[부동산 경매] 2023년 부동산 경매 대출(경락잔금대출) 주의해야 할 점

[부동산 경매] 2023년 부동산 경매 대출(경락잔금대출) 주의해야 할 점

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!주의! - 특례보금자리론을 이용한 경락잔금대출
한국주택보증공사(HF)의 특례보금자리론을 이용해서 경락잔금납부가 가능하다.(다른 보금자리론도 잔금납부가 가능) 다만, 주의해야 할 부분은 처리기간이다.

특례보금자리론은 최대 60일까지 처리기간이 소요됨에 반해, 낙찰잔금 납부는 25일 이내이기 때문이다.
이렇기 때문에, 안전한 잔금납부를 위해서는 '입찰 전에' 특례보금자리론을 먼저 신청 접수해놓고 낙찰받으면 관련 서류들을 준비하는 방식으로 가야 처리시간을 조금이라도 줄일 수 있다. (계약서가 없어도 특례보금자리론 신청 접수는 가능하다. 패찰하면 그냥 접수 취소하면 됨.  요지는 접수처리시간을 단축시키는 것이다.)



2022년 12월 1일부로 아래와 같이 부동산 대출 규제가 완화되었으니, 참고바란다.
 - 15억 초과 아파트 주담대 허용
 - 서민,실수요자의 경우 LTV 70% 및 한도 6억으로 상향조치

 
2022년 6월 1일부로 생애최초의 경우, LTV 80%까지 대출 가능함(DSR 40%는 유지된 상태임). 

 
2022년 6월 1일부로 청년의 DSR 산정 방법이 미래소득을 고려하여 산정됨.
▣ 보다 실질적인 소득흐름을 반영*하도록 미래소득 계산방식을 개선.
＊(現)대출시와 만기시점간 평균 → (改) ① 대출시~만기시점까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균, ② 장래소득 산출시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선
 

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1. 낙찰 받기 전에 경락잔금대출이 되는지 은행에서 먼저 확인한다.

  - 물건, 지역, 낙찰자 소득에 따라 경락잔금대출이 다르게 나온다. 낙찰받으려는 사건번호를 은행에 가서 상담이 필수다. 이후 가장 좋은 조건의 은행을 선정한다.
 
 
 

2. 대출을 받기 전, 본인의 현금 유동성이 어느정도 되는지 꼭 확인한다.
 
 
 
3. 보통은 감정가(법사가)의 70%, 낙찰가의 80-90% 중 낮은 금액으로 나온다.

- (대략적 기준) 아파트, 빌라, 오피스텔은 대략 감정가의 70% 이상 (투기과열지역은 시세의 50%, 조정대상지역은 60% 정도)
- (대략적 기준) 상가는 대략 감정가의 80% 이상
- (대략적 기준) 다가구는 60% 이상
- (대략적 기준) 토지는 50% 미만

* 법사가 : 증권계에서는 감정가를 법사가라고 칭한다.
 
 
4. 소액임차인 최우선변제금(방공제)을 공제하고 대출 금액이 산정된다.

 - 대출액 = 대출가능최고액(주택가액 X LTV) - 최우선변제금

 

※ 최우선변제금의 자세한 내용은 아래 링크 참고
<[부동산 경매] 2023년 최우선변제금 정의 및 현황 바로가기>

 

- 감정가(법사가)로 낙찰받으면 최우선변제금 필수로 공제한다.
 - 낙찰가는 낙찰금액+최우선변제금이 감정가(법사가)보다 충분히 낮다면 공제하지 않는다.
   (이 역시 지점에따라 모두 다르다.)
 - 상가 / 주택(단독주택,다가구,다세대) 모두 내가 직접 쓰든 안쓰든 대출시에는 호실별로 공제한다.
  예) 상가2개 호실 + 다가구주택 3개 호실인 근린주택의 경락잔금대출 : 1000만원 X 2 + 1700만원 X3 = 7100만원이 공제된 나머지 금액이 대출 실행됨 (자세한 계산법은 위의 최우선변제금 링크 참고)
 - 다만, 실무적으로 아파트는 방공제를 1건만 진행한다. (단독주택, 다세대주택, 다가구주택은 짤없음)
 
※ 방공제 계산 방법에 대해 자세한 내용은 아래 링크 참고
<[부동산 경매] 다가구주택, 단독주택의 방공제 계산방법 바로가기>

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주택임대차 보호법은 21년 5월 11일부로 개정되었습니다. (위의 최우선변제금 링크 참고)

 
 
5. 매입가를 최대한 낮춰서 낙찰받아라.

  - 대출액을 결정짓는 가장 중요한 요소이다. 감정가보다 비싸게 받으면 그 차액은 대출안나온다.
 
 
 

6. 상가매입 시 국민, 신한, 우리은행(1금융)은 대출에 불리하다.
  - 알아볼 필요도 없다.
 
 
 
7. 기업, 하나, 농협, 수협, 새마을금고, 산림조합이 잘나온다.

  - 대출 전 반드시 알아볼 것
1) 새마을금고
*개인이나 법인이나 경락잔금대출 공격적으로 취급한다
*대출상담사에 대출취급수수료 지급한다= 경락잔금대출 × 0.2%(단, 최고액 50만원) (예로, 아파트담보대출 등 1억 취급시 20만원, 3억 취급시 50만원)
*새마을금고는 법인대출도 낙찰가× 80% 공격적으로 취급한다.
(문의처: MG새마을금고 경남 창원시 반월중앙새마을금고: 권무현 차장 055-245-2160, 010-4587-8752)
 
2) 신협
* 낙찰가 - 입찰보증금 – 소액보증금(기타지역은 주택 17백만원, 상가 10백만원 공제) (가끔 방1칸 방빼기없는 수협도 있다: 한신록 대출상담사) (문의처: 신협 : 전현수 팀장 010-2627-3589)

3) 수협
* 낙찰가 × 80% - 소액보증금(기타지역은 주택 17백만원, 상가 10백만원 공제) ☞ 전산에서 산출된 각 지역별, 물건 종류별 평균 낙찰가율을 감안한다. (문의처: 수협 : 정성철지점장 010-9485-9470

4) 기업
※ 조정대상지역은 2020년 2월 강화되어 아파트 등 9억이하 LTV(종전 60%에서 축소된) 50%를 적용한다(9억 초과분은 30% 적용)
 

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8. 각각 지점마다 조건이 다 다르다.

  - 최적의 금리, 최적의 상환조건을 찾아라. 가장 좋은 조건의 은행을 선정한다.
  - 전국 최소 100군데 이상 전화 후 "혹시 경락잔금대출을 취급하시나요?", "사건번호가 몇번인데 좀 봐주세요." 
  - "거치기간은 몇년인가요? 혹시 연장이 가능한가요?" "중도상환수수료는 몇프로인가요?"
 
 
 

9. 투자의 방향을 정하고 받아라.

  - 월세 : 거치기간(이자만 내는기간)을 길게해서 내 자본 투입을 최소화해야한다.
  - 전세 : 거치조건 X, 중도상환수수료가 적은 상품을 골라야한다.(0.5~1.5% 선)
 
 
 

10. 법무사 비용을 비교하라.

  - 취등록세는 일정하나, 법무사비용(법무사 보수액)은 천차만별이다. 반드시 모든 법무사아줌마 연락처 받아서 비교하라. 그거를 안받고 가시는 분들도 있는데.. 무슨 배짱인지 모르겠습니다. 우선 다 받고, 추후 경락잔금대출을 받을 때 전화를 하여 대출을 받으시면 됩니다!
 
- 저 또한 전화를 하면서 발품을 팔아서 은행을 다녔지만.. 경락잔금대출을 취급하지 않는 은행이 많았고, 대출이 되도 80%는 힘들다 등등.. 별에 별 이야기를 다 듣고, 시간만 낭비했습니다. (농협, 기업은행, 신협 등등)
그래서 명함 중에 괜찮은 분을 만나 저렴하게 대출을 실행 했고, 그걸 여러분께 알려드릴려고 합니다.
참고 하시고, 비교하시고, 저렴하게 잔금대출 받으세요~

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11. 법무사는 믿지마라. 낙찰 후 다시한번 은행에 들러 조건을 확인한다.

  - 선정한 가장 좋은 조건의 은행에서 대출을 실행한다.

 

12. 대출해준다는 직원을 믿지마라. 

 - 대출가능하니 걱정하지 말라는 직원에 말에 가만히 손 놓고 있다가 막상 실행하려고 하니 "지점장이 안된다는데요."라고 할 때도 있다. 그런 경우도 고려하여 최소 세 군데는 알아놔야 한다.
 
 

 
13. 중도상환수수료, 거치기간 만기 시 연장 가능성을 확인하라.

 - 거치기간(이자만 내는기간)이 길수록 수익률이 좋아진다. "만기 시 거치기간을 연장할 수 있는 방법은 도저히 없나요?" 물어본다.
 - 대출원금은 팔 때 갚는거다.

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14. 원리금균등상환은 절대 하지 마라.

 - 제일 바보같은 짓이다. 한 물건에 투자금이 커지면 커질수록 투자대비 수익률은 하락한다.
 - 대출원금은 팔 때 갚는거다.
 
 

15. 명도 기간(혹은 임차인 구인기간)에 따른 대출이자도 고려해야 한다.

 
 
 

16. 최적의 대출조건으로 시뮬레이션 해봐라.

  1) 낙찰가의 70%까지 대출, 이자 3%
  2) 낙찰가의 80%까지 대출, 이자 4.5%
  어떤게 더 유리할까?
 

 
이자차이가 크지 않다면 많이 받는게 무조건 유리하다. 투자금을 줄이는 게 가장 중요!!!!

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