[부동산경매] 공공건설임대주택의 입찰시 주의할 점

[부동산경매] 공공건설임대주택의 입찰시 주의할 점

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춘천지방법원 2022타경 1066의 참고사항을 보면 아래와 같은 문구가 있다.

 

"공공건설임대주택으로 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 민간임대주택법에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것)이 적용됨.-(2022.12.14 추가) 임대사업자가 매수시 의무 및 제한 등에 관하여 관련법률 및 관계기관에 별도 확인을 요함.-(2022.12.14 추가)"

 

공공임대주택은 임대주택법(민간임대주택법에 관한 특별법)을 따르는데, 이 임대주택법이 무엇인지 알아보자.

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1. 구임대주택법 vs 신임대주택법

 

구임대주택법을 임대주택법 [시행 2015. 9. 19] [법률 제13328호, 2015. 5. 18, 일부개정] 이라고 하고,

신임대주택법을 민간임대주택에 관한 특별법 [시행 2016. 8. 12] [법률 제13474호, 2015. 8. 11, 타법개정] 이라 한다.

 

자세한 법령은 위 바로가기 링크를 참고하기 바란다. (구임대주택법은  신구법비교로 확인할 것)

 

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2. 임대주택법의 적용 시점

 

구 임대주택법은 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’)으로 전부개정되었으나, 위와 같이 개정된 민간임대주택법 부칙 제6조 제2항 제1호는 “이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택”일부에 대해서 종전의 구 임대주택법을 적용하도록 경과규정을 두었습니다.

 

이에 따라 민간 건설회사가 사업을 시행하였으면서도 2015. 12.경을 기준으로 ① 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택, ② 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택, ③ 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 2015. 12.경 후에 건설하게 된 주택(법은 이를 ‘공공건설임대주택으로 보는 주택’으로 칭하고 있으므로 ‘간주 공공건설임대주택’으로 통칭하겠습니다)의 경우에는 개정 전의 구 임대주택법이 적용됩니다.

 

-> 따라서 위 경매건은 2010년에 준공완료하였으므로 구임대주택법이 적용되는 것이다.

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3. 공공건설임대주택 입찰시 주의할 점

 

1) 구임대주택법과 신임대주택법의 가장 큰 차이는.. 임차인의 보호 부분인데, 부도공공임대주택의 경우 임차인이 우선매수신고권을 갖습니다.

 

 

2) [부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법] 제 7조 3항을 보면, 융자금의 지급처가 국민주택기금 또는 공적자금의 경우 임차인의 보증금은 낙찰 및 배당받은 금원에의 100%를 임차인에게 보전한다고 되어있지만

 

일반 2금융권이므로 현 임차인분께서는 단 1원도 배당을 받지 못한다.

참고로, 국민주택기금(NHUF)의 기금 수탁은행은 우리, 신한, 국민, 농협, 기업은행이고

공적자금은 1~2금융권 모두 있을 수 있으므로, 임차인에게 반드시 물어봐야 한다. (국민주택기금, 공적자금은 100% 보전되기 때문이다.)

 

<관계 법령>

부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 ( 약칭: 부도임대주택법 )

[시행 2015. 12. 29.] [법률 제13499호, 2015. 8. 28., 타법개정]

 

 제3조(임차인보호대책의 수립) 

국가 및 지방자치단체는 「임대주택법」 제2조제8호의 부도임대주택등(이하 “부도임대주택”이라 한다)의 임차인(이 법 시행 전에 경매절차에 의하여 부도임대주택에서 퇴거하였으나 임대보증금을 반환받지 못한 임차인을 포함한다)에 대하여 다음 각 호의 보호대책을 수립하여야 한다. <개정 2008. 3. 21., 2009. 3. 20., 2014. 1. 14.>

1. 부도임대주택의 매입 및 공공주택으로의 전환, 공급 등에 대한 대책

2. 임차인의 분양전환, 경매참여 등에 필요한 자금의 지원 및 지원조건 등에 대한 대책

3. 그 밖에 임차인 보호를 위하여 필요하다고 인정되는 대책

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 제7조(임차인 등의 임대보증금 보전) ①주택매입사업시행자가 제5조의 규정에 따라 경매 등의 방법으로 부도임대주택을 취득한 경우에는 제6조제4항의 규정에 따라 주택매입사업시행자 또는 임대주택분쟁조정위원회가 확인ㆍ조정한 임차인의 임대보증금에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액을 임차인에게 지급하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23.>

1. 임차인이 집행법원으로부터 배당받은 금액

2. 임차인의 미납 임대료

3. 임차인의 공용부분에 대한 미납 사용료 및 관리비

4. 그 밖에 국토교통부장관이 정하는 비용

② 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업, 중소기업이 「근로복지기본법」에 따라 설립한 사내근로복지기금법인, 그 밖에 대통령령으로 정하는 법인이 임차한 주택에 입주한 자가 주민등록을 마친 경우에는 제1항을 준용한다. <신설 2013. 5. 22.>

③「주택도시기금법」 제10조제2항 및 제3항에 따라 주택도시기금 운용ㆍ관리에 관한 사무를 위탁받은 자(이하 “기금수탁자”라 한다)가 경매 등의 방법으로 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 융자금 및 그 이자를 회수한 부도임대주택의 경우에는 국민주택기금 융자금의 이자 회수금을 당해 부도임대주택을 취득한 주택매입사업시행자에게 제1항의 규정에 따라 산정된 임차인(제2항에 따른 법인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 임대보증금 보전금으로 지급할 수 있다. <개정 2008. 3. 21., 2013. 5. 22., 2015. 1. 6.>

④주택매입사업시행자가 제3항의 규정에 따라 기금수탁자로부터 주택도시기금 융자금의 이자 회수금을 지급받은 경우에는 제1항의 규정에 따른 당해 부도임대주택 임차인의 임대보증금 보전금으로 사용하여야 한다. <개정 2013. 5. 22., 2015. 1. 6.>

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⑤제1항의 임대보증금 보전을 받고자 하는 임차인은 임대보증금을 「민사집행법」 제84조의 규정에서 정하는 기간에 집행법원에 배당요구를 하여야 한다. <개정 2013. 5. 22.>

[제목개정 2013. 5. 22.]