[채상욱] 아파트, 이 가격 오면 사라 요약-3

본 게시글은 서평에 해당하는 수준의 짧은 요약본이며 작성하는 과정에서 블로그 주인장의 견해가 일부 섞여있을 수 있습니다. 따라서 보다 정확한 정보는 반드시 책을 구매하셔서 읽어보는 것을 추천드립니다.

16. 거점도시와 비거점도시를 어떻게 구분할 것인가

앞서 설명한 소름공식을 다시 한번 정리하면 아래와 같다.

매매적정가치 = 현 전세의 1.65배(일반도시) 혹은 1.85배(거점도시)

그렇다면, 일반 도시와 거점 도시를 어떻게 구분할 것인가?
거점도시와 일반도시의 구분에는 3가지 카테고리로 나눈다.

<거점도시>

광역 및 일자리 거점 : 서울, 울산, 대전
일자리 지역 거점 : 성남, 평택, 과천, 이천, 안성, 화성, 포천, 여주
서울 생활권 : 광명, 구리, 하남, 안양, 부천, 고양, 남양주, 김포

이 외의 지역은 일반지역으로 구분하면 된다.

위 거점도시가 선정된 근거는 아래와 같다.
1) 통계청 인구주택총조사에서 '통근통학'부문에서 특정 시를 출발지보다 목적지로 한 경우가 많을 때 -> 그 도시를 일자리 등이 있는 거점도시로 본다.

<주요 도시의 통근통학 순유입/순유출>
- 서울 : 81만명 순유입
- 부산 : 2.00만명 순유출
- 대구 : 7.94만명 순유출
- 인천 : 16.56만명 순유출
- 광주 : 4.00만명 순유출
- 대전 : 1.40만명 순유출
- 세종 : 2.27만명 순유출
- 울산 : 1.11만명 순유입
- 성남 : 3.8만명 순유입
- 평택 : 3.7만명 순유입
- 과천 : 0.58만명 순유입
..
이런 방식으로 통근통학자의 순유입이 있는 도시를 정리하면 서울, 울산, 성남, 평택, 과천, 이천, 안성, 화성, 포천, 여주가 나온다.

2) 통계청 인구주택총조사에서 '통근통학'부문에서 서울시로 목적지를 둔 비율(서울 통근통학률)이 20%이상인 도시들을 서울접근성이 좋은 서울 생활권이라고 둔다.

특정 시의 서울 통근통학률 = 목적지가 서울인 통근통학/전체 통근통학

이런 방식으로 서울로의 통근통학률 20% 이상인 도시는 성남, 안양, 부천, 고양, 남양주, 김포, 광명, 과천, 구리, 하남이 된다.

거점도시를 찾는 노력은 좋은 입지가치를 찾는 노력과도 연결된다. 또한 이러한 거점도시에서는 조금 더 높은 성장률을 적용해도 큰 문제가 없다. 좋은 입지가치와 도시기능이 강화되면 도시의 장기적 성장성이 향상되고, 이는 부동산시장에서 임대료 상승으로 이어질 수 있기 때문이다. 서울,성남,과천,울산 등 거점 지역은 개별적 관점에 따라 프리미엄을 부여할 수도 있다.

17. 용적률이 낮은 아파트의 공사비 추정하기

앞서 말했듯이 현금흐름(DCF) = PV1-Cost1이다.
여기서 Cost1 = 공사비(조합원분담금)인데, 용적률이 낮게되면 Cost1이 내려가게 되고, 이를 DCF에도 적용해야 한다.
계산결과, 용적률이 250%를 넘어가게 되면, 공사비의 대부분을 조합원이 부담해야했고, 용적률이 낮아질수록 부담하는 공사비가 점점 줄다가 150%가 되면 분담금이 0원이하로 내려갈 때가 많았다. (0원 이하로 내려가게 되면 오히려 조합원이 돈을 돌려받는다.)

정리하면 아래와 같다.

용적률 250% 이상 : 공사비 100% 부담 (1.65/1.85)
240~249% : 공사비 90% 부담+전세X0.05배 (1.7/1.9)
230~239% : 공사비 80% 부담+전세X0.05배 (1.75/1.95)
220~229% : 공사비 70% 부담+전세X0.05배 (1.8/2.0)
210~219% : 공사비 60% 부담+전세X0.05배 (1.85/2.05)
200~209% : 공사비 50% 부담+전세X0.05배 (1.9/2.1)
190~199% : 공사비 40% 부담+전세X0.05배 (1.95/2.15)
180~189% : 공사비 30% 부담+전세X0.05배 (2.0/2.2)
170~179% : 공사비 20% 부담+전세X0.05배 (2.05/2.25)
160~169% : 공사비 10% 부담+전세X0.05배 (2.1/2.3)
150~159% : 공사비 0% 부담+전세X0.05배 (2.15/2.35)
140~149% : 공사비 -10% 부담+전세X0.05배 (2.2/2.4)
...

단, 용적률 250% 이상인 경우
전세 6억 이상인 경우 -> 주변 평당 공사비 확인 후 평당 공사비-평균 공사비의 차액만큼 Cost1에 가산해야 한다.(프리미엄 단지들은 한없이 공사비가 높아질 수 있으므로)
전세 6억 이하인 경우 -> 기존과 동일하게 Cost1 = 전세X0.5배를 해줘도 된다.

18. 소름공식 활용하기

소름공식을 활용하기 위한 매커니즘 설명은 끝났다. 소름공식을 흐름도로써 정리하면 아래와 같다.

이제 소름공식을 직접 활용해보자.

예시1) 서울 관악구에 위치한 아파트로, 2003년 준공, 용적률 267%이다. 매매/전세/월세 시세는 8억/4.7억/163만원이다.

서울 관악구 -> 거점도시이므로 매매적정가치=1.85배(2.3배(거점도시)) - 정비사업 분담금(현 전세의 0.45배))
용적률은 250% 이상이므로 용적률 어드밴티지 없음 (전세시세 6억 미만이므로, 프리미엄단지 공사비 계산 필요 없음)
따라서 본 적정가치는 4.7억 X 1.85 = 8.695억인데 ±5% 보정하면 적정가 밴드는 8.26~9.13억이 되겠다.
정확하게 평균 평당 공사비로 계산을 다시 해보면, 4.7억 X 2.3배(거점도시) - 2.7억(34평 평균 공사비) = 8.11억인데, ±5% 보정하면 적정가 밴드는 7.70~8.51억이 되겠다.

예시2) 수원에 있는 아파트로, 2006년 준공, 용적률 280%이다. 매매/전세/월세 시세는 4.8억/3.4억/138만원이다.

수원 -> 비거점도시이므로 매매적정가치=1.65배(2.1배(일반도시)-0.45배(분담금))
용적률은 250% 이상이므로 용적률 어드벤티지 없음(전세시세 6억 미만이므로, 프리미엄단지 공사비 계산 필요 없음)
따라서 본 적정가치는 3.4억X1.65배 = 5.61억인데 ±5% 보정하면 적정가 밴드는 5.33~5.89억이 되겠다.
정확하게 평균 평당 공사비로 계산을 다시 해보면, 3.4억 X 2.1배(거점도시) - 2.7억(34평 평균 공사비) = 4.44억인데, ±5% 보정하면 적정가 밴드는 4.22~4.66억이 되겠다.

예시3) 상계주공아파트 7단지 59제곱미터(25평형) 아파트로, 1988년 준공, 용적률 196%이다. 매매/전세/월세 시세는 6.5억/2.8억/93만원(요구수익률4%)이다. 벤치마크할 수 있는 옆단지 상계주공8단지(현 포레나노원)는 20년도 재건축이 끝난 상태로, 용적률 235%, 현재 매매/전세/월세는 10.5억/5.5억/210만원(요구수익률4.6%)이다.

재건축이 얼마 남지 않은 아파트이므로 1기의 가치를 계산하고 2기가 되었을 때 점프업이 얼마나 되는지 확인해보아야 한다.
서울 -> 거점도시이므로 매매적정가치=1.85배(2.3배(거점도시)-0.45배(분담금))
용적률은 196%이므로, 공사비의 40%만 부담하면 되므로, 1.85배가 아닌 2.15배로 계산해야 한다.
따라서 본 적정가치는 2.8억 X 2.15배 = 6.02억인데 ±5% 보정하면 적정가 밴드는 5.72~6.32억이 되겠다.
평균 평당 공사비를 이용하여 계산을 다시 해보면, 1기 현금흐름 = 2.8억 X 2.3배 - 2.7억(34평 평균 공사비)*0.4(40%만 부담) = 5.36억이 되고, ±5% 보정하면 적정가 밴드는 5.09~5.63억이 되겠다.
벤치마크단지의 현금흐름 = 5.5억 X 2.3배 - 2.7억*0.8배 = 10.49억이 된다. 상계주공7단지가 재건축이 된다면, 5.36억→ 10.49억으로 5.13억이 점프업되는 것이다. 상계주공 7단지의 현재 시세가 6.5억이므로 6.5 - 5.36 = 1.14억 만큼 재건축 기대마진이 되는 것이고, 1.14 / 5.13 = 22.2% 만큼의 재건축 진행률(또는 가능성)이 있다고 볼 수 있다.

※ 재건축의 경우, 적정가치 계산이 어렵다(적정가치에 기대마진이 붙어있으므로). 그러나 사업에 문제가 생길 소지도 많고 주민들간의 의견조율이 안될 수도 있다. 이는 비정성적인 요소들로 수치화하는 것이 매우 어렵다. 또한, 재초환(재건축초과이익환수제)같은 정책적인 요소가 포함되어있지 않다. 참고로 재초환은 3천만 원을 초과하는 정비사업의 초과이익분을 환수하는 정책으로 재건축의 마진을 갉아먹는 주요 요소이다.

예시4) 동탄역 시범우남퍼스트빌의 현 전세시세는 3.5억이다. 용적률은 171%이다.

동탄 -> 비거점도시이므로 매매적정가치=1.65배(2.1배(일반도시)-0.45배(분담금))
용적률은 171%이므로, 공사비의 20%만 부담하면 되므로, 1.65배가 아닌 2.05배로 계산해야 한다.
따라서 본 적정가치는 3.5억 X 2.05배 = 7.18억인데 ±5% 보정하면 적정가 밴드는 6.82~7.53억이 되겠다.
정확하게 평균 평당 공사비로 계산을 다시 해보면, 3.5억 X 2.1배(비거점도시) - 2.7억(34평 평균 공사비)*0.2(20%만 부담) = 6.81억인데, ±5% 보정하면 적정가 밴드는 6.47~7.15억이 되겠다.

19. 갭가격을 바라보는 새로운 시각

앞서 임차료는 '현재'를 반영하고 매매가격은 '미래'를 반영하고 있다고 했다.
마지막으로 처분권은 부동산이 갖는 순수 미래의 가치이다. 처분권=매매가(미래+현재) - 전세가(현재)라고 볼 수 있는데, 처분권은 곧 갭가격을 의미한다.

소유권=수익권(현재가치)+처분권(미래가치)
매매가=전세가+갭가격

으로 소유권을 나눌 수 있는데, 여기서 갭가격은 미래 수익가치의 크기라고 봐야 한다. 전세가율(전세/매매)은 낮고 전세가배율(매매/전세)은 높은 지표를 보인다는 것은, 반대로 말하면 성장성이 그만큼 높다는 것을 전제한다.

전세가율이 높다(전세가배율이 낮다) → 가치주

전세가율이 낮다(전세가배율이 높다) → 성장주

이렇게 보면 되겠다.

하지만 장시간 시계열에서 웬만한 경우, 전세가배율이 서울은 2.0배, 그외 지역은 1.7배를 넘어선다면 일단 가격적으로는 비싸다고 볼 수 있다.

20. 소름공식에 의한 적정가치의 고찰

전세가율이 낮은 서울,수도권에서는 얼추 맞는다. 하지만, 소름공식으로 구한 DCF 적정가치와 괴리가 엄청 큰 단지들도 많았다. 특히 전세가율이 매우 높은 아파트에서는 적정가치가 실거래가보다 훨씬 높게 평가되었다.

결론적으로 아래와 같다.

현재실거래가 - DCF 적정가치 > 0 → 미래가치가 높은 아파트(고평가 성장주)

현재실거래가 - DCF 적정가치 < 0 → 미래가치가 낮은 아파트(저평가 가치주)

DCF 현금할인모형만 믿고 집 샀다가는 큰~~~일난다. 그냥 '아 이 아파트가 저평가(가치주)되었구나 혹은 고평가(성장주)되었구나 보기 위한 하나의 지표로 활용할 것!!

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