[부동산 경매] 임의경매와 강제경매의 차이

 

[부동산 경매] 임의경매와 강제경매의 차이

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임의경매와 강제경매

 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

 

 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.

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※ "집행권원"이란?

 "집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 「민사집행법」 제56조).

→ 집행권원의 종류 : (임차권등기)명령문, 판결문, 심판문, 조정조서 화해조서, 양육비부담조서, 조정을 갈음하는 결정문, 화해권고 결정문, 공정증서 등

 

(추가)

 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.

 

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단, 강제경매 낙찰자가 잔금지급 전이라면??

 

경매 낙찰이 되기 전에는 경매신청자 단독으로 경매를 취하 할 수 있습니다.

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그러나 낙찰이 된 이후에는 낙찰자의 동의서가 필요하고 차순위 매수신고인이 있을 때에는 그 사람의 동의서도 필요합니다.

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그런데 낙찰자가 경매취하에 동의하지 않을 경우에는 경매취하가 아닌 경매취소의 절차를 밟아야 합니다.

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1.채무변제 또는 공탁변제

채권자에게 돈을 갚는다. 그런데 채권자가 돈을 받지 않는다던지 채권자가 어디에 있는지 알수 없는 경우에는 갚을 돈을 법원에 맡겨서 갚은 걸로 인정받는다.​​

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2. 청구에 관한 이의의 소 제기

돈을 다 갚았으니 경매를 취소해 달라는 소송을 제기한다.

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3. 소제기증명원으로 강제집행정지신청

소송을 진행하는 동안 낙찰자가 대금납부를 할 수 있으므로 소송을 제기하였다는 증명서를 첨부하여 경매를 정지시켜 달라고 신청한다.

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4. 강제집행정지결정문을 경매법원에 제출

경매법원에 강제집행정지결정문을 제출하여 경매진행을 정지시킨다.

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5. 청구이이의 소 승소확정 판결문을 경매법원에 제출

채무를 모두 갚았으니 경매를 불허하라는 판결문을 받아 경매법원에 제출한다.

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6. 경매취소 결정

낙찰을 받고 나서 채무자가 경매취하 동의서를 요구할 경우에는 소정의 합의금만 받고 동의서를 써 주기를 권합니다. 절차가 번거로울 뿐 낙찰자의 동의 없이도 경매 취소가 가능합니다.

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참고로 공매는 경매와 달리 매각 결정 사실이 매수자에게 통보된 후라면 소유자가 체납한 국세 등을 완납 하더라도 낙찰자의 동의를 얻지 못하면 매각 결정을 취소할 수 없다는 판결이 있습니다.

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