[채상욱] 아파트, 이가격 오면 사라 요약-1

[채상욱] 아파트, 이가격 오면 사라 요약-1

 

본 게시글은 서평에 해당하는 수준의 짧은 요약본이며 작성하는 과정에서 블로그 주인장의 견해가 일부 섞여있을 수 있습니다. 따라서 보다 정확한 정보는 반드시 책을 구매하셔서 읽어보는 것을 추천드립니다.

 

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"훌륭한 애널리스트는 현재 시장에서 형성된 가격을 잘 설명할 수 있는 밸류에이션 방법을 직접 개발하는 사람이다."

이 책은 아파트 가격에 대한 설명력 높은 밸류에이션  방식을 적어놓은 책이다.

1. 아파트 적정가격은 전세가격로 쉽게 구할 수 있다.

전세가격의 적정 배율로 기준 시세를 추산할 수 있다. 일반적으로 서울의 경우, 그 배율이 1.8~1.9배가 되고 수도권 전체적으로는 1.5~1.6배수 정도 된다.  용적률이 낮을 수록 그 배수가 점점 높아지는 경향이 있다.

한마디로 정리하면 아파트 매매가격은 전세가격의 약 1.6~1.7배 선에서 형성되므로, 이를 '적정가치 구간'이라고 생각하면 되겠다.

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2. 적정 PIR

PIR = 특정 지역의 주택가격 / 특정 지역의 가구소득
예를 들어, 경기도 광주의 평균 가구소득이 8,000만 원이고 광주 지역의 평균 주택가격이 8억 원이라고 한다면, 경기도 광주의 PIR = 8억/8,000만 = 10배가 된다.
이 PIR 지수는 장기적인 추세로 보면 특정 평균값을 회귀하는 특성이 있다.  서울 평균은 10~12배, 전국 평균은 5~6배를 회귀한다. (2022년 9월 기준, 서울은 17.6배, 전국은 7.1배 수준이므로 아직 고평가 되어있다고 볼 수 있다)

하지만 PIR만으로 아파트의 가치를 평가하는 것은 조금 부족하다. PIR은 '시장'지표이지 '개별 아파트'지표가 아니기 때문이다. 건축비, 용적율, 단지, 동호수, 주차대수 등 개별적 특성에 따라 가격이 천차만별인 개별 아파트에 시장지표만으로 판단하는 것은 통계적 오류를 범할 확률이 높기 때문이다. PIR은 단순히 전체 시장의 경향성 파악에 좋은 지표로, 개별 아파트의 적정가치 평가를 위해선 추가적인  공식이 필요하다.

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3. 부동산의 가치요소

부동산의 가치 = 토지(입지가치) + 건물(상품가치)
즉, 부동산은 입지가치와 상품가치의 총합이다. 극단적으로 나대지는 상품가치가 전혀 없는 입지가치만 있는 부동산이고, 지산이나 오피스텔은 (대지비율이 낮으므로) 상품가치 비중이 높은 부동산이다.
  토지(입지가치) = 교통 + 교육 + 편의시설 + 자연환경
으로 최종적으로 4대 요소로 입지가치를 설명할 수 있어 앞 글자만 따서 '교교편자'로 부르면 편하겠다.
시간이 지나면서 이 토지(입지가치)는 변한다. GTX노선 등이 들어오면 교통은 좋아질 수 있고, 바로 앞에 있던 고등학교가 폐교되면 교육은 안좋아질 수 있다. 편의시설과 자연환경 또한 마찬가지다.

4. 입지는 같은데 왜 전세가격이 다를까?

임차료가 높은 단지가 더 살기 좋은 단지이다. 예를 들어 길 하나를 사이에 두고 있는 헬리오시티(전세8억)와 올림픽훼밀리타운(전세6억)의 경우, '전세가격 2억 원의 가치만큼' 더 살기 좋은 단지이다. 임차료는 현재 시점의 입지(상품가치)이기 때문이다.
위에서 설명한 부동산 가치 = 토지(입지가치) + 건물(상품가치) 중 건물(상품가치)는 아래와 같다.
건물(상품가치) = 실내 특징 + 단지 특징
- 실내 특징 : 면적 + 연식 + 타입(Bay 및 판상형) + 구조(기둥/벽/벽기둥) + 층고 + 특화설계
- 단지 특징 : 세대수 + 동/층/배치/ + 디자인 + 주차대수 + 용적율/건페율 + 브랜드 + 커뮤니티 시설

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5. 상품가치 확인방법 : 공사비 확인하기

이 상품가치를 한번에 알아 볼 수 있는 방법이 있다. 바로 입주자 모집 공고문에서 평당 공사비를 확인하는 것이다. 예를 들어 동일한 25평형 아파트가 평균 2.1억의 공사비가 들었던 것에 비해 내가 사려고하는 아파트가 2.5억의 공사비가 들었다면 필히 더 잘 지어진 아파트로 평가할 수 있는 것이다.

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다만, 여기서 맹점이 발생하게 되는데 일반분양의 공사비만 확인할 수 있다는 것이다. 즉, 조합원 분양 및 공공 분양 물량(임대주택)이 많은 단지의 경우 정확성이 떨어질 수 있다.
이를 피할 수 있는 방법은 전자공시 사이트(dart)를 이용하는 것이다. 통합검색에 회사명 입력 - 정기공시(검색기간 10년) - 사업보고서를 클릭하면 공사비를 찾을 수 있다. 예를 들어 2021년에 준공된 '서초 그랑자이'의 건축비가 궁금하다면, 2021년 준공이므로 GS건설의 2020년 사업보고서를 보면 된다. 여기서 <II. 사업의 내용> 부분에 '서초그랑자이'를 검색해보면 아래와 같은 표를 볼 수 있다.

참고로 공사 수주금액(=기본 도급금액) = 공사비 이다. 이 공사비를 세대수로 나누면 '세대당 평균 공사비'를 구할 수 있다. 다소 번거로울수는 있으나, 전자공시를 이용하는 것이 제일 정확한 공사비 추정 방법이다.
세대당 평균 공사비=공사비(4,408억)/세대수(1,446세대)=세대당 3억원
입주자 모집공고문(일반분양)에서 발췌한 세대당 평균 건축비는 3.5억으로 5천만 원이나 차이가 나는 것을 알 수 있다.
같은 방식으로, 주요 대단지의 공사비를 계산해보면
마포래미안푸르지오(마래푸) : 세대당 공사비 평균 1.9 억
DMC파크뷰자이 : 세대당 공사비 평균 2.2억
마래푸의 경우 25평형대 구성이 있고, 서초그랑자이는 ㄷ25평형대가 없으니 직접 비교하기는 어려우나, 이런 방식을 통해서 어떤 건축물이 '상품가치'가 높은지 직관적으로 확인이 가능하다.

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6. 상품가치 확인방법 : 대지면적당 공사비로 확인하기

위와 같은 예시처럼  세대 구성면적(25평형, 34평형, 40평 이상)에 따라 세대당 평균 공사비의가 착시가 발생한다. 이러한 착시를 없앨 수 있는 가장 좋은 방법은 '대지면적당 공사비'로 확인하는 방법이다.
대지면적당 평균 공사비=공사비/대지면적
단지의 대지면적은 부동산플래닛 같은 앱에서 단지를 검색해보면 된다.

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이런 방법으로 서울 주요 아파트의 세대당 공사비와 면적당 공사비 차이를 비교해보자.

1. 서초그랑자이 (2021년 준공)
- 세대당 3억 원
- 평당 2,412만 원

2. 마포래미안푸르지오 (2014년 준공)
- 세대당 1.9억
- 평당 1,701만 원

3. DMC 파크뷰자이 (2015년 준공)
- 세대당 1.8억
- 평당 1,300만 원

4. 목동센트럴아이파크위브 (2020년 준공)
- 세대당 1.8억
- 평당 1,656만 원

준공시점의 물가에 따라 공사비는 차이가 있을 수 있지만, 1번과 4번의 준공시점이 비슷하고, 2번과 3번의 준공시점이 비슷한 것으로 묶어 보면 어떤 단지가 더 고급단지인지 확연히 알 수 있다.

이런 귀찮은 작업을 하는 이유는 '건물(상품가치)'을 객관적으로 추정하기 위함이다. 준공 이후 상품가치가 높다고 평가받는 건축물은 기본적으로 공사비가 많이들기 때문이다.

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7. 용어정의 : 월세/전세/매매/전월세전환율/할인율

월세 = 1개월 '입지가치+상품가치'를 사용하는 비용
연세 = 12개월 '입지가치+상품가치'를 사용하는 비용
전세 = 20년 이상(멸실까지)의 '입지가치+상품가치'를 사용하는 비용
매매 = 평생 '입지가치+상품가치'를 사용하는 비용

위의 임차/매매의 정의에서 추가로 설명이 필요한 것이 전월세 전환율(요구수익률)이다. 월세와 전세는 서로 대체 가능한 구조를 갖고 있는데, 이 전월세전환율(요구수익률)이 전세와 월세를 선택하는 기준이 된다.

전월세전환율(요구수익률) = 연세(12개월분 월세) / 전세금

예를 들어 월세 100만원, 전세 5억이 A아파트가 있다고 하자. 전월세 전환율(요구수익률) = 100만원X12개월/5억 = 2.4%가 나온다. 실무에서는 '전세 1억 당 월세 OO만 원' 으로 통용하는데 이 또한 전월세전환율(요구수익률)로 부터 온 것이다. 주임법상 전환율은 10%를 넘지 못하거나, 기준금리+2%를 넘지 못한다.(주입법 제7조의 2)

전월세전환율(요구수익률)이 10%부터 전세 1억당 월세는 아래와 같다.

전월세전환율(요구수익률 )
10%  : 전세 1억당 월세 833,000원
(전세 천만 원당 월세 83,000원)
9% : 전세 1억당 월세 750,000원
(전세 천만 원당 월세 75,000원)
8% : 전세 1억당 월세 666,000원
(전세 천만 원당 월세 66,000원)
7% : 전세 1억당 월세 583,000원
(전세 천만 원당 월세 58,000원)
6% : 전세 1억당 월세 500,000원
(전세 천만 원당 월세 50,000원)
5% : 전세 1억당 월세 416,000원
(전세 천만 원당 월세 41,000원)
4% : 전세 1억당 월세 333,000원
(전세 천만 원당 월세 33,000원)
3% : 전세 1억당 월세 250,000원
(전세 천만 원당 월세 25,000원)
2% : 전세 1억당 월세 166,000원
(전세 천만 원당 월세 16,000원)
1% : 전세 1억당 월세 83,000원
(전세 천만 원당 월세 8,300원)

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시장의 원리에 따라 아래와 같이 전세와 월세를 전환하게 되며, 그 특성에 따라 수익형/차익형 부동산 형태로 나뉘게 된다.
부동산 임대소득 > 요구수익률 : 월세로 전환(수익형부동산)
부동산 임대소득 < 요구수익률 : 전세로 전환(차익형부동산)

마지막으로 할인율이란, 평생 기간 동안의 임차료 즉, 미래의 값을 현재의 가치로 환산한 비율로, 매매 가격을 전세가격 대비 OO배로 표현할 수 있다.

할인율 = 전세가격 / 매매가격
매매가격= 전세가격 / 할인율
예를 들어 전세1억 / 매매2억이라면, 할인율은 50%가 되는 것이고 반대로 전세 1억 / 50% 할인율이라면 매매가격은 2억이 되는 것이다.
이 할인율에 따라 "매매가격은 전세가격 대비 2배"라고 표현할 수 있겠다.

전세가 1억에 대한 매매가의 할인율 비교
할인율 50% : 매매가 2억
할인율 40% : 매매가 2.5억
할인율 30% : 매매가 3.33억
할인율 20% : 매매가 5억
할인율 10% : 매매가 10억
....

즉, 할인율이 낮아질수록 미래가치가 유망하여 디스카운트가 덜 된다는 뜻이고 전세가율(=전세/매매)이 낮아지는 결과를 가진다.

할인율이 낮다 = 미래가치가 유망하다 = 우량자산이다 = 전세가율이 낮다

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8. 전월세는 현재의 주택 가치이다

위와 같이 연세는 1년을, 전세는 20년 이상을, 매매는 무기한의 상황을 의미한다면, 임차료는 주택의 가치를 설명하는 매우 중요한 핵심요인이다.

  즉, 현재시점에서 아파트라는 상품가치와 주변 인프라로 대표되는 입지가치를 온전히 이용하는 데 드는 비용이 바로 임차료가 되는 것이다.

만약 전세가 20년 연세보다 많은 경우라면 전세가 고평가되어 떨어질 가능성이 있다는 것이라고 할 수 있다.
이처럼 주택의 가치는 임대료를 기반으로 결정되며, 임차료가 상승하는 환경에서는 주택가격 상승을, 반대로 임차료가 횡보/하락하는 경우 주택가격 횡보/하락을 예상할 수 있다.

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[채상욱] 아파트, 이 가격 오면 사라 요약-2

 

[채상욱] 아파트, 이 가격 오면 사라 요약-3