기 : 건축심의 통과 이후
재건축 투자적기 : 안전진단 통과 직후
2-2. 3단계(사) 이후 감정평가를 통해 사업비와 조합원 분양가 등 계산이 가능하다. ('사'가 투자 적기인 이유)
2-3. 3단계(사)에서 손바뀜이 가장 많이 일어나고, 처음부터 끝까지 가는 원조합원은 전체의 10%밖에 없다.
2-4. 3단계(사) 고시 후 60일 이내에 조합원분양 신청을 완료해야한다. (평형 신청)

반응형

 

※ 투기과열지구/조정대상지역에서 유의사항
<2022년 투기과열지구/조정대상지역 확인 바로가기>

※ 투기과열지구에서 재건축 입주권 전매 가능 예외 사항
1) 2단계(조) 이후 3년안에 3단계(사) 신청 안했을 경우
2) 3단계(사) 인가 받아도 3년안에 착공을 못한 경우
3) 착공을 해도 3년안에 준공을 못한 경우
-> 원활히 재건축사업이 진행되지 않고있다고 판단하여 재건축 입주권 전매가 가능하다.

 

 

※ 정비구역이 해제되는 경우 (도시 및 주거환경정비법 제20조(정비구역등의 해제))

① 정비구역 지정일로부터 2년 안에 조합설립추진위원회(추진위원회)의 승인을 신청하지 않은 경우

② 정비구역 지정일로부터 3년 안에 조합설립인가를 신청하지 않은 경우

③ 추진위원회 승인일로부터 2년안에 조합설립인가를 신청하지 않은 경우

④ 조합설립인가일로부터 3년안에 사업시행인가를 신청하지 않은 경우

※ 단계별 매물의 특징
1) (3단계) 감정평가 직후 : 낮은 감평액에 불만을 품은 조합원이 매물을 던진다.
2) (3단계) 감정평가 직후 : 향후 부담금을 감당할 여력이 없는 소유주가 던진다.
(대신 전세로 거주하면서 이주시점을 가늠한다. 오래 살던 집이라 관리 민감도가 약함)
3) (3단계) 조합원분양 직후 : 투기과열지구에서 4단계(관) 이후 매도가 불가능하므로 던지고 나간다.
4) (5단계) 이주 시점 : 이주비 대출만으로 세입자 보증금을 돌려줄 수 없는 소유자가 던진다.
5) (5단계) 이주 시점 : 이주비 대출을 못받는 다주택자들이 던진다.
-> 장투하기 싫은 사람들은 이주시기가 확정되지 않은 4단계(관) 이후 매물에 투자하라
부동산에 "사장님, 이주비대출을 받지 못하는 다주택자 물건이 있으면 바로 연락주세요" 남기기


이주비 대출과 관련된 추가 내용은 아래 링크 참고하길 바란다.

<재건축/재개발 이주비 대출 총정리> 바로가기

반응형

 

---

3. 사업의 불확실성 체크하기

3-1. 구역 내에 단독주택이 많으면 사업 진행이 더디다.
3-2. '한강뷰'와 같이 단지 내 특수한 영구조망을 누리는 동이 포함되면 사업 진행이 더디다. (조망권을 보장한다는 내용을 조합정관에 기재할지 등 구체화하기가 애매하므로)
3-3. 상가, 종교시설, 학교가 있으면 사업 진행이 더디다.
3-4. '누가봐도 대장아파트'는 사업진행이 더디다. (이해관계가 많음)
-> 둔촌주공 등
3-5. 초기 재개발구역 주민들의 단합력이 사업의 속도를 결정한다. ('사' 이전은 반드시 구역을 가봐야 하는 이유)
-> 조합에 문의하여 주민들의 동의율 확인한다. (동의율 = 의지)
-> 구역 주민들을 인터뷰해야 한다.
3-6. 주변에 재건축/재개발을 성공한 사례가 있으면 속도가 빠르다.
3-7. (재건축) 애매한 20년차보단 30년 연한에 가까운 대단지 아파트가 좋다.

---

4. 투자금 계산하기

4-1. 3단계(사) 감정평가 전 매수 시 : 공시지가를 통한 프리미엄 계산
- 공시지가에서 1.3을 곱하면 얼추 감평액을 계산할 수 있다. 아래 예시의 경우는 C 빌라를 매수하는게 제일 낫다.

계산 해설)
실제 투자금액 = 매매가 - 전세가
예상 감평액 = 공시지가 X 1.3
프리미엄 추정가 = 매매가 - 예상감평액

반응형

 

4-2. 3단계(사) 감정평가 이후 매수 시 : 감평대비 P 계산, 각종 정보를 통한 총매수가 계산
- 감평대비 P가 낮을수록 싸게 살 수 있는 매물이다. (아래 예시의 경우, 감평대비 P가 낮은 B빌라가 좋음)

계산 해설)
감평액,프리미엄,비례율,조합원 분양가 : 결정됨
감평대비P = 프리미엄 / 감평액
매매가 = 감평액 + 프리미엄
권리가액(최종 결정된 감평액) = 감평액 X 비례율
예상 부담금 = 조합원분양가 - 권리가액
총매수가 = 매매가격 + 예상부담금

4-3. 5단계(이주) 이후 매매시 : 이주비대출 고려해서 실투자금 계산
- 감평액에서 LTV 40%(투기), 50%(조정), 60%(비규제) 이주비 대출이 가능하다. (감평액이 크면 좋겠지?)
- 규제지역(투기 및 조정)에서의 이주비대출은 세대당 1건만 가능하다.
(이미 다른 재개발물건으로 이주비대출 받은 다주택자는 대출불가)
- 이주비대출은 DTI, DSR 고려하지 않는다.

계산 해설)
감평대비P = 프리미엄 / 감평액
매매가 = 감평액 + 프리미엄
이주비대출 = 감평액 X 0.4
실제 투자금액 = 매매가 - 이주비대출
권리가액(최종 결정된 감평액) = 감평액 X 비례율
-> 여기서 비례율을 100%로 가정하여 감평액 = 권리가액으로 계산함
예상 부담금 = 조합원분양가 - 권리가액(=감평액)
총매수가 = 매매가격 + 예상부담금

반응형

 

4-4. (5단계) 동호수 추첨 이후 : 부담금 대출까지 고려해서 실투자금 계산
- 잔금의 90%까지 무이자로 부담금 대출이 가능한 단지도 있을만큼 단지별로 다르므로 잘 알아보길 바란다.
- 통상적으로 이주비대출과 부담금 대출을 합쳐서 한 건의 대출로 취급한다.
- 부담금 대출은 DTI, DSR 고려하지 않는다.
- 입주가 다가오면 주택담보대출을 받아 이주비+부담금 대출을 전환시키면 된다.

---

반응형

 

5. 안전마진 계산하기

- 조합원 분양가를 기준으로 각 단계별 적정 P를 아래와 같이 계산하면 된다.

계산 해설)
새아파트 P : 인근 신축아파트가격 - 조합원 분양가
4단계 적정 P : 새아파트 P X 0.6
3단계 적정 P : 4단계 P X 0.7
2단계 적정 P : 3단계 P X 0.8
1단계 적정 P : 2단계 P X 0.9

<4. 투자금 계산하기>에서 계산한 값과 적정 P를 잘 고려해서 좋은 매물을 찾으면 된다.

* 재개발 매매(전세)계약서 작성시 '공가처리시 단전,단수,폐기물처리,열쇠 반납에 필요한 비용은 세입자가 부담한다' 특약 필요

---

반응형

 

결론 : 이제 막 관리처분인가 난 무거운 물건을 작은 프리미엄으로 사서 1~2개월 뒤에 이주비대출을 받는게 짱! (혹은 큰 금액의 이주비대출까지 받은 무거운 물건을 사는것도 좋음!)

'7. 조합원이 3단계(사)이후 대체 주택을 매수하는 경우 훗날 그 주택을 매도할 때 대체주택+신규주택의 양도세 비과세 (단, 종전주택을 4단계(관) 이전에 구매할 것, 대체주택 1년이상 거주의무, 새아파트 완공 후 2년이내 이사해서 1년거주, 준공일기준 대체주택은 2년이내 처분 조건)
★ 재개발하면서 신규주택 2주택자 개이득 ★'