[부동산 경매] 지분경매 입찰 시 주의할 점

지분경매는 그 결과에 따라 명암이 크게 갈리는 분야이다. 이번시간에는 지분경매 입찰 시 주의해야 할 점에 대해 알아보고자 한다.

1. 선순위 권리가 인수되는 지분경매

- 선순위 임차권, 전세권, 가등기, 가처분, 분묘기지권, 법정지상권 등 선순위 권리가 인수되는 지분경매는 피하자.

- 지분경매의 목적은 전체 목적물을 처분하면서 발생하는 알파를 추구하기 위함이다. 이러한 선순위 권리가 존재하면 공유물 분할을 위한 임의경매 시 낙찰가는 곤두박질 칠 것이다. 이렇게 되면 손해 볼 가능성이 매우 높다.

2. 지상에 (무허가)건물이 있는 토지의 공유지분

- (나중에 건물을 철거할 수 있으면 몰라도) 지상권이 성립되는 건물에서 오는 지료를 청구하는 것 말고는 토지의 공유지분권자가 할 수 있는 것은 아무것도 없다.

- 설령 토지 전부에 대해서 공유물 분할을 위한 임의경매 시 법정지상권이 성립하는 토지의 낙찰가는 불보듯 뻔하므로, 손해 볼 가능성이 매우 높다.

- 특히 무허가 건물이 있는 토지는 절대 입찰하면 안된다.

(무허가의 경우 건축심의통과가 불가능하여 무조건 철거하여야 하므로 행정적 낭비도 너무 심하다. 이를 해결하고 공유물분할을 하게되면 시간적 손실도 엄청나게 된다.)

- 앞서 말했다시피 지분경매의 최종 목적은 공유물 전부를 매각하면서 차익실현하는 것이 목적이다. 이를 잊으면 안된다.

3. 개발이 어려운 임야의 공유지분

- 용도지역, 맹지, 경사도, 입목축적 등의 사유로 개발이 불가능한 경우 받으면 그대로 다음 세대까지 돈이 묶이게 된다.

- 개발 가능 여부 검토는 공유지분경매뿐만 아니라 토지 투자에서 기본중의 기본이다.

- 기획부동산 실패한 물건이 경매로 나오는 경우가 많다.

- 심지어 개발이 가능하더라도 개발시 실익이 없는 토지의 경우에도 받으면 안된다. 예를 들어 이 동네 대지 가격이 평당 1만원인데 토목비용이 평당 2만원인 경우..

*경사도 : 지자체 조례에 따라 다르지만 12도 내외이다.

*입목축적 : 얼마나 나무가 빽빽하냐의 척도로 지자체 조례에 따라 다르지만 개발행위허가 대상 토지의 1㏊당 입목축적이 임업통계연보 상의 ㏊당 입목축적의 50~150% 내외이다. 입목축적의 사전적 정의는 '사람 가슴 높이에서 측정한 나무지름 6㎝ 이상인 나무의 총부피'를 말한다.

4. 많은 수의 공유지분권자

- 보통 유산을 상속하게 되는 경우, 많은 수의 공유지분권자가 생긴다(배우자는1.5 자식은 1의 비율로 상속하므로).

- 너무 많은 공유지분권자가 있는 경우, 의견을 합치하여 공유물 전부를 매각하면서 차익실현하기가 상당히 까다로워진다.

- 공유지분을 차익실현하는 방법에는 아래 3가지밖에 없는데, 의견 합치가 어려우면 법으로 진행하는 ③번 밖에 선택지가 없기 때문에 긴 시간이 소요된다.

① 내가 너네 지분을 시세에 다 살게

② 너네가 내 지분을 시세에 사라

③ *공유물 분할을 위한 형식적 경매에 부치자

*공유물 분할을 위한 형식적 경매 : 공유자간에 분할협의, 분할소송(분할조정) 등의 단계를 거쳤음에도 불구하고 의견합치가 안되는 경우 유물을 그 가치에 의해 분할하기 위하여 현금화하는 것을 목적으로 하는 경매이다.

5. 망한 지분경매 예시

아래 설명하는 사례는 내가 여태 본 경매낙찰 사례 중 가장 최악의 경매사례인 듯 하다.

- 사건번호 : 서울동부 2019타경52178

위 사건에는 검토가 필요한 몇 가지 문제가 보인다.

① 지분경매임

② 토지 별도등기 - 을구 1번부터 45번까지의 구분지상권등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함

- 이건 괜찮다. 정부에서 아파트 짓기전에 지하철을 뚫기 위해 토지에 구분지상권을 설정한 것이다.

(자세한 내용은 [부동산 경매] 토지 별도등기 - 구분지상권등기 의미 참고)

③ 선순위 임차권에 배당요구 철회서가 제출됨

등기부를 보면서 확인해보자.

등본 발급.pdf

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1) 지분경매 현 상황 검토

- 할아버지가 돌아가시면서 할머니 1.5, 자식들 3명 1배로 상속하면서 잘게 쪼개졌다.

(법정상속의 법정비율은 배우자를 1.5로 자녀를 1명당 1로 계산해 분배비율을 적용)

- 자식 1명의 2/9 지분을 2020년 8월 10일(갑10) 낙찰자 김OO가 취득했다.

- 낙찰자 김OO씨가 소유자 전부를 상대로 부동산처분금지 가처분이 결정되었다. (가처분 사유는 추후 서술)

- 낙찰자가 가처분권자가 되어 집행권원을 갖게되고보니 할머니는 돌아가셨으나 아파트의 지분은 그대로 유지하고 있는 상태였나보다. 낙찰자 김OO씨가 그 자식들에게 집행권원을 근거로 *대위등기를 하여 지분 3/9를 자식들에게 1/9씩 상속하였다. 낙찰자 김OO씨를 포함하여 총 5명이 공유자이다..(다른거 다 떠나서 5명의 의견을 다 합치시켜서 엑싯 가능하냐..?)

*대위등기 : 대위등기란 등기의무자인 채무자가 할 등기 신청을 등기권리자인 채권자가 대신하여 등기하는 것을 말한다. 일반적으로 돈을 빌려주고 본인의 부동산에 근저당설정을 해주기로 했는데 설정하는데 권리상의 문제가 있거나 지분권자의 동의를 못 받아 이를 기피하고 시간을 차일피일 미루는 경우에 돈을 빌려준 사람은 자신이 빌려준 금전소비대차에 근거해 본인이 채무자를 대신하여 등기를 신청할 수 있다.

- 그 와중에 아버지 양OO씨가 아들 양OO씨의 지분을 본인의 근저당을 근거로 임의경매넣었다. 아마도 본인이 후루루짜짭한 낙찰자 김OO씨가 설정한 후순위 권리인 부동산처분금지가처분을 소멸시켜 한 사람이라도 자유롭게 하기 위해 경매를 넣었나보다(이 경매는 현재 진행중임).

2) 선순위 임차권에 배당요구 철회서 검토

- 임차인 최정연은 현재도 거주중인지는 알 수 없으나, 대항력이 유지되고있다고 가정하는 것이 보수적이고 안전하다.

- 배당요구(19년 5월 21일) 및 배당요구 철회(19년 5월 24일) 모두 배당요구종기내에 이루어졌고, 적법하게 문건까지 접수되었다. 즉, 배당을 하지 않은 대항력있는 임차인으로 낙찰자가 보증금을 전액 인수해야 한다.

- '지분 2/9 만큼의 보증금만 인수하면 되는것 아닌가?' 싶을 수 있지만, 공유부동산의 임차보증금 반환채무는 *불가분채무이다.

*불가분채무 : 나누거나 쪼갤 수 없는 채무.

- 즉, 임차인-낙찰자 간 채무는 낙찰자가 전액 인수를 하고 보증금을 반환해주어야 하고 추후 낙찰자가 공유자들에게 반환청구권(구상권)을 행사하여 받아내야 한다.

3) 결론

- 공유지분이므로 레버리지도 전혀 일으키지 못했다. 쌩돈 5억을 먼저 임차인에게 납부했다(현찰부자).

- 낙찰자 김OO씨는 대항력있는 임차인에게 5억을 변제하고 1.1억을 제외한 나머지 금액에 대해 모든 공유자에게 구상권을 청구하였고, 이에 불응하자 부동산처분금지 가처분을 신청한 것으로 추정된다.

- 그래도 다행이다. 구상금청구~부동산처분금지 가처분결정 사이 기간에 해당 물건에 근저당을 왕창 설정하게 되면.. 나중에 경매나오게 되고 가처분은 소멸되어 5억을 그대로 낙찰자 김OO씨가 떠안게 되는데.. 그런 짓은 안했다.

- 낙찰자 김OO 2.6억에 낙찰받고 임차권 5억의 2/9인 1.1억을 인수하며 총 3.7억에 구매했다.

- 공유권자가 나쁜맘 먹었으면 낙찰자 김OO씨는 2.6억 + 임차권 5억 = 7.6억에 지분을 구매했을 위험도 있었다.

- 3.7억에 2/9 지분을 산거면 16.65억에 산거다. 과거에는 이래도 좀 싸게 산거라고 볼 수 있으나, 현 시점에서는 이미 손해이다(그 가격에 못판다).

- 아들 양OO씨의 지분 2/9에 대한 임의경매가 종결되면 아들 양OO씨의 근저당권자인 아버지에게 구상권 1.1억을 새로 청구해야 한다(소송 1회 추가 필요).

- 게다가 아직 법적 소송절차도 마무리되지 않았다. 소송비용 및 행정비용은 넣지도 않았다. 스트레스에 시간낭비까지 생각하면 낙찰자는 최악의 수를 둔 것으로 보여진다.

결론 : 낙찰자 폭망

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