![[부동산 경매] 대항력있는 임차인 물건 입찰시 주의사항 총정리](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FoaAzN%2FbtsyNp630m2%2Fqd3DePoWwUzwXPaMXWJkdk%2Fimg.png)
[부동산 경매] 대항력있는 임차인 물건 입찰시 주의사항 총정리
이번 시간에는 대항력있는 임차인의 물건을 입찰시 주의사항에 대해 총정리하는 시간을 가져보도록 하자.
대항력 또는 경매절차에 대해 기본적인 배경지식이 없다면, 아래 글들을 먼저 읽고 오는 것을 추천한다.
[부동산 경매] 법원 경매 입찰 시 준비물 및 주의할 점
[부동산 경매] 경매물건 권리분석 (심화 : 배당순서)
[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_1 (대항력/임차권/전세권)
[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_2 (가처분/가등기)
필자는 상기 글들을 모두 읽고 지식을 습득했다는 가정하에, 본 글을 작성할 것이다.
대항력있는 임차인 물건은 자칫 잘못하면 보증금 전액 또는 일부를 자기가 직접 물어줘야 하기 때문에 철저한 준비 후 입찰에 참여하여야 한다. 아래의 체크리스트를 잘 확인 후 입찰에 참여한다면, 안전할 것이라고 확신한다. 필자 또한 대항력있는 임차인의 물건을 입찰할 때 본 글을 참고하여 직접 체크해보기 때문이다.
독자분들은 모두 잘 알겠지만, 대항력에 대해 간단히 짚고 가면 아래와 같다.
대항력 : 채권의 말소기준권리 기준일(접수일)보다 일찍 전입신고(확정일자 상관X)하고 현재까지 점유하고있는 경우
보증금 전액을 보호받는 권리 (배당 후 미배당 잔액은 낙찰자가 인수)
※ 실점유를 안하는 경우 : 임차권등기를 하지 않았다면, 대항력을 상실한다 (임장이 꼭 필요한 이유이다).
대항력을 상실한 임차인은 우선변제금도 한푼 못받고 배당 순서와 상관없이 모든 권리가 소멸한다.
Q1) 대항력과 배당요구는 적법한가?
가장 우선적으로 체크해봐야 할 점은 대항력, 우선변제권, 배당요구 세 가지가 적법하게 이루어졌는지를 체크하는 것이다.
아래 사진을 예시로 설명하도록 하겠다.
Step 1. 행정복지센터에서 전입신고열람원을 발급받아 전입일자, 확정일자가 경매지와 일치하는 지 확인한다.
- 가끔 틀리기도 하므로 반드시 전입세대열람원 발급하여 확인하자. 일치하지 않는 경우라면, 낙찰을 받더라도 매각불허가결정이 떨어지기 때문에 수포로 돌아갈 수 있다.
Step 2. 진짜 대항력이 있는지 확인한다.
- 위 예시에는 대항력의 취득일자는 2016년 4월 5일(전입신고 다음날 00시)이다.
- 말소기준권리일은 2016년 5월 19일이다.
- 대항력 취득일이 말소기준권리일보다 앞서므로, 임차인은 적법한 대항력을 취득했다.
Step 3. 배당요구종기일전에 배당요구를 하였는지 확인한다.
- 배당요구종기일 이후에 배당요구를 하였다면 그것은 인정되지 않는다.
- 받아들여지지 않는 배당요구 또한 법원은 배당요구신청서를 받아들여주고, 경매지에 기입한다(입찰자들의 혼란만 가중시킨다).
- 위 예시에는 배당요구일은 2021년 1월 21일이고, 배당요구종기일은 2021년 2월 17일이므로 종기일 전에 잘 신청하여, 배당에 적법하게 참여할 수 있다.
Q2) 우선변제권이 4~5순위보다 확실히 먼저 배당받는가?
이번 사항은 반드시 아래 링크를 먼저 읽고 이해해야만 한다.
Step 1. 대항력있는 임차인의 우선변제권 취득일을 확인한다.
- Q1의 예시에서 우선변제권 취득일은 2016년 4월 5일이다.
Step 2. 우선변제권 취득일과 5순위 담보물권의 배당 우선순위를 비교한다.
- 5순위 담보물권의 경우 경매지 및 등기부등본에 설정일자가 기입되기 때문에 판별이 쉽다.
- Q1의 예시에서는 우선변제권 취득일보다 앞선 5순위 담보물건은 없었다.
Step 3. 조세채권의 법정기일과 설정금액을 확인한다.
- 문제는 4순위 당해세와 5순위 조세채권이다. 법정기일은 사건기록을 보지 않는 이상 알 수 없다.
- 입찰자는 이해관계인이 아니므로 조세채권의 법정기일(배당기준일)과 설정금액을 알 수 없다.
- 대항력있는 임차인 또는 채권은행에 도움을 받아, 사건기록을 열람하여 배당요구한 조세채권들의 법정기일과 설정금액을 확인한다.
- 대항력있는 임차인 또는 채권은행이 도움을 주지 않아 Step 3가 쉽지 않은 경우, Step 4~5로 우회하도록 하자.
(Step 3가 성공한 경우, Step 4~5는 진행 불필요함)
Step 4. 우선변제권 취득일로 1년이내에 설정된 조세채권을 확인한다.
- 경험적으로 우선변제권 취득일이 당해세 및 조세채권의 설정일자보다 1년이상 앞서있다면 안전하다. 공무원의 행정처리지침상 6개월이상 체납하는 경우, 최종고지 후 체납자의 소유자산을 (가)압류 집행하기 때문이다.
- Q1의 예시에서 우선변제권 취득일로부터 1년 이내(2017년 4월 5일)에 등기설정된 조세채권은 3번 국세와 4번 송파구청 지방세가 있다.
Step 5. 1년이내에 설정된 조세채권 부서에 전화하여 우회적으로 답변을 듣는다.
- 1년이내에 설정한 국세/지방세 담당부서에 전화하여 "2017년 4월 5일 이전인지 이후인지만 알려주시면 안될까요?"나 "먼저 배당받는 이 금액이 천만 원을 넘어가나요?" 정도로 힌트만 달라는 식의 질문을 통해 우회적으로 질문한다.
Step 6. 최종적으로 내가 인수해야 하는 금액이 얼마인지 추정한다.
- 대항력있는 임차인이 3순위 최우선변제금 배당이 가능한 지 확인한다.
- 선순위 배당이 얼마인지 추정하여 최종적으로 인수해야 하는 미배당 잔액을 추정한다.
Q3) 3순위 최우선변제금을 우선배당 받을 수 있는가?
우선배당을 받는지 여부를 확인하는 이유는 최우선변제금만큼은 확실하게 배당받으므로, 그만큼 떠안아야 하는 리스크가 작아지는 효과가 있기 때문이다. 즉, 전액을 떠안게 되는 Worst Case를 추정함에 있어 그 액수를 가늠할 수 있다는 점에서 Q3를 꼭 수행해봐야 한다.
최우선 변제금은 경매종류에 따라 기준시점이 다르다. 아래 링크를 참고하자
"""
- 대항력있는 임차인의 임의경매의 경우, “대항력이 생긴 시점일＂을 기준으로 범위가 소액이어야 함.
- 대항력없는 임차인의 임의경매의 경우, “선순위 담보물권(근저당 등) 설정일”을 기준으로 보증금의 범위가 소액이어야 함.
(임차인의 전입신고일이 기준이 아님!!!)
- 강제경매의 경우, "배당표 작성 시점일"을 기준으로 보증금의 범위가 소액이어야 함.
(말소기준권리, 등기일 기준이 아님!!!)
"""
Step 1. 경매의 종류와 소액임차인 기준을 확인한다.
- Q1의 예시는 보증금을 돌려받지 못해 경매를 신청한 강제경매이다.
- 강제경매의 경우, 낙찰 및 매각허가결정 이후 배당표 작성이 시작되는 시점일을 기준으로 한다.
- 따라서, Q1의 예시에서는 현재시점(2021년 10월)이 소액임차인 기준시점이 되겠다.
Step 2. 소액임차인 여부와 소액보증금 범위를 확인한다.
- Q1의 예시에서 서울시의 소액임차인 기준시점(2021년 10월)에서, 소액보증금 범위는 1.1억 이내이고 최우선변제금액은 3,700만 원까지이다.
- Q1의 예시에서 확정일자를 받은 보증금은 2.3억이므로 소액보증금 범위를 넘어간다.
- 따라서 Q1의 예시에서는 최우선변제금을 3순위 우선배당받지 못한다.
Q4) 특수 권리가 엮여있는 물건은 아닌가?
특수한 권리라 함은 지분경매, 유치권, 지상권, 가처분, 가등기 등을 이야기한다. 대항력있는 임차인 물건은 다른 특수권리가 함께 엮이게 되면 매우 골치아프다. 왜냐하면 인수한 대항력에 대한 구상권 청구의 대한 대상을 확정하는 것이 쉽지 않기 때문이다. 그냥 다른 특수 권리가 함께 있으면 하지 마라.
Step 1. 기준권리보다 선순위의 특수권리가 있는가?
특수권리 리스트는 아래와 같다.
| 유치권 | 법정지상권 | 분묘기지권 | 선순위가등기 | 선순위가처분 |
| 지분매각 | 토지지분매각 | 재진행/재매각 | 예고등기 | 대지권미등기 |
| 건물만매각 | 건물매각제외 | 별도등기 | 공유자우선매수신고 | 농지취득자격증명 |
| 선순위임차권 | 위반건축물 |
모든 종류의 지분매각도 위험하다. 임차인-낙찰자 간 채무는 낙찰자가 전액 인수를 하고 보증금을 반환해주어야 하고 추후 낙찰자가 공유자들에게 반환청구권(구상권)을 행사하여 받아내야 하기 때문이다. (자세한건 아래 링크 참고)
Step 2. 후순위 가처분, 가등기, 예고등기가 있는가?
대항력있는 임차인 물건이 아니더라도, 소유권을 흔들 수 있는 후순위 가처분/가등기/예고등기는 위험하다. 이유는 아래 링크를 참고하기 바란다.
[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_1 (대항력/임차권/전세권)
[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_2 (가처분/가등기)
Q5) 대항력있는 임차인이 경공매로 배당요구한 적이 있는가?
대항력있는 임차인의 우선변제권은 대항력 생애전체에 걸쳐 1회만 유효하다. 즉, 과거에 경공매로 배당요구를 하여 우선변제권을 사용했다면, 우선변제권은 소멸하게 되어 9순위 임차권이 되게 된다.
★반드시 등기부등본을 확인해야 하는 이유!!★
위에 대한 관련 판례는 아래와 같다. (더보기 클릭)
대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결 [배당이의] [공2001.5.15.(130),988]
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부(소극)
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.
| 원고,피상고인 | 원고 |
| 피고,상고인 | 피고 1 외 1인 |
| 원심판결 | 서울고등법원 1997. 12. 12. 선고 97나27871 판결 |
주문
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.
이유
원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 판시사실을 인정한 다음 그 인정 사실에 터잡아, 피고들의 이 사건 대지에 대한 각 임차권은 제1경매로 인하여 선순위인 소외 1 명의의 근저당권과 함께 소멸하여 피고들은 낙찰인인 소외 2에 대하여 위 대지에 대한 임차권의 효력을 주장할 수 없으므로 제2경매의 배당금액 중 위 대지에 대한 몫인 금 87,287,571원은 전액을 위 대지의 근저당권자인 원고에게 배당하여야 하고, 이 사건 주택에 관하여는 제1경매에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액의 범위에서 피고들의 임대차관계가 소외 2에게 승계되었다고 할 것이지만, 피고 1과 원심 피고 2(1999. 7. 8. 상고 취하)는 원고의 근저당권설정등기에 앞서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서 그 우선순위 및 임차보증금액수가 동일하므로 제2경매의 배당금액 중 위 주택에 대한 몫인 금 40,164,542원을 제1순위로 안분하면 그 배당액이 각 금 20,082,271원이 되며, 피고 2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이기는 하지만 그 순위가 원심 피고 2, 피고 1보다 뒤지므로 배당할 금액이 없게 된다고 판단하였다.
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 피고들이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 피고들은 제2경매절차에서 배당을 받을 수 없다고 할 것인바, 이와 달리 피고들의 우선변제권이 존속하여 제2경매절차에서 이 사건 주택 부분에 대하여 임차보증금을 우선변제받을 권리가 있고, 다만 피고 2는 후순위여서 배당받을 것이 없다고 한 원심 판단은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.
피고 2에 대한 원심의 판시는 비록 이유가 잘못되었으나 제2경매절차에서 배당받을 수 없다고 한 결론에 있어 정당하고, 피고 1에 대하여는 원심이 제2경매절차에서의 우선변제권을 인정한 것은 잘못이라 하겠으나 위 피고만이 상고한 이 사건에서 당원은 불이익변경금지의 원칙에 따라 원심의 결론을 유지할 수밖에 없다.
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
아래는 경매사건 예시이다.
대구서부지원 2022타경33248
물건명세서를 보면 아래와 같다.
이전 공매절차에서 임차인 김희정씨는 임차권에 대하여 우선배당받고 남은 잔존 보증금이 1.19억이 있다는 내용이 친절하게 써있다. '임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.'는 내용을 직접적으로 적지 않아서
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