[부동산 경매] 경매 낙찰 후 수도세, 전기세, 공용 관리비 정산 방법

[부동산 경매] 경매 낙찰 후 수도세, 전기세, 공용 관리비 정산 방법

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공용 관리비 (3년치까지 낙찰자 인수) : 일반관리비, 청소용역비, 수선유지비 등 건물관리 전반의 관리비
전용 관리비 (낙찰자 인수 X) : 전기료, 수도료 등 전용 부분(개인용도)의 관리비

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공용관리비의 3년 이후분과 전용관리비(전기,수도)를 정산하는 방법을 알아보자

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​여러분도 잘 알다시피 공용 관리비 부분에 대한 금액은

낙찰자가 부담해야 한다는 대법원 판례가 있기 때문에

관리비 체크를 해주는 것이 입찰금액 산정시

좀 더 유리하겠지요.

​

물론 다가구 건물이나 단독주택, 통상가 등

관리사무소와 같은 관리 주체가 없는 부동산의 경우

상수도사업부와 한전에 연락하여

미납된 금액을 확인할 수 있습니다. (어차피 안낼 돈이므로 미납액은 의미가 없음)

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[미납관리비 정산]

다세대 주택은 공용부분의 관리비를 관리하는 대표세대가 있습니다.

직접 노크해서 대표세대가 누군지, 연락처가 뭔지 알아낸 후 아래와 같이 문자를 보냅니다.

 

"안녕하세요, XXXX빌 OOO호를 경매로 낙찰받은 사람입니다.

OOO호는 OO월OO일에 잔금납부 및 소유권 이전이 완료되었습니다.

민법 제163조에 따르면 공용부분 미납관리비 채권은 3년의 단기소멸시효를 규정하고 있습니다.

따라서 현재를 기준으로 3년치 미납관리비를 정산하고자 하오니,

미납관리비 금액과 계좌번호를 알려주시면 감사드리겠습니다.

참고로 관리비채권의 단기소멸시효 관련 내용도 아래 링크에 함께 첨부드립니다."

 

https://www.hapt.co.kr/news/articleView.html?idxno=147950 

관리비 채권의 소멸시효 및 시효 중단 방법 - 한국아파트신문

 

필요시 등기부등본이나

낙찰증명서류(낙찰영수증, 매각대금납입기일통지서 등)를

팩스나 우편으로 제출하시면 됩니다.

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​[수도세 정산]

관할 수도사업부에 전화합니다.

물론 직접 방문하셔도 좋습니다.

​

담당 직원과 연결이 되면

아래와 같이 젠틀하게 말씀해주시면 됩니다.

​

"XX구 △△동 ○○○-○번지 다세대 주택을 경매로 낙찰받은 사람입니다.

○○월○○일에 소유권이 이전되었고, 명의자 변경 요청드립니다."

​

​

보통은 이렇게 얘기하면

담당직원이 알아서 소유권 이전 이후의

부분부터 요금납부가 가능하도록

조치를 취해줍니다.

​

필요하다면 등기부등본이나

낙찰증명서류(낙찰영수증, 매각대금납입기일통지서 등)를

팩스나 우편으로 제출하면 간단하게 해결이 됩니다.

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[전기료 정산]

전기료도 수도세와 마찬가지로

한전에 담당직원과 통화하거나

관할 한전 사무소에 방문하여

명의자 변경 및 이전 연체금에 대한

말소를 요청하면 됩니다.

​

요청멘트는 수도의 경우와 동일하게 해주시면 됩니다.

​

증빙서류 제출을 요청한다면

이 역시 수도세 정산과 동일하게

증빙서류를 제출하면 되겠습니다. ㅋㅋ

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관공서에서 삐딱하게 나오는 경우 대처방법

​

보통은 전화나 방문을 통해

경락으로 소유권을 이전 받았고

연체금을 낼 의무가 없지 않느냐 라는

의사표현을 하면 대게 담당직원이 알아서

처리를 해줍니다만,

​

지자체마다 그렇지 않은 경우도 있다고 합니다 ㅋㅋ

사람이 하는 일이다보니

관대하지 않은 곳도 분명히 있겠고

담당 직원분의 경우에도

이런 사례를 자주 접하지 않았던 사람이라면

법률을 잘 몰라서 분쟁으로 이어지게 되기도 합니다.

​

특히 지자체의 조례와 법률이 상충되는 경우

분쟁으로 이어질 소지가 다분하겠지요.

​

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방법 : 내용증명과 판례로 조지기

​

전화나 방문을 하여 연체금 정산을 요청했더니

낙찰자가 부담해야한다고 으름장을 놓는다면

거기서 얼굴 붉히며 싸우지 마시고

"알겠습니다^^" 하고 나오면 됩니다.

​

그리고 집으로 오셔서

내용증명을 작성해주시면 되겠습니다.

​

내용증명은 딱히 정해진 양식은 없구요,

​

"언제 어느 건물을 낙찰받았고

과거 사례를 통해 법률적으로 낙찰자가

연체료를 부담할 의무가 없으니

소유권이 이전된 날부터 과금이 되도록 해달라"

​

라는 내용을 적으시고

아래의 판례를 출력해서

함께 첨부하여 내용증명을 보내주시면 됩니다.

 

<미납관리비 소멸시효>

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용역비

[대법원 2007. 2. 22., 선고, 2005다65821, 판결]

【판시사항】

[1] 집합건물의 전 입주자가 체납한 관리비가 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)
[2] 공용부분 관리비에 대한 연체료가 특별승계인이 승계하여야 하는 공용부분 관리비에 포함되는지 여부(소극)
[3] 민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’의 의미 및 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권이 이에 해당하는지 여부(적극)

【전문】

【원고, 상고인】【피고, 피상고인】【원심판결】

 

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 이를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 
1.  체납관리비의 승계 범위에 관하여
집합건물의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.’고 규정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리ㆍ의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항의 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리ㆍ사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지ㆍ관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지ㆍ관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다 ( 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).
원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 부동산의 특별승계인인 피고는 이 사건 부동산이 속한 집합건물의 관리규약에 불구하고 전전 입주자인 소외 주식회사의 체납관리비 중 공용부분에 관한 관리비만을 승계하고 전유부분에 관한 관리비는 승계하지 않는다고 판단하였다. 기록과 위 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 집합건물법의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
 
2.  연체료의 승계 여부에 관하여
관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조).
원심은 이 사건 부동산의 전전 입주자인 소외 주식회사가 체납한 관리비에 대하여 이미 발생한 연체료는 이 사건 부동산이 속한 집합건물에 대한 관리규약의 규정에도 불구하고 이 사건 부동산의 특별승계인인 피고에게 승계된다고 볼 수 없다고 판단하였다. 기록과 위 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 승계되는 체납관리비의 범위에 관한 법리오해, 소유권 승계 이후의 연체료(원고가 이에 대하여 별도로 지급을 구하지 아니한 것은 기록상 명백하다.)에 관한 심리미진 등의 위법이 없다.

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3.  소멸시효에 관하여 
가.  민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 말하는 것으로서 ( 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다25302 판결 참조) 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권은 이에 해당한다고 할 것이다.
그렇다면 같은 취지에서 피고의 소멸시효 항변을 일부 인정한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 관리비채권의 법적 성격에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
 
나.  기록에 의하면, 피고가 원고의 직원과 2004. 1.경 체납관리비를 법원의 판결에 의거하여 정리하기로 합의한 사실, 피고가 이 사건 부동산을 취득하기 이전에 전전 소유자의 체납관리비가 존재하는 것을 알았던 사실을 각 인정할 수 있으나, 그것만으로는 피고가 원고에게 소멸시효의 이익을 포기하였다거나 피고의 소멸시효 항변이 신의성실의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이를 이유로 원심판결에 판단누락, 심리미진, 석명권 불행사, 신의칙과 권리남용에 관한 법리오해 등의 위법이 있다는 취지의 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
 
4.  결 론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

【참조조문】

[1]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조,
제28조 제3항,
제42조 제1항
[2]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조
[3]
민법 제163조 제1호

【참조판례】

[1][2]
대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결(공2006하, 1397) / [1]
대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결(공2001하, 2258) / [3]
대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2169 판결(공1980, 12649),
대법원 1996. 9. 20. 선고 96다25302 판결(공1996하, 3145)

 

https://www.law.go.kr/precSc.do?menuId=7&subMenuId=47&tabMenuId=213&query=#licPrec68479 

국가법령정보센터

 

<전기료>

부당이득금

[대법원 1992. 12. 24., 선고, 92다16669, 판결]

​

【판시사항】

가. 신수용가가 구수용가의 체납전기요금을 승계하도록 규정한 한국전력공사의 전기공급규정이 일반적 구속력을 갖는 법규로서의 효력이 있는지 여부(소극)

나. 전기사업법 제17조 제1항 소정의 “전기요금 기타 공급조건”의 의미와 구수용가가 체납한 전기료납부의무의 승계에 관한 사항이 이에 포함되는지 여부(소극)

다. 수도법 제17조에 의하여 건물의 구소유자의 체납수도요금납부의무가 당연히 신소유자에게 승계되는지 여부(소극)

【판결요지】

가. 한국전력공사의 전기공급규정에 신수용가가 구수용가의 체납전기요금을 승계하도록 규정되어 있다 하더라도 이는 공사 내부의 업무처리지침을 정한 데 불과할 뿐 국민에 대하여 일반적 구속력을 갖는 법규로서의 효력은 없고, 수용가가 위 규정에 동의하여 계약의 내용으로 된 경우에만 효력이 생긴다.

나. 전기사업법 제17조 제1항 소정의 “전기요금 기타 공급조건”이라 함은 전기를 공급받고자 하는 자 또는 전기를 사용하는 자가 일반전기사업자로부터 장래 전기를 공급받기 위한 전기공급계약의 내용으로 되는 사항, 즉 일반전기사업자가 수용가에게 전기를 공급하는 방법, 이와 관련하여 수용가가 수인하거나 부담하여야 할 요금 기타 사항을 말한다 할 것이고, 구수용가가 체납한 전기료납부의무의 승계에 관한 사항은 구수용가의 한국전력공사에 대한 채무를 신수용가가 인수하느냐 하는 문제로서 신수용가가 장래 위 공사로부터 전기를 공급받는 데 관한 사항은 아니며, 따라서 이러한 사항은 위 “전기요금기타 공급조건”에 포함되지 아니한다.

다. 수도법 제17조의 규정에 의하여 제정된 시의 수도급수조례에 급수장치에 관한 권리의무는 당해 급수장치가 설치된 건물 또는 토지의 처분에 부수하며, 급수장치에 관한 소유 또는 관리권을 취득한 자는 이 조례에 의하여 그 취득 전에 발생한 의무에 대하여도 이를 승계한다고 규정되어 있어도 위 규정은 급수장치에 관한 권리의무의 승계에 관한 것으로서 건물의 구소유자의 체납수도요금납부의무가 건물에 대한 소유권을 취득하였다는 것만으로 신소유자에게 승계된다고 할 수 없다.

【참조조문】

가. 민법 제105조, 전기사업법 제19조

나. 같은 법 제17조 제1항

다. 수도법 제17조

​

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http://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&evtNo=92%EB%8B%A416669

국가법령정보센터 | 판례 > 본문

판례정보 판시사항 판결요지 참조조문 참조판례 전문 관련자료 판례체계도 화면내검색 부당이득금 [대법원 1992. 12. 24., 선고, 92다16669, 판결] 【판시사항】 가. 신수용가가 구수용가의 체납전기요금을 승계하도록 규정한 한국전력공사의 전기공급규정이 일반적 구속력을 갖는 법규로서의 효력이 있는지 여부 (소극) 나. 전기사업법 제17조 제1항 소정의 “전기요금 기타 공급조건”의 의미와 구수용가가 체납한 전기료납부의무의 승계에 관한 사항이 이에 포함되는지 여부 (소극) 다. 수도법 제17조 에 의하여 건물의 구소유자의 체납수도...

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<수도료>

급수사용료부과처분취소

[대법원 1993. 5. 11., 선고, 92누17211, 판결]

​

【판시사항】

서울특별시급수조례(1992.7.22. 조례 제2944호로 개정되기 전의 것) 제5조에 의하여 건물 구소유자의 체납수도요금납부의무가 당연히 신소유자에게 승계되는지 여부(소극)

【판결요지】

수도법 제17조의 규정에 의하여 제정된 서울특별시급수조례 제5조(1992.7.22. 조례 제2944호로 개정되기 전의 것)는 “급수장치는 그 설치된 건물 또는 토지의 처분에 부수하며 취득자는 이 조례에 의하여 그 취득 전에 발생된 의무에 대하여도 이를 승계한다”고 규정하고 있는바, 위 규정은 급수장치에 관한 권리의무의 승계에 관한 것으로서 건물에 대한 소유권을 취득하였다는 것만으로 건물의 구소유자의 체납수도료금납부의무까지 신소유자에게 승계된다고 할 수 없다.

【참조조문】

수도법 제17조, 서울특별시급수조례 (1992.7.22. 조례 제2944호로 개정되기 전의 것) 제5조

【참조판례】

대법원 1992.12.24. 선고 92다16669 판결(공1993,591)

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http://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&evtNo=92%EB%88%8417211

국가법령정보센터 | 판례 > 본문

판례정보 판시사항 판결요지 참조조문 참조판례 전문 관련자료 판례체계도 화면내검색 급수사용료부과처분취소 [대법원 1993. 5. 11., 선고, 92누17211, 판결] 【판시사항】 서울특별시급수조례(1992.7.22. 조례 제2944호로 개정되기 전의 것) 제5조 에 의하여 건물 구소유자의 체납수도요금납부의무가 당연히 신소유자에게 승계되는지 여부 (소극) 【판결요지】 수도법 제17조 의 규정에 의하여 제정된 서울특별시급수조례 제5조(1992.7.22. 조례 제2944호로 개정되기 전의 것) 는 “급수장치는 그 설치된 건물 또는 토지...

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단수, 단전하겠다고 으름장을 놓는다면?

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그렇게 하시라고 하고

불필요한 시간낭비, 감정소모 하지 마시고

내용증명 다시 보내고

법적대응하시면 되겠습니다.

​

낙찰자가 연체료 부담의 의무가 없음에도

한전, 수도사업부 등에서 단전 및 단수 조치를 한다면

이는 엄연히 "불법"행위에 해당합니다.

​

​

사실 이렇게 법적싸움까지 번질 경우는

아마 극히 드물 것으로 예상은 됩니다만,

여하튼 최후의 수단은

전자소송을 통해 법적대응을 하고

연체금에 대한 부분은 납부를 하지 않고

단수, 단전이 된 것은 원상태로 돌린 후

그 부분에 대한 피해보상까지 받아내면 되겠습니다.

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