부동산/경매
[부동산 경매] 온라인으로 임차권등기 삭제 방법
[부동산 경매] 온라인으로 임차권등기 삭제 방법 이번시간에는 부동산 경매 낙찰, 잔금, 소유권이전, 배당까지 모두 완료하였으나 대항력있는 임차인이 미배당 잔액을 모두 송금받았음에도 불구하고 악의적으로 임차권등기를 경료하지 않는 경우, 임차권등기를 삭제하는 방법에 대해 알아보고자 한다. 임대인 입장에서는 임차권등기가 계속해 남아있다면 새로운 임차인을 구하기에는 상당한 어려움이 생기는 것이 인지상정이므로, 계약내용에 따른 보증금 전액을 상환하였다는 자료를 첨부하여 주택임차권등기명령에 대한 취소신청서 / 상가임차권등기명령에 대한 취소신청서 제출을 통해 당해 등기를 삭제할 수 있다. -> 단, 종이사건으로 진행중인 임시지위사건은 제1회 심문기일이 진행된 이후는 온라인으로 신청이 불가능하다..(제1심의 절차 종료..
[부동산 경매] 국민주택채권 온라인 매입하기
[부동산 경매] 국민주택채권 온라인 매입하기 ※ 국민주택채권 매입 가능 은행 우리은행, KEB 하나은행, KB국민은행, 신한은행, IBK 기업은행, NH 농협은행 1) 국민주택채권 매입대상금액 조회하기 - 주택도시기금 접속 > 청약/채권 > 제1종 국민주택채권 > 매입대상금액조회 : 바로가기 ☞ 매입대상금액조회 < 제1종국민주택채권 < 청약/채권 | 주택도시기금 (molit.go.kr) - 매입용도 및 대상물건지역 선택 후, "공동주택가격열람" 버튼 클릭 - 목록에 표시된 '공동주택가격' 확인 - 다시 매입대상금액조회 화면으로 돌아온다 : 바로가기 ☞ 매입대상금액조회 < 제1종국민주택채권 < 청약/채권 | 주택도시기금 (molit.go.kr) . 위에서 확인한 공시지가 "공동주택가격"을 "건물분 시가표준..
[부동산 경매] 매각허가결정문(매각허가결정정본) 받는 방법
#경매투자 를 해서 #낙찰 이 되면 (=최고가매수인이되면) #경매입찰장 인 #경매법정 에서 아래와 같이 낙찰자(최고가매수인)라는 것을 증명하는 #보증금영수증 을 줍니다. (용어설명 : 낙찰자에서 최근에는 #최고가매수인 이라고 변경되었는데 같은 말이예요) 부동산을 매수할때 10%정도를 계약금으로 지불하고 계약서를 주고 받잖아요. 그런거랑 똑같은 거라고 생각하면 됩니다. (법원과 부동산매매계약을 하고 계약금을 지불한 영수증을 받는 것이죠~~~~~) 경매입찰보증금영수증 이 #보증금영수증 은 절대 잃어버리지 마세요!!! 물론 잃어버리셔도 법원에 가서 매각허가결정문(#매각허가결정정본 )을 받으면 낙찰자(최고가매수인)임을 입증할 수 있어서 괜찮지만, 매각허가결정문은 낙찰된 후 1주일 후에 해당법원에 직접 가서 ..
[부동산 경매] 경매 낙찰 후 수도세, 전기세, 공용 관리비 정산 방법
[부동산 경매] 경매 낙찰 후 수도세, 전기세, 공용 관리비 정산 방법 공용 관리비 (3년치까지 낙찰자 인수) : 일반관리비, 청소용역비, 수선유지비 등 건물관리 전반의 관리비 전용 관리비 (낙찰자 인수 X) : 전기료, 수도료 등 전용 부분(개인용도)의 관리비 공용관리비의 3년 이후분과 전용관리비(전기,수도)를 정산하는 방법을 알아보자 여러분도 잘 알다시피 공용 관리비 부분에 대한 금액은 낙찰자가 부담해야 한다는 대법원 판례가 있기 때문에 관리비 체크를 해주는 것이 입찰금액 산정시 좀 더 유리하겠지요. 물론 다가구 건물이나 단독주택, 통상가 등 관리사무소와 같은 관리 주체가 없는 부동산의 경우 상수도사업부와 한전에 연락하여 미납된 금액을 확인할 수 있습니다. (어차피 안낼 돈이므로 미납액은 의미가..
[부동산 경매] 임차권/전세권의 '건물만에 관한 것임' 부기등기
[부동산 경매] 임차권/전세권의 '건물 만에 관한 것임' 부기 등기 임차권등기가 "건물만에 관한 것임" 이라 되어 있다하더라도, 임차권등기의 원인인 임차권이 건물과 토지 모두를 포함하고 있는 이상 전체매각대금에서 배당이 이루어지게 된다. (단, 법인 임차인 또는 상가 임대차 범위를 벗어나는 임차인은 건물에만 해당됨) 1. 건물만에 관한 것이라는 뜻의 등기 부동산등기규칙 제92조(대지권의 변경 등) 제1항에 의하면, 대지권등기를 하는 경우에 건물에 관하여 소유권보존등기와 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있을 때에는 그 등기에 '건물만에 관한 것이라는 뜻'을 기록하여야 합니다. 종전 부동산등기법 제102조의3에서는 그 등기에 '건물에만 효력이 미친다는 뜻을 부기하..
[부동산 경매] 위반건축물과 경락잔금대출
[부동산 경매] 위반건축물과 경락잔금대출 전세를 얻을 때 등기부등본만 아니라 꼭 확인해야할 서류가 바로 '건축물대장'입니다. 건축물대장에는 건물의 주용도와 크기, 위반건축물의 존재여부가 표시되어 있습니다. 전세보증보험 가입이 가능한 안전한 전월세 계약을 하기위해서 해당 건물의 주용도가 '거주용'으로 되어 있어야 하며, 소유자가 등기부등본과 일치해야 합니다. (다가구의 경우, 토지와 건물 소유자가 다르면 전세보증보험 가입이 불가능) 또, 위반건축물이 없어야 합니다. 위반건축물이 있으면 대출이 되나요? 전세보증보험 가입 할 수 있나요? 위반건축물이란, 사전에 허가 받은 건축설계도와 다르게 진 건축물을 말합니다. 꼭대기층에 방을 하나 더 만들거나 1층에 주차장을 개조해 방을 만드는 식입니다. 복도공간을 확장해..
[부동산 경매] 토지 경매 시 알아야 할 사항
1. 토지 경매를 하는 이유 시간이 갈수록 토지 가격이 상승하기를 기다리는 투자는 하수들의 방식이다. 진정한 고수는 지목변경으로 토지를 개발해 토지의 가치를 높이고 필요한 사람에게 적절한 가격에 팔아 자금을 회수하기 위해 토지경매를 이용한다. ※ 토지 투자의 고수들이 즐겨 쓰는 방식 : 개발 호재와 상관없이 용도변경만으로도 땅의 가치를 높이기 1) 움푹 들어간 땅을 산 뒤 공사장에서 나오는 흙으로 메워 평지로 만들기 2) 맹지(도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지. 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다)를 사서 길가에 접하고 있는 앞 땅까지 추가로 매입해 수익을 높이기 3) 값싼 산지나 농지를 사서 지목변경으로 땅의 가치를 높이기 등 ※ 지목변경이란? 입지가 좋은 농지나 산지에 대해 ..
[온비드 공매] 공영주차장 낙찰 후 유의사항 및 해야 할 일
[온비드 공매] 공영주차장 낙찰 후 유의사항 및 해야 할 일 첫 공매 낙찰이기도 한 공영주차장 낙찰 후 해야할 일에 대해 알아보자. ※ 공영주차장 낙찰 전후 유의 사항 1. 5일 이내에 위․수탁 관리계약을 체결해야 한다. (불이행시 계약 파기 및 보증금 귀속) - 위수탁관리계약 제출서류 - ○ 이행(계약)보증금 납부증서(보증보험증권) 1부(낙찰금액의 40/100) - 계약 이후 보증금 납부 후 추가 제출 ○ 신분증(주민등록증, 운전면허증) - 계약시 필요 ○ 인감증명서(법인 사용인감계) 1부 및 인감도장 - 계약시 필요 ○ 사업자등록증 사본 1부 (계약 체결 후 2일 이내에 제출) ○ 수탁관리자 명의의 영업배상책임보험(영업장내 대물 5천만원이상, 대인 1억원 이상) 가입증권 1부 (계약 체결 후 3일 이..
[부동산 경매] 상가 수익률 초간단 계산 방법
[부동산 경매] 상가 수익률 초간단 계산 방법 수익형 부동산을 임장하며 부동산중개사무소에서 '이 상가는 매매가 4억이고 2000/100 받을 수 있어요.' 라고 들었을 때 상가 수익률을 곧바로 계산할 수 있어야 원활한 대화가 진행된다. 이에 대해 상가 수익률 초간단 계산방법을 공유하고자 한다. 우리가 머리속에 집어넣어야 하는 수익률 계산법은 3개이다. 1. 월세 수익률 6% 마지노선 계산법 : 아래 내용들을 대략 계산해보면 월세 수익률이 6%이상 되어야 손익분기점이 된다. 손익분기점을 빠르게 계산하고 대화를 이어가자. 경락잔금대출 이자 - 금리 3~4% (감정가의 70-80% 대출) 소득세, 재산세, 의료보험 및 연금보험료 인상분 공실 리스크 중개수수료 등 수익률 6% 계산법 월세 수익률 6% = 낙찰가..
[부동산 경매] 빅데이터를 활용하여 적정 낙찰가 예측하기
[부동산 경매] 빅데이터를 활용하여 적정 낙찰가 예측하기 코로나로 어렵다 어렵다 하는데, 실질적으로 얼만큼 경매건수와 매각건수, 낙찰가율에 영향을 끼치는지에 대해 과거 3년치의 데이터를 기반으로 분석하고, 적정 낙찰가를 예측해보자. 1. 경매 대상 지역 / 용도 빅데이터 통계 분석 1) 법원경매정보에서 '매각통계' > '용도별매각통계' - 법원/소재지 및 기간입력 - 검색 - 정확한 통계 추정을 위해선 최소 2개월단위, 최소 4년 이상의 데이터 수집이 필요하다. 예를들어 필자가 살고있는 경남 진주시의 근린시설 경매추이를 분석해보자. 검색하면 아래와 같은 결과가 나온다. 2) 통계자료 엑셀로 정리 및 그래프 표시 - 2016년 12월~2021년 1월까지 4년의 데이터를 2개월씩 끊어서 경매건수/매각건수/매..