집 계약 시 전세보증금/월세보증금 지키는 방법
작고 귀여운 월급을 모아서 겨우겨우 마련한 내 소중한 전세보증금/월세보증금 지키는 법에 대해서 공유하고자 한다. 아래와 같이 하면 절대절대 전세보증금/월세보증금을 잃을 일이 없다.
집 계약 시 전세보증금/월세보증금 지키는 방법
1. 계약하고자 하는 집의 등기부등본을 떼어본다.
- '인터넷등기소' 어플을 이용하면 5분만에 계약하고자 하는 집의 등기부등본 열람이 가능하다.
- [을 구]가 깨끗할 경우 : 전월세 상관없이 계약하면 된다. (보증보험 필수 X)
아래를 클릭하여 계약 후 해야할 일을 확인한다.
전월세 계약 후 반드시 해야 할 일들 (전입신고/확정일자/보증보험)
- [을 구]가 더러울 경우 : 말소되지 않은 빚이 얼마인지 합산한다. 부동산에 설정되는 주요한 채권의 종류는 아래와 같다.
저당권 : 부동산 담보 대출
--> 채권액이 변할때마다 저당권 말소 후 감/증액하여 재등기해야함. 번거로움)
근저당권 : 부동산 담보 대출
--> 애초에 채권액보다 20~30% 더 크게 잡아서 그 안에서 변동시 재등기 필요 X
질권 : (근)저당권 담보 대출 / 임차보증금반환청구권 담보 대출
--> (근)저당권으로 돌려받을 돈을 담보로 받는 대출
--> 임차인이 전월세 보증금을 돌려받을 권리인 '임차보증금 반환 청구권'을 담보로 받는 대출
종종 부동산중개하는 아줌마가 '근저당권은 채권액보다 20~30% 더 크게 잡으니까 실제 빚은 더 작아서 안전해요~' 같은 소리를 하는데, 개소리다. 저 부동산이 경매에 나왔다는 것은, 집주인 채권의 이자같은게 연체되고 있다는 뜻인데 거의 대부분 가득 채운 상태로 경매에 들어간다. 그러니 채권최고액으로 빚을 계산하는게 맞다.
아래 예시를 살펴보자.
총 2억 1천만원의 빚이 있고 당신의 보증금은 그 이후라는 뜻이다. 예를 들어 이 집이 경매에 나와서 3억에 낙찰 될 경우, 2억 1천만원을 제외한 나머지 금액인 9천만원이 당신이 돌려받을 수 있는 돈이다.
2. 근저당권설정 기준일을 확인한다.
근저당권설정 기준일이란 등기부등본상에서 순위번호가 가장 빠른 등기의 날짜를 의미한다.
예시에서의 기준일은 2018년 3월 30일이다.
3. 근저당권설정 기준일 당시의 최우선 변제금을 확인한다.
최우선 변제금 : 경매에 부쳐지든가 말든가 내가 무조건 받을 수 있는 금액
--> 단, 낙찰때까지 계속 점유하고 있어야 한다. 굳이 이사가야된다고 하면 임차권등기설정을 하면 된다.
임차권등기설정 : 점유를 안하더라도 점유하는 것과 같은 효력을 지니는 등기 설정. (이사가도 괜찮음)
근저당권설정 기준일 당시의 최우선 변제금을 확인한다.
과밀억제권 : 안산,김포,광주,파주를 제외한 수도권 전지역
예시에서의 기준일은 2018년 3월 30일이다. 종로구 창신동이므로, 1억원이하의 보증금을 걸었을 경우에만! 3400만원까지 최우선변제가 가능하다. 보증금이 1억원을 넘어서는 순간 최우선변제를 받을 수 없다. 즉, 부동산이 경매에서 낙찰받았을 때 보증금 전부를 순서를 기다려서 위 2억 1천만원을 다 배당해주고 남은 금액을 내가 받을 수 있다는 뜻이다.
- [월세] 월세 보증금이 최우선변제금 + 3개월치 월세보다 낮을 경우 : 계약해도 된다. (보증보험 필요 X)
부동산이 경매에 부쳐지고 실제 낙찰되기까지 대개 4~6개월이 소요된다. 그 전까지 실점유를 하고 있어야 최우선변제금을 받을 수 있으므로 최우선변제금 + 3개월치 월세보다 보증금이 낮을 경우 안전하다고 판단되므로 계약해도 무방하다.
예시에서는 최우선변제금이 3400만원이었고 월세가 50만원이라고 할 경우, 3400만원 + 150만원 = 3550만원까지의 보증금을 걸고 월세계약을 해도 돈을 떼일 일이 없다.
아래를 클릭하여 계약 후 해야할 일을 확인한다.
전월세 계약 후 반드시 해야 할 일들 (전입신고/확정일자/보증보험)
4. 전월세계약을 할 주택의 가격을 확인한다.
- 주택가격은 KB시세, 1년이내 최근 매매 가, 주택공시가격의 150% 에 해당하는 금액, 전세목적물주변 공인중개소 1곳으로부터 확인받은 해당평형 가격 등에서 선택하여 적용하여 산정한다.
- 예시에서의 엠아이디그린아파트의 79제곱미터형 최근 매매 실거래가는 3억 5천만원이었다.
5. 내 전세보증금을 계산한다.
- 주택 가격 - 선순위 채권 > 내 보증금
- 예시의 엠아이디그린아파트의 경우, 주택가격(3억5000) - 선순위 채권(2억1000) = 1억 4000 < 내 보증금이 된다. 하지만 필자는 각종 변수를 감안하여 1억 4000만원의 90% 즉, 1억 2600만원을 내 보증금으로 설정한다.
- [전월세] 보증금 = (주택가격 - 선순위채권) X 0.9 이하일 경우 : 계약하면 된다. (보증보험 필수)
아래를 클릭하여 계약 후 해야할 일을 확인한다.
전월세 계약 후 반드시 해야 할 일들 (전입신고/확정일자/보증보험)
- [전월세] 보증금 = (주택가격 - 선순위채권) X 0.9 이상일 경우 : 계약하면 안된다. (너무 위험)
아래 전세보증보험을 가입하기 위한 요건을 참고하길 바란다.
- 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것
- 전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것(단독·다중·다가구 제외)
- 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소
- (법인임차인) 목적물 전세권 설정 및 공사 이전 필수 - 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
- 전세계약기간이 1년 이상일 것
- 전세보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
- 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약
- 선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다중·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하)
- (선순위채권+전세보증금) ≤ 주택가격의 100%
- (단독·다중·다가구의 경우)임대인 또는 공인중개업자가 확인한 타전세계약 확인서 미제출시
- 전세보증금 ≤ 주택가액 × ( 임차인 점유면적 ÷ 건물연면적)
- 전세보증금을 대출 받은 경우
- 신용대출은 보증가능
- 담보대출, 질권설정 또는 채권양도통지된 전세대출의 경우 보증불가
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