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[부동산 경매] 임의경매와 강제경매의 차이
[부동산 경매] 임의경매와 강제경매의 차이 임의경매와 강제경매 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다. ※ "집행권원"이란? "집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습..
[부동산 경매] 토지 별도등기 - 구분지상권등기 의미
[부동산 경매] 토지 별도등기 - 구분지상권등기 의미 경매지를 보다가 '매각으로 소멸되지 않는 등기부권리 : 토지 별도등기 - 을구 1번부터 45번까지의 구분지상권등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함' 이라는 문구를 보게 되었다. 이번시간에는 매수인이 인수하는 토지부의 구분지상권 별도등기에 대해 알아보고자 한다. 1. 예시 사건번호 : 서울동부 2019타경52178 - 위와 같이 토지에 무슨 별도등기가 되어있는데 구분지상권이라는걸 인수한다고 한다. 아파트 경매에 무슨 건물+토지에 등기를 설정한게 아니고 토지에만 별도로 등기설정을 했다고 하는것인가? - 구분지상권의 사전적 정의는 타인 소유 토지의 전부가 아닌 일부만 사용을 할 권리이다. - 토지에만 별도등기를 했으므로 건물부가 아닌 토지부 등기부등본을 떼..
[부동산 경매] 지분경매 입찰 시 주의할 점
[부동산 경매] 지분경매 입찰 시 주의할 점 지분경매는 그 결과에 따라 명암이 크게 갈리는 분야이다. 이번시간에는 지분경매 입찰 시 주의해야 할 점에 대해 알아보고자 한다. 1. 선순위 권리가 인수되는 지분경매 - 선순위 임차권, 전세권, 가등기, 가처분, 분묘기지권, 법정지상권 등 선순위 권리가 인수되는 지분경매는 피하자. - 지분경매의 목적은 전체 목적물을 처분하면서 발생하는 알파를 추구하기 위함이다. 이러한 선순위 권리가 존재하면 공유물 분할을 위한 임의경매 시 낙찰가는 곤두박질 칠 것이다. 이렇게 되면 손해 볼 가능성이 매우 높다. 2. 지상에 (무허가)건물이 있는 토지의 공유지분 - (나중에 건물을 철거할 수 있으면 몰라도) 지상권이 성립되는 건물에서 오는 지료를 청구하는 것 말고는 토지의 공유..
[부동산 일반] 2023년 부동산 전망 총정리 (이현철, 김기원, 김경민, 한문도)
[부동산 일반] 2023년 부동산 전망 총정리 (이현철, 김기원, 김경민, 한문도) 이번 시간에는 2022년 집값폭락을 맞춘 부동산전문가 4인방의 2023년 부동산 전망을 총정리해보는 시간을 가져보도록 하자. 1. 이현철 소장 이현철 소장은 개인 유튜브 채널도 운영하고 있고, 책을 3권을 썼다. 그는 2018년 폭등예측, 2020년 폭등예측, 2021년 하락예측 모두 맞춘 전문가이다. 1) 심리 ① 심리는 한번 꺾이면 우직하게 밀고 나가므로 한번 방향이 정해지면 장기간 이어짐 (항공모함의 기수를 돌리기 어려운 것처럼) ② 사람은 비쌀 때 많이 사고 쌀 때 아무도 안삼 2) 하락시그널 ① 거래량이 감소한 후 호가가 벽에 걸린 것처럼 오르지 못함 ② 미분양 물량 증가하며 할인분양이 시작됨 * 하락사이클 초기..
[부동산 경매] 제시외수목 처리방법
[부동산 경매] 제시외수목 처리방법 이번 시간에는 토지경매에서 골치를 앓는 제시외수목에 대해 알아보고자 한다. 1. 제시외수목이란? - 토지가 경매에 나왔는데, 토지에 빽뺵하게 나무가 심어져있다. 제시외수목이란 의미는 나무는 매각에서 제외하고 토지만 경매가 나왔다는 뜻이다. 아래 예시와 같이 말이다. - 위 예시를 보면 '임차인은 토지를 관리목적 상 무상으로 임차하여 사용하고 있으며, 계약서는 없고 구두계약임을 진술했다.'고 진술했다. - 무상으로 임차하는 것은 임대차가 아닌 사용대차라고 부른다. - 정당한 임대차(또는 사용대차)가 있는 경우, 낙찰자는 임차인의 자산인 수목의 소유권을 취득할 수 없다. 2. 제시외수목 처리방법 1) 낙찰자가 제시외수목을 인수할 가능성 검토 ① 토지주인이 직접 나무를 심은..
[vscode] 탭 간격 영구 설정, 공백 표시, 탭키 공백으로 인식 해제 방법
[vscode] 탭 간격 영구 설정, 공백 표시, 탭키 공백으로 인식 해제 방법 이번 시간에는 모르면 진짜 개~~~~~빡치지만 설정해놓으면 아주아주 편안한 탭 간격 영구설정하는 방법 및 탭키를 스페이스로 인식하지 않게 하는 방법에 대해 알아보고자 한다. 1. 문제 정의 1) 하기와 같이 탭 간격(Tab Size)를 2 → 4로 변경하였으나, vscode를 껐다가 다시 키면 원래 설정한 값으로 돌아가는 문제가 발생하였다. 2) 하기와 같이 탭키를 누르니까 원하는 간격대로 이동하지만 탭 하나당 4개 공백(Space)으로 인식하여 탭을 지우려면 Delete 키를 4번이나 눌러야 했다. 너무 불편했다. 3) ICD 문서 등 예쁘게 포맷을 짜야할 때, 아래와 같이 도대체 이게 공백이 몇개 들어간 것인지 알 방법이..
[C/C++] #Pragma pack(1) 의미
[C/C++] #Pragma pack(1) 의미 이번 시간에는 C/C++ 메인문 상단에 자주 보이는 #pragma pack(1)에 대해 알아보자. 1. #pragma pack이란? #pragma pack을 부르는 명칭은 Word Alignment이다. 32비트 프로세서 기반에선 데이터 처리를 위해 사용되는 버스가 4바이트이지만, #pragma pack(n)을 사용하면 데이터 처리를 위해 사용되는 버스를 n바이트로 정의하겠다는 뜻이다. 즉, #pragma pack(1)로 선언하면 데이터가 저장되는 주소의 단위가 1byte단위로 끊긴다는 뜻이다. 메모리를 낭비없이 Compact하게 사용하기 위해 사용하는 명령어이다. 다만, 1바이트로 동작하게 되면 그만큼 수행 속도가 느려지는 문제가 있으나, 최근의 컴퓨터들..
[C/C++] struct와 typedef struct 차이
[C/C++] struct와 typedef struct 차이 이번 시간에는 대표적인 구조체 선언 방식인 typedef struct와 struct의 차이에 대해 알아보자. ※ 한줄요약 - struct ① 별명없이 쓰는 구조체 (별명은 지을수 있지만, 기능이 없다) ② 선언시 'struct+구조체이름'을 적어줘야 함 - typedef struct ① 별명을 지을 수 있는 구조체 ② 선언시 '별명'만 적어주면 됨 (+) 구조체 이름과 별명은 같은 명칭으로 쓸 수 없기 때문에 관례상 구조체이름은 _(언더바)를 붙인다. (예시) typedef struct _Person { // 구조체 이름은 _Person char name[20]; // 구조체 멤버 1 int age; // 구조체 멤버 2 char address..
[부동산 경매] 공장 경매 낙찰 노하우 총정리
[부동산 경매] 공장 경매 낙찰 노하우 총정리 이번 시간에는 공장 경매 시 투자 포인트, 고려사항 및 주의사항 등 전반적인 낙찰 노하우에 대해 정리하고자 한다. 1. 공장은 경기 사이클에 훨씬 민감하다 - 경기가 좋으면 큰 공장이 수요가 좋고(공장 확장이전), 경기가 안좋으면 작은 공장이 수요가 좋다(공장 축소이전) - 주변 공장들은 비슷한 산업군끼리 묶여있으므로 임장시 주변 공장들의 실물 체감 경기를 꼭 체크해봐야 한다. - 큰길에서 공장으로 들어오면서 임대 현수막이 얼마나 있는지에 따라 체감경기를 간접적으로 확인할 수 있다. - 만고불변의 법칙은 싸게 받아서 싸게 파는 것이다. 2. 공장 임대의 보증금은 통상 월 임대료의 10개월치를 받는다. ※ 실제 낙찰된 공장 낙찰 예시 하나를 보여주고자 한다. ..
[부동산 경매] 다가구/단독주택의 방공제 계산방법 (MCI, MCG란?)
[부동산 경매] 다가구/단독주택의 방공제 계산방법 (MCI, MCG란?) 이번 시간에는 주택(다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트)의 방공제 계산 방법에 대해 알아보고자 한다. 1. 방공제란? - 주택담보대출을 받을 때 말 그대로 방의 개수만큼 최우선변제금을 공제하고 대출을 해준다는 의미이다. - 채권의 성격인 임대차 계약은 계약서 상 방 1칸마다 임대차가 가능하기 때문에 실제 세입자가 있든 없든 은행에서는 보수적으로 각 방마다 세입자가 있을 것으로 가정하고 공제한다. - 현재 건물 전체 임대로 임대차 계약이 성립되어있어도, 방공제는 방의 개수로 공제한다. - 방공제 계산법은 모든 종류의 주택에 모두 동일하게 적용된다. ※ 주택구매시 대출한도 계산 방법 (예시) LTV 40%를 적용받는 서울에 위치..