[부동산 일반] 2023년 부동산 전망 총정리 (이현철, 김기원, 김경민, 한문도)

이번 시간에는 2022년 집값폭락을 맞춘 부동산전문가 4인방의 2023년 부동산 전망을 총정리해보는 시간을 가져보도록 하자.

1. 이현철 소장

이현철 소장은 개인 유튜브 채널도 운영하고 있고, 책을 3권을 썼다. 그는 2018년 폭등예측, 2020년 폭등예측, 2021년 하락예측 모두 맞춘 전문가이다.

1) 심리

① 심리는 한번 꺾이면 우직하게 밀고 나가므로 한번 방향이 정해지면 장기간 이어짐

(항공모함의 기수를 돌리기 어려운 것처럼)

② 사람은 비쌀 때 많이 사고 쌀 때 아무도 안삼

2) 하락시그널

① 거래량이 감소한 후 호가가 벽에 걸린 것처럼 오르지 못함

② 미분양 물량 증가하며 할인분양이 시작됨

* 하락사이클 초기에는 분양사의 고집으로 낮은 분양가를 책정하지 않고 흥행참패 함(지금이네).

③ 전세가율이 낮아짐

3) 상승시그널 (매수 시점)

① 전세가율이 높아짐 (20년래 최고 전세가율 기사나옴)

* 특히 전세난은 절호의 매수 타이밍

② 미분양 매물 빠르게 해소됨

③ 전세가가 올라감

4) 부동산 시장 사이클에 영향을 끼치는 요소

1차요인 : 심리, 전세가, 분양, 정부정책
2차요인 : 금리, 인구, 경기, 호재

*특히 금리는 2차요인으로 금리와 집값이 방향이 같을 때 강력하게 작용한다(2021년 처럼).

금리 자체가 사이클을 바꾸지는 못하므로 금리가 떨어져도 하락한다.

5) 현재 및 향후 관점

- 현재 하락사이클 초기이므로 매매는 커녕 청약도 거들떠보지 마라(큰폭으로 할인분양 가능성 있으므로).

- 쉬는것도 투자이다.

- 2030년까지 하락할 가능성 있다(최소 5년 하락 예상).

- 하락장 초기이므로 30~40% 빠진 아파트도 위험하다(추가 하락 가능성).

2. 김경민 교수

김경민 교수는 미국 상업용 부동산 모델을 한국에 들여와서 향후 집값을 전망하는 서울대 대학원 교수이다.

1) 기준금리가 중요

① 인플레이션(금리인상)에 따른 부동산 시장 붕괴가 가장 큰 요소임

② 수익형 부동산은 금리에 절대적 영향을 받음 (무위험 수익률인 예금금리보다는 높아야 되니까)

③ 최종 기준금리에 따른 예측모형을 만듬

Case) 최종 기준금리 3.5%

- 서울 아파트 기준 2018년 2Q ~ 4Q 수준으로 회귀

→ 2023년 말까지 "2022년 4분기 대비" -28~38% 하락 전망 (고점대비 아님)

2) 매수시점

① 기준금리가 낮아지는 시점(보합 아님)

② 거래량이 터지는 시점

③ 최저매도호가 > 실거래가로 전환되는 시점

*가장 저렴한 매도호가는 없어져버리므로 실시간으로 모니터링해줘야 함

*최저매도호가 < 실거래가 : 하락추세

*최저매도호가 = 실거래가 : 보합추세

*최저매도호가 > 실거래가 : 상승추세

3. 김기원 대표

김기원 대표는 데이터에 입각한 부동산 전망을 하는 부동산 전문가로 프롭테크 회사인 리치고의 대표이사이다.

1) 고평가 판단 기준

① 시중 통화량(M2) 대비 아파트 시가총액

② 국내총생산(GDP) 대비 아파트 시가총액

③ 국민순자산 대비 부동산 비중

*아쉽게도 이는 모두 1년마다 통계하는 데이터로, 집계후 활용하기에는 너무 느린 데이터들임

*고평가지역도 이와 동일하게 판단함

2) 향후 부동산 예측

① 1998년~2013년, 2013년~2027년을 하나의 큰 사이클로 봄

② 현재는 하락사이클 초기로 떨어지는 칼날임

③ 2024년~2025년이 좋은 매수타이밍이 올 수 있음

3) 매수시점

① 미분양이 3개월 연속 감소

② 해당지역 향후 입주물량이 없을 때

③ 거래량이 늘어남

④ 정부의 완화정책기조 (특히 양도세 면제 정책이 나올 때)

4) 체크리스트를 살피자

4. 한문도 교수

한문도 교수는 연세대 부동산학과 교수로 요즘 활발한 활동을 이어가고 있는 전문가이다.

1) 예상 외 가능성을 열어두어라

- 과거 강남도 미분양이던 시기가 있었다. 예상외 시장격변이 있을 수 있다.

2) 향후 부동산 예측

① 고점대비 평균 40~50% 하락 전망 (3년 간 조정 후 반등할 것)

② 그러나 일본식 장기침체 가능성은 없음

③ 이유 1 : *주택가격부담지수(K-HAI)가 너무 높음

*주택가격부담지수(K-HAI) : 중위소득자가 중위주택을 구매할 때 소득대비 부담하는 비율. 지수 100 당 소득의 25%를 주담대 상환에 쓴다는 의미로, 현재 204%는 소득의 50% 이상을 주담대 상환에 쓰고있다는 뜻.

<실시간 K-HAI 바로가기 링크>

④ 이유 2 : *금융취약성지수(FVI)가 너무 높음 (출처: 한은)

*금융취약성지수(FVI) : 대한민국의 금융관련 39개 지표를 표준화하여 산출한 종합지수(0~100)로, 높을수록 금융에 취약하다는 뜻이다.

⑤ 이유 3 : 부동산의 *금융불균형 관련 부문별 지수가 너무 높다. 부동산 장기평균보다 훨씬 높은 99.6이다. 엄청난 불균형이라는 뜻이다. (출처 : 한은)

*금융불균형에 대해 중앙은행, 학계 등에서 공식적으로 합의된 정의는 없으나 대체로 과도한 레버리지, 자산가격 고평가가 동시에 발생하면서 실물 부문에 비해 부채 규모나 자산가격이 과도하게 커지는 현상을 의미하는 개념으로 통용되고 있다.

⑥ 이유 4 : *가처분소득 대비 가계부채가 너무 높다. 현재 한국은 168.9%로, 미국은 137%(2008년 금융위기), 일본은 140%(1990년 버블붕괴), 스페인은 150%(2010년 유럽금융위기)에서 경제가 붕괴된 사례로 보아 매우 위험한 상태이다.

*가처분소득 : 국민소득 중 가계가 임의로 처분이 가능한 소득을 말한다. 즉, 언제든 자유롭게 소비나 저축에 사용할 수 있는 소득이다.

⑦ 이유 5 : *피케티 지수가 너무 높다. 현재 한국은 9.6배로, 일본과 스페인에서 부동산거품이 정점일 때 7~8배였다. 1990년 일본과 2007년 스페인에서 동 수치가 8.1~8.3배까지 상승한 적이 있다. 현재 한국은 매우 위험한 상태이다.

*피케티지수 : GDP 대비 국민순자산의 배율로, 자산불평등지수라고도 한다. 피케티지수가 10배라고 하면 중위소득자가 중위자산을 얻는데 10년이 소요된다는 뜻이다.

<한국은행 금융안정보고서(반기) 바로가기>

금융안정보고서(2022년 12월).pdf

6.26MB

금융안정보고서(2022년 6월).pdf

6.94MB

3) 매수시점

① 물가가 잡혀야 함

② 금리가 내려야 함

③ 전세가가 하락 → 보합하다가 상승전환할 때

5. 결론

- 전문가 4인의 의견을 취합하면 2023년은 조진거같다.

- 매수시점을 취합해보면 아래와 같다.

<이현철>