부동산/경매
[부동산 경매] 임의경매와 강제경매의 차이
[부동산 경매] 임의경매와 강제경매의 차이 임의경매와 강제경매 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다. ※ "집행권원"이란? "집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습..
[부동산 경매] 토지 별도등기 - 구분지상권등기 의미
[부동산 경매] 토지 별도등기 - 구분지상권등기 의미 경매지를 보다가 '매각으로 소멸되지 않는 등기부권리 : 토지 별도등기 - 을구 1번부터 45번까지의 구분지상권등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함' 이라는 문구를 보게 되었다. 이번시간에는 매수인이 인수하는 토지부의 구분지상권 별도등기에 대해 알아보고자 한다. 1. 예시 사건번호 : 서울동부 2019타경52178 - 위와 같이 토지에 무슨 별도등기가 되어있는데 구분지상권이라는걸 인수한다고 한다. 아파트 경매에 무슨 건물+토지에 등기를 설정한게 아니고 토지에만 별도로 등기설정을 했다고 하는것인가? - 구분지상권의 사전적 정의는 타인 소유 토지의 전부가 아닌 일부만 사용을 할 권리이다. - 토지에만 별도등기를 했으므로 건물부가 아닌 토지부 등기부등본을 떼..
[부동산 경매] 지분경매 입찰 시 주의할 점
[부동산 경매] 지분경매 입찰 시 주의할 점 지분경매는 그 결과에 따라 명암이 크게 갈리는 분야이다. 이번시간에는 지분경매 입찰 시 주의해야 할 점에 대해 알아보고자 한다. 1. 선순위 권리가 인수되는 지분경매 - 선순위 임차권, 전세권, 가등기, 가처분, 분묘기지권, 법정지상권 등 선순위 권리가 인수되는 지분경매는 피하자. - 지분경매의 목적은 전체 목적물을 처분하면서 발생하는 알파를 추구하기 위함이다. 이러한 선순위 권리가 존재하면 공유물 분할을 위한 임의경매 시 낙찰가는 곤두박질 칠 것이다. 이렇게 되면 손해 볼 가능성이 매우 높다. 2. 지상에 (무허가)건물이 있는 토지의 공유지분 - (나중에 건물을 철거할 수 있으면 몰라도) 지상권이 성립되는 건물에서 오는 지료를 청구하는 것 말고는 토지의 공유..
[부동산 경매] 제시외수목 처리방법
[부동산 경매] 제시외수목 처리방법 이번 시간에는 토지경매에서 골치를 앓는 제시외수목에 대해 알아보고자 한다. 1. 제시외수목이란? - 토지가 경매에 나왔는데, 토지에 빽뺵하게 나무가 심어져있다. 제시외수목이란 의미는 나무는 매각에서 제외하고 토지만 경매가 나왔다는 뜻이다. 아래 예시와 같이 말이다. - 위 예시를 보면 '임차인은 토지를 관리목적 상 무상으로 임차하여 사용하고 있으며, 계약서는 없고 구두계약임을 진술했다.'고 진술했다. - 무상으로 임차하는 것은 임대차가 아닌 사용대차라고 부른다. - 정당한 임대차(또는 사용대차)가 있는 경우, 낙찰자는 임차인의 자산인 수목의 소유권을 취득할 수 없다. 2. 제시외수목 처리방법 1) 낙찰자가 제시외수목을 인수할 가능성 검토 ① 토지주인이 직접 나무를 심은..
[부동산 경매] 공장 경매 낙찰 노하우 총정리
[부동산 경매] 공장 경매 낙찰 노하우 총정리 이번 시간에는 공장 경매 시 투자 포인트, 고려사항 및 주의사항 등 전반적인 낙찰 노하우에 대해 정리하고자 한다. 1. 공장은 경기 사이클에 훨씬 민감하다 - 경기가 좋으면 큰 공장이 수요가 좋고(공장 확장이전), 경기가 안좋으면 작은 공장이 수요가 좋다(공장 축소이전) - 주변 공장들은 비슷한 산업군끼리 묶여있으므로 임장시 주변 공장들의 실물 체감 경기를 꼭 체크해봐야 한다. - 큰길에서 공장으로 들어오면서 임대 현수막이 얼마나 있는지에 따라 체감경기를 간접적으로 확인할 수 있다. - 만고불변의 법칙은 싸게 받아서 싸게 파는 것이다. 2. 공장 임대의 보증금은 통상 월 임대료의 10개월치를 받는다. ※ 실제 낙찰된 공장 낙찰 예시 하나를 보여주고자 한다. ..
[부동산 경매] 다가구/단독주택의 방공제 계산방법 (MCI, MCG란?)
[부동산 경매] 다가구/단독주택의 방공제 계산방법 (MCI, MCG란?) 이번 시간에는 주택(다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트)의 방공제 계산 방법에 대해 알아보고자 한다. 1. 방공제란? - 주택담보대출을 받을 때 말 그대로 방의 개수만큼 최우선변제금을 공제하고 대출을 해준다는 의미이다. - 채권의 성격인 임대차 계약은 계약서 상 방 1칸마다 임대차가 가능하기 때문에 실제 세입자가 있든 없든 은행에서는 보수적으로 각 방마다 세입자가 있을 것으로 가정하고 공제한다. - 현재 건물 전체 임대로 임대차 계약이 성립되어있어도, 방공제는 방의 개수로 공제한다. - 방공제 계산법은 모든 종류의 주택에 모두 동일하게 적용된다. ※ 주택구매시 대출한도 계산 방법 (예시) LTV 40%를 적용받는 서울에 위치..
[부동산 경매] 취하 또는 취소될 가능성이 높은 물건 판별 방법
[부동산 경매] 취하 또는 취소될 가능성이 높은 물건 판별 방법 ※ 부동산 경매 '취하'와 '취소'의 차이 '취하' : 경매를 신청한 채권자(돈받을자)가 스스로 경매진행을 철회하는 것 '취소' : 채무자가 부채를 변제해 경매진행을 막는것과 무잉여로 인해 법원이 경매를 중단시킨 경우 일반적으로 경매 취하(또는 취소)는 낙찰자가 매각대금을 완납하여 완전한 소유권을 취득하기 이전이라면 언제든지 취하할 수 있다. 물건 선정시 경매취하 가능성이 높은 물건인지 판단해 보는 것이 필요하다. 부동산 경매 취하(또는 취소) 가능성이 높은 물건의 종류 1. 경매신청권자의 청구액이 소액인 경우 해당 부동산경매물건의 시세대비 경매신청권자의 청구액이 소액인 경우 채무자입장에서는 얼마되지 않는 돈때문에 자신의 부동산을 경매로 날..
[부동산 경매] 농지원부 모든 농지 & 필지별 작성 의무화
[부동산 경매] 농지원부 모든 농지 & 필지별 작성 의무화 농지원부 모든 농지 & 필지별 작성 의무화 된다! - 농지투기 근절을 위해 앞으로는 1,000㎡ 이상 농지 → 모든 면적 농지에 대하여 농지원부 작성이 의무화된다. 또한 농업인별 작성 → 필지별 작성으로 원부 작성이 의무화된다. 전국 모든 필지의 농지의 경작상태를 DB로 관리하는 것이 목적이다. 앞으로는 매년 경작 현황까지도 관리되니, 농지사서 푹 묵혀놓는 투자방법은 안통할 듯 하다.. - 이외에도 농취증 발급심사도 강화되어 정말 농사짓지 않으면 받으면 안될 듯 하다 (자세한 내용은 아래 링크 참고) [부동산 경매] 농취증(농지취득자격증명서) 발급 심사 강화 1. 농업인과 농지원부에 대한 정의 농업인 정의 : 농지법에 의하면 "농업인"이란 다음 ..
[부동산 경매] 농취증(농지취득자격증명서) 발급 심사 강화
[부동산 경매] 농취증(농지취득자격증명서) 발급 심사 강화 - 경매로 전,답 등 농지를 취득하는 경우, 농취증(농지취득자격증명)을 반드시 발급받아야 한다. 기존에는 쫄래쫄래 가서 농취증 발급받는게 매우 쉬웠지만, 지난 2022년 5월부터 농취증 발급심사가 대폭 강화되었다. 앞으로 진짜 농사짓지 않으면 발급이 안될 듯 하다. (당연한거지만) - 이외에도 농지원부 작성 의무화 조항도 추가되어 정말 농사짓지 않으면 받으면 안될 듯 하다 (자세한 내용은 아래 링크 참고) [부동산 경매] 농지원부 모든 농지 & 필지별 작성 의무화 => 매입인의 등기상 주소지가 대상 토지 관할지역이거나 인접지역이거나 대상토지에서 30km 안에 있으면 심의 X 세부내용 농지취득을 위한 농업경영계획서 제출 시 영농경력 등 의무기재사항..
[부동산 경매] 매각불허가결정 해결방법
[부동산 경매] 매각불허가결정 해결방법 아래 서술하는 해결방법은 매각불허가 사유가 '개인 회생을 통한 강제집행 중지'에 대해서만 해결할 수 있는 방법이다. 기타 사유에 대한 매각불허가결정에는 적용할 수 없으니 참고바란다. 1. 서론 요즘 개인 회생을 통한 강제집행 중지가 빈번하게 일어나고 있는 것 같다. 개인 회생은 채무자의 권리이고 그 권리를 통해 회생 말 그대로 채무자에게 다시 일어날 기회를 준다는 점에서 개인 회생은 꼭 필요하다고 생각한다. 그러나 최근 경매 물건들을 보다 보면 이 회생을 악용하는 경우를 종종 볼 수 있다. 우리가 어렵게 낙찰받은 소중한 경매 물건이 개인 회생을 통한 집행 중지가 되어도 쉽게 불허가를 내어주지 말고 경매 법원과 회생 법원에 적극적으로 대처해서 우리의 권리를 찾아야한다..