[부동산경매] 환지처분에 대하여

[부동산경매] 환지처분에 대하여

반응형

 

---

 

 

인천지방법원 2021타경 521163의 참고사항을 보면 아래와 같은 문구가 있다.

 

"1. 2021.11.12.자 연수구청 사실조회 회신 및 2022.9.30. 교보자산신탁 주식회사 회신서에 의하면 "도시개발법 43조 제1항, 시행자는 제40조 제5항에 따라 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 등기를 촉탁하거나, 신청하도록 되어있으나, 본 물건은 동법 제40조 관련 환지처분 전이므로 토지등기가 불가능한 상황입니다. 2. 연수구청, 교보자산신탁(주) 사실조회에 의하면 분양계약서는 토지와 건물을 거래대상으로 하고, 전유부분 면적 84.8904㎡, 대지지분 50.3373, 대지가격 177,106,000원, 건물가격 194,294,000원, 총공급금액 371,400,000원, 대지사용권을 포함하여 분양되었으며, 감정가격은 전유부분 건물에 대한 토지의 대지 사용권을 포함한 가격이나, 대지권 취득 및 비용부담 등은 매수인의 책임과 부담으로 함."

 

토지미등기 물건인가?? 특수물건인가?? 하는 궁금증이 발생하는데 스터디한 바로는 큰 문제는 안되어 보이는 물건이다.

반응형

 

---

1. 권리관계 분석

 

 2021타경521163 건은 인천광역시 연수구 앵고개로104번길 22, 701동 30층3003호 (동춘동,송도파크자이)인 아파트로써, 별도로 인수되는 권리관계는 없다.

 즉, 본 목적물 앞으로 설정되어있는 모든 채무관계는 경매 낙찰 및 배당으로 인하여 소멸한다.

 다만, 현 세입자인 강예슬씨는 2.5억 전세로 들어가셔서 현재까지 살고계시지만 안타깝게도 단 한 푼도 배당받지 못할 것으로 보인다. 의뢰인께서 본 건물을 낙찰받으신다 하더라도 물어줘야 할 보증금은 없습니다만, 2.5억을 떼인 세입자는 명도저항이 심할 듯 합니다. 적정한 이사비로 타협을 하는것이 좋아보인다.
 주택도시보증보험을 들었으나, 대항력이 없는 임차인이므로 전세보증보험금 지급이 보류되었을 확률이 매우 높다.
(보증보험금을 지급받았다면 명도저항이 없을 것이고, 지급받지 못했다면 명도저항이 심할 것인데, 그 여부는 직접 세입자에게 물어보는 것 말고는 알 수 없다.)

 

현 세입자와 관련하여 조금 더 말씀을 붙이자면, 2.5억을 뗴먹힌 시점에서 관리비를 낼 턱이 전혀 없겠다. 따라서, 전입신고(21년 9월) 이후로 관리비는 지금까지 미납되어 있다고 보고 입찰가를 산정하는 것이 마땅해보인다.

 

낙찰자는 미납관리비 부분에서 공용관리비만 인수하면 된다. 공용관리비의 소멸시효는 3년으로 최대 3개년치 공용관리비만 인수하면 된다.

위 사건과 관련하여 제 블로그 링크를 첨부해드릴테니 참고하기 바란다.

- 미납관리비 관련 내용
https://halfmoon.tistory.com/m/192

- 입찰시 주의사항 및 입찰 방법
https://halfmoon.tistory.com/m/127

반응형

 

---

2. 환지처분에 대하여

 또한, 본 물건은 환지처분 후 대지권 등기가 설정되어있지 않은 물건이다. 환지처분이란 사업 시행자가 사업완료 후 사업지구 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역 내의 다른 토지로 바꿔 주는 것을 말한다. 즉, 기존 토지소유주들은 자기 소유 지번을 신탁사에게 모두 맡기고 아파트 개발에 들어간다. 이 과정에서 신탁사는 과거의 지번을 하나의 큰 지번으로 합친 후 구획정리가 완료되면 그 큰 지번의 일정 비율을 아파트 분양자들에게 나누어준다. 아마도 채무자겸소유자 류관씨는 환지처분공고를 보았음에도 별도의 대응을 하지 않아 대지권등기를 하지 못한 것으로 보인다. 개인적인 소견으로 경매과정에서 큰 문제로 발생되진 않아 보이나, 인천 연수구청에 반드시 문의해보아야 할 듯 하다. 대지권 등기비는 걱정하지 않아도 될만큼 소액이다.

 

+) 관할 부서인 인천 연수구청 도시개발과에 전화를 해봤는데, 이 물건은 동춘1도시정비사업으로 환지처분공고 자체가 아직 안났다고 한다. 올해 말에 예정공람이라서 별도로 할 일은 없고, 조합 및 시행사에서 일괄적으로 대지권 등기촉탁을 할 계획이라고 한다.

 

추가로 소유주가 주의해야 할 사항 등도 문의해봤는데, 별도로 주의해야 할 점은 없다고 답변받았다.

 

본 건 담당자는 연수구청 도시개발과 박성재 주무관 (032-749-8663)이다.

반응형