[법/소송] 노숙자가 몰래 불법 점유하고 있는 경우 해결 방법

[법/소송] 노숙자가 몰래 불법 점유하고 있는 경우 해결 방법

- '우리 빌라 1층 공용공간에 노숙자가 몰래 들어와서 살고있어요.'

- '건물주 동의 없이 건물을 무단으로 사용수익화하고있습니다.'

 

위와 같이 누군가가 건물주(또는 임대인)의 동의없이 무단으로 점유하고 있는 불법점유자에 대한 해결방법을 포스팅하고자 한다.

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Q) 불법점유자도 점유로 인정받나?

 - 점유로 인정 받는다. 공유부분이라 할지라도 함부로 문을 따고 들어가서 집기를 드러내면 무단침입이나 재물손괴 등으로 형사처벌 받을 수 있다. (상가라면 업무방해죄도 추가)

 

※ 불법점유 해결 방법

① 신원을 모르는 경우 

 - 경찰에 주거(건물)침입죄(형법 제320조)로 고발을 하면 경찰관이 나갈 때 같이 동행하면 십중팔구는 물러나지만, 나머지는 경찰관이 신원을 확인을 하는데 여기에서는 거의 절대 거부를 못한다. 그때 경찰관에 사정이야기를 하고 신분증을 복사하면 된다.

 

② 내용증명으로 퇴거 명령

  - 현재 당신은 ㅇㅇ건물 공유부분을 정당한 법적 권리없이 불법으로 점유하고 있다. 언제까지 퇴거를 명령한다. 퇴거 불응 시 퇴거불응죄(형법 제319조 제2항)로 형사고소할 방침이다. 퇴거불응죄는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금형에 처한다. 이 죄는 한번 고소하면 민사가 아닌 형사사건 이기 때문에 취하가 안된다. 라는 내용 등을 내용증명을 작성한다.

  - 내용증명 주소는 불법점유지로 한다.

  - 노숙자 등 전입신고나 이전에 계약한 적 없는 사람의 경우, 내용증명 송달 여부와 상관없이 법적 조치가 가능하므로 한장 뽑아서 문틈으로 넣어놓는다.

  - 전입신고나 이전에 계약한 적 있는 사람의 경우, 송달여부가 중요할 수 있다. 만약 고의로 받지 않거나 장기 부재 등의 사유로 송달불능이 되는 경우, "의사표시의 공시송달"제도를 이용할 수 있다. 표의자 본인의 주소지 관할 법원(이 경우는 ‘상대방을 알지 못하는 경우’에 한함) 또는 상대방의 최후 주소지 관할 법원에 ‘의사표시의 공시송달신청서’를 제출해 도달(의사표시의 효력발생)의 효과를 볼 수가 있다. 자세한 사항이 필요하면 아래 <더보기> 클릭

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위와 관련해, 법원은 ‘소송 외에서의 의사표시의 공시송달의 가부’에 대해 "민법 제113조는 표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방 소재를 알지 못하는 경우에는 민사소송법상 공시송달 규정에 의해 송달할 수 있다고 규정하고 있고, 민사소송법 제194조에 공시송달 요건, 동법 제195조에 공시송달 방법, 동법 제196조에 공시송달의 효력발생 시기 등 규정이 있으므로, 일반인이 소정 외에서 의사표시의 공시송달을 희망하는 경우 법원은 신청을 접수해 민사소송 절차를 준용해 의사표시의 공시송달을 할 수 있다"라고 재판예규(제정 1973. 1. 20. 제94호, 개정 2002. 6. 27. 제871-55호)를 정한 바가 있다. 

이에 따라 관할 법원에서는 기타 민사신청 사건으로 접수해(예시: 2021카기0000호), 민사소송 절차를 준용해 법원의 ‘공시송달할 것을 명’하는 결정으로 공시송달 처리가 되어 법원 게시판에 게시되고 이날로부터 2주가 지나면 효력이 발생한다(단 외국으로 송달은 2개월이 지나야 효력이 발생). 공시송달 여부는 인터넷 검색 사이트에서 ‘대법원’을 검색해 ‘대국민 서비스’를 선택한 후 ‘공고란’의 ‘공시송달란’에서 확인할 수 있다.

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관할 법원에 의사표시의 공시송달 신청 시에는 신청 목적에 따른 원인 서류(예를 들어, 부동산 임대차계약 해지나 갱신거절 통지의 경우에는 부동산임대차(전세)계약서, 채권양도통지의 경우 채권양도·양수계약서, 주주총회소집통지의 경우 이사회의사록 등), 이미 내용증명으로 발송한 바가 있는 반송된 통지서 및 봉투(최고서)사본, 배송증명서(확인서)를 소명서류로 하고, 발송한 통지서를 새로 작성, 첨부해 제출해야 한다.

 

내용증명 예) “당신은 지금 본인의 부동산을 점유하고 있습니다. 점유의 정당한 이유를 말씀하시고, 만약 점유의 정당한 법적 권한이 아닌 불법적인 사유로 인한 점유를 하고 계시다면 그만 퇴거하여 주시기 바랍니다. 만약 거부를 하신다면 형법 제323조의 권리행사방해죄 및 형법 제314조 제1항의 업무방해죄, 형법 제319조 제2항의 퇴거불응죄, 형법 제327조의 강제집행 면탈죄로 고소할 수 밖에 없음을 양해하시기 바랍니다.

   권리행사방해죄와 업무방해죄, 퇴거불응죄, 강제집행 면탈죄는 당신의 신원확인을 몰라도 경찰에 집행을 하기 때문에 신원을 몰라서 고소가 어렵다는 말을 들었다면 잘못 알고 계신 것입니다. 또한 이 죄는 한번 고소하면 민사가 아닌 형사사건 이기 때문에 취하가 안되고 권리방해죄로 5년이하의 징역이나 7백만원 이하의 벌금형에 처할 수도 있습니다.“ 

 

[관련 법규] 형법 제323조의 권리행사방해죄, 형법 제314조 제1항의 업무방해죄, 형법 제319조 제2항의 퇴거불응죄, 형법 제327조의 강제집행 면탈죄로 형사 고소하면 권리행사 방해죄는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처하여지고, 업무방해죄는 5년 이하의 징역 또는 1,500만원의 벌금형에 처하여 지며, 퇴거불응죄는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금형에 처하여 지고, 강제집행 면탈죄는 3년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처한다고 한다.

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③ 법적 조치 수행

- 노숙자의 경우 형사만 선제적으로 수행하고(형사로 십중팔구는 떨어져나가기 때문) 계약기간이 끝난 임차인 등 일반인의 경우, 민사, 형사를 동시 진행한다.

 (민사) 내용증명을 근거로 점유이전금지가처분신청 → 명도소송 → 가압류 및 추심명령 순으로 진행해야 한다.

 (형사) 내용증명을 근거로 불법점유에 따른 퇴거불응죄로 경찰에 고소를 하면 경찰이 확인 후 검찰에 이첩되어 처리가 된다.  

 

※ 점유이전금지가처분신청 : 임차인이 마음대로 제 3자에게 부동산을 점유 이전했다면 명도소송에서 승소했다고 하더라도 제 3자에게 명도소송의 효력을 발생시킬 수 없기 때문에 점유를 이전하지 못하도록 강제하는 점유이전금지가처분신청이 필요하다.

※ 명도소송 : 권한이 없는 사람이 토지나 건물 등을 불법으로 점유하고 있는 경우 해당 부동산의 인도를 요구하는 소송입니다. 계약 기간이 끝났는데 불법점유를 하고 있거나, 처음부터 계약관계를 맺지 않고 무단점유한 경우, 특별한 사유 없이 약속한 임대료를 3개월 이상 지급하지 않은 경우 등이 해당된다.

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+) 명도소송예시

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