![[부동산 경매] 낙찰 이후 해야 할 일 총 정리 (잔금납부, 소유권이전 등)](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FbCnqav%2FbtssTgnA37p%2FxL6ZcwRU9RT3GkgmKLp0a1%2Fimg.png)
[부동산 경매] 낙찰 이후 해야 할 일 총 정리 (잔금납부, 소유권이전 등)
!주의! - 특례보금자리론을 이용한 경락잔금대출
한국주택보증공사(HF)의 특례보금자리론을 이용해서 경락잔금납부가 가능하다.(다른 보금자리론도 잔금납부가 가능) 다만, 주의해야 할 부분은 처리기간이다.
특례보금자리론은 최대 60일까지 처리기간이 소요됨에 반해, 낙찰잔금 납부는 25일 이내이기 때문이다.
이렇기 때문에, 안전한 잔금납부를 위해서는 '입찰 전에' 특례보금자리론을 먼저 신청 접수해놓고 낙찰받으면 관련 서류들을 준비하는 방식으로 가야 처리시간을 조금이라도 줄일 수 있다. (계약서가 없어도 특례보금자리론 신청 접수는 가능하다. 패찰하면 그냥 접수 취소하면 됨. 요지는 접수처리시간을 단축시키는 것이다.)
1-1. 낙찰 당일 : 임차인/소유자 연락처 얻기
- 낙찰 당일 최고가매수신고인(차순위매수신고인)은 경매기록 열람 및 복사를 하자. (스마트폰 촬영도 가능하다.)
※ 경매기록에서 알아와야 할 사항
1) 소유자 주민등록번호/주소/전화번호
2) 임차인 주민등록번호/주소/전화번호
3) (대항력있는 임차인의 경우) 대항력있는 임차인보다 배당순서가 빠른 채권의 금액 확인 (사진찍기)
↓ 아래 글 확인
[부동산 경매] 경매 낙찰 대금 배당 순서 (배당 순위)
★ 2023. 11. 13. 낙찰후 새로운 정보 업데이트 ★
→ 사건기록을 천천히 읽어보고 싶다고 하고 복사신청은 하지말고 열람신청만 해보자!
낙찰받고 사건기록을 복사하려고 신청했더니, 어떤 부분 복사가 필요하냐고 물어보았다. 천진난만하게 임차인의 인적사항 부분이 필요하다고 하니, 최고가매수신고인(이해관계자)이어도 임차인의 인적사항은 임차인의 동의가 없으면 공개할 수 없다는 답변을 받았다. 이에, 임차인에게 전화하더니 최고가 매수신고인에게 연락처를 알려주어도 되겠냐고 물어보았고 임차인은 "거절"한다고 해서 연락처를 받지 못했다 ㅠㅠ
그냥 임차인 인적사항에 대해 말하지 말고, 천천히 사건기록을 둘러보고 싶다고 이야기하고 몰래 임차인 인적사항을 확인 후 사진을 찍든 전화번호를 외우든 할 걸 그랬다...ㅠㅠ 꼼짝없이 잔금납부까지 컨택하지 못하게 되었다 ㅠ_ㅠ..
비록 꼼수이지만, 열람만 한다고 하고, 임차인의 인적사항을 몰래 확인하자!
Q) 매각허가 및 확정이 나기 전이니 2주후에 오라고 말하는 경우?
- 간혹 잘 모르는 법원직원이 매각허가 및 확정이 나기 전이니 2주후에 오라고 말하는 경우가 있다. 이때는 "경매절차처리지침 제 53조에 따라 최고가매수신고인으로서 매각기일 이후부터 경매기록을 열람할 권리가 있습니다."라고 이야기하면 보여준다.
제53조 (경매기록의 열람ㆍ복사)
① 경매절차상의 이해관계인( 민사집행법 제90조, 제268조) 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람ㆍ복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위는 다음과 같다.
1. 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자
2. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인, 매수인, 자기가 적법한 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수신고시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인
부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)
개정 2013. 6. 4. [재판예규 제1442호, 시행 2013. 7. 1.]
Q) 경매계장이 사진촬영이 안된다고 말하는 경우?
"재판기록열람 및 복사규칙 제 6조 제1항에 의해 사진 촬영이 가능합니다." 라고 이야기한다.
제6조(복사의 방법 등) ① 재판기록 복사 신청인은 법원이 지정한 장소에서 재판기록을 스스로 필사하거나 복사 신청인의 설비(복사기, 스캐너, 사진기 등을 말한다. 이하 같다)를 이용하여 복사할 수 있다.
재판기록 열람. 복사규칙
[시행 2019. 1. 1.] [대법원규칙 제2810호, 2018. 12. 4., 일부개정]
- 공매는 개인정보 보호때문에 낙찰자가 되어 매각허가결정이 떨어져도 일체 개인정보를 알 수 없다.
○ 경매 사건기록 열람 복사의 활용
| ▷ 임차인의 정보(연락처)를 미리 알 수 있기에 부동산 인도시 활용 |
| ▷ 내가 낙찰받은 부동산에 입찰해서 패찰한 입찰자들의 정보 비록 내가 낙찰받았지만 그들도 부동산을 분석하고 입찰했기에 경매 부동산의 정보를 잘 알고 있고 해당 경매 부동산이 필요한 입찰자가 있을 수 도 있겠죠. 거래가 성사된다면 중개수수료는 세이브 |
| ▷ 경매신청 채권자가 개인일 경우 자신의 채권을 빨리 회수하기 위해 도움울 줄 수 있고 예상치 못한 정보를 얻을 수 있습니다. |
| ▷ 서류를 일일이 보고 검토하는 과정에서 여려 문서양식과 내용을 접할 수 있기에 실질적인 경매 데이터를 축적 할 수 있습니다.(경매신청서, 여신거래약정서, 세무서의 교부청구, 세금의 법정기일 등) |
1-2. 낙찰 당일 : 임차인에게 연락하여 집 내부 살펴보기
- 임차인에게 문자/전화를 남겨 당일 집 내부를 살펴본다. 집의 심각한 하자가 있으면 7일의 매각불허가신청기간안에 처리해야하기 때문이다. (지금 안하면 너한테도 손해라는 점을 어필하면서 문자를 보낸다.)
문자 예시)
안녕하십니까, 최고가매수신고인 XXX입니다.
금일 낙찰받은 물건에 대해 향후 일정을 설명드리고자 연락드렸습니다.
향후 일정은 7일 후 매각허가결정이 나고 잔금납부기일은 아직 미정이나 XX월XX일으로 예상됩니다.
제가 잔금납부를 하고나면 이사완료 후 명도가 완료됐다는 증서인 명도확인서와 제 인감증명서를
법원에 제출하셔야만 배당기일에 임차권등기하셨던 전액을 배당받으실 수 있습니다.
매각허가결정 이전 집의 상태나 권리상 치명적인 하자가 발견되어 매각불허가신청을 하게되면 바로 다음차수로
경매가 재진행되지만, 매각허가결정이후 상기 사유로 매각취소신청이 들어가게되면 최소 4개월 이후에나
경매가 재진행됩니다. (그만큼 선생님의 임차권 배당또한 늦어지겠죠.)
혹시 오늘중으로 집안 내부 확인이 가능하다면 비밀번호를 알려주시면 감사드리겠습니다.
전화 예시)
안녕하십니까, OO타경OOOO 경매로 나온 OO아파트 OO동 OOOO호 물건의
최고가매수신고인 XXX라고 합니다. 임차인 OOO 선생님 맞으신가요?
제가 오늘 최고가로 낙찰을 받았는데 지금 잠시 물건지로 찾아뵈면 만날 수 있을지 여쭤보려고 전화드렸습니다.
만나뵙고, 집 내부 상태나
2-1. 매각확정판결 : 2주 기다리기
- 낙찰 7일 후 매각허가결정이 잡히고, 추가로 1주일간의 항고기간을 거쳐 항고가 없으면 매각확정결정 및 잔금납부기일이 잡힌다. (낙찰 후 매각확정까지 총 2주 소요)
- 매각허가결정 전에는 취하 등 매각 불허가되는 경우가 많지만, 매각허가결정 이후는 낙찰금의 10%를 보증금으로 걸고 항고해야하므로 이의신청하는 경우가 거의 없다.
- 잔금납부 전 채무 변제하여 취하되는 경우
(임의경매) 경매신청권원 말소등기 이후 취하신청 가능함. 낙찰자 동의 필요 X
(강제경매) 경매신청권원 말소등기 이후 취하신청 가능함. 낙찰자 동의 필요 O
(동의하지 않을 경우, 소송을 통해 취하신청 필요)
2-2. 매각확정판결 이후 : 임차인과 명도 사전 협상하기
- 임차인과 원활한 명도 협상을 위해 아래와 같이 전화/문자를 한다.
예시)
안녕하십니까, 잘 지내셨습니까? 쌀쌀한 환절기 건강 잘 챙기시길 바라겠습니다.
다름이 아니라, 매각확정 및 잔금기한이 확정되어 연락드렸습니다. 잔금확정기한은 XX월 XX일 X요일입니다.
저희가 XX월 XX일~XX일 중으로 잔금준비가 가능할 듯 한데, 아래 사항에 합의해주신다면 잔금 납부를 약 X주 당겨서 진행하도록 하겠습니다. (잔금 대납이 X주 당겨지는 만큼 배당도 X주가 당겨집니다.)
<잔금납부일 당일 함께 내부에 들어가 짐이 없음을 확인 후 비밀번호를 양도받고 명도확인서를 지급한다.>
만약 위 내용에 동의해주신다면 감사의 의미로 임차권 등기설정까지의 미납관리비 8개월분 또한 제가 대납하도록 하겠습니다.
만약 동의하지 않으신다면 저는 대출이자를 최소화하기 위해 잔금지급을 최대한 늦출 예정이며, 미납관리비가 정산될때까지 명도확인서를 드릴 수 없습니다.
생각해보시고 답장주시면 감사드리겠습니다.
- 추가적으로, 확정판결 이후 매각허가결정문을 받을 수 있다. 이는 보금자리론 등에서 매매계약서 대용으로 사용된다.
3. 잔금 납부 ~ 셀프등기
아래를 보고 차근차근 따라하길 바란다.
- 경락잔금 대출 시: 셀프등기 불가능. 반드시 법무사를 통해 대출 및 등기 실행
- 대출없이 잔금 치를 경우: 셀프 등기 가능함. 물론 법무사를 통한 등기도 가능
- 모든 서류는 제출용으로 뽑아야 한다. (열람용으로 뽑으면 빠꾸됨)
[법원 출발 전 준비물]
1. 말소할 등기목록 4부
2. 부동산 등기사항 전부증명서(등기부등본) 1통
3. 토지대장등본(대지권이 있는 집합건물은 대지권등록부) 1통
4. 건축물대장등본(집합건물의 경우 전유부) 1통
5. 주민등록등본(매수인용) 1통
6. 주민등록초본(매수인용) 1통
7. 취득세 신청서
8. 등록면허세 신청서
9. 국민주택채권 매입영수증 (잔금 당일만 매입 가능, 평일09:00~17:30, 토/휴일 불가)
10. 매각대금완납증명원 1통
11. (선택) 인도명령신청서 1통
12. 부동산소유권이전등기 촉탁 신청서
[법원에서 받는 서류 / 준비할 서류]
1. 법원보관금 영수증서
2. 매각대금완납증명원 (뒷장에 '부동산의 표시'라는 페이지도 같이 준다.)
3. 매각허가결정문 (뒷장에 '부동산의 표시'라는 페이지도 같이 준다.)
4. 부동산목록 ('부동산의 표시') 4장 복사
5. 대봉투 1통 + 송달용 선납등기 우표 1개 (5,190원)
[동선 순서]
담당 경매계 -> 은행 -> 담당 경매계 -> 열람복사실 -> 관할구청 -> 구청내 은행 -> 법원 우체국 -> 경매 접수계 (인도명령필요시 함께 제출)
1) 담당 경매계 : 법원보관금납부명령서 발부
2) 은행 : 잔금납부 및 수입인지 구매
3) 담당 경매계 : 매각대금완납증명원에 납부직인 찍어줌
4) 열람복사실 : 부동산목록 ('부동산의 표시') 4장 복사
5) 관할구청 : 취등록세 납부서 발부
6) 구청내 은행 : 취등록세, 말소를 위한 등기신청수수료 납부 및 국민채권 매입
7) 법원 우체국 : 대봉투 1장 + 송달용 선납등기 우표 1개 (5,190원)
8) 경매 접수계 : 소유권이전등기촉탁신청
3-1. 법원 출발 전 : 자료 준비
- 1. 말소할 등기목록 4부
- 경매지를 참고하여 소멸기준부터 끝까지 복붙 후 등기부등본의 갑구와 을구를 참고하여 아래와 같이 작성한다.
- 2. 부동산 등기사항 전부증명서 (등기부등본) 1부
제출용으로 뽑아야 한다.
부동산 등기부등본입니다. 인터넷등기소에서 출력 가능합니다. 참고로 발급하기를 누르게 되면 프린터 어쩌고저쩌고 하면서 진행이 안됩니다. 열람하기로도 출력이 가능하오니 열람하기로 출력하시기 바랍니다.
인터넷 등기소: http://www.iros.go.kr/
- 3~6. 토지대장등본 1부, 건축물대장등본 1부, 주민등록등본 1부, 주민등록초본 1부
1. 토지대장등본(대지권이 있는 집합건물은 대지권등록부) 1통
2. 건축물대장등본(집합건물의 경우 전유부) 1통
3. 주민등록등본(매수인용) 1통
4. 주민등록초본(매수인용) 1통
모두 제출용이어야한다.
인터넷 사이트 정부 24에서 발급 가능하다. (집합건물의 경우 전유부를 뽑으면 된다.)
사이트: http://gov.kr/
- 7~8. 취득세/등록면허세 신청서 1부
- 구청에 직접 가서 소유권 이전과 관련해서 ‘통합취득세’, 등기의 말소와 관련해 ‘등록면허세’ 납부를 위한 신청서이다.
- 경매 취득 부동산은 위택스를 통한 취등록세 온라인 납부가 불가능하다. 직접 관할구청 세무과에 가서 납부를 해야한다.
- 9. 국민주택채권 매입 영수증 1부
- 내용이 길어 아래 글을 참고하기 바란다.
[부동산 경매] 국민주택채권 온라인 매입하기
- 시간이 안되면 은행가서 매입하면 된다. (단, 건물시가표준액/매입금액은 알고 가야한다!)
- 10. 매각대금완납증명원 1부
- 잔금납부를 위해 필요한 서류이다. 잔금을 납부하면 여기에 도장(납부직인)을 찍어준다.
- 11. (선택) 인도명령신청서 1부
- 대항력 있는 임차인을 제외한 모든 점유자는 잔금납부 이후 바로 인도명령 신청이 가능하다.
| 구분 | 인도명령 결정기간 | ||
| 채무자 | 신청일로부터 3일 이내 인도명령 결정 | ||
| 소유자 | 신청일로부터 3일 이내 인도명령 결정 | ||
| 임차인 | 대항력 있음 | 심문서 발송 | 대항력 있는 임차인이 배당받으면 인도명령 가능 |
| 대항력 없음 | 신문서 발송 | 심문 후 결정, 결정은 배당기일 이후 | |
| 유치권자 | 심문기일 지정 | 심문 후 결정 | |
| 기타 점유자 | 심문기일 지정 | 심문 후 결정 | |
- 12. 부동산소유권이전등기촉탁신청서 1부
- 경매를 통해 주택을 취득한 경우, 소유권이전등기는 법원에서만 등기신청이 가능하다. 이 때 필요한 서류이다.
3-2. 잔금 납부 : 매각대금 완납증명원 도장 받기
① 집으로 날라온 잔금납부고지서를 가지고 해당 경매계로 가져가면 경매계에선 법원보관금납부명령서를 발급해준다.
장소 : 해당 경매계
제출 : 잔금납부고지서
발급 : 법원보관금납부명령서
② 법원보관금납부명령서를 가지고 지정 은행(법원구내 은행)으로 가서 법원보관금 납부서를 작성하여 잔금을 납부한다. 이때 은행은 '법원보관금 영수필통지서'을 발급해준다. 법원보관금 영수필통지서는 2장으로 되어있어서 앞장은 법원제출용이고 뒷장은 개인보관용이다.
장소 : 법원내 은행
구입 : 수입인지 500원 (③에서 사용하기 위함)
(인도명령 필요시) 수입인지 1000원 + 송달료납부 & 송달료예납납부서
제출 : 법원보관금납부명령서 + 법원보관금 납부서 + 잔금
발급 : 법원보관금 영수필통지서
③ '법원보관금 영수필통지서'을 가지고 다시 경매계로 가서 미리 뽑아온 '매각대금 완납증명원'을 1부를 제출하여 납부직인을 받는다. (매각대금 완납증명원은 등기전까지 소유자 증명자료로써 활용된다.)
장소 : 해당 경매계
제출 : 법원보관금 영수필통지서 + 매각대금 완납증명원 + 수입인지 500원
발급 : 매각대금완납증명원에 납부직인 찍어줌
- 등기부상의 소유권변동과 상관없이 잔금을 납부하는 순간에 소유권을 취득하게 되는것이고 이 완납증명원이 그 증명자료이다.
※ 잔금납부기일까지 잔금을 납부하지 못한 경우 : 기한일로부터 납부 일까지 연 25%의 지연이자를 추가로 부담하여야 하며, 납부가능기간은 법조문상으로는 재경매 실시 3일전까지이다.
3-3. 잔금납부 이후 (1) : 매각허가결정문 받기
- 잔금납부와는 관련이 없지만, 한번에 법원에서 처리하기 위해 아래 글을 참고하여 받길 바란다.
[부동산 경매] 매각허가결정문(매각허가결정정본) 받는 방법
3-4. 잔금납부 이후 (2) : 부동산 목록 4부 복사하기
- 법원내 열람복사실에서 매각허가결정문/매각대금완납증명원 뒷장에 있는 '부동산의 표시'가 적혀있는 부동산 목록 4부를 복사한다.
3-5. 잔금 납부 이후 (3) : 취등록세 납부하기
① 관할구청의 세무민원실 방문하여 취득세 납부서, 등록면허세 납부서 수령한다.
장소 : 관할구청 세무민원실
제출 : 취득세 납부서 + 등록면허세 납부서
발급 : 취득세 납부서 겸 영수증 + 등록면허세 납부서 겸 영수증
- 사전에 작성한 서류(취득세신고서, 등록면허세신고서)를 공무원에세 제출하면 취득세 납부서와 등록면허세 납부서 2가지를 받는다.
등록면허세는 말소1건당 7,200원입니다.
취득세 납부서과 등록면허세 납부서를 가지고 비용납부를 위해 구청내 은행으로 갑니다.
② 구청내 은행 방문하여 비용 납부하기
장소 : 관할구청내 은행
제출 : 취등록세 납부서 겸 영수증 + 등기신청수수료 등 현금납부서 + 국민주택채권 매입신청서 + 현금(카드)
비용 : 취등록세 + 등기신청수수료 + 국민주택채권 매입액
※ 등기신청수수료-이전 15,000원, 말소 1건당 3,000원(토지, 건물 각각임)
(필자는 소유권이전 + 말소 11건이므로 48,000원의 등기신청수수료 납부가 필요하다)
발급 : 취등록세 납부서 겸 영수증에 납부직인 찍어줌 + 등기신청수수료 현금영수증 + 등기신청수수료 영수필확인서
※ "전자수입인지신청서"(150,000원)" 구매 절대 금지!!!!
※ 국민주택채권 즉시매도 할 것 !!! (국민채권매입신청서 하단에 즉시매도( )에 v 체크)
-등기신청수수료 현금영수증은 내가 갖고, 등기신청수수료 영수필확인서는 법원에 제출하면 된다.
구청내 은행을 방문하여 취득세납부서와 등록면허세납부서를 보여주니, 현금 or 카드로 낼 수 있다고 합니다.
저는 카드로 내기 위해 납부 기기에서 카드로 결제를 합니다.
<작성 예시>
비용을 내고 나서 확인서를 받습니다.
등기신청수수료 영수필확인서 - 법원제출용은 법원에 내야 합니다.
취득세와 말소등록세 내면 담당자가 영수증에 도장을 찍어 줍니다.
이제 다시 법원으로 가면 된다!
3-6. 잔금 납부 이후 (4) : 인도명령 신청하기
장소 : 경매 접수계
제출 : 부동산인도명령신청서 + 매각대금완납증명원 사본 + 수입인지 1000원 + 송달료예납납부서
- 인도명령결정이 내려진 후에도 점유자가 이전을 하지 않으면 매수인은 강제집행을 신청할 수 있다. (인도결정문이 상대방에게 송달되었다는 ‘송달증명원’을 발급받아야 강제집행 신청 가능)
※ 강제집행 신청방법
장소 : 법원 집행관사무실
제출 : 인도명령결정문 + 송달증명원
- 인도명령신청~송달증명원까지 과정을 실시간으로 보고싶을 경우, 대법원 전자소송시스템-나의전자소송에서 열람이 가능하다.
- 대금납부 후 6개월안에 인도명령을 신청하여야 하며, 신청 시 3~4주의 현장조사 이후 한두 달 안에 강제집행이 이뤄진다. (6개월이후에는 명도소송으로 진행해야하므로 반드시 6개월안에 해야한다.)
- 인도명령의 소멸시효는 10년이다. 인도명령이 확정된 날로부터 10년 내에 집행을 하면 되니 일단 신청해놓고 고민하자. (민법 제165조)
- 인도명령결정이 나면 별도의 '점유이전금지가처분' 신청은 필요 없다. 자세한 내용은 아래 더보기를 읽어보라.
- 대항력이 있는 임차인이어서 당일에 법원에서 하지 못한다면 배당후 대법원 전자소송시스템에서도 인도명령신청이 가능하다.
1. 부동산인도명령과 점유이전금지가처분
가. 부동산인도명령
경매에서 부동산을 매수한 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 법원에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 하는 인도명령을 받을 수 있다(민집 136조 1항 본문). 공매와 달리 경매에만 인정되는 제도이므로, 공매로 부동산을 매수하였을 경우에는 인도소송을 해야만 한다.
인도명령은 즉시항고로써만 불복할 수 있는 재판으로 민사집행법 56조 1호에 해당하는 집행권원이다.
나. 점유이전금지가처분
부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위하여 목적물의 주관적, 객관적 현상변경을 금지하고자 하는 가처분이다. 점유이전금지가처분을 집행해 두었다면, 부동산에 대한 인도(명도)소송 도중에 피고가 제3자에게 점유를 이전하였더라도 인도소송의 판결에 대한 승계집행문을 받아 인도집행을 할 수 있으므로, 인도소송을 하기 전에 점유이전금지가처분을 해 두는 것은 필수적이다.
2. 부동산인도명령을 받을 수 있는 매수인이 점유이전금지가처분을 할 필요가 있는지 여부
가. 부동산인도명령을 이미 받았는데, 점유이전금지가처분도 추가로 받아야 하는지
부동산인도명령을 이미 받았는데, 점유이전금지가처분도 추가로 받아야 하는지를 묻는 사람이 가끔 있다. 결론적으로 말한다면, 인도명령을 받았다면 점유이전금지가처분은 필요가 없고, 대부분의 경우에는 받을 수도 없다.
인도명령은 그 자체로서 집행권원이고, 확정되어야 효력이 생기는 재판이 아니므로 인도명령이 상대방에게 송달만 되면 바로 집행이 가능하다. 따라서 인도명령을 이미 받았다면 점유이전금지가처분을 받기 위한 요건인 ‘보전의 필요성’이 없게 된다. 인도소송 도중에 제3자에게 점유가 이전되는 것을 막기 위해서는 점유이전금지가처분을 할 필요가 있으나, 이미 집행을 할 수 있는 인도명령이라는 집행권원을 받았기 때문에 바로 집행을 하면 되는데, 무엇을 보전하겠다고 별도로 점유이전금지가처분을 할 필요가 있을까.
점유자 중에 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자가 있을 수 있으므로 점유이전금지가처분을 받을 필요가 있다고 하는 사람도 있으나, 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자에 대해서는 애초에 인도명령을 받을 수 없다(민사집행법 136조 1항 단서). 또한 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자에 대해서는 인도소송을 제기하더라도 승소할 수 없다.
나. 부동산인도명령을 신청하기 전에 미리 점유이전금지가처분을 받을 필요성이 있는지
1) 인도명령이 결정되어 송달되기 전에 점유자가 변경될 가능성이 있으므로 점유이전금지가처분을 받아 둘 필요성이 있다고 하는 사람도 있다. 그러나 인도명령이 발하여진 뒤에 점유의 승계가 발생하였을 경우 승계집행문을 부여받아 집행할 수 있으므로 굳이 점유이전금지가처분을 미리 받을 필요도 없다.
2) 점유자가 불명확한 경우
점유자 중 일부가 실제로 부동산을 점유하고 있는지 여부를 소명하지 못하여 인도명령이 기각될 수 있는데, 점유이전금지가처분의 집행단계에서 점유자가 누구인지 확인할 수 있는 수단이 되기 때문에 점유이전금지가처분의 필요성이 있다고 하는 의견이 있다.
그러나 점유자가 불명확한 경우, 점유이전금지가처분을 신청할 때는 상대방을 누구로 해서 신청할 것인가? 전 소유자를 상대방으로 해서 가처분결정을 받은 다음 가처분을 집행할 때 점유자의 신원을 알아내서 인도명령을 신청하겠다면, 전 소유자를 상대방으로 해서 인도명령을 받은 다음 인도명령을 집행할 때 점유자의 신원을 알아내서 추가로 인도명령을 신청하는 것과의 차이점은 없지 않나?
3) 점유이전금지가처분 결정을 인도명령 결정보다 빨리 받을 수 있는 것은 사실인데, 점유이전금지가처분 결정을 받아 집행하는 시점과 인도명령을 발령받을 수 있는 시점 사이의 기간에 점유가 이전될 경우를 대비하여 할 필요가 있다는 의견이 있다. 그러나 사안에 따라 다르겠지만 그 기간은 1주일 내외에 불과하거나 거의 차이가 없다. 게다가 점유이전금지가처분 사건에서 보정명령이라도 한번 받는다면?
- 비어있는 집의 경우, 임차인이 있으면 임차인을 상대로 인도명령 신청을 하고 임차인이 없으면 소유자를 상대로 인도명령 신청을 하면 된다.
3-7. 잔금납부이후 (5) : 법원 내 우체국 가기
장소 : 법원내 우체국
구입 : 대봉투 1장 + 선납등기 우표 1개
이제 마지막으로 법원 내 우체국으로 갑니다. 이곳에서 대봉투 1장, 선납등기 우표 1개를 구매합니다. 구입 이유는 등기필증을 우편으로 받기 위함입니다. 혹시 법원이 집 근처라 우편으로 받을 필요가 없으신 분들은 직접 오셔서 찾으시면 됩니다. 이때는 대봉투와 우표를 구매하실 필요가 없습니다.
3-8. 셀프등기 (소유권이전등기촉탁신청)
- 여태 준비한 모든 서류들을 경매 접수계에 제출하면 된다.
- 아래 서류는 반드시 제출용으로 뽑아야 한다.
셀프등기 제출필요서류
1. 소유권이전등기촉탁신청서
2. 부동산목록 ('부동산의 표시') 4부
3. 말소할 등기목록 4부
4. 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부등본) 1통
5. 토지대장등본(대지권이 있는 집합건물은 대지권등록부) 1통
6. 건축물대장등본(집합건물의 경우 전유부) 1통
7. 주민등록등본(매수인용) 1통
8. 주민등록초본(매수인용) 1통
9. 취득세 영수증
10. 등록면허세 영수증
11. 등기신청수수료 영수필확인서
12. 대봉투 1통 + 송달용 선납등기 우표 1개 (5,190원)
4. 명도 & 명도확인서 발급해주기
- 낙찰자는 임차인이 집을 비우는 것을 확인하고 집에 이상한 것이 없는지, 고의적으로 파손한 것이 없는지를 확인하고 명도확인서와 인감증명서를 주면 된다.
- 만일의 사태를 대비하여 명도확인서 배부 전 각서를 반드시 작성 한다.
- 임차인은 이 서류들을 가지고 법원에서 배당기일에 배당을 받으면 되고, 배당기일이 지난 상태라면 법원에서 공탁해둔 배당금을 수령하면 된다.
Q) 배당금을 먼저 받아야만 이사갈 수 있는 돈없는 임차인이라면 ?
이런 경우 낙찰자와 임차인이 협의를 통해 언제까지 집을 비우겠다고 협의를 한 뒤, 명도확인서를 미리 써 주는 경우가 많다. 협의한 날짜에 안 비워줄 것을 대비하여 각서를 써야 한다.
하지만, 약속한 날짜까지 임차인이 집을 비워주지 않는 경우 문제가 복잡해집니다. '이사비를 달라, 아직 새로운 집을 구하지 못했다' 등 온갖 변명을 늘어놓으면서 시간을 끄는 경우지요. 낙찰자 입장에서는 집을 점유하지도 못한 채 대출이자만 계속 나가니 속이 타들어가는 것입니다.
상황이 해결되지 않으면 인도명령 혹은 명도소송까지 가야하는데 이런 경우 낙찰자 입장에서는 허비하지 않아도 되는 시간 및 경제적인 비용이 소모되고, 정신적인 스트레스도 많이 받게 됩니다.
반대로 자주 발생하지는 않지만 집을 비워줬는데도 낙찰자가 명도확인서를 써주지 않아 배당금을 수령하지 못하는 경우가 있습니다. 낙찰자 입장에서는 이득이 되는 점이 전혀 없음에도 불구하고 가끔 일어나는 일입니다. 명도의 과정에서 임차인과 합의가 잘 이루어지지 않고 다투는 등 감정이 상하여 고의적으로 명도확인서를 써주지 않는 경우라고 보시면 됩니다.
이런 경우 명확한 해답이 있는 것은 아니지만 집을 비웠다는 것을 증명하면 배당금을 수령할 수 있습니다. 불거주 확인서, 새로 전입한 곳의 주민등록등본, 빈 집의 사진 등 명도를 했음을 증명할 수 있는 서류를 제출하여 인정받으면 됩니다. 이 부분은 법원에 따라 차이가 있을 수 있으므로 해당 경매계에 문의를 해 보는 것이 가장 좋을 것입니다.
+ 등기부등본 등기 완료 후 2~3일 뒤에 건축물대장도 업데이트 된다.
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