[부동산일반] 계획관리지역 개발건축가능 종류, 건폐율, 용적율

[부동산일반] 계획관리지역 개발건축가능 종류, 건폐율, 용적율

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계획관리지역 한줄 정리

 

1.  4층이하의 건축물, 제1종 및 제2종근린생활시설 가능

2. 건폐율 : 40%이하

3. 용적률 : 50~100%이하

 

[부동산 일반] 단독주택이란?

 

※ 관련근거 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하, 국토계획법)」 제36조

 

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01. 계획관리지역이란?

계획관리지역은 「국토계획법」 제36조에 의하여 지정하는 용도지역 중 하나이다.

용도지역은 크게
① 도시지역, ② 관리지역, ③ 농림지역, ④ 자연환경보전지역으로 나누게 된다.

여기서 관리지역은 다시
① 보전관리지역, ② 생산관리지역, ③ 계획관리지역으로 나누게 된다.

「국토계획법」에서 정의하는 "계획관리지역"은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역을 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시·군관리계획으로 결정한다.

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02. 계획관리지역에서 건폐율

「국토계획법」 제 77조에서 규정하고 있는 계획관리지역의 건폐율은 40% 이하이며, 이 범위내에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하고 있다.

(「국토계획법 시행령」제84조제1항제19호)

 

※ 생산관리지역: 20% 이하, 보전관리지역 : 20% 이하

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03. 계획관리지역에서 용적률

 

「국토계획법」 제 78조에서 규정하고 있는 계획관리지역의 용적률은 50~100% 이하이며, 이 범위내에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하고 있다.

(「국토계획법 시행령」 제85조제1항제19호)

※ 생산관리지역 : 80% 이하, 보전관리지역 : 80% 이하

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04. 계획관리지역에서 건축할 수 없는 건축물

아래 1, 2번 이외의 모든 건축물은 건축이 가능하다.

 

● 건축가능한 건축물의 용도.

계획관리지역에서 건축할 수 있는 건물의 용도는 다음과 같다. 단독주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 의료시설, 노유자시설 등. 단 건축물의 경우 4층 이하로 제한되는데, 이 역시 각 지자체의 조례를 따라야 한다.
계획관리지역은 수익사업의 대표인 2종 근린생활시설을 지을 수 있는데, 이는 음식점, 모텔, 영업용창고, 공장, 연수원, 자동차학원, 골프장, 골프연습장, 주유소 등을 포함한다.

2번의 경우 해당 시·군의 조례에 따라 다를 수 있으니 조례를 확인해 볼 필요가 있다.

1. 국토계획법상 건축할 수 없는 건축물

- 4층을 초과하는 모든 건축물
- 공동주택 중 아파트
- 제1종근린생활시설 중 휴게음식점 및 제과점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것
 (*하수도법에 따른 공공하수처리시설이 설치운영되거나 건축물을 설치할 수 없는 지역내 10호 이상의 자연마을이 형성된 지역은 제외)

- 제2종 근린생활시설 중 일반음식점, 휴게음식점, 제과점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것과 단란주점
- 판매시설
- 업무시설
- 숙박시설로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것
- 위락시설
- 공해 공장

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2. 지역여건 등을 고려하여 도시군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물

- 4층 이하의 범위에서 도시군계획조례로 따로 정한 층수를 초과하는 모든 건축물
- 공동주택
- 제1종 근린생활시설 중 휴게음식점 및 제과점으로서 도시군계획조례로 정하는 지역에 설치하는 것
- 제2종 근린생활시설 중 일반음식점, 휴게음식점, 제과점으로서 도시군계획조례로 정하는 지역에 설치하는 것과 안마시술소 및 같은 호 너목에 해당하는 것(제조업소, 수리점 등)
- 문화 및 집회시설
- 종교시설
- 운수시설
- 의료시설 중 종합병원, 병원, 치과병원 및 한방병원
- 교육연구시설 중 같은 호 다목부터 마목까지에 해당하는 것
  (직업훈련소, 학원, 교습소, 연구소)
- 운동시설(운동장 제외)
- 숙박시설로서 도시군계획조례로 정하는 지역에 설치하는 것
- 공해 공장
- 창고시설(창고 중 농업, 임업, 축산업, 수산업용 제외)
- 위험물 저장 및 처리시설
- 자동차 관련시설
- 관광 휴게시설 

 

[별표 20] 계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제19호 관련)(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령).hwp

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※ 자주하는 질문

Q : 계획관리지역에 휴게음식점과 일반음식점을 설치할 수 없다는데, 지나가다가 본 적이 있는데요?

A : 「국토계획법 시행령」 제71조제1항제19호 [별표 20] 제1호 다목과 라목에서 계획관리지역에서 건축할 수 없는 건축물 중 휴게음식점과 일반음식점에 대해서 나열하고 있다.

 

구체적으로 그 내용을 보면

"건축법 시행령 [별표 1] 제3호의 제1종 근린생활시설 중 휴게음식점 및 제과점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것, 건축법 시행령 [별표 1] 제4호의 제2종 근린생활시설 중 일반음식점 휴게음식점제과점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것"이라 규정하고 있는데 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에는 설치할 수 없다는 내용이다.

 

그래서

국토교통부령으로 정하는 지역(휴게음식점을 설치할 수 없는 지역)이 어떤 곳인지 정리하면 다음과 같다.

이는 「국토계획법 시행규칙」 제12조 [별표 2]에서 확인할 수 있다.

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설치할 수 없는 지역 : 하천, 저수지, 상수원 근처 지역

1. 저수를 광역상수원으로 이용하는 댐의 계획홍수위선(계획홍수위선이 없는 경우에는 상시만수위선을 말한다. 이하 같다)으로부터 1킬로미터 이내인 집수구역

 

2. 저수를 광역상수원으로 이용하는 댐의 계획홍수위선으로부터 수계상 상류방향으로 유하거리가 20킬로미터 이내인 하천의 양안(兩岸: 양쪽 기슭) 중 해당 하천의 경계로부터 1킬로미터 이내인 집수구역

 

3. 제2호의 하천으로 유입되는 지천(제1지류인 하천을 말하며, 계획홍수위선으로부터 20킬로미터 이내에서 유입되는 경우에 한정한다. 이하 이 호에서 같다)의 유입지점으로부터 수계상 상류방향으로 유하거리가 10킬로미터 이내인 지천의 양안 중 해당 지천의 경계로부터 500미터 이내인 집수구역

 

4. 상수원보호구역으로부터 500미터 이내인 집수구역

 

5. 상수원보호구역으로 유입되는 하천의 유입지점으로부터 수계상 상류방향으로 유하거리가 10킬로미터 이내인 하천의 양안 중 해당 하천의 경계로부터 500미터 이내인 집수구역

 

6. 유효저수량이 30만세제곱미터 이상인 농업용저수지의 계획홍수위선의 경계로부터 200미터 이내인 집수구역

 

7. 「하천법」에 따른 국가하천ㆍ지방하천(도시ㆍ군계획조례로 정하는 지방하천은 제외한다)의 양안 중 해당 하천의 경계로부터 직선거리가 100미터 이내인 집수구역(「하천법」제10조에 따른 연안구역을 제외한다)

 

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설치할 수 있는 지역 : 공공하수처리시설 있거나 민가

「하수도법」에 따른 공공하수처리시설이 설치ㆍ운영되거나 상기 설치할 수 없는 지역 내 10호 이상의 자연마을이 형성된 지역