![[부동산 경매] 유치권 총정리](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FdeLK1C%2FbtrZCpls50O%2Fwd1h9vOcbB0QYlaYuHLPGk%2Fimg.png)
[부동산 경매] 유치권 총정리
1. 유치권이란?
- 채권자가 채무자의 물건을 차지하는 도중 채권의 변제를 받을 때까지 해당 물건을 가지고 있어 변제를 촉구하는 권리를 말한다. 건물이 올라갈 때 참여한 많은 업체 중 공사대금이 제대로 지급되지 않은 업체가 있다면 건물 소유자가 이를 변제할 때까지 건물을 돌려주지 않고 유치권을 행사하는 경우가 대표적이다. 공사대금채권을 갚을 때까지 해당 건물을 소유자가 사용할 수 없도록 막아두는 것이다.
- 이 건물을 낙찰받은 경락인은 유치권자로부터 인도받기 위해서는 공사대금을 지급해야 한다. 이러한 유치권은 등기부상에도 나외있지 않고 법원물건명세서에도 나타나 있지 않으므로 신축건물에 응찰하려는 이들은 반드시 현장확인을 해야한다.
2. 유치권의 성립요건
단순히 대금을 주지 않았다고 해서 모두 유치권을 행사할 수는 없습니다. 유치권 행사를 위해서는 아래의 요건이 성립해야 한다.
① 소유주의 동의하에 점유할 것
- A업체는 인테리어 공사를 하기 위해서는 해당 상가를 점유해야만 한다. 소유자가 A업체에 공사를 맡긴것 자체가 소유를 동의했다고 볼 수 있기 때문에 적법한 점유다.
- 점유 안내문을 부착한 경우라도 목적물에 A업체 관계자 또는 경비용역의 도움을 받아 현장을 떠나지 않았다면 실질적 점유다.
- 공사 후 현장에서 철수했다가 유치권 행사를 위해 다시 점유할 때에는 반드시 채무자의 승낙을 받아야 적법한 점유다.
점유의 판단기준 (대법원)
"점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적,현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다" - 뭐라는겨..???
해석하면,
① 점유개시의 목적이 유치권 행사를 위한 것이어야 함
② 유치권 대상 건물에 상주하면서 관리하거나 경비업체와 용역계약을 하여 경비시켜야함
③ 그리고 주된 출입구에 시정장치를 하고 열쇠를 소지하고 있어야함
④ 마지막으로 유치권을 주장하는 안내문을 대상 건물에 걸어야 함 (필수는 아니지만, 강한 증거가 됨)
② 목적물에 대한 피보전채권을 보유할 것
- 업체가 소유주와 계약을 진행하고 증·개축 등 공사, 창호 및 인테리어 등 목적물 자체에 대한 피보전채권이어야 한다.
- 이를 목적물과의 견련성이 있는 피보전채권이라 한다.
③ 변제기 도달 할 것
- 창호 및 인테리어 시공을 끝마쳤고 계약서에 명기된 변제기일에 도달해야 한다. 잔금납부일 또는 대금일이 아닌데 일방적으로 유치권을 행사할 필요는 없겠다.
④ 유치권 배제특약이 없을 것
- 유치권에 대한 배제특약이 없어야 유치권으로 인정된다.
- 일반적으로 건축주와 공사업자간에 공사도급계약을 체결할 때 금융기관으로 대출을 받을 때 유치권을 포기하는 특약을 하게 된다.
⑤ 강제경매개시결정 전부터 점유하고 있을 것
- 경매개시결정으로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득(점유)한 경우에는 유치권이 효력이 있기 때문에 점유자는 유치권을 내세워 경매절차의 낙찰인에게 대항 가능.
- 근저당권 설정의 순서가 중요한 게 아님. 유치권 취득시점이 경매개시일 전이기만 하면 됨
- 여기서 말하는 '압류의 효력'은 경매개시결정기입등기의 원인이 되는 압류를 이야기하는 것이다.
(경매개시결정기입등기 이전의 체납처분(가)압류는 해당 X)
<관련 판례>
대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결
유치권 취득시기가 근저당권 설정 이후라도 유치권 취득 이후 그 이후에 경매개시결정이 있는 경우에도 유치권의 효력이 있습니다. 즉 근저당권 설정이 유치권보다 먼저라도 유치권 이후에 경매개시결정이 있으면 유치권은 유효하게 성립합니다.
적법하게 성립된 유치권이 있는 경우 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이기 때문입니다.
민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
⑥ 경매절차에서 유치권 신고 할 것
- 경매법원에 유치권 신고를 안했다고 유치권 인정이 안되는건 아니지만, 법원 유치권 신고는 유치권 행사의 중요한 증거가 됨
3. 유치권 깨부수기 체크리스트
① 경매지에 점유관계 미상이라고 적혀있는지 체크 (난이도 최하)
- 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서에는 현장에서 '이해관계인을 만나지 못하여 점유관계가 미상'이라고 기재되어 있는 경우 유치권 인정 X 가능성 多
- 임의경매절차에서 유치권 신고 안한 경우 유치권 인정 X 가능성 多
② 유치권 신고자가 공사업자가 맞는지, 공사 흔적이 있는지 체크 (난이도 최하)
- 유치권자는 직접 공사를 하는 등 채권과 물건(부동산)과 견련성을 가진 공사업자여야 한다.
- 당연히 실제 공사한 흔적이 있어야 진성 유치권으로 추정할 수 있다.
- 단 채무자(소유자)와 유치권자가 모두 상인이라면, 상사유치권의 가능성도 있다.
상사유치권이란?
쌍방적 상행위로 점유를 취득하는 유치권. 따라서 직접 그 점유물에 관해 생긴 채권이 아니라도 상행위를 통해 점유를 취득하면 그 물건을 유치할 권리가 있다. 이는 상인들간의 신용보호와 물적 보호를 꾀하는 목적으로, 좁은 의미로는 상인간의 유치권만을 뜻하고 있다.
상사유치권 성립요건
1) 채권자와 채무자 쌍방이 모두 상인이어야 한다. 만약 유치권자가 상인의 자격을 상실한 채 점유하고 있다면 상사유치권이 아닌, 민사유치권의 적용을 받음.
2) 피담보채권은 쌍방적 상행위로 인해 발생한 채권이어야 한다. 물론 유치권의 양도에 관해 포괄승계나 영업 양도의 경우 채권과 목적물이 함께 이전된 경우에는 승계인이나 양수인의 유치권이 인정된다.그러나 제 3자로부터 양수 또는 상속받은 채권 등은 유치권을 행사할 수 없다.
3) 변제기에 도래해야 한다. 하지만 채무자의 파산선고 등에 대해 특별유치권이 발동돼 인정하는 경우도 있다.
4) 또한 유치할 수 있는 목적물은 무조건 채무자의 것이어야 한다. 다만 유치하려 하는 목적물의 소유자가 동의한다면 유치가 가능하다. 그 목적물을 동산으로 한정하지 않고 ‘물건 또는 유가증권’으로 규정하고 있는 점에 비춰 상사유치권의 대상이 되는 물건에 부동산도 포함된다.
5) 유치목적물과 피담보채권과의 관련이 없어도 가능하다. 민사유치권의 경우 관련성(견련성)이 필요하지만 상사유치권은 직접관련이 없더라도 상행위로 인해 점유하게 된 물건 등을 유치할 수 있다.
③ 강제경매개시결정 전부터 지금까지 유치권자가 점유중인지 체크 (난이도 하)
- 로드뷰로 언제부터 유치권자가 유치권을 주장했는지(점유 및 현수막 등) 확인
- 강제경매개시결정일 이후에 유치권을 주장했다면(점유 및 현수막 등) 유치권 인정 X
<관련 판례>
대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 [건물명도등].
채무자 소유의 부동산에 강제경매 개시결정의 기입등기 경료된 이후 채무자가 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 공사대금업자가 유치권을 취득한 경우
채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우와 같이 경매개시 이후 유치권이 성립된 경우에는 이러한 유치권은 효력이 없다.
즉, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
민사집행법 제83조(경매개시결정 등)
민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력)
① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
④ 허술하게 점유하고 있어서 점유침탈이 가능한지 체크 (난이도 하)
- 경비원 등 간접점유도 없었기 때문에 실질적인 점유로 인정하지 않는다. (증거확보 필수)
- 증거 : 허술한 점유를 입증하는 사진, 동영상 매일가서 찍고 시건장치 내가 할 것 (시건장치 하는것도 동영상 남길 것)
※ 사회 통념상 주간 점유, 야간 자물쇠 거는게 맞으므로, 주간에 가서 사진&동영상 찍는게 좋음
+) 불법 점유 침탈이 인정되는 경우 : 유치권을 행사하다 잠시 자리를 비운 사이 점유를 상실하는 경우
- 1년 이내에 점유 회수의 소를 제기하여 반환받으면 애초부터 점유상실이 없었던 것으로 인정되어 유치권 행사 가능
- But, 이미 점유안하고 있다는 일주일간 사진, 동영상, 시건장치 증거가 있으므로 무조건 이김
⑤ 근저당권 설정한 은행에 유치권 배제특약 여부 체크 (난이도 하)
- 금융기관에서는 유치권 배제특약이 없으면 건설업자에게 돈을 안빌려줌. 은행에 문의하여 배제특약 있는지 확인
- 다른 힌트가 있는지, 전화할때 이거 유치권 성립돼요? 하고 물어보기
(은행은 높은 가격에 낙찰되는 것이 유리하기 때문에 간접적으로라도 알려줄 수 있다. 은행은 니 편)
⑥ 임의로 현장을 떠난적이 있는지 체크 (난이도 중)
- 유치권자가 현장을 임의로 떠난 적이 있다면 소유주 동의 없이 다시 점유를 할 수 없다.
- 로드뷰로 봤을때 유치권이 없어진 적이 있다면, 소유주에게 연락하여 다시 점유하는 것에 대해 동의했는지 물어보기
(증거 확보 필수!!!)
⑦ 소유자(채무자)에게 유치권자의 점유를 동의한게 맞는지 체크 (난이도 중)
- 잠금장치가 되어 있지 않아 손 쉽게 들어갔다 하더라도 채무자의 동의가 없었다면 불법점유이므로 유치권 성립 X
⑧ 점유하고 있는 자가 임차인이 아닌지 체크 (난이도 중)
- 오직 피보전채권자의 직접점유, 경비계약이 되어있는 자의 간접점유만 인정한다.
- 임차인이 점유하는 경우, 유치권 인정 X (단, 유치권자의 가족이라면.. 허위경비계약 할 수 있으니 조심)
⑨ 유치권으로 주장하는 피보전채권이 적법한지 체크 (난이도 상)
- 목적물 자체에 대한 피보전채권이 아닌 경우 유치권 성립 X. 법원에선 피보전채권의 견련성이 없다고 말한다.
(낙찰전엔 알기 어려움)
1) 금전채권(매도인의 매매대금채권, 임차인의 권리금반환채권, 보증금반환채권, 대여금채권) 인 경우
- 빌려준돈, 보증금, 전세금, 권리금 등
2) 경매개시결정의 기입등기 이후 공사대금의 변제기일이 도래한 경우
<관련 판례>
대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결 [건물인도][공2013하,1294]
민사유치권의 경우의 가압류나 저당권이 설정된 건물에 관해서도 발생할 수 있지만, 경매신청에 따라 경매개시결정이 등기부에 기입된 이후에는 유치권이 성립할 수 없다. 주로 문제가 되는 공사대금의 경우에도 공사대금채권 발생시에 이미 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 경우에는 기입등기 이후에 발생한 공사대금을 피보전채권으로 해서는 유치권을 주장할 수 없다.
유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 따라서 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
3) 임차인이 영업목적 등으로 설치한 시설물의 설치비용 등 목적물 자체의 채권이 아닌 경우
⑩ 피보전채권의 소멸시효가 지나진 않았는지 체크 (난이도 상)
- 공사대금의 경우 채권의 단기소멸시효는 3년이다.
- 목적물을 점유하고 있다고 해도 채권 소멸시효가 끝나면 유치권도 소멸한다.
- 별도의 채권의 소멸시효를 연장할 수 있는 청구, 압류, 가압류, 가처분, 승인이 있었는지 체크 (낙찰전엔 알기 어려움)
* 유치권의 피담보채권에 대하여 확정 판결 등을 얻으면 소멸시효기간은 10년으로 늘어난다. 따라서 공사대금채권의 소멸시효연장을 위하여는 공사대금청구의 소(117 면 참조)를 제기하거나 지급명령을 신청하여야 한다.
4. 유치권 깨부신 예시
유치권확인의소
甲 유한회사가 乙로부터 택지개발 공사를 도급받았는데, 그 후 공사대상 토지를 비롯한 그 일대의 부동산에 임의경매절차가 진행되어 丙 유한회사가 위 각 부동산의 소유권을 취득하자 甲 회사가 丙 회사를 상대로 乙과 도급계약을 체결한 후 준공을 하였으나 乙이 공사대금을 변제하지 못하여 乙로부터 위 각 부동산에 관한 점유를 이전받고 유치권을 취득하였다고 주장한 사안이다.
甲 회사가 위 각 부동산의 일부 위에 컨테이너를 설치하고 유치권 행사 관련 현수막을 게시한 사실은 인정되나 이후 위 각 부동산의 분양을 위하여 유치권 행사 관련 현수막 등을 철거하였다가 임의경매절차 개시 이후에 다시 현수막과 컨테이너 등을 설치한 점, 집행관이 임의경매절차에서 위 각 부동산의 점유 현황을 조사하고 작성한 부동산현황조사보고서에는 현장에서 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계가 미상이라고 기재되어 있고 유치권과 관련된 기재는 찾을 수 없는 점, 따라서 甲 회사가 설치한 컨테이너와 현수막은, 甲 회사의 계속적·배타적 점유가 아닌 단지 일시적으로 위 각 부동산을 점유하는 것과 같은 형식적 외관을 표시하기 위한 용도로 사용된 것으로 보이는 점, 甲 회사가 임의경매절차에서 유치권 신고를 하지 아니한 점 등에 비추어 甲 회사가 위 각 부동산에 관하여 타인의 간섭을 배제할 정도로 계속 점유하여 왔다고 인정하기 어렵다고 한 사례이다.
5. 기타 알고있으면 좋은 것들
1) 유치권자, 낙찰자 모두 너무 강하게 나오면 오히려 자신에게 불리하다.
① 낙찰자가 임의로 수도/전기를 끊거나, 보존에 필요한 범위 내에서 유치물 사용할 권리를 침해하는 경우
→ 사용자가 있는 임의로 단전단수하는 것은 불법행위가 될 수 있어 상대방이 손해배상청구를 할 수 있음. 무단점유자를 강제집행절차를 통해서가 아니라 사적으로 내보낼 경우 위법행위에 해당함.
→ 낙찰자가 유치권을 행사중이던 건물의 현관문을 용접하여 유치권자의 출입을 막은 후 재물손괴죄로 처분 받음
② 유치권자가 공증된 경매의 공정성과 타당성을 해치는 행위
→ 경매 참가자들에게 협박, 경매 방해 등의 경우 경매방해죄에 해당하며
위 사례 모두 유치권부존재 소송에서 악영향 있음
2) 반드시 채무자 소유의 부동산일 필요는 없다.
- 아버지의 채권이 소유자인 아들의 소유물에서도 유치권 성립 가능할 수 있다.
- 민사유치권이 경우, 반드시 채무자 소유의 물건(부동산)일 필요가 없다. 채권과 물건(부동산)과 견련성만 있으면 된다.
(단, 상사유치권의 경우 반드시 채무자 소유의 물건이어야 하고, 견련성이 없어도 된다.)
3) 반드시 유치권 안내문을 붙여야만 유치권이 성립되는건 아니다.
- 반드시 유치권 행사중이라는 고시문을 붙일 필요는 없다.
- 경매절차에서 유치권 주장을 하는 것만으로도 유치권 행사는 가능하다.
- 다만, 유치권과 관련한 소송에서 경매개시 전에 붙였을 경우에는 압류 전 점유로 인정된다는 점 때문에 유치권자에게는 중요한 증거가 된다.
4) '이거 왠지 깰 수 있을거 같은데?' 싶으면 부동산인도명령신청부터 두드려 봐라.
- 낙찰 전 체크리스트 상 배팅할만한 근거 + 낙찰 후에 얻을 수 있는 자료를 바탕으로 법원을 설득할 수 있을 것 같다면 부동산인도명령을 신청하자.
- 유치권자에 대한 인도명령신청의 경우는 법원에서 바로 인용하지 않고 변론기일을 열게 되어 쌍방의 주장을 듣고 판단한다. 이 때 충분하게 소명이 안되었다고 보면 신청을 기각하는데, 그렇게 되면 명도소송으로 진행해야 한다.
5) 이것저것 다 패소하고 협상도 안되고 답 없으면 그냥 방치하라.
- 진성 유치권으로 판명되어 각종 소송에서 패소하고 유치권자가 협상의지가 전혀 없다면 그냥 방치해버려라.
- 5년이고 10년이고 20년이고 방치하다보면 언젠간 점유를 포기한다. 그때 조용히 증거모아서 유치권부존재소송하는 방법밖에는 없다.
- 이런 관점에서 보면, 못깨는 유치권이 없다는 말이 마냥 허구는 아닌 듯 하다(20년 동안 존버.. 정신적으로 가능?).
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