[부동산 경매] 매각불허가 사유 총정리

[부동산 경매] 매각불허가 사유 총정리

이번 시간에는 매각 불허가 사유에 대해 총정리해보는 시간을 갖도록 하자.

반응형

 

---

1. 법에서 규정하는 매각불허가 사유

 

1) 최우선매수신고인의 매각불허가 신청

매수인은 민사집행법 제121조의 사유로 매각허가결정기일 전까지 매각불허가 신청이 가능하다.

 

*매각절차는 아래 링크 확인

[부동산 경매] 낙찰 이후 해야 할 일 총 정리 (잔금납부, 소유권이전 등)

 

민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

반응형

 

다만, 6번 항목이 매각허가결정 확정기일 이후 새로 밝혀진 경우에 한해 대금납부 전까지 매각허가결정 취소신청이 가능하다. (민집법 제127조)

 

민사집행법 제127조(매각허가결정의 취소신청)

① 제121조제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

② 제1항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

 

 

 

2) 채무자의 매각불허가 신청

채무자는 10개중 7개만 팔아도 채무액을 다 갚을 수 있는 경우, 나머지 3개 부동산에 대해 과잉매각으로 인한 매각불허가 신청을 할 수 있다. (민집법 제 124조)

단, 매각허가결정 전까지만 행사할 수 있다.

(채무자가 지정권을 행사안했으면 법원은 자유재량으로 매각허가를 할 부동산을 선택할 수 있음)

 

제124조(과잉매각되는 경우의 매각불허가)

① 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 제101조제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항 본문의 경우에 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

반응형

 

 

3) 이해관계인의 매각불허가 신청

최우선매수신고인, 채무자를 포함한 모든 이해관계인들은 매각허가여부의 결정에 의해 손해를 볼 경우, 매각불허가 신청이 가능하다. 이를 즉시항고라고 한다. (민집법 제 129조)

 

제129조(이해관계인 등의 즉시항고)

① 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.

② 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 경우에 매각허가를 주장하는 매수신고인은 그 신청한 가격에 대하여 구속을 받는다.

 

단, 채무자가 항고하는 경우 매각대금의 10%를 공탁해야 하고, 항고신청이 기각되면 그 공탁금을 날린다. 채무자는 이 경매의 원흉을 제공한 자인데, 항고로 경매집행까지 방해하였으니 항고가 허위로 판별되면 페널티를 받는 것이다. (민집법 제 130조)

제130조(매각허가여부에 대한 항고)

① 매각허가결정에 대한 항고는 이 법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다.

② 민사소송법 제451조제1항 각호의 사유는 제1항의 규정에 불구하고 매각허가 또는 불허가결정에 대한 항고의 이유로 삼을 수 있다.

③ 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다.

④ 항고를 제기하면서 항고장에 제3항의 보증을 제공하였음을 증명하는 서류를 붙이지 아니한 때에는 원심법원은 항고장을 받은 날부터 1주 이내에 결정으로 이를 각하하여야 한다.

⑤ 제4항의 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

⑥ 채무자 및 소유자가 한 제3항의 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.

⑦ 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 제3항의 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 의한 금액(보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액을 한도로 한다)에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없다. 다만, 보증으로 제공한 유가증권을 현금화하기 전에 위의 금액을 항고인이 지급한 때에는 그 유가증권을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.

⑧ 항고인이 항고를 취하한 경우에는 제6항 또는 제7항의 규정을 준용한다.

반응형

 

 

---

2. 실무상 매각불허가 결정 사례

 

민사집행법 제121조의 사유들을 하나하나 깊게 따져보자.

 

 

1) 강제집행을 허가할 수 없는경우거나, 집행을 계속해서 진행 할 수 없는 경우

① 강제집행을 허가할 수 없을 때란?
 ▶ 부동산경매신청의 흠결
 ▶ 송달의 하자
 ▶ 경매 대상 부동산의 누락 등

② 강제집행을 계속 진행할 수 없는 경우란?
 ▶ 부동산경매의 집행을 정지할 만한 사유
 ▶ 경매신청의 취하를 한 경우
 ▶ 경매개시결정 또는 매각기일을 이해관계인에게 통보하지 않은 경우 등

 

 

2) 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 자격 또는 능력이 없는 경우

① 최고가 매수신고인이 매수 능력이 없을 때란?
  ▶ 미성년자 혹은 금치산자와 같이 법적인 행위자체가 무효인 경우

② 최고가 매수인이 자격이 없을 때란?
 ▶채무자가 부동산경매물건의 최고가 매수신고인이 되었을 때
 ▶해당 경매물건을 낙찰받았다가 잔금을 납부하지 않고 다시 낙찰을 받을 경우
 ▶농지를 낙찰받았지만, 농지취득자격 증명 허가를 받지 못한 매수인이나 제출하지 않은 경우
 ▶사립학교법에 의한 유치원 등의 학교기본재산에 대한 주무관청의 허가자가 아닌 경우

반응형

 

3) 부동산경매 입찰에 참여한 사람이 아래의 행위를 한 경우

① 부동산경매와 관련하여 타인의 매수신청을 방해한 사람
② 경매입찰시 담합한 사람
③ 정상적인 매각을 방해한 사람이나 이와 같은 행위를 교사한 사람

 

4) 최저매각가경의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 하자가 있는경우

① 최저매각가겨의 결정과 일괄매각의 결정에 중대한 흠이 있는 경우
 ▶부동산경매 기일공고 사항의 기재누락 혹은 기재착오 
 ▶신문공고를 할때 신문상에 기재된 면적과 실제 부동산의 면적이 차이가 큰경우
 ▶경매대상 부동산 중에 일부 누락된 것이 있었을 경우
 ▶경매감정평가서의 작성에 중대한 하자가 있는경우

② 매각물건명세서의 하자
 ▶경매물건의 선순위 임차인의 내역이 누락된 경우
 ▶최선순위 설정일자가 실제와 다른 경우
 ▶부동산경매 매각물건명세서 자체가 누락된경우

반응형

 

5) 천재지변 등 책임을 질 수 없는 이유로 부동산이 현저하게 훼손 되거나, 혹은 부동산에 관해 중대한 권리관계가 변동된 사실이 부동산경매 절차 진행중 밝혀진 경우

① 천재지변 등으로 부동산이 현저하게 훼손되었을때
 ▶화재, 수재, 점유자의 고의적인 파손 등 낙찰자의 잘못에 의한 훼손이 아닌경우일것
 ▶바닥방수의 파손으로 침수되거나 벽체의 균열, 지붕의 구멍등 심각한 물리적 문제는 모두 포함

② 중대한 권리관계 변동
 ▶대위변제로 부동산경매물건의 권리관계에 변동이 발생한 경우

 ▶채무자가 개인회생절차에 들어간 경우

 ▶매각기일 이후에 유치권이 신고된 경우
 ▶낙찰로 소멸되지 않는 예고등기의 누락

 

6) 경매절차상에 그 밖의 중대한 잘못이 발생한 경우

① 이해관계인의 이익을 침해할 우려가 있는 때
② 경매개시 결정의 이해인 송달여부 및 입찰기일 통지가 부적합하게 된 때
③ 경매기일 공고사항의 기재착오, 기재누락 된경우
④ 감정평가된 부동산의 가격이 시세보다  현저하게 낮은경우나 부동산의 일부를 누락함으로써 결과적으로 감정평가금액이 낮게 된경우
⑤ 경매절차의 진행이 정지되어 매각기일과 매각결정기일 사이에 오랜 기간이 경과됨으로써 그 사이 매각하려는 부동산의 가격이 현저하게 하락한 경우

반응형

 

⑥ 과잉매각- 여러개의 부동산을 동시에 매각한경우, 각 1개의 부동산의 매각대금만으로도 경매집행비용 및 각 채권자의 채권변제가 충분할때
⑦ 개별경매(분할경매)하는 것이 일괄매각하는 것보다 매각이 유리하거나 고가로 매각할 수 있을 때
⑧ 경매신청채권자에 우선하는 선순위 채권자의 채권액과 절차비용을 변제한 후 경매신청채권자에게 배당액이 없을 경우(무잉여경매)
⑨ 부동산경매 입찰표의 기재와 관련된 사항에 하자가 있을 경우
⑩ 특별매각조건의 준수여부