[부동산 경매] 3080+ 서울 도심 공공주택 복합 재개발 사업 Feat. 수색14구역

[부동산 경매] 3080+ 서울 도심 공공주택 복합 재개발 사업 Feat. 수색14구역

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본 경매 건은 2021타경56052 서울특별시 은평구 수색로22길 12-2 주택 물건으로 본 건 자체의 가치로 접근하기보단, 향후 재개발 즉 공공주택복합사업을 타겟으로 접근할 수 있는 물건입니다.

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1. 3080+ 서울 도심 공공주택 복합 재개발 사업이란?

 

ㅇ 도심복합사업은 지난해 정부가 발표한 3080+ 대도시권 주택공급대책(’21.2.4)을 통해 새로 도입된 주택공급 모델로, 공공 주도로 도심 내 노후화된 지역을 고밀 개발하여 획기적인 속도로 신축 주택을 공급하는 사업이다.

 

ㅇ 그간 정부는 7차례에 걸쳐 65곳 8.96만호의 도심복합사업 후보지를 발표했으며, 이번 발표로 후보지는 76곳, 총 10만호의 신축 주택을 공급할 수 있는 규모가 되었다. 이는 3080+ 대책의 도심복합사업 지구지정 목표인 19.6만호의 약 51%에 해당하는 수준이다.

 

⟪ 도심 공공주택 복합사업 1～8차 후보지 현황 ⟫

	합계	서울	인천	경기	부산	대구	울산
구역수(곳)	76	52	4	12	4	3	1
공급규모(천호)	99.74	55.28	10.60	17.67	7.27	7.44	1.48

 

□ 도심복합사업 후보지는 서울 9곳, 경기 2곳 총 11곳(역세권 8곳, 저층주거 3곳)으로, 총 1만호 규모이다.

 

ㅇ 8차 후보지 중 수락산역은 태릉 골프장 사업계획 변경에 따른 대체부지로 발굴(’21.8.25)되었으며, 수원 고색역 남측 등 8곳은 당정 주택공급 T/F를 통해 발표(’21.10.1) 되었던 지역으로 지자체 협의를 거쳐 이번에 후보지로 확정하였다.

 

□ 도심복합사업은 그동안 민간 재개발사업이 추진됨에 따라 발생하던 원주민 내몰림, 사업장기화 등의 문제점을 공공이 참여함으로써 보완하는 한편, 다양한 인센티브 제공과 시공사, 인테리어 등은 주민 선택권을 최대한 보장함으로써 주민들의 높은 동의를 단기간에 이끌어 내고 있다.

 

➊ 공공참여를 통해 원주민 재정착을 최우선으로 지원

 

ㅇ도심복합사업은 원주민의 내몰림을 방지하기 위하여 용적률 상향, 기부채납 부담 완화 등 다양한 인센티브를 통해 얻은 이익을 토지주의 분담금을 낮추는데 사용한다. 이에 따라 지구지정을 완료한 7개 구역*의 경우 민간 재개발사업 보다 약 30% 이상 분담금이 감소하는 것으로 분석되었다.

 

* 7개 구역 민간 재개발 사업 대비 평균 8천만원～2.4억원 분담금 감소 추정

ㅇ 또한, 분담금 등 부담여력이 부족한 토지주에게는 우선분양가의 50%만 부담(시세 25∼35% 수준)해도 소유권을 취득할 수 있는 이익공유형주택과, 최초 분양가액을 20～30년간 분할납부하여 소유지분을 취득하는 지분적립형주택 등 공공자가주택도 공급한다.

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《 이익공유형 주택과 지분적립형 주택 비교 》

 

	이익공유형 주택	지분적립형 주택
개념	분양가보다 저렴하게 공급하고 환매시 시세차익은 소유자와 공공이 나누는 구조	최초 분양시 소유자가 분양가의 일부만 납부하여 지분을 취득하고 입주 후 정기적으로 지분을 추가 취득하는 구조
소유관계	수분양자가 소유권을 전부 취득 (공공사업자에게 환매의무)	수분양자와 공공사업자가 지분만큼 공유관계
공급가격	토지주 우선분양가의 50%~80% (10년내 1회 추가납입 가능)	최초분양가를 기준으로 향후 20~30년간 분할 납부 (최대 100%까지 지분취득 가능)
제3자 매각	불가 (공공사업자에게 환매)	전매제한 기간 내 : 불가* * 공공사업자에게 환매 전매제한 기간 이후 : 가능
전매제한기간 / 거주의무기간	없음 / 5년	10년 / 5년

* 공공주택법시행령 제3조제2항에 따라 전체 주택 호수의 10∼20%의 범위 내 공급

 

ㅇ 한편, 기존 세입자는 공사기간 동안 LH가 보유한 인근 공공임대주택에 이주하였다가, 사업이 완료된 후에는 도심복합사업을 통해 건설되는 도심 내 양질의 공공임대주택에 우선 입주할 수 있도록 하는 등 원주민 재정착을 최우선으로 지원할 계획이다.

 

➋ 투기방지 조치를 통해 기존 토지주의 이익 보호

 

ㅇ 도심복합사업은 3년간만 한시로 획기적인 인센티브를 부여하여 진행하는 사업인 만큼, 외부 매수세 유입에 따른 부동산 시장 과열을 차단하는 것은 반드시 필요한 선결 과제이다.

 

ㅇ 이를 위해 토지주 우선공급권을 법안의 국회 의결일(‘21.6.29)을 기준으로 제한하였으며, 이러한 조치로 인해 혜택이 큰 사업임에도 외부 매수 유입 및 지분쪼개기 등이 차단되는 등 사업이익이 온전히 기존 토지주들에게 돌아가는 구조를 만들 수 있었다.

ㅇ 한편, 토지주의 재산권 제한을 최소화하기 위해 사업절차를 간소화 하여 기존 재개발사업 대비 사업기간을 15년에서 5년으로 10년 이상 단축하였으며, 토지주에게 우선 공급되는 주택은 사업이 완료된 이후에는 전매제한도 받지 않도록 하였다.

 

➌ 주민의 선택권을 민간사업 수준으로 보장

 

ㅇ 도심복합사업은 공공기관이 시행하지만, 시공은 주민들이 직접 선택한 우수한 민간 건설사가 맡게 되고, 설계나 인테리어 등 중요한 부분은 주민들의 의견을 적극적으로 반영하면서 진행된다.

 

ㅇ 특히, 우수한 건설사가 적극 참여할 수 있도록 싱크대․붙박이장․타일․바닥 등 주요 마감재에 대한 선택의 폭을 넓혔다. 공공주택사업임에도 불구하고 시공사의 브랜드 품질을 높일 수 있는 중소‧대기업 자재를 자유롭게 선택하여 사용할 수 있는 것이다.

 

ㅇ또한, 예정지구 지정 이후에는 주민들이 의견을 적극적으로 제시할 수 있도록 주민대표회의를 구성․운영하고, 사업시행자가 운영비도 별도로 지원한다.

 

➍ 민간 개발이 장기간 정체된 지역에 촉매제 역할

 

ㅇ 도심복합사업은 민간 개발사업 추진이 어려워 주거환경이 열악한 채 장기간 노후화 되던 지역에 공공이 지원함으로써 최단기간에 주거환경을 개선할 수 있는 사업이다. 지구 지정을 완료한 구역을 살펴보면,

 

ㅇ 증산4구역은 20년간 민간 재개발사업을 추진하였으나, 주민동의를 확보하지 못해 ‘19년 재개발 구역에서 해제되어 개발이 진행되지 못하였다. 노후 주택이 90%에 이를 정도로 주거환경이 매우 열악한 상황이었으나, 작년 3월말 1차 도심복합사업 후보지로 선정된 이후 불과 40일 만에 2/3 이상 주민동의를 확보하였으며, 작년 말 본지구로 지정되는 등 도심복합사업 중 가장 빠르게 진행되고 있다.

ㅇ 신길2구역은 신길뉴타운의 북측에 위치하고 있다. 뉴타운 남측구역들은 모두 사업 완료 또는 진행 중이나, 사업성이 낮은 북측 6개 구역은 ‘14~‘17년 뉴타운구역에서 해제되어 장기간 개발이 지연되는 상황이었다. 특히 토지주 중 구역내 실거주하는 비율이 61.7%에 이를 정도로 높으며, 열악한 주거환경에 대한 개선 열망도 뜨거운 구역이다.

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2. 현재 수색 14구역의 사업진행현황

 본 구역은 2월에 사전검토위원회를 개최하였고, 3월중으로 2차 주민설명회 진행 예정입니다. 다만, 1차 주민설명회 이후 확정 분담금 등 LH에서 구체적인 내용의 자료 수집으로 지연중인 상태입니다.
 이후, 주민동의율 2/3 만족 시 LH가 주택공급사업자로서 주민열람공고 후 최종적으로 법적절차를 진행합니다.

 (예정지구 지정 -> 지정권자인 국토부에서 본 지역을복합지구로 지정)

 

3. 만약 경락으로 23년 3월 소유권이전등기를 할 경우 입주권 가능 여부?

 [공공주택특별법 부칙 제 4조-현금청산일]에 따르면 국회의결한 날 즉, 2021년 6월 28일 이후 소유권이전등기가 되면 현금청산 대상입니다. 취득의 방법과 무관하며, 본 건을 취득시 무조건 현금청산 대상입니다. (인근 부동산 몇 곳에 연락드려보니, 수색14구역은 거래하면 무조건 사고라서 취급자체를 안한다네요.)

 

4. 재개발수색 14구역 공공주택복합사업구역 후보지 지정해제 소송 진행 여부

 담당 주무부서인 국토부 답변으로는 본 후보지와 관련하여 공식적으로 소송이 들어온 건은 없다고 합니다.
 재개발의 경우, 2년 내 지구지정이 되지 않거나 사업시행자가 지정되지 않는 경우 자동 지정해제 됩니다. 하지만, 이미 사업시행자는 LH로 확정되었고 강한 의지를 가지고 착착 진행되고있는 만큼, 지구지정해제는 쉽지 않아 보입니다. (현재 서울시 65개 지역 중 6개만 지구지정이 된 상태이나, 사업초기의 문제이지 사업자체의 좌초문제는 아닙니다.)
또한, 법령개정 또한 현금청산기준일 개정을 통한 예외사항을 검토를 하고 있으나, 법개정을 위한 다양한 이해관계가 있기에 제가 함부로 단언드리기는 힘들듯 합니다.

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도시 및 주거환경정비법

제4조의3(정비구역등 해제)

타법개정 2016. 3. 29. [법률 제14113호, 시행 2017. 3. 30.] 국토교통부

 

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① 구청장등은 정비예정구역 또는 정비구역(이하 이 조에서 "정비구역등"이라 한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 특별시장·광역시장에게 정비구역등의 해제를 요청하여야 하고, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 직접 정비구역등을 해제하여야 한다. <개정 2013.12.24, 2015.9.1, 2016.1.27>

1. 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 아니하거나 구청장등이 정비구역 지정을 신청하지 아니하는 경우

2. 주택재개발사업·주택재건축사업[제13조에 따른 조합(이하 "조합"이라 한다)이 시행하는 경우로 한정한다]이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 제13조에 따른 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)의 승인을 신청하지 아니하는 경우

나. 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 제16조에 따른 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우(제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정한다)

다. 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 제16조에 따른 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우

라. 조합이 제16조에 따른 조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 제28조에 따른 사업시행인가(이하 "사업시행인가"라 한다)를 신청하지 아니하는 경우

3. 도시환경정비사업이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우

나. 도시환경정비사업을 조합이 시행하는 경우로서 추진위원회가 그 승인일부터 2년이 되는 날까지 제16조에 따른 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우

다. 도시환경정비사업을 조합이 시행하는 경우로서 조합이 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우

4. 삭제 <2015.9.1>

5. 제16조의2에 따라 추진위원회의 승인 또는 조합 설립인가가 취소되는 경우

② 제1항에 따라 정비구역등을 해제하거나 정비구역등의 해제를 요청하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등은 정비구역등의 해제에 관한 내용을 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등이 정비구역 지정의 취소에 관한 계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여야 한다. <개정 2013.12.24, 2016.1.27>

③ 제1항 및 제2항에 따라 정비구역등을 해제하거나 정비구역등의 해제를 요청받은 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등을 해제하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 제1항제1호부터 제3호까지에 따른 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역등을 해제하지 아니할 수 있다. <개정 2013.12.24, 2015.9.1, 2016.1.27>

1. 정비구역등의 토지등소유자(제16조에 따라 조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다) 100분의 30 이상의 동의로 제1항제1호부터 제3호까지에 따른 해당 기간 도래 전까지 연장을 요청하는 경우

2. 정비사업의 추진상황으로 보아 주거환경의 계획적 정비 등을 위하여 정비구역등의 존치가 필요하다고 인정하는 경우

④ 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할 수 있다. 이 경우 제1호 및 제2호에 따른 구체적인 기준 등에 필요한 사항은 시·도조례로 정한다. <개정 2015.9.1, 2016.1.27>

1. 정비사업의 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우

2. 정비예정구역 또는 정비구역의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우

3. 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역등(추진위원회가 구성되지 아니한 구역에 한한다)의 해제를 요청하는 경우

4. 제6조제1항제1호에 따른 방법으로 시행하고 있는 주거환경개선사업은 정비구역이 지정·고시된 날부터 10년 이상 경과하고, 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 3분의 2 이상이 정비구역의 해제에 동의하는 경우

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⑤ 제3항 또는 제4항에 따라 정비구역등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 본다. 다만, 제4항제4호의 경우 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 정비기반시설의 설치 등 해당 정비사업의 추진상황에 따라 환원되는 범위를 제한할 수 있다. <개정 2015.9.1, 2016.1.27>

⑥ 제3항 또는 제4항에 따라 정비구역등이 해제된 경우 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 해제된 정비구역등을 주거환경관리사업구역으로 지정할 수 있다. 이 경우 주거환경관리사업구역으로 지정된 구역은 제3조에 따른 기본계획에 반영된 것으로 본다. <개정 2014.5.21, 2015.9.1, 2016.1.27>

⑦ 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 제3항 또는 제4항에 따라 정비구역등을 해제하는 경우(제3항 단서에 따라 해제하지 아니한 경우를 포함한다)에는 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 통보하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2015.9.1, 2016.1.27>

[본조신설 2012.2.1]

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