![[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_1 (대항력/임차권/전세권)](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FNg84I%2FbtrS8wledQI%2FJS6c2fL8xkOJuz9Ay61GZ1%2Fimg.png)
[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_1 (대항력/임차권/전세권)
부동산 경매 입찰 시 주의해야할 권리에 대해 알아보고자 한다. 아래 열거되어있는 권리들만 피해도 입찰에 문제 없다.
공통 Q) '건물만에 관한것임'은 뭔가요?
[부동산 경매] 임차권/전세권의 '건물만에 관한 것임' 부기 등기
[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_2 (가처분/가등기)
1. 대항력있는 임차인 (임차권등기)
- 대항력 : 채권의 말소기준권리 기준일(접수일)보다 일찍 전입신고(확정일자 상관X)하고 현재까지 점유하고있는 경우 보증금 전액을 보호받는 권리
* 전입신고 효력발생일 : 전입신고를 한 다음날 0시에 대항력 효력 발생
* 확정일자 효력발생일: 확정일자를 받으면 그날 낮(09~18시 사이)에 효력 발생
※ 실점유를 안하는 경우 : 임차권등기를 하지 않았다면, 대항력을 상실한다 (임장이 꼭 필요한 이유). 대항력을 상실한 임차인은 우선변제금도 한푼 못받고 배당 순서와 상관없이 모든 권리가 소멸한다. (판시는 아래 더보기 클릭)
부당이득금
【판시사항】
임차인이 임차주택의 경락기일 전에 주민등록만 그대로 둔 채 시설이나 집기를 남겨두지 않고 이사하였고, 집을 구하는 사람에게 보여 주기 위하여 출입문의 열쇠를 소지한 채 임차주택의 출입문을 잠그지 않고 둔 경우, 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건인 ‘주택의 점유’를 상실하였다고 보아야 하는지 여부(적극)
【판결요지】
임차인이 임차주택의 경락기일 전에 주민등록만 그대로 둔 채 시설이나 집기를 남겨두지 않고 이사하였고, 집을 구하는 사람에게 보여 주기 위하여 출입문의 열쇠를 소지한 채 임차주택의 출입문을 잠그지 않고 둔 경우, 주택임대차보호법이 임차인의 대항력과 우선변제권의 요건으로 주민등록과 함께 주택에 대한 점유를 요구하고 있는 점, 주민등록제도는 행정사무의 적정한 처리를 도모하는 것을 목적으로 하고 있을 뿐 사인 간의 권리관계, 특히 주민등록 소재지의 거주관계나 그 지상주택의 점유관계를 증명하기 위한 제도가 아닌 점, 주민등록 사실 자체만으로는 무단전출이나 위장전입을 구별하기가 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 임차주택의 주민등록 유지 사실로부터 곧바로 그 점유 사실이 추단된다거나 타인의 자유로운 출입을 배제할 수 있는 별다른 조치를 취하여 두지 않은 이상, 외부에서 객관적으로 인식할 수 없는 사정에 불과한 출입문 열쇠의 소지 사실만으로 사회통념상 임차주택을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있었다고 단정하기 어려워, 위 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건인 ‘주택의 점유’를 상실한 것으로 보아야 한다.
(+) 거주 중 전출 후 재전입했다면 대항력은 소급 적용될까? (아래 더보기 클릭)
전입 당시 구비해 놓은 대항요건과 확정일자는 전출까지 유지해야 하는데요. 만약 집주인의 요구로 2~3일 정도 주민등록만 다른 곳으로 옮겼다가 재전입하고 확정일자를 받았다면, 기존의 대항력은 유지될 수 있을까요?
주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 ‘주민등록’이라는 대항요건이 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 규정합니다. 이에 판례는 임차인이 가족과 함께 거주하면서 자신의 주민등록만 잠시 옮겼다면 대항력을 상실하지 않은 것으로 해석하고 있죠(대법원 1996.1.26. 선고95다30338 판결). 역으로 가족 전체의 주민등록을 전출했다가 재전입했다면, 기존의 대항력은 소멸되고 재전입 시점에 대항력을 신규 취득하게 된다는 뜻입니다.
- 우선변제권 : 전입신고 + 확정일자 + 점유 + 배당요구종기일 안에 배당요구를 하면 대항력이 없더라도 일정 금액을 우선적으로 배당하는 권리 (배당순위 5순위)
다시 말하면, 우선변제권이 있어야 배당 신청을 해서 배당을 받을 수 있습니다.
(소액임차인 최우선변제권만 예외적으로 우선변제권이 없어도 배당신청을 통해서 배당을 받을 수 있습니다.)
관련법령 더보기 클릭
우선변제 순서는 아래 링크 참고
- 임차권등기 : 대항력 있는 임차인이 임차권등기하면 점유를 안하고 이사갈 수 있는 권리 (자세한 내용 더보기 클릭)
이사 가도 되고 안가도 됨
「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
표로 정리하면 아래와 같다.
| 구 분 | 정 의 | 요 건 | 효 과 |
| 대항력 | 경매등으로 집주인이 바뀌더라도, 임차기간을 보장받고 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리 | 전입신고+실점유 | 보증금 전액을 낙찰자에게 대항 |
| 우선변제권 | 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리(5순위) | 전입신고+확정일자+실점유+배당요구 | 보증금 전액을 순위에 따라 우선변제(5순위) |
| 최우선변제권 | 보증금액 중 일정액을 선순위 권리자보다 우선하여 최우선으로 변제 받을 수 있는 권리 | 전입신고+실점유+소액임차인 | 보증금 중 일정액을 최우선 변제(3순위) |
최우선 변제금 관련하여 자세한 사항은 아래 링크 참고
★★ 상가의 경우 대항력 존속요건은 배당요구종기일까지 사업자등록 + 점유를 유지하는 것이다.
상가는 임차인이 법인도 대항력 대상으로 인정 (주택은 법인 인정 X)
- 대항력있는 임차인의 유형
① 실점유 하고있는 경우
| 배당요구 O | 최우선변제금 우선 배당받고 배당 순서 기준으로 배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 배당요구 X | 배당 X. 배당 결과와 상관 없이 보증금 전액 인수 (확정일자 여부/날짜 상관 X) |
* 배당 순서 : 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘날. 임차인은 전입신고/확정일자를 완전히 갖춘 날이 배당기준일이 된다. 배당순서가 1등이더라도 세금, 임금채권 등 최우선배당금을 빼고 배당받는다.
(배당순서 등 배당 관련 자세한 내용은 아래 링크 참고)
② 임차권등기설정하고 이사간 경우(이사 안가도 인정)
| 확정일자 O | 배당요구 여부와 상관없이 자동 배당요구됨. 배당 순서에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 확정일자 X | 배당 X. 배당 결과와 상관 없이 보증금 전액 인수 |
* 배당 순서 : 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘날.
* 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기 접수를 해야만 자동 배당요구됨
(경매등기 후 등기가 된 임차권은 배당요구를 해야 함)
2021타경65455 :: 경매개시결정등기 이후 임차권등기를 설정한 경우
(배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있지만, 배당요구를 하지 않았으므로 전액 인수한다)
③ 소액임차인이 배당요구를 한 경우
- 임대차보호법에 의거, 소액임차인은 확정일자유무와 상관없이 최우선 변제금은 보호받는다.
| 확정일자 O | 최우선변제금 받고 나머지는 배당 순서에 따라 배당 |
| 확정일자 X | 최우선변제금 배당받고, 나머지 보증금 전액 인수 |
소액임차인 관련하여 자세한 사항은 아래 링크 참고
★ 배당순서 기준이 되는 날이 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 날이 아니고 확정일자일로 잘못 알고있는 사람들이 많다. 아래 대법원 판례를 보면 '대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘날이 배당 순서가 된다.'라고 분명히 명시되어있다. (전입신고 효력은 다음날 0시, 확정일자 효력은 신고일ㄴ 낮(09시~18시)이다.)
(+) 선순위 임차인이 월세를 미납한 경우
Q. 보증금 1억, 월세 300만원인 선순위 임차인이 있는데, 월세를 10달간 내지 않아 체납된 월세 3천만 원이 있음. 임차권을 인수하면서 낙찰받을 경우, 낙찰자는 보증금 얼마를 인수하게 될까?
A. 정답: 7천만 원. 판례(대법원 2015다230020)에 따르면 '압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다.'고 명시되어있다.
(판례는 아래 더보기 클릭)
대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 [배당이의] [공2016하,1228]
[1] 저당부동산에 대한 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에 저당권의 효력이 미치는지 여부(적극) 및 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권 실행 방법
[2] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)
[3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우, 연체 차임 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극) 및 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행한 경우, 채권집행 절차에서 임차인이 지급하거나 공탁하지 아니하여 잔존하는 차임채권 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극)
[1] 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다.
다만 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다.
[2] 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.
[3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다.
2. 전세권
- 전세권 정의 및 특징
① 전입신고/확정일자를 받아 대항력을 갖는것은 그 건물을 거주할 수 있는 권리(채권)인 반면, 전세권은 그 건물을 사용할 권리(물권)이다. (전세권은 사용할 권리이므로 다시 전월세를 내놓는 전대가 가능하다.)
② 확정일자는 다음날 0시부터 효력이 생기는 반면, 전세권은 즉시 효력이 발생된다.
③ 집주인의 동의가 필요하며, 등기부등본에 기재된다.
④ 전세권 등기시 전세금 1억당 30만원정도의 비용이 든다. (비쌈)
⑤ 경매신청시 확정일자는 판독이 필요해 시일이 소요되는 반면, 전세권은 즉시 경매절차가 진행된다.
아래 순서에 따라 차근차근 판별해보길 바란다.
1) 경매신청한 전세권자인 경우
- 경매신청의 취지는 배당받기를 위함이므로 배당요구 유무와 상관없이 자동 배당신청된다.
① 전세권자 자격으로 경매신청한 경우
| 대항력 O | 전세권 설정일의 순서로 배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 대항력 X | 전세권 설정일의 순서로 배당. 배당 결과 상관없이 소멸 |
② 주거임차인 자격으로 경매신청한 경우
| 선순위 전세권자 | 배당 순서 기준으로 배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 후순위 전세권자 | 배당 순서 기준으로 배당. 배당 결과 상관없이 소멸 |
* 배당 순서 : 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘날
2) 후순위 전세권자인 경우
① 전세권자 자격으로 배당요구한 경우
| 대항력 O | 전세권 설정일 기준으로 배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 대항력 X | 전세권 설정일 기준으로 배당. 배당 결과 상관없이 소멸 |
② 주거임차인 자격으로 배당요구한 경우
| 대항력 O | 배당 순서 기준으로 배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 대항력 X | 배당 순서 기준으로 배당. 배당 결과 상관없이 소멸 |
* 배당 순서 : 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘날
③ 배당요구 안한 경우 → 자동 배당 신청됨
| 대항력 O | 전세권 설정일 기준으로 배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 대항력 X | 전세권 설정일 기준으로 배당. 배당 결과 상관없이 소멸 |
3) 선순위 전세권자인 경우
① 전세권자 자격으로 배당요구한 경우
| 대항력 O | 전세권 설정일의 순서로 배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 대항력 X | 전세권 설정일의 순서로 배당. 배당 결과 상관없이 소멸 |
② 주거임차인 자격으로 배당요구한 경우
| 대항력 O | 배당 순서 기준으로 배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 대항력 X | 배당 순서 기준으로 배당. 배당 결과 상관없이 소멸 |
* 배당 순서 : 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘날
③ 배당요구 안한 경우
| 대항력 O | 배당X. 배당 결과와 상관없이 전세권 전액 인수 |
| 대항력 X | 배당 X. 배당 결과와 상관없이 전세권 전액 인수 |
4) 건물 일부에 대한 전세권자인 경우 (다가구, 원룸 등)
※ 다가구/원룸 등 쪼갤 수 없는 단위의 건물 일부에 대해서 전세권을 설정한 경우, 경매신청이 불가능하다.
(건물 일부에 대한 임차권 설정은 경매신청 가능. 전세권이 안좋은 이유)
※ 건물 일부에 대한 전세권의 배당은 안분배당이 원칙이다. 예를 들어, 건물 절반에 대한 전세권 설정이면 낙찰금액 대하여 원래 받아야 될 배당액의 절반만 받는 것이다.
① 전세권자 자격으로 배당요구한 경우
| 대항력 O | 전세권 설정일의 순서로 안분배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 대항력 X | 전세권 설정일의 순서로 안분배당. 배당 결과 상관없이 소멸 |
② 주거임차인 자격으로 배당요구한 경우
| 대항력 O | 배당 순서 기준으로 배당. 배당 결과에 따라 미배당 잔액 인수 |
| 대항력 X | 배당 순서 기준으로 배당. 배당 결과 상관없이 소멸 |
* 배당 순서 : 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘날
③ 배당요구 안한 경우
| 대항력 O | 배당 X. 배당 결과와 상관없이 전세권 전액 인수 |
| 대항력 X | 배당 X. 배당 결과와 상관없이 소멸 |
Q) 대부업체에서 500만원의 전세권을 설정하는 이유?
아래와 같이 돈을 빌려준 대부업체에서 근저당설정일자와 동일하게 전세권을 설정하는 경우가 있다.
위와 같이 전세권을 설정하는 이유는 아래와 같다.
1) 채무자 압박용의 등기
2) 본 건물의 "사용, 수익" 권한을 대부업체에서 갖으므로써 소유자 및 채무자가 새로운 임대차 계약을 못하게 막음
- 혹시나 신규 임대차 계약을 소유자 및 채무자가 하게 되면 소액임차인에 의한 최우선변제금을 임차인이 먼저 배당해가는 경우를 막기 위한 조치이다.
[부동산 경매] 입찰 시 주의해야 할 권리들_2 (가처분/가등기)
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