[부동산일반] 공동명의 전세계약시 주의할 점

[부동산일반] 공동명의 전세계약시 주의할 점

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집주인이 2명인 공동명의 임대차계약의 경우, 계약시 과반의 동의가 없다면 임대차보호법의 효력이 발생하지 않습니다

(보증금 보호가 안된다는 뜻이예요).

즉, 쉽게 말해서 계약서 쓸 때

1. 두명 모두 참석하여 인감도장이 날인하여야 한다.

2. 둘 중 한명만 참석한 경우, 다른 공동 소유주의 위임장과 인감증명을 받아야 합니다. 또 참석하지 못한 공유자와 직접 통화해서 의사표시한 녹음까지 뜨면 가장 확실합니다!

 

을구에 별도 근저당이 없으므로, 물건지의 권리상 문제는 없는 안전한 물건으로 보입니다만, 공동명의는 추후 부부가 이혼한다든지.. 둘 중 한명의 재산이 압류된다든지 해서 공유물분할을 위한 경매가 진행될 수 있습니다.

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우선 저 위의 2가지로 공유물에 대한 임대차보호법 효력발생이 가능합니다.

『민법 제547조 제1항』은 "임대인이 여러 명일 경우 계약의 해지나 해제를 하려면 공동임대인 전원이 계약을 해지한다는 의사표시를 해야 가능하다고 규정하고 있다."
라는 조항이 있기에,

특약으로 A는 본 계약의 대표자로서, 향후 A의 모든 의사결정에 B는 동의한 것으로 간주한다.

같은 특약을 거는것도 좋아보입니다.

 

계약서쓰실때 위의 두 가지 중 어느 하나라도 해당되지 않는다면, 계약자체가 불완전계약이므로 전입신고,확정일자,점유 모두를 만족한다고 해도 임대차보호법의 효력을 상실하게 됩니다.

 

1. 한 명에게 전세금 보내는 경우
전세보증금은 대표계약자 A에게 이체하는 것을 B는 동의한다.

2. 두 명에게 전세금 1/2로 보내는 경우
전세보증금은 임대인 A, B에게 각각 1/2의 비율로 이체한다.

 

추가적으로 전세담보대출 받으실 계획이시라면, 취급예정 은행에도 공동명의에대한 취급진행절차에 다시한번 확인해보는 것이 좋아보인다.

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우선 공유물분할또한 청구의 소(민사)를 통해 이루어지다보니

 

1. 가정법원에서 이혼재판 진행
2. 공유물분할청구소송 진행
3. 낙찰 후 보증금 배당

 

부부공동명의의 부동산을 부부가 같이 나오지 않거나 위임장과 인감증명없이 계약을 진행했다면 임차인은 공유자 지분 과반수가 안된 상태에서 계약을 체결한 것이므로, 전입신고를 하고 점유하여 거주하고 있다고 하여도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못하는 것으로 되는 것입니다.

 

만약 이 주택이 나중에 경매로 넘어간다면 대항력이 없기 때문에 배당 신청 자격이 주어지지 않아서 보증금을 돌려받지 못하는 것이 될수도 있습니다.

 

즉 계약에 참여하지 않은 다른 명의자가 동의를 하지 않은 상태에서 계약이 체결되었다면 그로인하여 보증금을 반환하여 줄수 없다고 한다면 임차인은 보증금을 전부 반환받지 못할수도 있다는 이야기 입니다.

 

이럴경우에는 임대차계약을 진행한 부동산에서도 손해를 배상해 주어야 하는 책임이 있을수 있습니다.

그렇기 때문에 공동명의의 부동산에 대하여 전세계약을 한다면 계약당사자 모두가 나오는 것을 확인하거나, 못나올시 해당 첨부서류를 반드시 확인해야 합니다.

 

그래야만 소중한 보증금을 지킬수 있는 것입니다.

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