[부동산 경매] 제시외수목 처리방법

[부동산 경매] 제시외수목 처리방법

이번 시간에는 토지경매에서 골치를 앓는 제시외수목에 대해 알아보고자 한다.

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1. 제시외수목이란?

- 토지가 경매에 나왔는데, 토지에 빽뺵하게 나무가 심어져있다. 제시외수목이란 의미는 나무는 매각에서 제외하고 토지만 경매가 나왔다는 뜻이다. 아래 예시와 같이 말이다.

 

농지에 이팝나무가 가득 심어져 있다. 매각에서 제외되고 토지만 나왔다.

임차인은 무상으로 임차하고 있다고 진술했다.

이렇게 수목이 많이 식재되어 있다.

 

 - 위 예시를 보면 '임차인은 토지를 관리목적 상 무상으로 임차하여 사용하고 있으며, 계약서는 없고 구두계약임을 진술했다.'고 진술했다.

 - 무상으로 임차하는 것은 임대차가 아닌 사용대차라고 부른다.

 - 정당한 임대차(또는 사용대차)가 있는 경우, 낙찰자는 임차인의 자산인 수목의 소유권을 취득할 수 없다.  

 

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2. 제시외수목 처리방법

 

 1) 낙찰자가 제시외수목을 인수할 가능성 검토

    ① 토지주인이 직접 나무를 심은 경우

    ② 제 3자가 *사용권원없이 무단으로 나무를 심은 경우 

     *사용권원 : 지상권, 임차권, 전세권, 사용차권(무상임대)

 

  2) 인수할 수 없다면 지료 청구 또는 철거 청구(부당이득반환 청구)

   - 소유권이 낙찰자에게 귀속되면 기존의 사용차권은 소멸하게 된다.

   - 따라서 낙찰자는 임차인을 상대로 철거하라고 청구할 수 있고, 철거할 때까지 토지를 사용하지 못하는 데에 대한 부당이득금반환청구소송을 제기할 수 있다.

  - 이러한 철거소송,부당이득금반환청구소송, 지료청구소송은 신속하게 처리해야 내가 토지 사용 제한 기간을 최소화할 수 있다.

 

※ 실무상 심리에서는 제 3자가 정당한 사용권으로 나무를 식재했다고 주장하지만, 실제로는 토지주가 심어놓고 뺏기지 않으려고 거짓말하는 경우가 대부분이다. <- 이런 경우 내용증명 날아오고 소장접수되면 제3 자가 바로 꼬리내리고 이실직고한다.

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 결론 : 현황상 제시외수목은 소송으로 해결할 수 밖에 없다. 소송을 각오하되, 승기는 무조건 낙찰자한테 있으니 겁먹지 말자.