[부동산 세금] 양도소득세(양도세)의 경비처리(비용처리) 총정리

[부동산 세금] 양도소득세(양도세)의 경비처리(비용처리) 총정리

이번 시간에는 양도소득세 납부시 세금감면이 가능한 비용처리 종류와 방법에 대해 알아보도록 하겠다.

 

양도세에 대해 잘 모른다면, 아래 링크를 먼저 읽고 오는 것을 추천한다.

 

[부동산 세금] 2023년 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 완벽 정리 (23년 부동산 규제 개편안 업데이트)

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[부동산 세금] 양도소득세 홈택스로 셀프 신고(납부) 방법

 

 

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1. 양도소득세 절감 방법 및 필요경비 증빙 방법

 

1) 양도소득세 절감 방법

 

 양도세 절감하는 방법에는 아래와 같이 ① 장기보유+거주를 통한 장기보유특별공제를 받거나, ② 부동산 소유로 인해 발생한 필요경비를 처리하는 두 가지 방법이 있다.

 

 

 본 글에서는 필요경비 처리를 통한 절감방법에 대해 설명하려고 한다.

 

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2) 필요경비 증빙 방법

 

필요경비 적격증빙 원칙은 현금영수증/신용카드매출전표/세금계산서가 원칙이나, 담당 세무서의 판단하에 지출사실 입증만 가능하다면, 상식적인 선에서 웬만하면 인정을 해주는 편이다. 아래 필요경비 증빙에 관한 질의에 담당 세무서의 공식 답변을 첨부하겠다.

 

<증빙 질의에 관한 세무서 공식 답변>

양도소득세 필요경비 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증 등을 말하며, 영수증은 세금계산서,현금영수증,신용카드매출전표, 현금영수증 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명)과 공급물품, 공급일자, 가액 등이 명시되어야 공제가 가능한 것으로 이 중 영수증 등에 관한 사항으로 2016.02.17.일 소득세법 시행령 제163조 제3항 개정에 따라 소득세법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류(계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등)를 수취ㆍ보관한 경우로 한정하여 자본적지출액의 필요경비 인정 기준을 명확화하였습니다.

다만, 소득세법 시행령 부칙 <제26982호,2016.2.17.> 제24조에 따라 2016.2.17.일 전의 자본적지출액 등에 대해서는 종전 규정에 따라 상기 법적 증빙을 구비하지 않은 경우에도 실제 지출된 비용으로 지출 사실이 객관적으로 확인되는 경우(관할세무서 사실판단 사항) 필요경비에서 공제받을 수 있는 것으로 사료됩니다.

따라서 일반영수증으로 수취한 경우에도, 부동산매매계약서, 당해 영수증 및 무통장입금증 등에 의하여 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명)과 공급일자, 가액, 공급내용 등이 확인되고 지출한 사실이 확인되는 경우에는 지출증빙으로 인정 가능한 것으로 판단됩니다.

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2. 취득세  및 각종 수수료(법무사 / 세무사 / 공인중개사)

 

법무사, 세무사, 공인중개사는 전문자격사로 현금영수증 100% 발행대상이다. 이를 근거로 비용 처리를 하면 된다. 여기서 주의할 점은,  재산세(신고수수료), 종합부동산세(신고수수료) 등 보유에 있어 발생하는 비용은 필요경비로 인정하지 않는다.

 

 

1) 취득세 & 법무사 수수료

 

 취득세는 취득할때 내는 세금으로 경비로 인정이 되는 항목이다.예를 들어 1억 원짜리 집을 샀는데 취득세와 농특세, 인지세 등을 모두 더해서 편의상 1백 만원이라고 할 경우, 향후 이 집을 2억 원에 매도한다고 하더라도 양도차익은 1억 원이 아닌 9천 만원이 되는 셈이다.

 

<취득시>

적격증빙(증거자료)은 아래와 같이 법무사비용 영수증에 써있으므로 법무비 영수증을 첨부하면 된다.

 

 

<양도시>

보통 매도자가 양도시 비용을 내는 경우는 근저당 말소비용 외에는 없다. 이것은 별도로 영수증을 주지 않으니, 앞서 말했다시피 현금영수증이나 계좌이체내역을 첨부하면 된다.

 

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Q) 취득세는 필요경비로 인정되니 취득세 12%를 내도 어차피 다 돌려 받지 않나요?

 

 A) 절대 모두 돌려받는게 아니다.

취득세를 12%를 내게 되면 취득 가액의 12%를 내는 것이고, 양도세는 양도차익의 과표구간에 따라 n%를 내는 것이다.

 

(과표구간은 아래 링크를 참고)

[부동산 세금] 2023년 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세 완벽 정리 (23년 부동산 규제 개편안 업데이트)

 

예를 들어, 1억짜리 집을 2억에 팔았는데, 취득세를 12%를 냈다면 취득세는 1200만 원을 낸 것이고, 양도차익은 2억 - 1억 1200만 원을 하여 8600만 원에 대한 양도차익 24%를 납부하게 되는 것이다. 양도세는 2064만 원 - 누진공제액(522만원) = 1542만 원을 납부하게 된다. 보통 취득세는 취득가액의 100%를 과세표준으로 잡고, 양도세는 양도차액의 100%를 과세표준으로 잡기에 취득세가 높은게 훨씬 불리한 셈이다. (취득세를 줄이는게 훨씬 중요한 이유)

 

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2) 세무사 수수료

 

 세무사 수수료는 매도 후 양도소득세과세표준 신고서 작성비용(세무사수수료)은 양도비에 해당하여 필요경비로 공제한다. 보유하면서 발생하는 세무사 수수료는 필요경비에 포함되지 않으며, 위와 마찬가지로 현금영수증이나 이체내역 등을 증빙으로 제출하면 된다.

(양도세 신고 쉽다. 스스로 하고 30만 원 아끼기를 추천한다. 양도세신고 방법은 아래 링크 참고)

 

[부동산 세금] 양도소득세 홈택스로 셀프 신고(납부) 방법

 

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3) 공인중개사 수수료

 

공인중개수수료(복비) 역시 필요경비 인정 대상이다. 단, 취득과 양도에 대해서만 적용이 되며 중간에 전세나 월세 등 임차에 대한 수수료는 인정이 되지 않는다.

​

또한, 중개수수료의 경우 법정요율보다 추가로 지급하는 경우가 있다(감사의 의미 등). 수수료의 경우 특단의 사정이 없는 한 실제 지급액이 원칙이므로 이 경우에도 인정받을 수 있다.

 

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3. 자본적 지출액

 

 양도세 절감 및 적격증빙에 가장 쟁점으로 여겨지는 부분이다. 예를들어 같은 수리비라도 어떤 사유로 수리했는지에 따라 자본적 지출(인정O)이 아닌 수익적 지출(인정X)로 여겨지는 예외 조항도 많기에 잘 숙지해야 하는 부분이다.

 

 자본적지출과 수익적지출의 정의는 아래와 같다.

 

 

- 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 개량·확장·증설 행위로 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등  

 

소득세법 시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

• 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (단독주택을 상가로 바꾼다거나..)
• 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
• 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
• 재해 등으로 인하여 건물‧기계‧설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 "이용가치가 없는 것"의 복구(유리 등 단순 보수 수준이 아님)
• 기타 개량‧확장‧증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

(예시) 베란다/발코니 샷시교체비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비(벽 내부 보온패널 부착 설치 등), 베란다/욕실/주방/방확장 등의 내부시설개량 공사비, 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 천장식 시스템 에어컨 설치비용, 기타 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용

 

※ 단, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용을 입증하기 위해서는 견적서나 공사내역서 등을 함께 첨부하여 이것이 자산의 가치를 현실적으로 증가시킨다는 것을 세무서에 설득시켜야 한다.

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- 수익적 지출 : 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용(용도변경.개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용)

(예시) 도배 및 장판 교체비용, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장 및 유리의 삽입, 상하수도배관 교체비용, 화장실공사비, 마루공사비, 붙박이장 설치비, 중문 설치, 샤워부스 설치, 신발장 설치, 고정식 시스템 에어컨 수리비용, 탈부착이 가능한 이동식 에어컨 설치비용(부합물로 보지 않음), 빌트인 가전 설치비

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Q1) 분양가에 포함된 옵션들은 필요경비로 인정받을 수 있나요?

 

A1) 분양 잔금에 포함된 옵션들은 "인정", 잔금 및 취득세 납부 이후 스스로 한 옵션들은 "불인정"

처음 아파트 분양시 옵션에 포함된 붙박이장, 중문, 발코니 확장, 가변형 벽체, 아트월, 식기세척기, 인덕션 등 빌트인 가전제품 등의 항목들은 필요경비로 인정받는다.

 

국세청은 "분양가액에 포함된 옵션 항목은 양도세 필요경비로 인정되지만, 분양가액과는 별도로 소유자가 개별적으로 시행한 추가 비용인 경우에는 자본적지출액에 해당하는 경우에 한하여 필요경비에 산입된다"(부동산거래관리과-1508, 2010.10.24)고 해석하고 있다.

 

즉, 처음 살때 낸 금액을 기준으로 취득가액을 산정하기 때문에 취득가액에 이미 옵션비용은 포함되어있다. 따라서, 양도차액(매도가액-취득가액)에 이미 포함되어있다고 볼 수 있기 때문이다.

 

하지만, 옵션이 필요하지 않거나 나중에 더 좋은 자재로 마감을 하고 싶은 사람들은 옵션을 선택하지 않고 별도로 업자를 선정해 공사를 하는 경우가 있다.. 이는 시행사의 분양가액에 포함되어 있지 않기에 취득가액으로 보지않는다. 따라서 잔금 및 취득세 납부 이후 스스로 진행한 각종 옵션 항목들은 필요경비로 불인정한다.

 

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Q2) 인테리어 턴키로 욕실공사를 한다면 필요경비로 인정받을 수 있나요?

 

A2) 전체적으로 한번에 이뤄지면 개량으로 판단하여 "인정"받을 수 있다.

 욕실공사도 변기와 세면대 교체, 욕조 제거 및 샤워부스 설치, 타일시공 등이 전체적으로 한번에 이뤄지면 개량으로 판단해서 필요경비로 인정될 수 있다(아래 조심판례 참고). 

 

 하지만, 변기와 세면대 교체, 욕조 제거 및 샤워부스 설치, 타일시공 등을 하나하나 개별적으로 수행하는 경우, 이는 수익적 지출로 보아 필요경비로 인정되지 않는다.

 

 다만, 인테리어 공사계약시 자본적지출과 수익적지출이 턴키로 묶어서 공사계약을 하기 때문에 본인은 전체 금액을 모두 필요경비로 신고하더라도 추후 국세청에서 요구해서 다 필요경비가 아닌 항목을 발라낼 수 있다는 점도 기억해야 한다.

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아래는 본 건과 관련된 조심 판례이다.

 

<조심판례>

조심-2017-중-2254

 

위 판례는 해당 물건의 화장실 전체 수리비용을 필요경비로 인정한 건인데, 중요한 것은 해당건에 대해 그렇다는 것이지 다른 건에 대해서도 동일하게 적용되는 것은 아니다.

1. 화장실 일부가 아닌 전체 공사를 해야 하며,
2. 아파트 가격 상승과 연식을 고려하고
3. 화장실 수리 비용이 전체 아파트 가격에서 차지하는 비중 등을 '국세청이 종합적으로 고려하여' 결정한다.

물론 비슷하게 해당이 될 수도 있겠으나, 이 경우는 위 사례처럼 별도 다툼(행정소송 등)을 통해 인정을 받아야 할 수 있다.

 

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4. 기타비용

 

기타비용에는 "취득시" 쟁송으로 인한 소송비용, 인지대, 국민주택채권매각차손 등이 있다.

인지대, 국민주택채권매각차손은 취득시 법무비 영수증에 포함되어있으니 다시 다루지 않는 것으로 하고,

그 외 다양한 사례의 기타 비용을 다루도록 하겠다.

 

 1) 장기할부로 자산을 사면서 생긴 부채를 현재가치할인차금으로 계상하는 경우

 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우, 당해 현재가치할인차금을 포함한다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 해당 금액을 공제한다.

 

 2) 분양가에 주택담보대출이자가 포함되어 있는 경우

 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다. 쉽게말해, 분양특약으로 이자가 취득원가에 포함된 경우에 필요경비로 인정한다. 

 

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  3) 취득 후 소유권 쟁송이 있는 경우

 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용, 명도비용 등의 금액은 필요경비로 인정한다. 다만, 취득자 과실의 멍청비용으로 인한 소유권 쟁송 비용은 인정하지 않는다.

예1) 임차인의 인도명령 비용이다. 경매로 주택을 낙찰받고 인도명령을 하면서 발생한 비용은 필요경비로 인정하지만, 인도명령신청기간(6개월)을 넘겨서 명도소송으로 소유권을 얻은 경우는 멍청비용으로 보아 필요경비로 인정하지 않는다.

 

예2) 대항력 있는 임차인의 보증금이다. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 매수인에게 인수되는 잔존 보증금액은 취득금액으로 인정(임차권/전세권) 한다. 주택임대차보호법 제3조에 의한 보증금은 매수 후 보증금의 반환 의무가 이전 소유자가 아니라 매수인에게 있기 때문이다. 해당 보증금은 임차인이 임차물을 반환할 때 돌려줘야 한다.
하지만 임차권/전세권의 임차인이 경매에 참여해 직접 매수하는 경우, 본인의 보증금을 스스로 인수하는 결과가 된다. 결과적으로 임차권은 혼동으로 소멸한다. 그 결과 대항력있는 임차인이라면 취득가액에 포함되는 반면, 대항력이 없는 임차인이라면 보증금은 취득가액에 포함되지 않는다.

 

★ 대항력있는 임차인 물건 개꿀이잖아? 취득세 낼때는 싸게 취득한걸로 세금감면받고, 양도세낼때는 대항력있는 임차인의 잔존보증금도 취득가액으로 인정받네? ★

 

예3) 유치권자에게 지급하는 금액이다. 민사집행법 제91조에 따라 유치권자에게 변제한 금액은 필요경비로 인정된다. 유치권이 성립해 법적으로 지급할 의무가 있는 경우(승소판결)에는 유치권자에게 준 돈이 경비로 인정된다는 의미다. 반면 법적 의무 없이 유치권을 주장하는 자에게 합의 또는 화해금 용도로 돈을 줬다면, 이는 경비로 인정될 수 없다.

 

예4) 대위변제한 금액이다. 대위변제한 금액이 필요경비가 되기 위해서는 법적으로 변제할 의무가 있어야 한다. 변제의 법적 의무 없이 임의로 지급한 대위변제금액은 필요경비로 인정되지 않는다.

 대위변제금액이 필요경비가 되려면 구상권을 행사할 수 없어야 한다. 채무를 대위변제한 자는 본래의 채무자에게 구상권을 행사할 수 있다. 이렇게 구상권을 행사할 수 있는 것은 필요경비로 인정되지 않는다고 이해하면 된다. 임차인이 보증금의 순위보전을 위해 선순위 채권액을 대위변제한 것도 임의변제(구상권 행사 가능)에 해당하므로 필요경비가 아니다.

 

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 기타 부동산 양도세 필요경비 인정 VS 불인정

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